【正文】 5分，當(dāng)指標(biāo)與本案相同時： 100分，較好： +5分，非常好時 +10分，差 5分，非常差 10分，依次類推。項目名稱 本項目 卓昱大廈 寶利大廈 金恒基鹿城 趙都華潤大廈影響權(quán)重 —— 40% 30% 15% 15%價值要素 權(quán)重 分值 權(quán)重值 分值 權(quán)重 分值 權(quán)重 分值 權(quán)重 分值 權(quán)重地段 25% 100 25 110 95 110 105 物業(yè)服務(wù) 15% 100 15 105 15 90 110 100 15戶型設(shè)計 12% 100 12 110 100 12 105 95 交通條件 10% 100 10 105 100 10 105 100 10項目配套 10% 100 10 105 95 95 105 項目品質(zhì) 8% 100 8 105 95 100 8 100 8開發(fā)商品牌 6% 100 6 105 90 105 95 環(huán)境、景觀 5% 100 5 100 5 95 100 5 95 外立面 5% 100 5 105 100 5 100 5 100 5項目規(guī)模 2% 100 2 90 105 105 100 2工程進度 2% 100 2 120 105 110 105 權(quán)重合計 100% —— 100 1150 1070 96 1145 1100 權(quán)重因素記分 結(jié)合眾多目標(biāo)客戶的項目認(rèn)知及項目真實狀況，計算各項目相關(guān)權(quán)重寫字樓產(chǎn)品當(dāng)前的基礎(chǔ)價格為 6475元 /平米依據(jù)定價習(xí)慣，本案定價（均價）為 6500元 /平米。計算方法：本項目價格 =∑影響權(quán)重 影響系數(shù) 對比項目當(dāng)前價格權(quán)重法定價 根據(jù)以上數(shù)據(jù)獲得項目加權(quán)值，結(jié)合影響權(quán)重、項目加權(quán)值、影響系數(shù)、項目當(dāng)前價格。年投資回報率 平均每平米月租金25 30 35 40 45 505%（ 20年收回成本）6000 7200 8400 9600 10800 120236%（ ）4980 5976 6972 7968 8964 99607%（ ）4290 5148 6006 6864 7722 85808%（ ）3750 5250 5250 6000 6750 75009%（ ）3330 3996 4662 5328 5994 666010%（ 10年收回成本）3000 3600 4200 4800 5400 6000靜態(tài)投資回報測算法預(yù)估項目價格投資預(yù)估法則靜態(tài)投資回報估算法，月租金為 40元，成交均價 6000元 /m2；月租金為 45元，成交均價為 6750元 /m2；月租金為 50元，成交均價為 7500元 /m2， 綜合平均售價為 6750元 /m2。 2023年邯鄲寫字樓市場租金為 3540元 /m2/天，預(yù)計 2023年寫字樓市場租金價格約為 4050元 /m2/天，參照投資業(yè)內(nèi)情況，投資回報以 8%（ ），通過靜態(tài)走字回測算法預(yù)估項目價格。終極價格鎖定 根據(jù)權(quán)重因素記分法、靜態(tài)投資回報測算法兩種科學(xué)測算寫字樓價格的方法，對本項目市場價格作出終極鎖定。權(quán)重因素記分法靜態(tài)投資回報測算法6500元 /m26750元 /m26600元 /m2御景大廈最終鎖定價格 6600元 /m2（均價） 由于我們采取的銷售策略方式是：低開高走，分段提價的策略，在價格走勢上，項目預(yù)售階段可適當(dāng)?shù)陀谏鲜龆▋r，均價維持在 6000——6500 元 /㎡ 以內(nèi)，以低價策略迅速回籠資金，根據(jù)預(yù)售期的蓄水情況，分析客戶來源及對未來銷售情況的預(yù)判，將價格向上提升，以達(dá)到預(yù)期價格。價格走勢建議低開高走，分段提價邯鄲御景大廈 _營銷篇YUJING BUILDING POSITION SECTION首層為商場、臨街店鋪（包括兩個銀行）、寫字樓門廳。 26層為商業(yè)。724層（共 18層）為銷售區(qū)域，進行整層 /半層銷售模式，爭取大客戶。2527層為正大集團總部辦公層28層為機房層和屋頂花園確定推售房源房源面積：單層銷售面積 1980M2，共計 18層，總銷售面積 35640M2。銷售方式：主：整層或半層銷售；輔：化零為整。房源套數(shù)： 1836套① 全部整層， 18套； 1980M2/套② 全部半層， 36套， 990M2/套216。 針對市場大手買家（主要是需求大面積并購買自用的客戶）， 建議以整層或半層為銷售單位進行前期銷售216。 針對大企業(yè)、大品牌公司，建議可以通過先以 ” 租用 “ 寫字樓的形式，將其吸引進駐，從而達(dá)到項目品牌影響力的有力滲透和擴張推售策略主要推售策略216。 