【文章內(nèi)容簡介】 先行搶占景觀資源及未來核心商區(qū)，偏好戶型集中在二房及三房，面積比自住客略小。?多為松江其他地域客戶，看重新城眾多重點中小學(xué)，為學(xué)區(qū)用房；?偏好戶型同自住客類似，年齡多在30歲左右；?05年以前松江新城的住宅開發(fā)集中南部，環(huán)泰晤士小鎮(zhèn)、環(huán)中央公園、南部近老城區(qū)域為供應(yīng)重點，戶型以舒適型二房及三房為主，區(qū)域房價一路飆升， 05年已突破 5,000元 /平米，完全超出區(qū)域自住客所能承受的范圍；?故客戶結(jié)構(gòu)嚴(yán)重偏向投資型，多為市區(qū)導(dǎo)入客源，這部分客戶為城市中產(chǎn)階層，擁有一定的資金但有限，在宏觀調(diào)控的背景下容易受到影響。他們看好區(qū)域發(fā)展，搶先占有新城景觀資源及核心商區(qū)，造成自住客大多偏向南部近老城區(qū)域，整個新城示范區(qū)入住率跌至低谷，空城危機迫在眉睫?？粘俏C目前松江新城客戶分析目前松江新城客戶分析2目前松江新城處于人氣恢復(fù)期，自住型客戶比例較高，軌道交通帶來市區(qū)客戶導(dǎo)入，同目前松江新城處于人氣恢復(fù)期，自住型客戶比例較高，軌道交通帶來市區(qū)客戶導(dǎo)入，同時因配套發(fā)展不平衡，板塊裂化為兩大次級子區(qū)域時因配套發(fā)展不平衡，板塊裂化為兩大次級子區(qū)域新城目前分化為 2大次級子區(qū)域，客戶結(jié)構(gòu)存在明顯差異東城區(qū)域 （市區(qū)年輕人首次置業(yè)的寶地）西城區(qū)域 （區(qū)域自住客價格低谷）? 0 08年兩次房地產(chǎn)政策調(diào)整嚴(yán)重打擊了投資客的熱情，同時板塊內(nèi)樓盤過剩造成投資熱情銳減，隨著軌道交通的開通，自住比例正在逐步提高中；? 以本地區(qū)域客為主（ 65%），市區(qū)價差導(dǎo)入型客戶主要集中在西部地區(qū)，約占 25%；? 客戶年齡集中在 2535歲，以夫妻二人家庭結(jié)構(gòu)，剛性置業(yè)需求為主，輔以少部分本地老城區(qū)改善型客戶；? 純投資客比例只有 2%，部分自住兼投資客（ 15%），其主要看重新城良好的居住環(huán)境及學(xué)區(qū)；? 偏好房型集中在一房及兩房，面積在 6570平米（一房）及 8090平米（兩房），較東城區(qū)要小。? 市區(qū)導(dǎo)入自住型客戶比重（ 30%）較大，接近松江本地客戶比例（ 35%），導(dǎo)入客多為在閔行、徐匯工作，通過 9號線導(dǎo)入，另有部分外省市及外籍客戶（ 15%）；? 投資客比例保持在 25%，其看重區(qū)域人氣的提升帶來良好的出租、出售前景；自住客（ 60%以上）多為 2535歲青年人首次置業(yè)，依托價格、交通導(dǎo)入；外省市客戶通常為購置子女學(xué)區(qū)房；? 偏好房型集中在二房（ 80100平米）及一房（ 6070平米），目前經(jīng)濟危機下房型有向緊湊小房型發(fā)展趨勢。?西區(qū)受早期松江新城投資比例過高所累，入住率過低，各社區(qū)配套商業(yè)長期空置，價格處于新城洼地；?東區(qū)受軌道交通導(dǎo)入、環(huán)中央公園核心商業(yè)發(fā)展成熟等重大利好因素的影響，區(qū)域自住比率正在提升，價格處于新城高位；松江新城東片區(qū)客戶分析松江新城東片區(qū)客戶分析3目前松江新城東區(qū)客戶主要依托目前松江新城東區(qū)客戶主要依托 4種模式進行導(dǎo)入，即交通導(dǎo)入型、舊城導(dǎo)入型、高校種模式進行導(dǎo)入，即交通導(dǎo)入型、舊城導(dǎo)入型、高校導(dǎo)入型、配套導(dǎo)入型：導(dǎo)入型、配套導(dǎo)入型：注：圖中箭頭所示為客源流向交通導(dǎo)入型 占 55%舊城導(dǎo)入型 占 35%高校導(dǎo)入型 占 7%配套導(dǎo)入型 占 3%交通導(dǎo)入及舊城導(dǎo)入占據(jù)客戶主體? 客源主體依托公路及軌道交通等從外區(qū)域?qū)氲叫鲁菛|區(qū)，或經(jīng)由南部臨近街道從松江舊城進入到該區(qū)域；? 