【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 先行搶占景觀資源及未來(lái)核心商區(qū)，偏好戶型集中在二房及三房，面積比自住客略小。?多為松江其他地域客戶，看重新城眾多重點(diǎn)中小學(xué)，為學(xué)區(qū)用房；?偏好戶型同自住客類(lèi)似，年齡多在30歲左右；?05年以前松江新城的住宅開(kāi)發(fā)集中南部，環(huán)泰晤士小鎮(zhèn)、環(huán)中央公園、南部近老城區(qū)域?yàn)楣?yīng)重點(diǎn)，戶型以舒適型二房及三房為主，區(qū)域房?jī)r(jià)一路飆升， 05年已突破 5,000元 /平米，完全超出區(qū)域自住客所能承受的范圍；?故客戶結(jié)構(gòu)嚴(yán)重偏向投資型，多為市區(qū)導(dǎo)入客源，這部分客戶為城市中產(chǎn)階層，擁有一定的資金但有限，在宏觀調(diào)控的背景下容易受到影響。他們看好區(qū)域發(fā)展，搶先占有新城景觀資源及核心商區(qū)，造成自住客大多偏向南部近老城區(qū)域，整個(gè)新城示范區(qū)入住率跌至低谷，空城危機(jī)迫在眉睫?？粘俏C(jī)目前松江新城客戶分析目前松江新城客戶分析2目前松江新城處于人氣恢復(fù)期，自住型客戶比例較高，軌道交通帶來(lái)市區(qū)客戶導(dǎo)入，同目前松江新城處于人氣恢復(fù)期，自住型客戶比例較高，軌道交通帶來(lái)市區(qū)客戶導(dǎo)入，同時(shí)因配套發(fā)展不平衡，板塊裂化為兩大次級(jí)子區(qū)域時(shí)因配套發(fā)展不平衡，板塊裂化為兩大次級(jí)子區(qū)域新城目前分化為 2大次級(jí)子區(qū)域，客戶結(jié)構(gòu)存在明顯差異東城區(qū)域 （市區(qū)年輕人首次置業(yè)的寶地）西城區(qū)域 （區(qū)域自住客價(jià)格低谷）? 0 08年兩次房地產(chǎn)政策調(diào)整嚴(yán)重打擊了投資客的熱情，同時(shí)板塊內(nèi)樓盤(pán)過(guò)剩造成投資熱情銳減，隨著軌道交通的開(kāi)通，自住比例正在逐步提高中；? 以本地區(qū)域客為主（ 65%），市區(qū)價(jià)差導(dǎo)入型客戶主要集中在西部地區(qū)，約占 25%；? 客戶年齡集中在 2535歲，以夫妻二人家庭結(jié)構(gòu)，剛性置業(yè)需求為主，輔以少部分本地老城區(qū)改善型客戶；? 純投資客比例只有 2%，部分自住兼投資客（ 15%），其主要看重新城良好的居住環(huán)境及學(xué)區(qū)；? 偏好房型集中在一房及兩房，面積在 6570平米（一房）及 8090平米（兩房），較東城區(qū)要小。? 市區(qū)導(dǎo)入自住型客戶比重（ 30%）較大，接近松江本地客戶比例（ 35%），導(dǎo)入客多為在閔行、徐匯工作，通過(guò) 9號(hào)線導(dǎo)入，另有部分外省市及外籍客戶（ 15%）；? 投資客比例保持在 25%，其看重區(qū)域人氣的提升帶來(lái)良好的出租、出售前景；自住客（ 60%以上）多為 2535歲青年人首次置業(yè)，依托價(jià)格、交通導(dǎo)入；外省市客戶通常為購(gòu)置子女學(xué)區(qū)房；? 偏好房型集中在二房（ 80100平米）及一房（ 6070平米），目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)下房型有向緊湊小房型發(fā)展趨勢(shì)。?西區(qū)受早期松江新城投資比例過(guò)高所累，入住率過(guò)低，各社區(qū)配套商業(yè)長(zhǎng)期空置，價(jià)格處于新城洼地；?東區(qū)受軌道交通導(dǎo)入、環(huán)中央公園核心商業(yè)發(fā)展成熟等重大利好因素的影響，區(qū)域自住比率正在提升，價(jià)格處于新城高位；松江新城東片區(qū)客戶分析松江新城東片區(qū)客戶分析3目前松江新城東區(qū)客戶主要依托目前松江新城東區(qū)客戶主要依托 4種模式進(jìn)行導(dǎo)入，即交通導(dǎo)入型、舊城導(dǎo)入型、高校種模式進(jìn)行導(dǎo)入，即交通導(dǎo)入型、舊城導(dǎo)入型、高校導(dǎo)入型、配套導(dǎo)入型：導(dǎo)入型、配套導(dǎo)入型：注：圖中箭頭所示為客源流向交通導(dǎo)入型 占 55%舊城導(dǎo)入型 占 35%高校導(dǎo)入型 占 7%配套導(dǎo)入型 占 3%交通導(dǎo)入及舊城導(dǎo)入占據(jù)客戶主體? 