【文章內(nèi)容簡介】 305785 3425 306469 3415 305574 3430 305785 2F 3410 304002 3400 304232 3390 303337 3410 304002 戶型均價 3619 3642 3632 3619 棟面積 棟總價 22903912 棟單價 3628 29 5 C棟西起第二棟 房號 東北（ 01） 東南（ 02） 西南（ 03） 西北（ 04） 戶型 3*2*2 3*2*1 3*2*1 3*2*2 面積 18F 4260 總價 4190 總價 4150 總價 4175 總價 612418 647229 641051 600126 17F 3875 345456 3805 340471 3775 337787 3795 338324 16F 3850 343228 3780 338234 3750 335550 3770 336096 15F 3825 340999 3755 335997 3725 333313 3745 333867 14F 3800 338770 3730 333760 3700 331076 3720 331638 13F 3775 336541 3705 331523 3675 328839 3695 329409 12F 3750 334313 3680 329286 3650 326602 3670 327181 11F 3725 332084 3655 327049 3625 324365 3645 324952 10F 3700 329855 3630 324812 3600 322128 3620 322723 9F 3680 328072 3605 322575 3575 319891 3600 320940 8F 3660 326289 3580 320338 3550 317654 3580 319157 7F 3640 324506 3555 318101 3525 315417 3560 317374 6F 3620 322723 3530 315864 3500 313180 3540 315591 5F 3600 320940 3505 313627 3475 310943 3520 313808 4F 3580 319157 3480 311390 3450 308706 3500 312025 3F 3560 317374 3455 309153 3425 306469 3480 310242 2F 3540 315591 3430 306916 3400 304232 3460 308459 戶型均價 3750 3673 3642 3670 棟面積 棟總價 23253760 棟單價 3684 30 6 C棟西起第三棟 房號 東北（ 01） 東南（ 02） 西南（ 03） 西北（ 04） 戶型 3*2*2 3*2*1 3*2*1 3*2*2 面積 18F 4175 總價 4120 總價 4190 總價 4210 總價 600126 636339 647229 605230 17F 3795 338324 3745 335103 3805 340471 3825 340999 16F 3770 336096 3720 332866 3780 338234 3800 338770 15F 3745 333867 3695 330629 3755 335997 3775 336541 14F 3720 331638 3670 328392 3730 333760 3750 334313 13F 3695 329409 3645 326155 3705 331523 3725 332084 12F 3670 327181 3620 323918 3680 329286 3700 329855 11F 3645 324952 3595 321681 3655 327049 3675 327626 10F 3620 322723 3570 319444 3630 324812 3650 325398 9F 3600 320940 3545 317207 3605 322575 3630 323615 8F 3580 319157 3520 314970 3580 320338 3610 321832 7F 3560 317374 3495 312733 3555 318101 3590 320239 6F 3540 315591 3470 310496 3530 315864 3570 318266 5F 3520 313808 3445 308259 3505 313627 3550 316483 4F 3500 312025 3420 306022 3480 311390 3530 314700 3F 3480 310242 3395 303785 3455 309153 3510 312917 2F 3460 308459 3370 301548 3430 306916 3490 311134 戶型均價 3670 3612 3673 3700 棟面積 棟總價 23127590 棟單價 3664 31 7 C棟西起第四棟 房號 東北（ 01） 東南（ 02） 西南（ 03） 西北（ 04） 戶型 3*2*2 3*2*1 3*2*1 3*2*2 面積 18F 4160 總價 4200 總價 4150 總價 4120 總價 598042 648774 641051 592219 17F 3785 337433 3815 341366 3775 337787 3745 333867 16F 3760 335204 3790 339129 3750 335550 3720 331638 15F 3735 332975 3765 336892 3725 333313 3695 329409 14F 3710 330747 3740 