【文章內(nèi)容簡介】 20 2 1 2 4 71路裝修情況 毛坯主力戶型 100平米銷售均價 5500元 /平米優(yōu)惠方式 一次性優(yōu)惠 200物業(yè)公司 ——開盤時間 入駐時間 2023年 6月規(guī)劃戶數(shù) 323戶 車位數(shù)量 300個左右銷售地址 邯鄲市人民路與大乘寺西街交匯處西北角 實時動態(tài) 寫字樓已出地面 住宅蓋至 5層（ ）開發(fā)商品牌優(yōu)勢，性價比較高，適宜投資天兆大廈天兆大廈樓盤地址 [復(fù)興區(qū) ]人民路 37號（人民西路百花大街交口）物業(yè)類型 寫字樓 (28層商業(yè)、辦公 )開 發(fā) 商 河北天林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 —— 建筑面積 ㎡交通情況 23路、 202路、 76路、 60路 公交總公司站下車銷售均價 ——開盤時間 未定 入駐時間 未定銷售地址 人民路 37號（人民西路百花大街交口）物業(yè)詳情 大廈 1—2 層為商業(yè)集聚區(qū)， 3—4 層為行政、餐飲區(qū)， 5—16 層為人性化寫字辦公區(qū)， 17—28 層定位為快捷酒店。 ，國際標(biāo)準(zhǔn)層，無柱空間，隨意分割，大堂挑高 9米實時動態(tài) 天兆大廈現(xiàn)已開始打樁（ ）項目剛動工，區(qū)域內(nèi)唯一未售項目，邯山區(qū) 區(qū)域內(nèi)寫字樓項目 7個（ 5個在售， 2個未售），區(qū)域內(nèi)寫字樓價格較為穩(wěn)定，價格多保持在 6000元 /平米 7000元 /平米之間。 邯山區(qū)寫字樓市場目前有 7個項目，其中在售項目為 5個（義烏小商品城、君興大廈、皓月大廈、邯臺大廈、金業(yè)國際大廈），未售項目 2個（泰達大廈、啟信大廈），價格較為穩(wěn)定，多保持在 6000元 /平米 7000元 /平米之間，其中最低價位為皓月大廈 5500元 /平米，最高價為義烏小商品城 7100元 /平米。金業(yè)國際大廈金業(yè)國際大廈樓盤地址 [邯山區(qū) ]中華南大街與渚河路交叉口東南角 物業(yè)類型 寫字樓 (26層寫字樓 ) 開 發(fā) 商 邯鄲市興東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 9000多平方米 建筑面積 容積率 綠化率 30%交通情況 1 1 3 20 1 205路裝修情況 毛坯主力戶型 40—1300 ㎡銷售均價 6500元 /平米優(yōu)惠方式 交 5000返 5000，更有 IPod超值大禮 全款 97折，貸款 98折物業(yè)公司 邯鄲市祥潤物業(yè)服務(wù)有限公司開盤時間 2023年 11月 20日 入駐時間 2023年 12月規(guī)劃戶數(shù) 500戶 車位數(shù)量 300500個銷售地址 中華南大街與渚河路交叉口東南角實時動態(tài) 寫字樓均價 6500元 /平米，全款 97折項目已封頂，雙核心筒結(jié)構(gòu)邯臺大廈邯臺大廈樓盤地址 [邯山區(qū) ]中華南大街 319號（邯鋼羅三生活區(qū)對面）物業(yè)類型 寫字樓 (21層寫字樓 ) 開 發(fā) 商 邯鄲邯臺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 建筑面積 54373平方米容積率 綠化率 30%交通情況 3 1 1 3 50、 205路裝修情況 毛坯主力戶型 110㎡ 銷售均價 5900元 /平米 優(yōu)惠方式 全款優(yōu)惠 200元 /㎡ 貸款優(yōu)惠 100元 物業(yè)公司 邯鄲市新正物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費 /平方米 /月 開盤時間 2023年 6月中下旬 入駐時間 2023年 10月 30日規(guī)劃戶數(shù) 250 車位數(shù)量 205銷售地址 中華南邯鋼羅三生活區(qū)對面 實時動態(tài) 已現(xiàn)房銷售，價格 5900元 /平米現(xiàn)房銷售，房源不多一、分布特點： 處于商業(yè)核心商圈的商務(wù)物業(yè)多以商住公寓形式出現(xiàn)，純寫字樓較少，并且 5A智能化并為成為常態(tài)；；二、層高設(shè)計： 多數(shù)層高 5－ 6米，部分層高底于 3米，如江泉大廈層高僅為 3米。