【文章內容簡介】 務高端客戶的仁恒物業(yè) 5% 內部景觀 評分 100 95 85 80 85 11%的建筑密度和高綠化筑底花園住宅格局 5% 會所檔次 評分 100 95 80 80 80 本項目室內恒溫泳池奢適會所 100% 系數(shù)累加 100 89 項目價格 ？ 14747 12773 20898 12448 參考權重 50% 20% 10% 20% 項目價格 *權重 *100/系數(shù)累加 7800 3052 2348 2734 15934 靜態(tài)競比價格 15934元 /平米 （理論價格） 修正系數(shù) 6% 17000元 /平米 （修正后的理論價格） 品牌溢價 營銷手段及服務 價格定位 依據(jù)四大維度甄選四個樣本進行本案一期市場理論價格推導 價格定位 綜合定價系數(shù) 產品 系數(shù) 環(huán)境 系數(shù) 修正 系數(shù) 朝向 系數(shù) 層次 系數(shù) 景觀 系數(shù) 噪音 系數(shù) 機動車入口 小區(qū)次入口 地面停車位 公建 房型 系數(shù) 系數(shù)分為三部分：產品系數(shù)、環(huán)境系數(shù)修正系數(shù)； 影響房價的主要系數(shù)： 面積系數(shù)、房型系數(shù)、朝向系數(shù)、層次系數(shù)、景觀系數(shù)； 私密 系數(shù) 系數(shù)分類 影響房價 主要系數(shù) 面積 系數(shù) 價格定位 具體價格表定價依據(jù) 價格定位 未來價格預判 城市未來 —— 越來越大的南京，越來越快的南京 作為華東地區(qū)最具有歷史底蘊及人文氛圍的省會城市，南京對于蘇中、蘇北、皖東地區(qū)的輻射影響力及人才吸引力是巨大的，通過南京都市圈的整體規(guī)劃，未來南京一小時經濟圈 (可達馬鞍山、鎮(zhèn)江 )、兩小時經濟圈 (可達蕪湖、泰州 )的覆蓋面必將更加廣泛。 馬鞍山 鎮(zhèn)江 泰州 蕪湖 四通八達的軌道交通勢必顛覆整座城市的空間概念，隨著城市規(guī)模的擴大、快速道路的完善，消費者生活居住舒適度將會逐步提高，同時伴隨著政府配套建設的投入未來土地成本也必然進一步增加。 城區(qū)地鐵線路： M M M M M M8 過江地鐵線路： M M4 江北地鐵線路：江北線 價格定位 2023年度 南京仙林板塊住宅性質土地掛牌樓板價格加權均價為3432元 /㎡ 左右； 2023年度 南京仙林板塊住宅性質土地掛牌樓板價格加權均價為3889元 /㎡ 左右。 2023年南京市仙林板塊住宅性質土地掛牌價格一覽 土地名稱 土地面積 總建筑面積 掛牌價格 受讓方 346120 519179 186000 仙林 332414 438132 150000 招商、九龍倉 70873 127570 41000 榮盛 104684 188431 60000 棲霞 2023年南京市仙林板塊住宅性質土地掛牌價格一覽 146946 154294 60000 恒基 未來價格預判 越來越貴的面粉價格，必將穩(wěn)定堅實面包的未來售價 2023年度 南京河西板塊住宅性質土地掛牌樓板價格加權均價為 3496元 /㎡ 左右； 2023年度 南京河西板塊住宅性質土地掛牌樓板價格加權均價為 4880元 /㎡ 左右。 2023年南京市河西板塊住宅性質土地掛牌價格一覽 土地名稱 土地面積 總建筑面積 掛牌價格 受讓方 89346 151888 46000 金地 48938 97875 28000 萬科 22165 28815 14000 中北 46640 93281 42023 仁恒 2023年南京市河西板塊住宅性質土地掛牌價格一覽 70833 169999 83000 五礦 伴隨著城市配套的逐步完善，南京市土地掛牌價格穩(wěn)步提高， 因此，可以預見明年房地產市場價格至少將維持現(xiàn)今市場估價水平！ 價格定位 客戶研判 根據(jù)目前初判的項目理論價格，框定總價，借以推導產品細分目標客戶 面積區(qū)間 戶數(shù) 戶數(shù)比 單價 總價區(qū)間 6090 253 % 17000 100155 130140 264 % 17000 220240 160170 195 % 17000 270290 200218 124 % 17000 340370 合計 836 100% 17000 100370 客戶定位 客戶研判 客戶分類模型 單身 E族 新婚族 已婚丁客 幼小 3口之家 新南京人 單身丁客 三代同堂 中大學 3口之家 丁客家庭 兒女立家 三代同堂 二老空巢 中 產 型 經 濟 型 富 裕 型 富 貴 型 富 豪 型 — 300— 100— 30以上萬元 /年 30— 10萬元 /年 10萬元以下 新新人類 購買力客戶類型 家庭結構客戶類型 客戶分類模型 健康養(yǎng)老 （ 56歲 以上） 品質家庭 （ 3655歲） 都市新銳 （ 2635歲） （ 2225歲） 根據(jù)項目總價段 [100370]，依托我們的客戶分析模型，預判目標客戶為 —— 中產階級以上 消費人群。 客戶定位 類別 家庭年均收入水平 職業(yè)背景 購房支付特點 產品偏好 生活調性 生活偏好 富貴型 100300萬 歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營企業(yè)總經理、董事，頂級專業(yè)人士、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。 一次性付清為主，或短期低額貸款 精神型 擁有型 奢華型 商務型 投資型 成功 精英 張揚 進取 品味 善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會所、社交聚會活動。生活追求高雅、新潮和高品質。喜歡各類投資。擁有名車，經常出國旅游。 