【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 20 2 1 2 4 71路裝修情況 毛坯主力戶型 100平米銷售均價(jià) 5500元 /平米優(yōu)惠方式 一次性優(yōu)惠 200物業(yè)公司 ——開盤時(shí)間 入駐時(shí)間 2023年 6月規(guī)劃戶數(shù) 323戶 車位數(shù)量 300個(gè)左右銷售地址 邯鄲市人民路與大乘寺西街交匯處西北角 實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài) 寫字樓已出地面 住宅蓋至 5層（ ）開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比較高，適宜投資天兆大廈天兆大廈樓盤地址 [復(fù)興區(qū) ]人民路 37號(hào)（人民西路百花大街交口）物業(yè)類型 寫字樓 (28層商業(yè)、辦公 )開 發(fā) 商 河北天林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 —— 建筑面積 ㎡交通情況 23路、 202路、 76路、 60路 公交總公司站下車銷售均價(jià) ——開盤時(shí)間 未定 入駐時(shí)間 未定銷售地址 人民路 37號(hào)（人民西路百花大街交口）物業(yè)詳情 大廈 1—2 層為商業(yè)集聚區(qū)， 3—4 層為行政、餐飲區(qū)， 5—16 層為人性化寫字辦公區(qū)， 17—28 層定位為快捷酒店。 ，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)層，無(wú)柱空間，隨意分割，大堂挑高 9米實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài) 天兆大廈現(xiàn)已開始打樁（ ）項(xiàng)目剛動(dòng)工，區(qū)域內(nèi)唯一未售項(xiàng)目，邯山區(qū) 區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目 7個(gè)（ 5個(gè)在售， 2個(gè)未售），區(qū)域內(nèi)寫字樓價(jià)格較為穩(wěn)定，價(jià)格多保持在 6000元 /平米 7000元 /平米之間。 邯山區(qū)寫字樓市場(chǎng)目前有 7個(gè)項(xiàng)目，其中在售項(xiàng)目為 5個(gè)（義烏小商品城、君興大廈、皓月大廈、邯臺(tái)大廈、金業(yè)國(guó)際大廈），未售項(xiàng)目 2個(gè)（泰達(dá)大廈、啟信大廈），價(jià)格較為穩(wěn)定，多保持在 6000元 /平米 7000元 /平米之間，其中最低價(jià)位為皓月大廈 5500元 /平米，最高價(jià)為義烏小商品城 7100元 /平米。金業(yè)國(guó)際大廈金業(yè)國(guó)際大廈樓盤地址 [邯山區(qū) ]中華南大街與渚河路交叉口東南角 物業(yè)類型 寫字樓 (26層寫字樓 ) 開 發(fā) 商 邯鄲市興東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 9000多平方米 建筑面積 容積率 綠化率 30%交通情況 1 1 3 20 1 205路裝修情況 毛坯主力戶型 40—1300 ㎡銷售均價(jià) 6500元 /平米優(yōu)惠方式 交 5000返 5000，更有 IPod超值大禮 全款 97折，貸款 98折物業(yè)公司 邯鄲市祥潤(rùn)物業(yè)服務(wù)有限公司開盤時(shí)間 2023年 11月 20日 入駐時(shí)間 2023年 12月規(guī)劃戶數(shù) 500戶 車位數(shù)量 300500個(gè)銷售地址 中華南大街與渚河路交叉口東南角實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài) 寫字樓均價(jià) 6500元 /平米，全款 97折項(xiàng)目已封頂，雙核心筒結(jié)構(gòu)邯臺(tái)大廈邯臺(tái)大廈樓盤地址 [邯山區(qū) ]中華南大街 319號(hào)（邯鋼羅三生活區(qū)對(duì)面）物業(yè)類型 寫字樓 (21層寫字樓 ) 開 發(fā) 商 邯鄲邯臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 建筑面積 54373平方米容積率 綠化率 30%交通情況 3 1 1 3 50、 205路裝修情況 毛坯主力戶型 110㎡ 銷售均價(jià) 5900元 /平米 優(yōu)惠方式 全款優(yōu)惠 200元 /㎡ 貸款優(yōu)惠 100元 物業(yè)公司 邯鄲市新正物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) /平方米 /月 開盤時(shí)間 2023年 6月中下旬 入駐時(shí)間 2023年 10月 30日規(guī)劃戶數(shù) 250 車位數(shù)量 205銷售地址 中華南邯鋼羅三生活區(qū)對(duì)面 實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài) 已現(xiàn)房銷售，價(jià)格 5900元 /平米現(xiàn)房銷售，房源不多一、分布特點(diǎn)： 處于商業(yè)核心商圈的商務(wù)物業(yè)多以商住公寓形式出現(xiàn)，純寫字樓較少，并且 5A智能化并為成為常態(tài)；；二、層高設(shè)計(jì)： 多數(shù)層高 5－ 6米，部分層高底于 3米，如江泉大廈層高僅為 3米。