大學(xué)城高校導(dǎo)入及環(huán)中央公園商區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套導(dǎo)入客戶所占比重較小，消費能力也相當(dāng)有限；? 本項目臨近地鐵沿線，交通導(dǎo)入型客戶所占比重相對區(qū)域略有上升。?市區(qū)自住客 （ 30%） “ 新城交通便利、房價低，同樣價錢，這里住得比市區(qū)寬敞多了 ”?市區(qū)投資客 （ 10%） “ 新城規(guī)劃好，有潛力，又有大學(xué)生，房子肯定租得掉 ”?外省投資兼自住客戶 （ 10%） “ 為子女上學(xué)作投資，而且新城環(huán)境又好，偶爾住住也挺舒適 ”?港澳臺客戶 （ 5%） “ 回國了，得在上海找個環(huán)境優(yōu)美的地方安個家 ”松江新城東片區(qū)客戶分析松江新城東片區(qū)客戶分析3各類不同導(dǎo)入型客戶依據(jù)置業(yè)目的可以將其做進一步細分，細分客戶都具有其明確的客各類不同導(dǎo)入型客戶依據(jù)置業(yè)目的可以將其做進一步細分，細分客戶都具有其明確的客戶標(biāo)簽戶標(biāo)簽1細分客戶標(biāo)簽234交通導(dǎo)入型（ 55%） 通過公路及軌道交通進入?yún)^(qū)域進行置業(yè)，分為：舊城導(dǎo)入型（ 35%） 經(jīng)由南部各街道從舊城區(qū)導(dǎo)入，可分為：?舊城自住客（ 30%） “ 這里環(huán)境好，配套也跟上了，而且子女讀書也不用愁，就是房價稍微有點貴 ”?舊城投資客 （ 5%） “ 大學(xué)城開發(fā)， 9號線通車，市區(qū)未來會有更多人來新城這邊住，投資回報肯定不錯 ”高校導(dǎo)入型（ 7%） 由于在大學(xué)城工作導(dǎo)入信息來源：部分東區(qū)樓盤案場訪談“ 拖家?guī)Э诘脑谶@邊住宿舍也不是辦法，周圍找個性價比高的買下住起來 ”配套導(dǎo)入型（ 3%）因在新城核心商區(qū)工作導(dǎo)入到本區(qū)域“ 既然在這邊長期工作，不如買個房安頓下來 ”松江新城東片區(qū)客戶分析松江新城東片區(qū)客戶分析3根據(jù)置業(yè)目的，新城東區(qū)客戶可劃分為投資客及自住客，各自置業(yè)因素有明顯區(qū)別：根據(jù)置業(yè)目的，新城東區(qū)客戶可劃分為投資客及自住客，各自置業(yè)因素有明顯區(qū)別：房型舒適環(huán)境優(yōu)美性價比高配套完善投資回報自住客 （ 75%） 投資客 （ 25%）松江新城客戶演變分析松江新城客戶演變分析4總結(jié)松江新城客戶演變歷程，可以看到如下趨勢：總結(jié)松江新城客戶演變歷程，可以看到如下趨勢：供求屬性新盤供應(yīng)量逐年下降但區(qū)域樓盤過去開發(fā)嚴(yán)重過剩 居住氛圍有限 投資熱情銳減土地屬性 變化 影響 結(jié)果配套屬性 生活功能增強人口屬性 自住率逐步提高市區(qū)自住客導(dǎo)入?yún)^(qū)域人氣回升生活、環(huán)境配套逐漸完善軌道交通導(dǎo)入縮短區(qū)域距離感區(qū)域人口逐漸導(dǎo)入內(nèi)部發(fā)展屬性 東區(qū)較西區(qū)發(fā)展更為成熟 人口導(dǎo)入不均 客戶出現(xiàn)分化?早期空城危機已經(jīng)嚴(yán)重透支了板塊投資潛力，區(qū)域正通過新盤介入及二手房的調(diào)整逐步恢復(fù)人氣；?配套跟進及軌道交通導(dǎo)入提升了區(qū)域生活功能，越來越多市區(qū)自住客導(dǎo)入到本區(qū)域，自住比率有所提升；?由于區(qū)域配套發(fā)展的不均衡性造就了東西截然不同的兩個次級子板塊，形成東強西弱的格局。