富裕型 30100萬 外資企業(yè)中高層、國內上市公司高管、民營企業(yè)總經理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機構的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機構經理等。 低總價的物業(yè)一次性付款，高總價的物業(yè)考慮分期付款。 擁有型 奢華型 運動型 休閑型 贍養(yǎng)型 進取 炫耀 享受 個性 時髦 追逐社會高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時間和金錢進行休閑娛樂消費和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。 中產型 1030萬 歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經理、上市公司經理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機構的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學高級教師等。 首付能力不強，但月還款能力高、工作前景預期好；貸款年限可以較長； 國有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。 生活型 工作型 教育型 贍養(yǎng)型 休閑型 運動型 健康型 事業(yè) 積極 前瞻 快捷 個性 品味 家庭 善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運動和旅行等休閑活動。休閑和娛樂比較考慮經濟承受能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。 客戶研判 購買力客戶分類描述 客戶定位 客戶研判 產品與客戶匹配 產品形態(tài) 主力客戶形態(tài) 產品需求 偏好產品類型 面積段（平米） 購買力類型 年齡、家庭特征 家庭結構 6090 中產型 2635 都市新銳族 單身貴族 已婚丁客 幼小三口之家 生活、休閑、運動、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質高、升值潛力大 附近有幼兒園、小學配套 運動型 休閑型 工作型 生活型 教育型 56歲以上 健康養(yǎng)老族 二老空巢 基本生活便利 醫(yī)療配套有 健身綠地有 健康型 休閑型 生活型 130— 170 富裕型 富貴型 3035 都市新銳族 已婚丁客 幼小三口之家 生活、休閑、運動、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質高、升值潛力大 有幼兒園、小學配套 運動型 休閑型 商務型 擁有型 教育型 3655 品質家庭族 中學三口之家以上 生活、休閑、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質高、升值潛力大 投資型 奢華型 擁有型 贍養(yǎng)型 200以上 富貴型 4055 品質家庭族 中學三口之家以上 生活、休閑、運動、醫(yī)療配套齊全 環(huán)境、地段好，交通便捷 小區(qū)品質高、升值潛力大 有幼兒園、小學配套 擁有型 奢華型 商務型 精神型 投資型 客戶定位 客戶定位分解 6090㎡主力客群為首次置業(yè)型 客戶描述 客戶類型 客戶來源 主要是： 有購買一房或兩房的能力，（經濟能力有限）希望籍此機會從中端人群擠身高端圈層 事業(yè)處于上升期，獎勵自己和家人的心情迫切 對品質生活的向往和對身份認同的提升感較強 年齡段主要集中在 2835歲，購置物業(yè)，易感性化和沖動 這類客戶群以工作在周邊或市區(qū)的新南京人居多 或有少數(shù)： 55歲以上，追求品質生活的、物質條件優(yōu)越的養(yǎng)老型客戶 中產型 工作在河西的各類白領階層（包括 CBD商務人士、科技產業(yè)園的中、高級技術、管理人才、行政機關干部等）； 南湖等周邊成熟居住板塊子女獨立等； 在市區(qū)工作，奮斗多年，有一定積累的新南京人； 客戶定位 130170㎡ 主力客群為 改善型 客戶描述 客戶類型 客戶來源 事業(yè)處于上升穩(wěn)定期，看重物質資本，有投資傾向 已擁有一套至多套物業(yè)的置業(yè)經驗 對品質生活的追求和對身份認同的提升 看重居住生活品質、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境 注重子女學習空間和家人的生活空間 年齡段主要集中在 3055歲 目標客戶具備一定的經濟基礎，為中產階級及以上收入人群； 以改善型的老南京人和在南京奮斗多年的新南京人為主， 也會吸納部分看好南京發(fā)展的蘇浙滬投資客 富裕型 富貴型 全市改善型，首撥客戶可以從挖掘仁恒品牌的追隨者切入，培養(yǎng)市場意見領袖，挖掘深層客戶 客戶定位分解 客戶定位 200㎡以上 主力客群為 享受型 客戶描述 客戶類型 客戶來源 屬于高端客戶的最上層，經濟實力不受限 擁有多次置業(yè)經驗和多套物業(yè) 看重居住生活品質、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境 年齡段主要集中在 3555歲，消費行為相對低調的人群 這類客戶注重居住品質，置業(yè)決策看重自己的感覺和判斷，朋友建議在決策中分量不大 富貴型 全市高端改善，涉外人士 客戶定位分解 客戶定位 客戶定位 客戶結構 目標客群 長期駐留南京的商務人士 全市私營企業(yè)主或企業(yè)高管 事業(yè)單位、機關中高收入人群 各類產業(yè)園外資企業(yè)高管層 政府高級官員 來自江浙滬的投資客 部分有南京情節(jié)的境外和海歸人士 長年在外打拼