【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房 ? 置業(yè)目的： 改善居住 ? 置業(yè)敏感點(diǎn)： 產(chǎn)品品質(zhì)：外立面材質(zhì)、社區(qū)風(fēng)格、色彩和諧統(tǒng)一 社區(qū)環(huán)境：自然的、生態(tài)的社區(qū)園林，如小橋、瀑布、綠植 有實(shí)力的教育資源能夠刺激購(gòu)買(mǎi)，如實(shí)驗(yàn)、育才 生活配套：滿足生活需要，靠近中心商業(yè)區(qū)，生活便利 品牌與實(shí)力：對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商的品牌依賴(lài)性較大 ? 客戶(hù)地源： 福州本地、周邊縣 ..... 置業(yè)偏好：注重項(xiàng)目周邊的生活配套，對(duì)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)具有一定依賴(lài) ——他們或是政府 權(quán)力 公務(wù)員、或是事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、抑或是大型國(guó)企高管 ——他們的工資收入不甚突出， 但福利好，沒(méi)有后顧之憂 ——他們或多或少會(huì)有一定的 隱性收入 ，會(huì)有一些性?xún)r(jià)比極高的消費(fèi)機(jī)會(huì) ——他們住著單位福利分房，但多數(shù)在外還有一、兩套商品房， 買(mǎi)給孩子或買(mǎi)給退休后的自己 ——他們有很強(qiáng)的工作能力和 社會(huì)責(zé)任感 ——他們喜歡一點(diǎn)“ 端架子 ”的感覺(jué)，追求 身份感 和 尊貴感 ——他們理想的房子要有 好環(huán)境，規(guī)劃概念，有品位 ，有 一定知名度以撐面子 高端客戶(hù)階層 城市的權(quán)力階層，掌握大量社會(huì)資源，比較低調(diào)，重視家庭，較多的考慮為子女購(gòu)房 權(quán)力 隱性收入 架子 尊貴感 身份感 貴而不顯 面子 置業(yè)偏好：注重地段價(jià)值，信任本地的開(kāi)發(fā)品牌，改善生活需求比較強(qiáng)烈，注重社區(qū)環(huán)境和規(guī)劃 ? 置業(yè)現(xiàn)狀： 多處房產(chǎn)，有福利分房 ? 置業(yè)目的： 提高生活品質(zhì)、保值 ? 置業(yè)敏感點(diǎn)： 社區(qū)環(huán)境：自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高 物業(yè)管理：較關(guān)注安全性 生活配套：基本生活配套設(shè)施 品牌與實(shí)力：信賴(lài)本地品牌開(kāi)發(fā)商 升值潛力：關(guān)注地塊區(qū)域的升值潛力，有自住加投資的想法 ? 客戶(hù)地源： 主城區(qū) 面積、戶(hù)型偏好分析：需求量最大的面積區(qū)間 70110平米的兩房戶(hù)型 購(gòu)買(mǎi)最為集中的面積段在 70110平米，占購(gòu)房套數(shù)的 47% 70110平米在福州市場(chǎng)基本上是二房或小三房的戶(hù)型 總價(jià)需求判斷：目標(biāo)客戶(hù)能夠承受的房款總價(jià)水平為 80150萬(wàn)元 核心目標(biāo)客戶(hù) 家庭年收入水平 10萬(wàn)元以上 家庭月收入水平 10000元 能承受的還款額度 30004000元 /月 能承受的貸款總額度 6080萬(wàn)元 能夠購(gòu)買(mǎi)總價(jià) 80— 150萬(wàn)元 推斷條件 1： 家庭月收入選取一個(gè)中間估值 推斷條件 2： 通常還款額度不能大于總收入的3040% 推斷條件 3： 按照通常 20年的貸款年限計(jì)算貸款額度 推斷條件 4： 根據(jù)目前新房能夠享受銀行 8成房貸 從目標(biāo)客戶(hù)收入水平推到出可以承受的房?jī)r(jià)區(qū)間 總價(jià)戶(hù)型面積交通便利性周邊生活配套開(kāi)發(fā)品牌物業(yè)管理社區(qū)規(guī)劃和景觀升值潛力010203040506070目標(biāo)客戶(hù)考慮購(gòu)房因素購(gòu)房?jī)?yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶(hù)型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套，在此基礎(chǔ)上才會(huì)考慮物業(yè)管理、升值潛力 數(shù)據(jù)來(lái)源 ——合美市場(chǎng)研究部 需求總結(jié) ? 本案核心目標(biāo)客戶(hù)可以承受價(jià)格區(qū)間在 900012023元 /平米 ? 需求量最大的面積區(qū)間 70110平米的兩房戶(hù)型 ? 目標(biāo)客戶(hù)能夠承受的房款總價(jià)水平為 80150萬(wàn)元 ? 