未來松江新城客戶發(fā)展趨勢分析未來松江新城客戶發(fā)展趨勢分析5預(yù)測松江新城客戶未來發(fā)展趨勢，可以看到如下一些特點：預(yù)測松江新城客戶未來發(fā)展趨勢，可以看到如下一些特點： 伴隨配套逐漸完善，區(qū)域自住率逐步提高，伴隨配套逐漸完善，區(qū)域自住率逐步提高， 23年內(nèi)可能會出現(xiàn)小幅投資回升年內(nèi)可能會出現(xiàn)小幅投資回升松江新城未來很長一段時期都將處于人氣修復(fù)期，人口加速導(dǎo)入及配套逐步完善，自住客比率將保持穩(wěn)定；投資客方面，目前經(jīng)濟萎縮及政策導(dǎo)向?qū)⑼顿Y熱情降至谷底，但 23年內(nèi)隨著經(jīng)濟回暖，及政策放寬，可能會出現(xiàn)一波小幅的投資回升；1 客源輻射范圍將隨著客源輻射范圍將隨著 9號線的延伸而進一步擴展，與市區(qū)的價差吸引更多青年自住客號線的延伸而進一步擴展，與市區(qū)的價差吸引更多青年自住客未來新城東區(qū)的客源生命線 ——軌道交通 9號線將進一步延伸，年內(nèi)通至徐家匯，未來將通至浦東世紀(jì)大道地區(qū)，交通線的延伸以及同其他線路連接必將縮短本區(qū)域?qū)τ谌衅渌貐^(qū)的距離感，更多處于事業(yè)起步期、經(jīng)濟能力有限的青年自住型客戶將會關(guān)注到本區(qū)域；2 由于各類配套發(fā)展不平衡，東西分化格局短時間內(nèi)難以打破由于各類配套發(fā)展不平衡，東西分化格局短時間內(nèi)難以打破由于東片區(qū)臨近軌道交通，且環(huán)中央公園商區(qū)已發(fā)展成為新城核心，大流大量導(dǎo)入；相比之下，西區(qū)人氣嚴(yán)重缺失，規(guī)劃中的文涵路商業(yè)街難以成形，各樓盤配套商業(yè)長期空置，居住氛圍較弱，房價拉動困難。因此未來較長一段時間內(nèi)新城仍將保持目前東西分化的格局。3松江新城住宅客戶分析總結(jié)松江新城住宅客戶分析總結(jié)6針對松江新城公寓客戶的分析，可以對本項目得出如下：針對松江新城公寓客戶的分析，可以對本項目得出如下：新城早期客戶需求主要為投資需求，在 08年市場調(diào)整下，及九號線開通的利好，新城尤其是東城區(qū)向青年自住需求為主轉(zhuǎn)變1西城區(qū)主要吸引松江區(qū)域自住客，對市區(qū)客源導(dǎo)入能力有限；東城區(qū)客戶結(jié)構(gòu)以依托九號線的市區(qū)導(dǎo)入自住客戶為主，其次為區(qū)域客及大學(xué)城客戶2東城區(qū)依托九號線導(dǎo)入的青年自住客戶，由于總價承受能力有限，更加偏向于一房、二房等中小戶型34 依托 9號線，區(qū)域居住氛圍加速成熟，憑借良好的環(huán)境和配套，東城區(qū)也吸引了一部分區(qū)域改善型客戶，這部分客戶需求偏向三房以上大房型片區(qū)在售項目重點分析保利西子灣保利西子灣 /項目基本情況項目基本情況1保利西子灣由保利西子灣由 35棟棟 1118層小高層組成，距離地鐵站層小高層組成，距離地鐵站 700米，內(nèi)部大型水景設(shè)計、小戶米，內(nèi)部大型水景設(shè)計、小戶型低總價是該項目的最大亮點型低總價是該項目的最大亮點開發(fā)商 上海城乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綠化率 50%項目位置 松江區(qū)廣富林路 1188弄 開盤時間 202310占地面積 215,561m2 容積率 總建筑面積 322,866m2 目前均價 8200元 /平米商業(yè)配套 廣富林路入口處規(guī)劃有 3萬平米社區(qū)商業(yè)街，涵蓋餐飲、健身、購物、酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)項目效果圖項目實景圖保利西子灣分兩期開發(fā)，整體規(guī)劃呈現(xiàn)保利西子灣分兩期開發(fā)，整體規(guī)劃呈現(xiàn) ““ 兩河三岸，一灣一島兩河三岸，一灣一島 ”” 布局，強調(diào)水景社區(qū)；布局，強調(diào)水景社區(qū)；在福林路沿街規(guī)劃有在福林路沿街規(guī)劃有 3萬平米商業(yè)，涵蓋各類業(yè)態(tài)萬平米商業(yè)，涵蓋各類業(yè)態(tài)保利西子灣保利西子灣 /物業(yè)功能規(guī)劃物業(yè)功能規(guī)劃1項目一期， 07年 10月開盤，總體量 平米，目前已經(jīng)交房原名為三湘水景苑，一期開發(fā)主要集中在嘉松公路沿線，這些樓棟距離地鐵站近，但易受到噪音污染；項目二期， 08年 5月開盤，改名為保利西子灣，總體量為 ，重點打造臨河景觀住宅；項目整體平面圖地鐵 9號線3萬平米商業(yè)街，由政府統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，具體開發(fā)節(jié)奏尚未公布。