【文章內(nèi)容簡介】 置。書房承擔(dān)偶爾客人留宿的功能。書房與公共區(qū)域以活動隔斷（如拉門）聯(lián)系，并建議配置入墻式衣柜等收納空間?？陀脜^(qū)域（書房，次衛(wèi)）等客用空間不宜靠近主臥室。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?PLAYYARD社交型 戶型設(shè)計邏輯關(guān)鍵詞三：獨立主臥區(qū)考慮到隱私保護(hù)，主臥區(qū)必須與公共區(qū)域有明顯的界限，并建議考慮設(shè)置區(qū)域緩沖空間。由于社交族在公共空間和個人空間的權(quán)重中傾向于前者，因此主臥室滿足正?；竟δ芗纯?。如有條件可適當(dāng)提高舒適性?？紤]到主人私密性，有必要設(shè)置獨立主衛(wèi)。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?NEST居家型 戶型設(shè)計邏輯NEST居家型 戶型設(shè)計邏輯關(guān)鍵詞一：面積均勻分配的各功能空間關(guān)鍵詞二：高使用頻次的餐廚空間關(guān)鍵詞三：家庭收納＆小型家政區(qū)?日期 /時間 ? ?頁腳 ?NEST居家型 戶型設(shè)計邏輯關(guān)鍵詞一：面積均勻分配的各功能空間居家型客戶對于創(chuàng)新較多的非傳統(tǒng)戶型結(jié)構(gòu)接受度很低。因此戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)方正。各功能空間之間配置均勻，無明顯資源傾向性，不應(yīng)過分強調(diào)某些空間而壓縮其他空間?？蛷d，餐廳，廚房應(yīng)該按傳統(tǒng)空間流線分開設(shè)置，但餐廳及廚房宜有視線溝通。主臥室面積及資源滿足普通居住功能即可。面積不宜過大。次臥室應(yīng)有較大的面積和較良好的通風(fēng)采光資源，面積不宜小于 8平米。（重要）最小面寬： 2500，推薦面寬 28003000。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?NEST居家型 戶型設(shè)計邏輯關(guān)鍵詞二：高使用頻次的餐廚空間從調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，居家型日常做飯的比例是幾類人群中最高。在家吃飯的比例也大于其他人群。因此，全開放式廚房適用可能性低。廚房應(yīng)為封閉式設(shè)計，但如有條件，餐廚空間應(yīng)具有一定的視線交流（如玻璃隔斷等），或有送菜口等。餐廳宜作為獨立設(shè)置?？紤]家庭臨時人數(shù)變化，以 46人餐桌為宜。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?NEST居家型 戶型設(shè)計邏輯關(guān)鍵詞三：家庭收納＆小型家政區(qū)考慮到居家型客戶的房屋將跨越較長的生命周期，家庭集中收納的預(yù)設(shè)便顯得十分有必要。主要包括日常舊物品，未來兒童用品等。為保證收納量，同時減少面積占用，收納系統(tǒng)建議以入墻式柜體而非獨立儲藏間的方式設(shè)置。如公共區(qū)域（如走廊）壁柜等方式。另外，小型家政空間的設(shè)置，可能也對于居家型有一家的吸引力。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?*強化戶型核心功能配備 *功能區(qū) 關(guān)鍵點 功能區(qū)概述入戶方式 尊貴性體現(xiàn) 單元電梯直接入戶（參考香蜜湖 1號入戶方式）臥室功能 核心功能 保證尺度主人房配有衣間、洗手間；目前市面衣間和洗手間的尺度大小有別，為體現(xiàn)居住舒適度，衣間和洗手間的空間尺度要求越來越高，圣莫麗斯達(dá)到了3M進(jìn)深。工人房 適當(dāng)配置 豪宅產(chǎn)品對于工人房有著獨特的需求，工人房設(shè)計側(cè)重于獨立性，與主人活動區(qū)域的分割；客戶需求日益強調(diào)工人房的尺度和通風(fēng)性，特別是工人房的人性化設(shè)計，對于部分客戶，工人房的大小可接近客房尺度。會客廳 核心功能 保證尺度彰顯主人身份的關(guān)鍵區(qū)域，強調(diào)會客廳的尺度與采光性，多數(shù)豪宅項目配有露臺、陽臺等，注意空間延展和景觀面?