三、容積率： 多集中在 6－ 8之間，個(gè)別寫字樓容積率較高，如融通國(guó)際，容積率高達(dá) 58。四、底商定位： 多數(shù) 1－ 7層定位于商場(chǎng)、商務(wù)酒店、 銀行及快餐等，整售難度較大，多為整體出租。五、暖氣配套費(fèi)用： 多數(shù)寫字樓暖氣配套費(fèi)用包含在房?jī)r(jià)之內(nèi)，但也有部分項(xiàng)目暖氣配套另行收費(fèi)。六、電梯配置： 電梯配備較少為辦公物業(yè)現(xiàn)狀；七、價(jià)格集中區(qū)間： 多集中在 6500－ 7500元每平米之間，單價(jià)超出 10000元的僅為個(gè)例。八、銷售模式： 以散售為主，即分割成較小面積，以實(shí)現(xiàn)低總價(jià)銷售方式為主。面積區(qū)間以 50150㎡/套為主 ，其中距離御景大廈較近的卓昱大廈 50100平米 /套，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；九、提升附加值： 已經(jīng)出現(xiàn)挑高大堂、配備商務(wù)會(huì)所、聘請(qǐng)國(guó)際物業(yè)等提升附加值的做法。十、交工與銷售完成率關(guān)系： 從在售項(xiàng)目來(lái)看，邯鄲在售寫字樓交工時(shí)銷售率基本都能達(dá) 75%以上。邯鄲寫字樓分析總結(jié)，表述特征 目前寫字樓價(jià)格多集中在 65007500元 /平米，散售為主，正趨向于 5A智能化、純寫字樓、高附加值方向發(fā)展。 位置越優(yōu)越、定位越高端的寫字樓越傾向于半層或整層為單位出售的比率較高，如錦霖大廈、中道國(guó)際等項(xiàng)目。而位置一般的寫字樓其分割銷售的比率較高，通常情況下，寫字樓公開出售時(shí)一般都標(biāo)出哪個(gè)樓層整體出售哪個(gè)樓層分割銷售，以方便最大限度的幅射到各個(gè)層次的潛在購(gòu)買群體。 購(gòu)買群體從事的行業(yè)不同，實(shí)力不同，其購(gòu)買的寫字樓面積也有差異，雖然邯鄲很多寫字樓最小銷售單位面積為 40－ 70平米，但很少有購(gòu)房客戶僅要一個(gè)這樣的小面積單位，主要是寫字樓公灘面積較大，造成的實(shí)際使用面積偏小有關(guān)，所以多為兩個(gè)或多個(gè)單位購(gòu)買然后打通使用，因此在寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)并不建議面積單位越小越好，應(yīng)該從寫字樓的產(chǎn)品定位及市場(chǎng)定位出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)出最小面積單位，從而降低建筑成本，減少能源消耗。邯鄲寫字樓分析總結(jié)，設(shè)計(jì)面積 位置優(yōu)越、定位高端，傾向于半層或整層出售；一般位置的寫字樓多為分割銷售 從走訪多個(gè)寫字樓售樓部來(lái)看，購(gòu)買寫字樓的客戶多為自用，約占客戶群體的 70%以上，且定價(jià)越高、定位越高端的項(xiàng)目自用比例越高 。購(gòu)買寫字樓用于投資出租的客戶比例呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，主要原因?yàn)椋阂弧懽謽亲饨鹉暝鲩L(zhǎng)率較高，為節(jié)省經(jīng)營(yíng)成本，多數(shù)有實(shí)力的企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主已意識(shí)到辦公用房租不如買。二、由于寫字樓相對(duì)于住宅其寬松的政策導(dǎo)致寫字樓價(jià)格增長(zhǎng)速度較快，而且一些寫字樓設(shè)計(jì)面積較大或者僅整層對(duì)外出售，使購(gòu)買寫字樓的門檻大大提高，從而導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)買寫字樓的空間大大縮小。從購(gòu)買寫字樓客戶群體經(jīng)營(yíng)行業(yè)來(lái)看，經(jīng)營(yíng)行業(yè)廣泛，沒有行業(yè)集中度，但購(gòu)房群體有個(gè)較為明顯的特征是購(gòu)買寫字樓的客戶群體在該區(qū)域居住的比例偏高，預(yù)計(jì)這與業(yè)主便于經(jīng)營(yíng)企業(yè)有一定的關(guān)系。邯鄲寫字樓分析總結(jié)，客戶群體 自用為主，且定位、定價(jià)越高，自用比例越高；投資出租客戶呈下降趨勢(shì)；購(gòu)買寫字樓客群經(jīng)營(yíng)行業(yè)廣泛、沒有行業(yè)集中度，但 習(xí)慣性 選擇自己居住區(qū)域比例偏高。 