三、容積率： 多集中在 6－ 8之間，個別寫字樓容積率較高，如融通國際，容積率高達 58。四、底商定位： 多數(shù) 1－ 7層定位于商場、商務(wù)酒店、 銀行及快餐等，整售難度較大，多為整體出租。五、暖氣配套費用： 多數(shù)寫字樓暖氣配套費用包含在房價之內(nèi)，但也有部分項目暖氣配套另行收費。六、電梯配置： 電梯配備較少為辦公物業(yè)現(xiàn)狀；七、價格集中區(qū)間： 多集中在 6500－ 7500元每平米之間，單價超出 10000元的僅為個例。八、銷售模式： 以散售為主，即分割成較小面積，以實現(xiàn)低總價銷售方式為主。面積區(qū)間以 50150㎡/套為主 ，其中距離御景大廈較近的卓昱大廈 50100平米 /套，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重；九、提升附加值： 已經(jīng)出現(xiàn)挑高大堂、配備商務(wù)會所、聘請國際物業(yè)等提升附加值的做法。十、交工與銷售完成率關(guān)系： 從在售項目來看，邯鄲在售寫字樓交工時銷售率基本都能達 75%以上。邯鄲寫字樓分析總結(jié)，表述特征 目前寫字樓價格多集中在 65007500元 /平米，散售為主，正趨向于 5A智能化、純寫字樓、高附加值方向發(fā)展。 位置越優(yōu)越、定位越高端的寫字樓越傾向于半層或整層為單位出售的比率較高，如錦霖大廈、中道國際等項目。而位置一般的寫字樓其分割銷售的比率較高，通常情況下，寫字樓公開出售時一般都標(biāo)出哪個樓層整體出售哪個樓層分割銷售，以方便最大限度的幅射到各個層次的潛在購買群體。 購買群體從事的行業(yè)不同，實力不同，其購買的寫字樓面積也有差異，雖然邯鄲很多寫字樓最小銷售單位面積為 40－ 70平米，但很少有購房客戶僅要一個這樣的小面積單位，主要是寫字樓公灘面積較大，造成的實際使用面積偏小有關(guān)，所以多為兩個或多個單位購買然后打通使用，因此在寫字樓產(chǎn)品設(shè)計時并不建議面積單位越小越好，應(yīng)該從寫字樓的產(chǎn)品定位及市場定位出發(fā)，根據(jù)市場需求設(shè)計出最小面積單位，從而降低建筑成本，減少能源消耗。邯鄲寫字樓分析總結(jié)，設(shè)計面積 位置優(yōu)越、定位高端，傾向于半層或整層出售；一般位置的寫字樓多為分割銷售 從走訪多個寫字樓售樓部來看，購買寫字樓的客戶多為自用，約占客戶群體的 70%以上，且定價越高、定位越高端的項目自用比例越高 。購買寫字樓用于投資出租的客戶比例呈現(xiàn)下降趨勢，主要原因為：一、寫字樓租金年增長率較高，為節(jié)省經(jīng)營成本，多數(shù)有實力的企業(yè)經(jīng)營業(yè)主已意識到辦公用房租不如買。二、由于寫字樓相對于住宅其寬松的政策導(dǎo)致寫字樓價格增長速度較快，而且一些寫字樓設(shè)計面積較大或者僅整層對外出售，使購買寫字樓的門檻大大提高，從而導(dǎo)致個人購買寫字樓的空間大大縮小。從購買寫字樓客戶群體經(jīng)營行業(yè)來看，經(jīng)營行業(yè)廣泛，沒有行業(yè)集中度，但購房群體有個較為明顯的特征是購買寫字樓的客戶群體在該區(qū)域居住的比例偏高，預(yù)計這與業(yè)主便于經(jīng)營企業(yè)有一定的關(guān)系。邯鄲寫字樓分析總結(jié)，客戶群體 自用為主，且定位、定價越高，自用比例越高；投資出租客戶呈下降趨勢；購買寫字樓客群經(jīng)營行業(yè)廣泛、沒有行業(yè)集中度，但 習(xí)慣性 選擇自己居住區(qū)域比例偏高。 2023年開始國貿(mào)中心作為邯鄲第一個寫字樓面世，時到 2023年，國貿(mào)中心同區(qū)域?qū)懽謽琼椖肯嗬^推向市場，其項目當(dāng)年銷售價格如下：個例，僅供參考年份 寫字樓名稱 價格區(qū)間2023年 國貿(mào)中心 3200－ 3500元2023年 金世紀(jì)商務(wù)中心 4200－ 4800元2023年 新時代廣場 5600－ 5800元2023年 招賢大廈 6000－ 6300元2023年 嘉華國際 7500－ 8000元2023年 錦霖大廈 11000－ 12023元 以上統(tǒng)計 2023年至 2023年， 邯鄲寫字樓不動產(chǎn)投資回報年平均增長率為 20%，實現(xiàn)資產(chǎn)價值平均五年番一翻的增長，投資回報率遠遠高于其它行業(yè)。邯鄲寫字樓投資回報分析，銷售價格 寫字樓租金年平均增長率分析：以金世紀(jì)商務(wù)中心為例：2023年 19－ 22元 /月 /平米2023年 40－ 50元 /月 /平米以財富大廈為例：2023年 18－ 20元 /月 /平米2023年 35－ 40元 /月 /平米 以上數(shù)據(jù)表明，寫字樓市場四年租金增長一倍，年平均遞增 25%，明顯高于住宅行業(yè)租金增長速度。邯鄲寫字樓投資回報分析，租賃價格 邯鄲寫字樓市場展望，未來格局 隨著邯鄲寫字樓市場的發(fā)展和成熟，未來寫字樓市場將形成點、線、面的格局。城市中心區(qū)（點）受城市價值和土地稀缺雙重影響，區(qū)域供應(yīng)以點狀高端項目為主，吸引高端客戶。二環(huán)（線）中端寫字樓項目的聚集地，客戶構(gòu)成主要為成長型企業(yè)以及區(qū)域內(nèi)地緣性企業(yè)。政務(wù)區(qū)（面）區(qū)域發(fā)展逐步成熟，將成為邯鄲高端客戶首選，是邯鄲寫字樓市場長期發(fā)展的方向。p寫字樓的集群效應(yīng)逐步形成，政務(wù)區(qū)必將成為長期的發(fā)展方向，高端客戶未來將主要流向 政務(wù)區(qū)和中心區(qū)部分優(yōu)質(zhì)項目。 高端寫字樓進入市場，代表了寫字樓市場未來的發(fā)展趨勢；商業(yè)項目不再局限于人民路、和平路、高新開發(fā)區(qū)等地；城市的副中心區(qū)和交通方便的近郊地區(qū)正在成為寫字樓的擴張區(qū)。人民西路直插邯鄲經(jīng)濟腹地，成就城市副中心的繁榮發(fā)展，而本案緊臨人民西路，地段彰顯潛力，本案發(fā)展不可限量。高開區(qū)人民路和平路陵西大街滏東大街光明大街中心區(qū)域擴散區(qū)域以中心向外輻射，緊鄰市中心的本案，將展現(xiàn)巨大的潛力邯鄲寫字樓市場展望，本案潛力 邯鄲御景大廈 _定位篇YUJING BUILDING POSITION SECTION?本體分析STEP1：項目本體分析項目基本情況概覽232。項 目隸屬邯 鄲 市復(fù) 興 區(qū)，南 鄰 人民西路，西 臨 大乘寺西路，北 臨規(guī) 劃路， 東側(cè) 無城市道路；232。項 目距離復(fù) 興 區(qū)政府直 線 距離 僅 665M，距離大乘玉佛寺 688M，距王郎城 遺 址園 550M,距 趙 苑公園 880M232。地段繁 華 、配套 齊 全，出行便利區(qū)區(qū) 位位232。緊鄰城市交通主干道人民路，距南北交通主干道浴新大街僅 820M.交交 通通人民西路浴新北大街鐵西北大街百花大街嶺南路項目區(qū)位 /交通5分鐘生活圈復(fù)興區(qū)，臨人民西路，交通便利、配套齊全項目周邊環(huán)境東臨： 紅十字會口腔診所、益康藥房、中國銀行、錦江之星、天福茗茶等；西臨： 家具大世界、中國建設(shè)銀行、公交總公司、區(qū)百花小學(xué)、王郎城遺址園、公交派出所等；南臨： 汽修廠、煙酒專賣、五一八香辣蝦總店、羊蝎子、全統(tǒng)水產(chǎn)、等；北臨： 御景苑、大乘寺、星星雙語幼兒園、趙苑公園、區(qū)環(huán)衛(wèi)局等周邊生活、居住、辦公各種配套均非常成熟御景大廈經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)建筑性質(zhì)：商業(yè)、辦公建筑產(chǎn)權(quán)： 40年總占地面積：凈 （規(guī)劃 m2）總建筑面積： m2，其中地上 m2（ 商業(yè) m2，辦公 m2），地下 m2建筑高度： 建筑層數(shù)：地下 3層，地上 27層建筑密度： ≤34%容積率： ≤ 停車位：機動車車位 270個，自行車車位 1610個分區(qū)以及層高正大總部層 （ 2527層）普通辦公層（ 724層）餐飲商業(yè)層 （ 16層）停車機房層 （ 1— 3層）5m5m（ 21層）總 27層，商業(yè) 6層，可售 18層，自留 3層（正大總部），寫字樓層高 1980平米標(biāo)準(zhǔn)層面積 本案標(biāo)準(zhǔn)層長 ，寬 ，標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1980M2，共計 12套，分割后單戶面積為 （寬） *9M（長） =。本案寫字樓部分共計 21層（ 727層），總面積達 41580M2，配置有 10部電梯，完全符合寫字樓標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于電梯配置標(biāo)準(zhǔn)： 1部 /每 400500M2。單層 1980平米，分 12套，每套開間 ，進深 9米，共配置 10部電梯緊臨人民西路，交通便利；區(qū)域內(nèi)除本案外僅卓昱大廈、寶利大廈、天兆大廈，競爭性??；項目西部為武安市（工業(yè)新興城市）鋼材批發(fā)市場、邯鄲鋼鐵集團等產(chǎn)業(yè)集群所附帶大量企業(yè)客戶需求群體。市場競爭日益激烈，整層自用型客戶對項目的認可度；房產(chǎn)調(diào)控持續(xù)進行，后期政策對商務(wù)寫字樓市場沖擊不可預(yù)見。本案所在區(qū)域為工業(yè)區(qū)，投資回報劣于叢臺區(qū)、邯山區(qū)；本案產(chǎn)品規(guī)劃無新意，單層面積過大、立面效果無新意、產(chǎn)品無差異性等；本案所在地距中心區(qū)較近；調(diào)控對商務(wù)寫字樓市場沖擊較??；針對本案產(chǎn)品進行調(diào)整，以差異化產(chǎn)品應(yīng)對市場競爭；御景苑帶給本案開發(fā)商帶來品牌利好因素。優(yōu)勢 S 劣勢 W威脅 T機遇 O綜合對比，本項目優(yōu)勢獨具、機遇難得，劣勢可避、威脅可解。地塊 SWOT分析SWOT分析?客戶解碼STEP2： 客戶組成分析邯鄲購買本案的客戶是誰？客群分析探究 本案意向發(fā)售方式為半層或整層，即 990M2—1980M 2，按照區(qū)域內(nèi) 5500元 /平米（最低價） 7500元 /平米（最高價）計算，每套總款 550萬 1500萬。能夠有實力購買此總價的客群必將是邯鄲當(dāng)?shù)馗叨丝蛻羧后w（自用目的）、邯鄲或外省市高端客戶群體（投資目的）。 本案緊鄰人民西路，屬復(fù)興區(qū)內(nèi)，復(fù)興區(qū)規(guī)劃為重工業(yè)區(qū)，周邊企業(yè)資源豐富（實力雄厚、數(shù)量眾多），因此對本案首先產(chǎn)生意向的客群為此區(qū)域內(nèi)急需改善辦公條件的高端企業(yè)客群。 本案西部為武安市，武安市是一座以工業(yè)為主的，各行業(yè)全面發(fā)展的新興城市，武安市內(nèi)一批企業(yè)為擴大發(fā)展、增強企業(yè)名氣，需要購買本案以達到擴大發(fā)展、改