針對市場上部份需求較小面積的客戶，建議以 “ 化零為整 ” 的形式，以 “ 層 ” 為銷售單位對此部分客戶進行意向登記，只有當(dāng)此類需求客戶積累的數(shù)量能達(dá)到購買整層寫字樓物業(yè)時 ,才開始正式向其推售，前期只是進行咨詢登記工作輔助推售策略外部資源區(qū)域企業(yè)、商會資源、俱樂部資源 、活動資源 新進資源進線 /上門客戶大客戶客帶客資源等內(nèi)部資源正大地產(chǎn)資源地山顧問客戶資源執(zhí)行關(guān)鍵點 1：資源獲取 —— 電話營銷 —— 行銷團隊 —— 案場坐銷執(zhí)行關(guān)鍵點 2：地山顧問通過各類活動的方式進行資源整合，建立與客戶對接通道。客戶策略三種資源獲取方式，整合資源，借力打力做邯鄲市最有 “ 檔次 ” 的純 5A級寫字樓！要在邯鄲市場占有自己的市場，就永遠(yuǎn)不要與普通寫字樓項目相提并論，也不要與 “ 所謂的 ” 甲級辦公相比。我們唯一要做的，就是將 “ 檔次 ” 與項目畫上等號。品牌越具有渲染力，便越具有吸引力。要始終站在高檔寫字樓的高度上，將產(chǎn)品與倡導(dǎo)的辦公態(tài)度高度結(jié)合。推廣思路四位一體推廣模式形成包圍式宣傳效應(yīng)大眾媒體 + 圈層渠道 + 門店渠道 + 戶外現(xiàn)場高空投射廣開知名度SP活動攪熱復(fù)興區(qū)、武安市動態(tài)營銷響徹邯鄲市人力資源展開口碑營銷 推廣模式通過對項目優(yōu)勢的突出進行主題宣傳整體： 迎賓道上的純 5A商務(wù)中心：迎賓道 — 代表著城市發(fā)展的命脈，它既是地理位置的體現(xiàn)；純 5A商務(wù) — 代表著項目突出的優(yōu)勢以及項目特性，標(biāo)明項目是純正的 5A級寫字樓；中心 — 意味著配套齊全，公園、政府、商業(yè)、企業(yè)、生活環(huán)繞，這樣的地方才是未來城市的核心發(fā)展領(lǐng)地。便捷： 穿梭交通網(wǎng)絡(luò)，各地輕松直達(dá)人民西路、浴新北大街、鐵西北大街、復(fù)興路，交通順暢快捷配套：商務(wù)所有需要，一直就在身邊政府機構(gòu)、酒店、餐飲 …….建筑： 高端企業(yè)進駐，享受闊綽空間表明項目高端身份，只有高端企業(yè)，才能享受到如此闊綽的辦公空間智能： 5A智能化系統(tǒng)，引領(lǐng)辦公標(biāo)準(zhǔn)只有擁有純 5A級智能化系統(tǒng)，才是未來寫字樓的硬性標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)： 國際物業(yè)服務(wù)，彰顯辦公 尺度國際級物業(yè)服務(wù)的品牌效應(yīng)毋庸置疑，會提升項目的整體品質(zhì)。推廣主題推廣媒介DM——對復(fù)興區(qū)內(nèi)所有企業(yè)進行 DM單投放，對市場進行初步滲透，把項目把項目信息發(fā)送到附近的目標(biāo)使用者手中；商務(wù)雜志、報紙、網(wǎng)絡(luò) ——通過報紙新聞、雜志專版、網(wǎng)絡(luò)新聞的炒作增加項目的市場影響力，吸引各個區(qū)域自用客戶（主要）及投資客戶（輔助）的關(guān)注電話、短信 ——利用正大地產(chǎn)及地山顧問所積累的客戶資源進行一對一式宣傳，因客戶差異而專門制定客戶專屬的宣傳方式道旗、高炮、圍擋 ——使用戶外大規(guī)模廣告宣傳，造成全城轟動效應(yīng)，使項目于潛移默化過程中深入人心通過 實體樣板間及實體大堂 的展示，現(xiàn)場精準(zhǔn)打擊意向客戶?目前區(qū)域內(nèi)同檔次項目贊未有實體樣板間展示；?如同住宅的樣板間一樣，寫字樓樣板間可以影響買家的心理；?建議單獨建設(shè)樣板層及實體大堂。展示營銷現(xiàn)場視覺體驗沖擊，提高震撼力執(zhí)行關(guān)鍵點：精美的現(xiàn)場 3D宣傳片演示，區(qū)域獨家寫字樓樣板間，加上體驗式的電子樓書等現(xiàn)場體驗是區(qū)域，震撼客戶視角。展示營銷營銷精細(xì)化，從細(xì)節(jié)入手，注重效率、品質(zhì)和服務(wù)，創(chuàng)造潛在競爭力執(zhí)行 關(guān)鍵點： DM單、項目折頁、項目樓書、戶型手冊、 投資白皮書 等銷售物料一應(yīng)俱全，且能體現(xiàn)項目品質(zhì)感。展示營銷活動營銷 通過舉辦針對不同客戶群體的活動，精準(zhǔn)聚集目標(biāo)客戶，實現(xiàn)圈客聚客的目的“316” 活動體系：每三個月即一個季度舉辦一中型活動，每個月舉辦一次小型活動，半年籌備舉辦一場大型活動。活動：新車發(fā)布會、酒會、 論壇、 圣誕 PARTY、高端客戶答謝會、樣板層開放盛典等?；顒踊顒尤腿痛誀I銷明星明星代言代言明星營銷，是一種快速提高品牌知名度的捷徑，可以起到快速推進發(fā)展和錦上添花的效果。