客源主體依托公路及軌道交通等從外區(qū)域?qū)氲叫鲁菛|區(qū)，或經(jīng)由南部臨近街道從松江舊城進(jìn)入到該區(qū)域；? 大學(xué)城高校導(dǎo)入及環(huán)中央公園商區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套導(dǎo)入客戶所占比重較小，消費(fèi)能力也相當(dāng)有限；? 本項(xiàng)目臨近地鐵沿線，交通導(dǎo)入型客戶所占比重相對(duì)區(qū)域略有上升。?市區(qū)自住客 （ 30%） “ 新城交通便利、房?jī)r(jià)低，同樣價(jià)錢(qián)，這里住得比市區(qū)寬敞多了 ”?市區(qū)投資客 （ 10%） “ 新城規(guī)劃好，有潛力，又有大學(xué)生，房子肯定租得掉 ”?外省投資兼自住客戶 （ 10%） “ 為子女上學(xué)作投資，而且新城環(huán)境又好，偶爾住住也挺舒適 ”?港澳臺(tái)客戶 （ 5%） “ 回國(guó)了，得在上海找個(gè)環(huán)境優(yōu)美的地方安個(gè)家 ”松江新城東片區(qū)客戶分析松江新城東片區(qū)客戶分析3各類(lèi)不同導(dǎo)入型客戶依據(jù)置業(yè)目的可以將其做進(jìn)一步細(xì)分，細(xì)分客戶都具有其明確的客各類(lèi)不同導(dǎo)入型客戶依據(jù)置業(yè)目的可以將其做進(jìn)一步細(xì)分，細(xì)分客戶都具有其明確的客戶標(biāo)簽戶標(biāo)簽1細(xì)分客戶標(biāo)簽234交通導(dǎo)入型（ 55%） 通過(guò)公路及軌道交通進(jìn)入?yún)^(qū)域進(jìn)行置業(yè)，分為：舊城導(dǎo)入型（ 35%） 經(jīng)由南部各街道從舊城區(qū)導(dǎo)入，可分為：?舊城自住客（ 30%） “ 這里環(huán)境好，配套也跟上了，而且子女讀書(shū)也不用愁，就是房?jī)r(jià)稍微有點(diǎn)貴 ”?舊城投資客 （ 5%） “ 大學(xué)城開(kāi)發(fā)， 9號(hào)線通車(chē)，市區(qū)未來(lái)會(huì)有更多人來(lái)新城這邊住，投資回報(bào)肯定不錯(cuò) ”高校導(dǎo)入型（ 7%） 由于在大學(xué)城工作導(dǎo)入信息來(lái)源：部分東區(qū)樓盤(pán)案場(chǎng)訪談“ 拖家?guī)Э诘脑谶@邊住宿舍也不是辦法，周?chē)覀€(gè)性價(jià)比高的買(mǎi)下住起來(lái) ”配套導(dǎo)入型（ 3%）因在新城核心商區(qū)工作導(dǎo)入到本區(qū)域“ 既然在這邊長(zhǎng)期工作，不如買(mǎi)個(gè)房安頓下來(lái) ”松江新城東片區(qū)客戶分析松江新城東片區(qū)客戶分析3根據(jù)置業(yè)目的，新城東區(qū)客戶可劃分為投資客及自住客，各自置業(yè)因素有明顯區(qū)別：根據(jù)置業(yè)目的，新城東區(qū)客戶可劃分為投資客及自住客，各自置業(yè)因素有明顯區(qū)別：房型舒適環(huán)境優(yōu)美性價(jià)比高配套完善投資回報(bào)自住客 （ 75%） 投資客 （ 25%）松江新城客戶演變分析松江新城客戶演變分析4總結(jié)松江新城客戶演變歷程，可以看到如下趨勢(shì)：總結(jié)松江新城客戶演變歷程，可以看到如下趨勢(shì)：供求屬性新盤(pán)供應(yīng)量逐年下降但區(qū)域樓盤(pán)過(guò)去開(kāi)發(fā)嚴(yán)重過(guò)剩 居住氛圍有限 投資熱情銳減土地屬性 變化 影響 結(jié)果配套屬性 生活功能增強(qiáng)人口屬性 自住率逐步提高市區(qū)自住客導(dǎo)入?yún)^(qū)域人氣回升生活、環(huán)境配套逐漸完善軌道交通導(dǎo)入縮短區(qū)域距離感區(qū)域人口逐漸導(dǎo)入內(nèi)部發(fā)展屬性 東區(qū)較西區(qū)發(fā)展更為成熟 人口導(dǎo)入不均 客戶出現(xiàn)分化?早期空城危機(jī)已經(jīng)嚴(yán)重透支了板塊投資潛力，區(qū)域正通過(guò)新盤(pán)介入及二手房的調(diào)整逐步恢復(fù)人氣；?配套跟進(jìn)及軌道交通導(dǎo)入提升了區(qū)域生活功能，越來(lái)越多市區(qū)自住客導(dǎo)入到本區(qū)域，自住比率有所提升；?由于區(qū)域配套發(fā)展的不均衡性造就了東西截然不同的兩個(gè)次級(jí)子板塊，形成東強(qiáng)西弱的格局。未來(lái)松江新城客戶發(fā)展趨勢(shì)分析未來(lái)松江新城客戶發(fā)展趨勢(shì)分析5預(yù)測(cè)松江新城客戶未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，可以看到如下一些特點(diǎn)：預(yù)測(cè)松江新城客戶未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，可以看到如下一些特點(diǎn)： 伴隨配套逐漸完善，區(qū)域自住率逐步提高，伴隨配套逐漸完善，區(qū)域自住率逐步提高， 23年內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)小幅投資回升年內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)小幅投資回升松江新城未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期都將處于人氣修復(fù)期，人口加速導(dǎo)入及配套逐步完善，自住客比率將保持穩(wěn)定；投資客方面，目前經(jīng)濟(jì)萎縮及政策導(dǎo)向?qū)⑼顿Y熱情降至谷底，但 23年內(nèi)隨著經(jīng)濟(jì)回暖，及政策放寬，可能會(huì)出現(xiàn)一波小幅的投資回升；1 客源輻射范圍將隨著客源輻射范圍將隨著 9號(hào)線的延伸而進(jìn)一步擴(kuò)展，與市區(qū)的價(jià)差吸引更多青年自住客號(hào)線的延伸而進(jìn)一步擴(kuò)展，與市區(qū)的價(jià)差吸引更多青年自住客未來(lái)新城東區(qū)的客源生命線 ——軌道交通 9號(hào)線將進(jìn)一步延伸，年內(nèi)通至徐家匯，未來(lái)將通至浦東世紀(jì)大道地區(qū)，交通線的延伸以及同其他線路連接必將縮短本區(qū)域?qū)τ谌衅渌貐^(qū)的距離感，更多處于事業(yè)起步期、經(jīng)濟(jì)能力有限的青年自住型客戶將會(huì)關(guān)注到本區(qū)域；2 由于各類(lèi)配套發(fā)展不平衡，東西分化格局短時(shí)間內(nèi)難以打破由于各類(lèi)配套發(fā)展不平衡，東西分化格局短時(shí)間內(nèi)難以打破由于東片區(qū)臨近軌道交通，且環(huán)中央公園商區(qū)已發(fā)展成為新城核心，大流大量導(dǎo)入；相比之下，西區(qū)人氣嚴(yán)重缺失，規(guī)劃中的文涵路商業(yè)街難以成形，各樓盤(pán)配套商業(yè)長(zhǎng)期空置，居住氛圍較弱，房?jī)r(jià)拉動(dòng)困難。因此未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)新城仍將保持目前東西分化的格局。3松江新城住宅客戶分析總結(jié)松江新城住宅客戶分析總結(jié)6針對(duì)松江新城公寓客戶的分析，可以對(duì)本項(xiàng)目得出如下：針對(duì)松江新城公寓客戶的分析，可以對(duì)本項(xiàng)目得出如下：新城早期客戶需求主要為投資需求，在 08年市場(chǎng)調(diào)整下，及九號(hào)線開(kāi)通的利好，新城尤其是東城區(qū)向青年自住需求為主轉(zhuǎn)變1西城區(qū)主要吸引松江區(qū)域自住客，對(duì)市區(qū)客源導(dǎo)入能力有限；東城區(qū)客戶結(jié)構(gòu)以依托九號(hào)線的市區(qū)導(dǎo)入自住客戶為主，其次為區(qū)域客及大學(xué)城客戶2東城區(qū)依托九號(hào)線導(dǎo)入的青年自住客戶，由于總價(jià)承受能力有限，更加偏向于一房、二房等中小戶型34 依托 