；▓@ 增值點 結(jié)合入戶方式，贈送入戶花園贈送面積 增值點 贈送面積 增值點 豪宅客戶同樣注重產(chǎn)品所帶來的利益獲得，贈送面積 3050%左右，一方面能夠?qū)崿F(xiàn)項目漲溢價能力的提高，同時能夠更好平衡客戶心理； 當(dāng)然市面項目的贈送面積空間的實用性日益增強，單獨使用能力增強，功能變化也更為靈活。可以考慮地下層，屋前花園，樓頂花園，露臺等。餐廳與廚房 基本功能 尺度感及體現(xiàn)主人的生活品質(zhì)最為重要。停車位 基本功能 地下集中式陽光車庫，獨立停車位（ 1： 1）?日期 /時間 ? ?頁腳 ?產(chǎn)品策略 戶型*戶型功能尺度建議 *功能區(qū) 150㎡ 180㎡ 250㎡戶型 豪華三房 豪華三房 四房 豪華三房 四房敏感度 建議 敏感度 建議 敏感度 建議主人房 ★★★★★ 1620㎡ ★★★★★ 1820㎡ ★★★★★ 2040㎡主臥洗手間 ★★★★★ 必配 ★★★★★ 必配 ★★★★★ 必配衣帽間 ★★★★★ 46㎡ ★★★★★ 68㎡ ★★★★★ 8㎡ 以上次臥 ★★★★ 1016㎡ ★★★★ 1016㎡ ★★★ 1024㎡會客廳 ★★★★★ 2025㎡ ★★★★★ 2530㎡ ★★★★★ 2540㎡廚房 適當(dāng) 適當(dāng) ★★★★★ 開闊 餐廳 適當(dāng) 適當(dāng) ★★★★ 開闊 家庭廳 可無 ★★★ 可配 ★★★ 可配工人房 ★★ 4㎡ ★★★★ 4㎡ ★★★★★ 48㎡公共洗手間 適當(dāng) 適當(dāng) ★★ 適當(dāng)入戶花園 ★★★ 贈送 ★★★ 贈送 ★★★ 贈送露臺 ★★ 可配 ★★★★★ 必配 ★★★★★ 必配贈送空間 ★★★★ 30% ★★★★ 3050% ★★★★★ 50%發(fā)上?日期 /時間 ? ?頁腳 ?●基于總體定位、市場、消費者、天氣等?！窕谝韵聭?zhàn)略思考：資金回籠、利潤提升、明晰的競爭策略、明晰的風(fēng)險回避策略●不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果戶型配比原則和評價標(biāo)準(zhǔn)基于總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略：總體定位：主流？跟隨？補缺？組合？總體發(fā)展戰(zhàn)略：低成本？差異性？總體形象：在戶型面積及特色上如何體現(xiàn)？基于市場的戶型特征、現(xiàn)狀和趨勢 :市場前期及目前的戶型種類：主流和非主流配比周邊即將推的戶型有幾類。主流戶型在最近兩年的變化趨勢基于消費者的戶型特征內(nèi)在的原因：消費者文化、經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)性等原因；指標(biāo)：戶均人口、客戶文化層次分布圖、成交總價分布圖、收入與首期及月供比較圖天氣：南北方的天氣不同，會直接反映在戶型面積及結(jié)構(gòu)上。政策因素：特別是贈送面積，各地有不同的政策。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?●基于總體定位、市場、消費者、天氣等?！窕谝韵聭?zhàn)略思考：資金回籠、利潤提升、明晰的競爭策略、明晰的風(fēng)險回避策略●不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果戶型配比原則和評價標(biāo)準(zhǔn) (續(xù) )明晰的資金策略哪部分可滿足資金迅速回籠（如贈送或創(chuàng)新戶型），哪部分滿足提升利潤（如商業(yè)）。明晰的競爭策略和回避風(fēng)險策略站在市場和消費者利益，考慮到底憑什么打贏競爭（低成本？差異性？市場空缺？）?日期 /時間 ? ?頁腳 ??日期 /時間 ? ?頁腳 ??日期 /時間 ? ?頁腳 ??日期 /時間 ? ?頁腳 ??日期 /時間 ? ?頁腳 ?四、園林景觀?日期 /時間 ? ?頁腳 ?