2023年開始國(guó)貿(mào)中心作為邯鄲第一個(gè)寫字樓面世，時(shí)到 2023年，國(guó)貿(mào)中心同區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目相繼推向市場(chǎng)，其項(xiàng)目當(dāng)年銷售價(jià)格如下：個(gè)例，僅供參考年份 寫字樓名稱 價(jià)格區(qū)間2023年 國(guó)貿(mào)中心 3200－ 3500元2023年 金世紀(jì)商務(wù)中心 4200－ 4800元2023年 新時(shí)代廣場(chǎng) 5600－ 5800元2023年 招賢大廈 6000－ 6300元2023年 嘉華國(guó)際 7500－ 8000元2023年 錦霖大廈 11000－ 12023元 以上統(tǒng)計(jì) 2023年至 2023年， 邯鄲寫字樓不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)年平均增長(zhǎng)率為 20%，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值平均五年番一翻的增長(zhǎng)，投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)。邯鄲寫字樓投資回報(bào)分析，銷售價(jià)格 寫字樓租金年平均增長(zhǎng)率分析：以金世紀(jì)商務(wù)中心為例：2023年 19－ 22元 /月 /平米2023年 40－ 50元 /月 /平米以財(cái)富大廈為例：2023年 18－ 20元 /月 /平米2023年 35－ 40元 /月 /平米 以上數(shù)據(jù)表明，寫字樓市場(chǎng)四年租金增長(zhǎng)一倍，年平均遞增 25%，明顯高于住宅行業(yè)租金增長(zhǎng)速度。邯鄲寫字樓投資回報(bào)分析，租賃價(jià)格 邯鄲寫字樓市場(chǎng)展望，未來(lái)格局 隨著邯鄲寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，未來(lái)寫字樓市場(chǎng)將形成點(diǎn)、線、面的格局。城市中心區(qū)（點(diǎn)）受城市價(jià)值和土地稀缺雙重影響，區(qū)域供應(yīng)以點(diǎn)狀高端項(xiàng)目為主，吸引高端客戶。二環(huán)（線）中端寫字樓項(xiàng)目的聚集地，客戶構(gòu)成主要為成長(zhǎng)型企業(yè)以及區(qū)域內(nèi)地緣性企業(yè)。政務(wù)區(qū)（面）區(qū)域發(fā)展逐步成熟，將成為邯鄲高端客戶首選，是邯鄲寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的方向。p寫字樓的集群效應(yīng)逐步形成，政務(wù)區(qū)必將成為長(zhǎng)期的發(fā)展方向，高端客戶未來(lái)將主要流向 政務(wù)區(qū)和中心區(qū)部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 高端寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)，代表了寫字樓市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；商業(yè)項(xiàng)目不再局限于人民路、和平路、高新開發(fā)區(qū)等地；城市的副中心區(qū)和交通方便的近郊地區(qū)正在成為寫字樓的擴(kuò)張區(qū)。人民西路直插邯鄲經(jīng)濟(jì)腹地，成就城市副中心的繁榮發(fā)展，而本案緊臨人民西路，地段彰顯潛力，本案發(fā)展不可限量。高開區(qū)人民路和平路陵西大街滏東大街光明大街中心區(qū)域擴(kuò)散區(qū)域以中心向外輻射，緊鄰市中心的本案，將展現(xiàn)巨大的潛力邯鄲寫字樓市場(chǎng)展望，本案潛力 邯鄲御景大廈 _定位篇YUJING BUILDING POSITION SECTION?本體分析STEP1：項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目基本情況概覽232。項(xiàng) 目隸屬邯 鄲 市復(fù) 興 區(qū)，南 鄰 人民西路，西 臨 大乘寺西路，北 臨規(guī) 劃路， 東側(cè) 無(wú)城市道路；232。項(xiàng) 目距離復(fù) 興 區(qū)政府直 線 距離 僅 665M，距離大乘玉佛寺 688M，距王郎城 遺 址園 550M,距 趙 苑公園 880M232。地段繁 華 、配套 齊 全，出行便利區(qū)區(qū) 位位232。緊鄰城市交通主干道人民路，距南北交通主干道浴新大街僅 820M.