9號(hào)線，區(qū)域居住氛圍加速成熟，憑借良好的環(huán)境和配套，東城區(qū)也吸引了一部分區(qū)域改善型客戶，這部分客戶需求偏向三房以上大房型片區(qū)在售項(xiàng)目重點(diǎn)分析保利西子灣保利西子灣 /項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況1保利西子灣由保利西子灣由 35棟棟 1118層小高層組成，距離地鐵站層小高層組成，距離地鐵站 700米，內(nèi)部大型水景設(shè)計(jì)、小戶米，內(nèi)部大型水景設(shè)計(jì)、小戶型低總價(jià)是該項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)型低總價(jià)是該項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)開(kāi)發(fā)商 上海城乾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 綠化率 50%項(xiàng)目位置 松江區(qū)廣富林路 1188弄 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 202310占地面積 215,561m2 容積率 總建筑面積 322,866m2 目前均價(jià) 8200元 /平米商業(yè)配套 廣富林路入口處規(guī)劃有 3萬(wàn)平米社區(qū)商業(yè)街，涵蓋餐飲、健身、購(gòu)物、酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖保利西子灣分兩期開(kāi)發(fā)，整體規(guī)劃呈現(xiàn)保利西子灣分兩期開(kāi)發(fā)，整體規(guī)劃呈現(xiàn) ““ 兩河三岸，一灣一島兩河三岸，一灣一島 ”” 布局，強(qiáng)調(diào)水景社區(qū)；布局，強(qiáng)調(diào)水景社區(qū)；在福林路沿街規(guī)劃有在福林路沿街規(guī)劃有 3萬(wàn)平米商業(yè)，涵蓋各類(lèi)業(yè)態(tài)萬(wàn)平米商業(yè)，涵蓋各類(lèi)業(yè)態(tài)保利西子灣保利西子灣 /物業(yè)功能規(guī)劃物業(yè)功能規(guī)劃1項(xiàng)目一期， 07年 10月開(kāi)盤(pán)，總體量 平米，目前已經(jīng)交房原名為三湘水景苑，一期開(kāi)發(fā)主要集中在嘉松公路沿線，這些樓棟距離地鐵站近，但易受到噪音污染；項(xiàng)目二期， 08年 5月開(kāi)盤(pán)，改名為保利西子灣，總體量為 ，重點(diǎn)打造臨河景觀住宅；項(xiàng)目整體平面圖地鐵 9號(hào)線3萬(wàn)平米商業(yè)街，由政府統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)，具體開(kāi)發(fā)節(jié)奏尚未公布。其涵蓋主題型美食廣場(chǎng)和服務(wù)型商業(yè)配套。并在東側(cè)規(guī)劃有一棟酒店式公寓。預(yù)計(jì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)將會(huì)以統(tǒng)一出租為主。保利西子灣主力產(chǎn)品為保利西子灣主力產(chǎn)品為 90100平米的兩房及平米的兩房及 6070平米一房，小戶型、低總價(jià)成為該平米一房，小戶型、低總價(jià)成為該項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，因而客戶以初次置業(yè)的青年人為主，兼有部分投資客項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，因而客戶以初次置業(yè)的青年人為主，兼有部分投資客保利西子灣保利西子灣 /項(xiàng)目市場(chǎng)情況項(xiàng)目市場(chǎng)情況1房型 面積段（平米）主力面積段（平米）總價(jià)范圍（萬(wàn)元） 去化率一房 5070 6070 4050 76%二房 80120 90100 6496 73%三房 110150 130140 88120 68%保利西子灣各房型配比 保利西子灣各房型面積段分布供應(yīng)結(jié)構(gòu)以一房及兩房為主? 