其涵蓋主題型美食廣場和服務(wù)型商業(yè)配套。并在東側(cè)規(guī)劃有一棟酒店式公寓。預(yù)計未來經(jīng)營將會以統(tǒng)一出租為主。保利西子灣主力產(chǎn)品為保利西子灣主力產(chǎn)品為 90100平米的兩房及平米的兩房及 6070平米一房，小戶型、低總價成為該平米一房，小戶型、低總價成為該項目最大亮點，因而客戶以初次置業(yè)的青年人為主，兼有部分投資客項目最大亮點，因而客戶以初次置業(yè)的青年人為主，兼有部分投資客保利西子灣保利西子灣 /項目市場情況項目市場情況1房型 面積段（平米）主力面積段（平米）總價范圍（萬元） 去化率一房 5070 6070 4050 76%二房 80120 90100 6496 73%三房 110150 130140 88120 68%保利西子灣各房型配比 保利西子灣各房型面積段分布供應(yīng)結(jié)構(gòu)以一房及兩房為主? 90100平米二房為供應(yīng)的絕對主力；? 整體戶型面積在區(qū)域中偏小，僅在河畔景觀位置安排少許大戶型產(chǎn)品。一房及兩房去化率較高? 本案一房及兩房去化率很高，三房市場需求較??；? 目前項目成交價集中在8200元 /平米，相比 7800的開盤價略有上揚?？蛻粢猿醮沃脴I(yè)年輕人為主?小戶型，低總價吸引了許多初次置業(yè)的年輕人；?另有部分針對大學(xué)城師生出租的投資客，預(yù)計一房月租金可以達到 1500元。信息來源：易居 cric系統(tǒng)保利西子灣主力產(chǎn)品特色不明顯，僅依靠贈送面積提高產(chǎn)品附加值保利西子灣主力產(chǎn)品特色不明顯，僅依靠贈送面積提高產(chǎn)品附加值保利西子灣保利西子灣 /產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析160平米一房 90平米二房?本案主力產(chǎn)品特色不明顯，其依靠戶戶凸窗、大面積景觀陽臺、高得房率（ 82%）來提升產(chǎn)品性價比；?為了配合立面設(shè)計，主力產(chǎn)品戶型并不方正，且南北通透性不佳為本案產(chǎn)品主要缺點。根據(jù)保利西子灣的開發(fā)經(jīng)驗，可以對本項目形成如下啟示根據(jù)保利西子灣的開發(fā)經(jīng)驗，可以對本項目形成如下啟示保利西子灣保利西子灣 /產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析123小戶型、低總價彌補區(qū)位劣勢，吸引了很大比例的市區(qū)青年自住客未來區(qū)域?qū)?dǎo)入一定年輕住戶，給本案帶來人氣及潛在客源酒店式公寓定位中端，只租不售，同本案難以形成有效競爭松江大學(xué)城站附近 3個在售樓盤中，保利西子灣的區(qū)位劣勢較大，距離地鐵站距離相對較遠，且受軌道交通噪音污染，但其小戶型低總價的準(zhǔn)確定位確保了其較高的去化率；相比其他 2個在售樓盤，本案客戶中青年人首次置業(yè)比例較高，因此自住客比重較大，因此未來將會給本區(qū)域帶來大量年輕住戶，在拉動區(qū)域人氣同時給本案帶來潛在客源；保利西子灣所規(guī)劃的酒店式公寓目前定位中端，只租不售且同嘉松公路存在一定距離，難以同本案地標(biāo)型產(chǎn)品相競爭。1御上海御上海 /項目基本情況項目基本情況2御上海由御上海由 21棟棟 1118層小高層組成，萬豪酒店集團的引入及多種戶型的選擇是本案最層小高層組成，萬豪酒店集團的引入及多種戶型的選擇是本案最大特點大特點開發(fā)商 上海昌潤房產(chǎn)有限公司 綠化率 60%項目位置 上海市松江區(qū)谷陽北路 2399弄 開盤時間 202312占地面積 147,991m2 容積率 總建筑面積 236,785m2 目前均價 80008500元 /平米商業(yè)配套 梅家浜路沿街規(guī)劃有 9萬平米商業(yè)，其中包括萬豪管理的 3棟酒店及酒店式公寓；同時該開發(fā)商的星辰園沿街商鋪及四星級酒店離本案