334655 3700 331076 3670 327181 13F 3685 328518 3715 332418 3675 328839 3645 324952 12F 3660 326289 3690 330181 3650 326602 3620 322723 11F 3635 324060 3665 327944 3625 324365 3595 320494 10F 3610 321832 3640 325707 3600 322128 3570 318266 9F 3590 320239 3615 323470 3575 319891 3550 316483 8F 3570 318266 3590 321233 3550 317654 3530 314700 7F 3550 316483 3565 318996 3525 315417 3510 312917 6F 3530 314700 3540 316759 3500 313180 3490 311134 5F 3510 312917 3515 314522 3475 310943 3470 309351 4F 3490 311134 3490 312285 3450 308706 3450 307568 3F 3470 309351 3465 310048 3425 306469 3430 305785 2F 3450 307568 3440 307811 3400 304232 3410 304002 戶型均價 3659 3683 3642 3619 棟面積 棟總價 23047643 棟單價 3651 32 價格策略 33 價格策略 先求量后求價，低開高走 34 一批單位（ 7）以較低價格（ 3658元 /平米 ）入市，沖擊市場，迅速消化前期積累客戶；二批單位推出間隔時間較短，因此價格不宜提升過高，建議 3%為宜，即 3785元 /平米 ；三批單位建議在一批單位基礎(chǔ)上上浮 8%，即 3939元 /平米 。 價格策略 策略： 低開高走，小步快跑 一批 一批 二批 二批 三批 三批 35 開盤當(dāng)天以低價入市，即 3658元 /平米（實收） 根據(jù)開盤當(dāng)天銷售率調(diào)整價格 ?銷售率達(dá)到 50%，價格上調(diào) 50元 /平米 ?銷售率達(dá)到 60%，價格上調(diào) 80元 /平米 ?銷售率達(dá)到 70%以上，價格上調(diào) 100元 /平米 開盤價格策略 36 優(yōu)惠折扣 付款方式 折扣率 預(yù)計比例 綜合折扣 一次性付款 97% 30% 按揭付款 99% 70% 選房優(yōu)惠 98% 50% 促銷優(yōu)惠 97% 60% 老帶新優(yōu)惠 98% 30% 按時簽約 98% 100% 實收折扣 ?針對市場客戶平均優(yōu)惠為 93折，因此表價須上浮 7個點折扣 ?整體單位表面均價 3658元 /平米，其中一批表面均價 3658元 /平米，二批表面均價 3785元 /平米，三批表面均價 3939元 /平米 ?具體表價見 excel表 37 一批單位價格及銷售回款計劃 38 一批單位產(chǎn)品組合及回款計劃 總銷售額 =5389萬元 銷售均價 =3658元 /平米 戶型 建筑面積 套數(shù) 總建筑面積 一房一廳一衛(wèi) ~ 34 兩房兩廳一衛(wèi) ~ 32 三房兩廳一衛(wèi) 32 三房兩廳兩衛(wèi) ~ 63 復(fù)式 ~ 8 合計 —— 169 一批單位回款計劃 營銷階段 時間 銷售套數(shù) 銷售率 總面積（㎡） 銷售面積 （㎡） 銷售價格（元 /㎡ ） 銷售回款 （元） 開盤期 9月 100 59% 3658 31887046 強(qiáng)銷期 10月 50 30% 3658 15943523 尾盤期 11月 19 11% 3658 6058539 合計 3個月 169 100% 3658 53889108 39 銷控原則 因此我們建議： ?銷控部分景觀位置優(yōu)的戶型 ?銷控部分相對稀缺的戶型 ?低、中、高層單位均需銷控 使市場客戶擁有更多的選擇范圍，避免客戶流失 保證市場客戶擁有選購優(yōu)質(zhì)戶型的機(jī)會 優(yōu)質(zhì)戶型亦能在后期進(jìn)行提價銷售，獲取更大的 利潤空間 40 一批單位實價 1B棟 房號 東北（ 01） 正東（ 02） 東南（ 03） 西南（ 04） 正西（ 05） 西北（ 06） 戶型 1*1*1 3*2*2 2*2*1 2*2*1 3*2*2 1*1*1 面積 18F 3430 總價 4170 總價 4260 總價 4270 總價 4210 總價 3430 總價 162985 823314 582087 583453 831211 162985 17F 3615 179639 3795 431967 3875 305733 3885 306522 3825 435413 3615 179639 16F 3590 178397 3770 429121 3850 303761 3860 304550 3800 432567 3590 178397 15F 3565 177154 3745 426275 3825 301788 3835 302577 3775 429721 3565 177154 14F 3540 175912 3720 423429 3800 299816 3810 300605 3750 426876 3540 175912 13F 3515 174670 3695 420584 3775 297843 3785 298632 3725 424030 3515 174670 12F 3490 173427 3670 417738 3750 295871 3760 296660 3700 421184 3490 1