90100平米二房為供應(yīng)的絕對(duì)主力；? 整體戶型面積在區(qū)域中偏小，僅在河畔景觀位置安排少許大戶型產(chǎn)品。一房及兩房去化率較高? 本案一房及兩房去化率很高，三房市場(chǎng)需求較小；? 目前項(xiàng)目成交價(jià)集中在8200元 /平米，相比 7800的開(kāi)盤(pán)價(jià)略有上揚(yáng)?？蛻粢猿醮沃脴I(yè)年輕人為主?小戶型，低總價(jià)吸引了許多初次置業(yè)的年輕人；?另有部分針對(duì)大學(xué)城師生出租的投資客，預(yù)計(jì)一房月租金可以達(dá)到 1500元。信息來(lái)源：易居 cric系統(tǒng)保利西子灣主力產(chǎn)品特色不明顯，僅依靠贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品附加值保利西子灣主力產(chǎn)品特色不明顯，僅依靠贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品附加值保利西子灣保利西子灣 /產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析160平米一房 90平米二房?本案主力產(chǎn)品特色不明顯，其依靠戶戶凸窗、大面積景觀陽(yáng)臺(tái)、高得房率（ 82%）來(lái)提升產(chǎn)品性價(jià)比；?為了配合立面設(shè)計(jì)，主力產(chǎn)品戶型并不方正，且南北通透性不佳為本案產(chǎn)品主要缺點(diǎn)。根據(jù)保利西子灣的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示根據(jù)保利西子灣的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示保利西子灣保利西子灣 /產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析123小戶型、低總價(jià)彌補(bǔ)區(qū)位劣勢(shì)，吸引了很大比例的市區(qū)青年自住客未來(lái)區(qū)域?qū)?huì)導(dǎo)入一定年輕住戶，給本案帶來(lái)人氣及潛在客源酒店式公寓定位中端，只租不售，同本案難以形成有效競(jìng)爭(zhēng)松江大學(xué)城站附近 3個(gè)在售樓盤(pán)中，保利西子灣的區(qū)位劣勢(shì)較大，距離地鐵站距離相對(duì)較遠(yuǎn)，且受軌道交通噪音污染，但其小戶型低總價(jià)的準(zhǔn)確定位確保了其較高的去化率；相比其他 2個(gè)在售樓盤(pán)，本案客戶中青年人首次置業(yè)比例較高，因此自住客比重較大，因此未來(lái)將會(huì)給本區(qū)域帶來(lái)大量年輕住戶，在拉動(dòng)區(qū)域人氣同時(shí)給本案帶來(lái)潛在客源；保利西子灣所規(guī)劃的酒店式公寓目前定位中端，只租不售且同嘉松公路存在一定距離，難以同本案地標(biāo)型產(chǎn)品相競(jìng)爭(zhēng)。1御上海御上海 /項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況2御上海由御上海由 21棟棟 1118層小高層組成，萬(wàn)豪酒店集團(tuán)的引入及多種戶型的選擇是本案最層小高層組成，萬(wàn)豪酒店集團(tuán)的引入及多種戶型的選擇是本案最大特點(diǎn)大特點(diǎn)開(kāi)發(fā)商 上海昌潤(rùn)房產(chǎn)有限公司 綠化率 60%項(xiàng)目位置 上海市松江區(qū)谷陽(yáng)北路 2399弄 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 202312占地面積 147,991m2 容積率 總建筑面積 236,785m2 目前均價(jià) 80008500元 /平米商業(yè)配套 梅家浜路沿街規(guī)劃有 9萬(wàn)平米商業(yè)，其中包括萬(wàn)豪管理的 3棟酒店及酒店式公寓；同時(shí)該開(kāi)發(fā)商的星辰園沿街商鋪及四星級(jí)酒店離本案