精裝修智能化社區(qū)配套 規(guī)模 公共會所園林戶型產(chǎn)品分支產(chǎn)品價值分支敏感點客戶敏感等級高 中 低園林 地面鋪裝業(yè)主日常使用功能社區(qū)品質(zhì)感體現(xiàn) l水系親水性和觀賞性 l植被建筑功能、工程功能調(diào)節(jié)氣候、美學(xué)功能l 泳池觀賞性及使用功能 l架空層私密感和領(lǐng)域感；外部園林對于建筑內(nèi)部的延伸； l照明燈具造型及細(xì)節(jié)照明 l智能化體現(xiàn)社區(qū)的高科技及環(huán)保 l硬質(zhì)景觀小品配置及功能噱頭、小區(qū)氣質(zhì) l高至點景觀居高臨下的視覺感和大氣 l架空層水系泳池照明硬質(zhì)景觀智能高至點景觀地面鋪裝植被*園林價值點塑造 *園 林應(yīng)對敏感策略：高敏感度園林要素超越客戶期望中等敏感度確保滿足客戶期望?日期 /時間 ? ?頁腳 ?*園林敏感點強化 *園林敏感點 實現(xiàn)功能 強化點水系觀賞類塘水類中央水景組團(tuán)和環(huán)小區(qū)流動水景結(jié)合親水性觀賞性 植被劃分空間區(qū)域建筑隔離景觀欣賞儀式感樹種的名貴姓（小區(qū)檔次）樹種的稀缺性關(guān)鍵節(jié)點樹種的直徑（一般情況下，客戶認(rèn)為直徑越粗的樹木越名貴）對于不同物業(yè)類型組團(tuán)的區(qū)分作用，可通過高低植被錯落密植方式劃分不同小區(qū)組團(tuán)。?日期 /時間 ? ?頁腳 ?*園林敏感點強化 *園林敏感點 實現(xiàn)功能 強化點硬質(zhì)景觀智能化觀賞綠化維護(hù)小區(qū)品質(zhì)小品所體現(xiàn)的項目品質(zhì)國際級大師的雕塑作品、藝術(shù)展示區(qū)域超越客戶的期望方式：小品位置；大型小品應(yīng)用所體現(xiàn)的震憾感；可延展的小品應(yīng)用（有故事的小品）標(biāo)志在設(shè)計、用材、 VI中所體現(xiàn)的項目品質(zhì)功能的噱頭高科技環(huán)保產(chǎn)品的應(yīng)用智能照明，智能灌溉?日期 /時間 ? ?頁腳 ??日期 /時間 ? ?頁腳 ?軟硬地比、水景的維護(hù)、喬木和灌木的比例、樹木如何能反應(yīng)季節(jié)的變化、如何增加植物的動感、白天和夜間的效果、景觀設(shè)施功能化、藝術(shù)化 ……也可通過土地的改造改變土地屬性?日期 /時間 ? ?頁腳 ?五、配 套?日期 /時間 ? ?頁腳 ?功能設(shè)置層次 ① ：基本配套居民使用需求高，能夠保證收益的科目：乒乓球、臺球、棋牌、羽毛球、網(wǎng)球?qū)哟?② ：創(chuàng)新配套投入較少的免費科目：屋頂晾曬平臺、陽光閱覽室、公共洗衣房（可采用投幣式，主要洗滌大物）、網(wǎng)吧、公共廚房層次 ③ ：形象配套投入及運營成本較高，以提升項目形象為目的：動感多功能影院、動感 SPA中心、多功能會客廳、社區(qū)招待所鼓勵權(quán)衡可選產(chǎn)品策略 會所1*會所敏感點強化 *?日期 /時間 ? ?頁腳 ?香港凱旋門 (案例 )?日期 /時間 ? ?頁腳 ?區(qū)域營銷管理部區(qū)域營銷管理部 區(qū)域營銷管理部案例區(qū)域營銷管理部案例香港 名門?日期 /時間 ? ?頁腳 ?配套 兒童會所為兒童配備的會所：香港孩子出生率低，獨生子女成為掌上明珠。發(fā)展商于是發(fā)展兒童會所，希望以此來俘虜家長！?日期 /時間 ? ?頁腳 ?六、智能化?日期 /時間 ? ?頁腳 ?七、環(huán)保、節(jié)能?日期 /時間 ? ?頁腳 ?l 市場創(chuàng)新 深圳 招商 美倫公寓：—— 提供集中式分時太陽能熱水供應(yīng)—— 熱水器嵌入式安裝到屋頂里，成為屋頂?shù)囊徊糠帧崿F(xiàn)太陽能和建筑一體化相加太陽能和建筑 “ 相加 ”屋面增加了集熱器后的項目效果圖?日期 /時間 ? ?頁腳 ?八、精裝修重要而未被滿足的客戶價值?日期 /時間 ? ?頁腳 ?其它客戶價值?日期 /時間 ? ?頁腳 ?客戶價值（ 1）客戶的價值排序 : 景觀、朝向；案例：廈門金域藍(lán)灣 ?日期 /時間 ? ?頁腳 ?客戶價值（ 2） 北京別墅?日期 /時間 ? ?頁腳 ?客戶價值（ 3）—— 發(fā)現(xiàn)客戶價值例如：瓶裝水、翡翠綠洲?日期 /時間 ? ?頁腳 ?售價：9F7F11F9F 11F11F11F10F11F9F10F8F 10F 10F10F6F8F10F10F 15F15F15層一核四高層 611層小高層廣州 翡翠綠洲－森林半島 項目概況主力房型：二房 108132㎡ 三房 149201㎡四房 193249㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)：