交交 通通人民西路浴新北大街鐵西北大街百花大街嶺南路項(xiàng)目區(qū)位 /交通5分鐘生活圈復(fù)興區(qū)，臨人民西路，交通便利、配套齊全項(xiàng)目周邊環(huán)境東臨： 紅十字會(huì)口腔診所、益康藥房、中國(guó)銀行、錦江之星、天福茗茶等；西臨： 家具大世界、中國(guó)建設(shè)銀行、公交總公司、區(qū)百花小學(xué)、王郎城遺址園、公交派出所等；南臨： 汽修廠、煙酒專賣、五一八香辣蝦總店、羊蝎子、全統(tǒng)水產(chǎn)、等；北臨： 御景苑、大乘寺、星星雙語(yǔ)幼兒園、趙苑公園、區(qū)環(huán)衛(wèi)局等周邊生活、居住、辦公各種配套均非常成熟御景大廈經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑性質(zhì)：商業(yè)、辦公建筑產(chǎn)權(quán)： 40年總占地面積：凈 （規(guī)劃 m2）總建筑面積： m2，其中地上 m2（ 商業(yè) m2，辦公 m2），地下 m2建筑高度： 建筑層數(shù)：地下 3層，地上 27層建筑密度： ≤34%容積率： ≤ 停車位：機(jī)動(dòng)車車位 270個(gè)，自行車車位 1610個(gè)分區(qū)以及層高正大總部層 （ 2527層）普通辦公層（ 724層）餐飲商業(yè)層 （ 16層）停車機(jī)房層 （ 1— 3層）5m5m（ 21層）總 27層，商業(yè) 6層，可售 18層，自留 3層（正大總部），寫字樓層高 1980平米標(biāo)準(zhǔn)層面積 本案標(biāo)準(zhǔn)層長(zhǎng) ，寬 ，標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1980M2，共計(jì) 12套，分割后單戶面積為 （寬） *9M（長(zhǎng)） =。本案寫字樓部分共計(jì) 21層（ 727層），總面積達(dá) 41580M2，配置有 10部電梯，完全符合寫字樓標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于電梯配置標(biāo)準(zhǔn)： 1部 /每 400500M2。單層 1980平米，分 12套，每套開間 ，進(jìn)深 9米，共配置 10部電梯緊臨人民西路，交通便利；區(qū)域內(nèi)除本案外僅卓昱大廈、寶利大廈、天兆大廈，競(jìng)爭(zhēng)性?。豁?xiàng)目西部為武安市（工業(yè)新興城市）鋼材批發(fā)市場(chǎng)、邯鄲鋼鐵集團(tuán)等產(chǎn)業(yè)集群所附帶大量企業(yè)客戶需求群體。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，整層自用型客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度；房產(chǎn)調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，后期政策對(duì)商務(wù)寫字樓市場(chǎng)沖擊不可預(yù)見。本案所在區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，投資回報(bào)劣于叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)；本案產(chǎn)品規(guī)劃無(wú)新意，單層面積過(guò)大、立面效果無(wú)新意、產(chǎn)品無(wú)差異性等；本案所在地距中心區(qū)較近；調(diào)控對(duì)商務(wù)寫字樓市場(chǎng)沖擊較??；針對(duì)本案產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，以差異化產(chǎn)品應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；御景苑帶給本案開發(fā)商帶來(lái)品牌利好因素。優(yōu)勢(shì) S 劣勢(shì) W威脅 T機(jī)遇 O綜合對(duì)比，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)獨(dú)具、機(jī)遇難得，劣勢(shì)可避、威脅可解。地塊 SWOT分析SWOT分析?客戶解碼STEP2： 客戶組成分析邯鄲購(gòu)買本案的客戶是誰(shuí)？客群分析探究 本案意向發(fā)售方式為半層或整層，即 990M2—1980M 2，按照區(qū)域內(nèi) 5500元 /平米（最低價(jià)） 7500元 /平米（最高價(jià)）計(jì)算，每套總款 550萬(wàn) 1500萬(wàn)。能夠有實(shí)力購(gòu)買此總價(jià)的客群必將是邯鄲當(dāng)?shù)馗叨丝蛻羧后w（自用目的）、邯鄲或外省市高端客戶群體（投資目的）。 本案緊鄰人民西路，屬?gòu)?fù)興區(qū)內(nèi)，復(fù)興區(qū)規(guī)劃為重工業(yè)區(qū)，周邊企業(yè)資源豐富（實(shí)力雄厚、數(shù)量眾多），因此對(duì)本案首先產(chǎn)生意向的客群為此區(qū)域內(nèi)急需改善辦公條件的高端企業(yè)客群。 本案西部為武安市，武安市是一座以工業(yè)為主的，各行業(yè)全面發(fā)展的新興城市，武安市內(nèi)一批企業(yè)為擴(kuò)大發(fā)展、增強(qiáng)企業(yè)名氣，需要購(gòu)買本案以達(dá)到擴(kuò)大發(fā)展、改