房地產(chǎn)經(jīng)營管理-房地產(chǎn)營銷管理(編輯修改稿)
2025-02-26 12:32 本頁面
【文章內容簡介】 占有重要的地位。發(fā)展商在建造、發(fā)售樓盤時所投入的各種費用，構成了樓盤的生產(chǎn)、銷售成本。一般而言，成本是進行樓盤定價的下限，是影響和制約樓盤定價的重要因素。 2．競爭因素 ? 市場供求關系的變動、競爭者消費策略的改變對地產(chǎn)商的樓盤定價有著極大的制約作用。 一、房地產(chǎn)價格的影響因素 3．產(chǎn)品差異 ? 市場競爭在一定程度上表現(xiàn)為差異競爭，而差異競爭主要集中在產(chǎn)品的差異上，即樓盤本身素質及各種賣點的不同上。產(chǎn)品的差異化程度越高，所面臨的市場競爭越小，其產(chǎn)品本身的惟一性也越大，價格也將不再是銷售中的最大難點。此時產(chǎn)品可以提高定價。產(chǎn)品差異主要表現(xiàn)在建筑風格、戶型、外立面、小區(qū)環(huán)境設計等方面。 ? 建筑風格對市場價格的影響。景觀、環(huán)境設計、戶型對市場價格的影響。 一、房地產(chǎn)價格的影響因素 4．購房者的心理因素 ? 在逐漸走向成熟的地產(chǎn)市場，地產(chǎn)商的品牌影響力越來越起作用，如果購房者對地產(chǎn)商的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，地產(chǎn)商對樓盤定價時就有較大的自由度。通常購房者在購買地產(chǎn)之前會考慮產(chǎn)品能為自己提供效用的大小，看產(chǎn)品是否有適合自己要求的特征，從而確定自己的期望價格。所以定價前必須認真分析消費者對產(chǎn)品的價值判斷。這些方面的價值判斷在不同的地產(chǎn)市場發(fā)展階段有所不同。 一、房地產(chǎn)價格的影響因素 5．地產(chǎn)商的目標 ? 根據(jù)地產(chǎn)商在市場的定位，地產(chǎn)商的發(fā)展目標，可有多種定價方法。如果地產(chǎn)商的目標是成長為市場的領先者，此時定價可采取低價入市的策略，占領鞏固市場份額。 二、房地產(chǎn)項目定價之目標 獲取最高利潤：獲取最高利潤幾乎是所有企業(yè)共同的愿望，很多企業(yè)即使是在面臨嚴峻的價格競爭時，也在力爭最大利潤。 取得高收益率 ：這是一種以成本為基礎的定價目標，是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)投資額的一定百分比來確定期望得到的利潤。 保持價格穩(wěn)定：穩(wěn)定價格又稱領導者價格，通常由處于市場領導地位的企業(yè)制定。 4．應付或避免競爭 三、房地產(chǎn)定價方法 ? 定價方法，是企業(yè)為了在目標市場上實現(xiàn)定價目標，而給產(chǎn)品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。 ?房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法三類。 三、房地產(chǎn)定價方法 成本導向定價法 ? 成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。 ? 其基本思路是： 在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。 ? 成本導向定價主要由成本加成定價法、目標利率定價法和售價加成定價法三種方法構成。 成本導向定價法 （ 1）成本加成定價法 這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產(chǎn)品的售價。 開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。 加上一定比例的利潤 成本導向定價法 （ 1）成本加成定價法 單位價格＝單位成本 (1+目標利潤率 )247。 (1稅率 ) 目標利潤率＝單位利潤 247。 單位成本 單位利潤＝單位價格－單位成本－單位稅金 成本導向定價法 （ 2）目標定價法 ? 根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格。 套數(shù) 金額 固定成本 總成本 總收入 可變成本 保本量 單位價格＝單位成本 +總利潤 247。 銷售量 總利潤＝資本投資額 目標收益率 保本量＝固定成本 247。 (單位價格 可變成本 ) 總利潤＝總收入－總成本 總收入＝單位價格 銷售量 成本導向定價法 （ 2）目標定價法 ? 其計算步驟如下： ①確定目標收益率。目標收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。 ②確定目標利潤。由于目標收益率的表現(xiàn)形式的多樣性，目標收益計算的公式也不同，其計算公式有： ? 目標利潤 =總投資額 ? 目標投資利潤率 ? 目標利潤 =總成本 ? 目標成本利潤率 ? 目標利潤 =銷售收入 ? 目標銷售利潤率 ? 目標利潤 =資金平均占用額 ? 目標資金利潤率 成本導向定價法 （ 2）目標定價法 ? 其計算步驟如下： ③ 計算售價。 ? 售價 =（總成本十目標利潤）／預計銷售量 ? 目標收益率定價法的優(yōu)點是可以保證企業(yè)既定目標利潤的實現(xiàn)。這種方法一般適用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)、市場占有率較高或具有壟斷性質的企業(yè)。 成本導向定價法 （ 3）售價加成定價法 ? 這是一種以產(chǎn)品的最后銷售價為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價。其計算公式為： ? 單位產(chǎn)品售價 = 單位產(chǎn)品總成本／（ 1— 加成率） ? 這種定價方法的優(yōu)點對于銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對于消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。 加成率為預期利潤占產(chǎn)品成本的百分比 成本導向定價法 ?以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產(chǎn)品成本為制定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。 ?所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。 三、房地產(chǎn)定價方法 購買者導向定價法 （ 1）認知價值定價法 房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價
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