購(gòu)房?jī)?yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶(hù)型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套 目標(biāo)網(wǎng)羅客戶(hù)：城市年收入 10萬(wàn)以上的精英階層 區(qū)域產(chǎn)品 實(shí)用、功能齊全的戶(hù)型產(chǎn)品逐漸增多 樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 面積區(qū)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià) 小戶(hù)型較多的產(chǎn)品 群升國(guó)際尚都 高層 40105 20230418 9200元 /平米 世茂天城 超高層 105538 20239 15000元 /平米 三迪香頌楓丹 高層 43190 202312 9500元 /平米 烏山榮域 高層 43210 2023926 9200元 /平米 大戶(hù)型較多的產(chǎn)品 融匯江山 高層 117200以上 20231116 11000元 /平米 江南水都悅湖 高層 90160 8000元 /平米 大儒世家朗園 小高層、高層 82168以上 202304 6000元 /平米 產(chǎn)品定位 中高檔價(jià)位 ,實(shí)用戶(hù)型產(chǎn)品 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ?鼓樓中心濱江 中小戶(hù)型 高品質(zhì)社區(qū) 城市精英階層 購(gòu)房需求 ? 900012023元 /平米價(jià)格區(qū)間可以接受 ? 偏好 70110平米的兩房戶(hù)型 ? 房?jī)r(jià)總金額控制在 80150萬(wàn)元 ? 購(gòu)房?jī)?yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶(hù)型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套 產(chǎn)品定位與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較優(yōu)勢(shì) 本案項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)品定位規(guī)避與融僑和融匯及烏山榮域優(yōu)勢(shì)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；將產(chǎn)品總價(jià)控制在 80120萬(wàn)元 比較項(xiàng) 本案 烏山榮域 融僑華府 融匯江山 主力戶(hù)型面積 控制在 80100㎡ 40— 50㎡ 170㎡以上 180㎡以上 主力總價(jià) 控制 80120萬(wàn)元 40— 50萬(wàn)元 150萬(wàn)以上 180萬(wàn)以上 建筑立面 現(xiàn)代風(fēng)格但富有質(zhì)感 普通 較為現(xiàn)代前衛(wèi) 現(xiàn)代古典印象 社區(qū)配套 社區(qū)景觀會(huì)所提供個(gè)性化服務(wù) 社區(qū)會(huì)所 會(huì)所 國(guó)際幼兒學(xué)校 雙會(huì)所 社區(qū)景觀 風(fēng)格純粹且與江景交輝相映 社區(qū)中庭 國(guó)際知名公司景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì) “山”、“水”兩大主題園林景觀 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較結(jié)論 融匯江山 融僑華府 建筑立面 烏山榮域 社區(qū)配套 烏山榮域 融僑華府 融匯江山 社區(qū)配套 空中泳池、以及的家居智能配套體系等。 300米社區(qū)環(huán)形商業(yè)步行街， 2萬(wàn)平方米融僑新天地， 55攝氏度溫泉入戶(hù) 大型購(gòu)物中心沃爾瑪山姆會(huì)員店、蘇寧電器、永輝超市近在咫尺；水岸休閑商業(yè)街、社區(qū)高級(jí)會(huì)所、幼兒園等配套 景觀規(guī)劃 融僑華府、融匯江山 都極力打造項(xiàng)目的景觀品質(zhì)，以此體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的價(jià)值 烏山榮域 融僑華府 融匯江山 景觀 坐擁近 20畝城市綠地廣場(chǎng)，以 “都市中的大山地 ”的景觀理念，構(gòu)筑社區(qū) 4大主題公園，并與烏山山景形成相互滲透、相互折射的態(tài)勢(shì) 江濱西大道近 25m寬闊尺度退距，營(yíng)造都市蔥蘢綠色鏈 有閩江、金牛山、西河公園等亮麗的自然風(fēng)景及現(xiàn)代古典水色園林 “山”、“水”兩大主題園林景觀 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位設(shè)想 項(xiàng)目生活主角定位 項(xiàng)目形象定位設(shè)想 項(xiàng)目 生活方式 設(shè)想 —— 會(huì)展區(qū)的未來(lái)生活構(gòu)架與本案生活方式的對(duì)接 N北 S南 Park Shopping Mall Exhibition Hotel Convention Office Shopping Street Apartment 本案所在的區(qū)域能夠提供一個(gè)豐富的大生活圈 出行 居住 交流 工作 娛樂(lè) 休閑 購(gòu)物 學(xué)習(xí) School 滿足人們對(duì)于生活的一切要求 中學(xué)、小學(xué)、幼兒園 賣(mài)場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街 酒吧街、養(yǎng)生健身會(huì)所 娛樂(lè)城、