例如，石家莊萬達(dá)廣場代言人 —— 溫碧霞 石家莊西山御園代言人 —— 趙雅芝 石家莊國仕山代言人 —— 王剛明星營銷，是目前已知的品牌提升最迅速、最有效的途徑我們的營銷核心目標(biāo) —— 通過對本項目及項目周邊區(qū)域市場的詳盡分析，結(jié)合地山顧問團隊多年策劃的成熟經(jīng)驗，針對御景大廈項目提出如下營銷核心目標(biāo)：營銷手法創(chuàng)新： 銷售策略與銷售方式要突破傳統(tǒng)；營銷概念創(chuàng)新： 在概念提煉上注重策略與品位；市場定位創(chuàng)新： 即緊抓主流市場，同時占領(lǐng)競爭對手忽略的細(xì)分市場；創(chuàng)造品牌價值： 通過項目的營銷提升發(fā)展商的品牌價值。感 謝 聆 聽 ！以 下 是 項 目 討 論 時 間 。靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 23:37:1523:37:1523:373/23/2023 11:37:15 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 三月 2123:37:1523:37Mar2123Mar211故人江海別，幾度隔山川。 23:37:1523:37:1523:37Tuesday, March 23, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 三月 21三月 2123:37:1523:37:15March 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 23 三月 202311:37:15 下午 23:37:15三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 2111:37 下午 三月 2123:37March 23, 20231行動出成果，工作出財富。 2023/3/23 23:37:1523:37:1523 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 11:37:15 下午 11:37 下午 23:37:15三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 23:37:1523:37:1523:373/23/2023 11:37:15 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 三月 2123:37:1523:37Mar2123Mar211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 23:37:1523:37:1523:37Tuesday, March 23, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2123:37:1523:37:15March 23, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 三月 202311:37:15 下午 23:37:15三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 三月 2111:37 下午 三月 2123:37March 23, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/23 23:37:1523:37:1523 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 11:37:15 下午 11:37 下午 23:37:15三月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 23:37:1523:37:1523:373/23/2023 11:37:15 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 三月 2123:37:1523:37Mar2123Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 23:37:1523:37:1523:37Tuesday, March 23, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 三月 21三月 2123:37:1523:37:15March 23, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 23 三月 202311:37:15 下午 23:37:15三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 三月 2111:37 下午 三月 2123:37March 23, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/23 23:37:1523:37:1523 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 11:37:15 下午 11:37 下午 23:37:15三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus