世聯(lián)_新政下深圳前海區(qū)域最抗風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品研究_39p_xxxx(編輯修改稿)
2025-02-06 02:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6772㎡ 2房 ,6669㎡2+1房 80% 東方銀座公館 南山 5466復(fù)式 1房， 79復(fù)式 2房 89% 麗灣商務(wù)公寓 南山 40－ 50㎡ 1房 7 36% 天健時(shí)尚空間 寶安 3559㎡ 1房 ,79㎡ 2房 ,6973復(fù)式一房 57% 花樣年花郡二期 寶安 28－ 38㎡ 1房， 58㎡ 2房 71% 金地上塘道 龍坂 33㎡ 1房， 53㎡ 2房 ，66㎡ 2房 23 7% 水榭春天二期 龍坂 70㎡ 2房 77% 中?？党? 龍崗 71－ 80㎡ 2房 2 81% 朝陽里雅苑 龍崗 53－ 61㎡ 2房 28% 匯龍?zhí)煜? 龍崗 50－ 60㎡ 1＋ 1房 17 7 59% 綠景大公館 龍崗 55－ 56㎡ 1房 1 43% 3080平米小戶型市場(chǎng)表現(xiàn) 新政前普遍成交火爆，新政后成交量下滑明顯，亦屬于遭遇重創(chuàng)的戶型 ?位置： 羅湖區(qū)黃貝嶺鳳凰路和清平路交匯處西南 ?開盤時(shí)間： 2023年 11月 21日 ?開盤地點(diǎn)： 營銷中心 房型 面積區(qū)間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 價(jià)格 實(shí)際價(jià)格 單身公寓 33－ 37 ㎡ 23 23 100％ /㎡ 一房 37－ 44 ㎡ 426 216 ％ /㎡ 兩房 67－ 72 ㎡ 43 43 100％ /㎡ 三房 103－ 113 ㎡ 41 37 ％ /㎡ 合計(jì) 533 319 60％ 均帶 3000元/㎡精裝修 3080平米小戶型市場(chǎng)表現(xiàn) 新開盤項(xiàng)目 —— 京基鳳凰印象 新政后唯一開盤去化率高的小戶型樓盤， 3080平米戶型以犧牲價(jià)值博銷售速度 京基鳳凰印象開盤表現(xiàn)： ?張先生，天健時(shí)尚空間未成交客戶： “我手上有幾套房子了，現(xiàn)在出 限購令 了，也沒有資格買了，我打算到深圳 周邊城市或者內(nèi)地城市 去買房，仍作為投資。” ?金地上塘道項(xiàng)目經(jīng)理 : “我們項(xiàng)目的成交在新政之后影響較小，主要是考慮到我們項(xiàng)目的性價(jià)比高，總價(jià)可控，未成交客戶有的是因?yàn)?限 購 了，有的是因?yàn)?首付提高 了，手里的錢不夠，只好暫時(shí)不買了。” ?著名地產(chǎn)專家 : “政策目的對(duì)房地產(chǎn)正常的剛性需求不是“打壓” 、不是“壓制”、不是“打擊”、不是“抑制”， 對(duì)炒房投機(jī)行為則是“限制”和“遏制” ；實(shí)際意義是 提高 “投資”和“投機(jī)”的 門檻和成本 ?！? 3080平米小戶型市場(chǎng)表現(xiàn) 投資客大量退場(chǎng)，低端首置客因首付增加導(dǎo)致暫停購房，是受新政影響較大的人群 深圳全市新政前后各戶型走量變化圖 房型 9月份銷售套數(shù) 10月份銷售套數(shù) 環(huán)比下降 30－ 50平一房 204 69 66% 50－ 80平二房 339 168 66% 80－ 120平緊湊三四房 1306 926 29% 130－ 180平舒居三四房 980 114 88% 來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái) 新政影響小結(jié) 從成交量上來說，均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中 80－120平緊湊三房、四房受新政影響最小 新政影響小結(jié) 從客戶層面上來說，高端首置客戶、首改客戶受新政影響較小，其需求的 80120平緊湊戶型影響較小 暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款 二套房首付 5成， 率 限制家庭購房套數(shù)，深戶限購 2套房，非深戶限購 1套 首付款調(diào)整到 30%及以上 首置客戶：高端首置客一步到位 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的首置客戶暫緩購房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚可的首置客戶影響不大，且傾向于一步到位，購買中等戶型產(chǎn)品 首改客戶：需求性價(jià)比高的物業(yè) 尚有購買資格，有一定的承受能力，其中換房剛需人群或?qū)ふ腋o湊的、性價(jià)比更高的物業(yè)。 多改客戶：限購 由于限購令的影響，多改客戶影響很大。 投資客戶：重點(diǎn)打擊 限購令的影響，重點(diǎn)打擊投資客，大量投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問題 1：什么樣的產(chǎn)品最抗風(fēng)險(xiǎn)？ 思考線索 : ? 政策視角 —— 受新政影響最小的產(chǎn)品 ? 競(jìng)爭(zhēng)視角：最能規(guī)避區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品 ? 客戶視角：符合區(qū)域內(nèi)未來主流客戶群需求的產(chǎn)品 未來 2～ 3年供應(yīng)量（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)） 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)資源網(wǎng) 西部組團(tuán) 92萬 龍崗中心城 400萬 南山 150萬 布吉 70萬 寶安 新區(qū) 182萬 石巖 6萬 觀瀾 68萬 平湖 25萬 葵涌 50萬 坪山 56萬 400萬以上 100400萬 100萬以下 橫崗 30萬 羅湖 70萬 鹽田 20萬 福田 40萬 龍華 580萬 光明 46萬 競(jìng)爭(zhēng)格局研判 全市供應(yīng)：關(guān)內(nèi)供應(yīng)稀缺，龍崗、龍華、寶安關(guān)外區(qū)域成為未來供應(yīng)主流 競(jìng)爭(zhēng)格局研判 而在長期稀缺供應(yīng)下，關(guān)內(nèi)住宅普遍豪宅化，單價(jià)破三萬已成常態(tài) 蘭亭國際 君匯新天 三湘海尚 45萬 寶能太古城 鴻威海怡灣 花園城 5期 四季山水 4萬 岸芷汀蘭 4萬（預(yù)計(jì)） 首地容御 香山里 頂級(jí)豪宅 一線豪宅 二線豪宅 天御山 御河堤 奧斯卡 東方銀座公館 3萬 競(jìng)爭(zhēng)格局研判 關(guān)內(nèi)供應(yīng)：南山為主力供應(yīng)區(qū)域；羅湖、福田呈散點(diǎn)式供應(yīng)；關(guān)內(nèi)未來供應(yīng)居家中等戶型斷檔嚴(yán)重 福田區(qū) ?供應(yīng)量：約 40萬 ?特征：兩極分化：景觀資源型、城市大平面豪宅及 3590㎡小戶型公寓 蓮塘尾 中心南 羅湖區(qū) ?供應(yīng)量：約 59萬 ?特征： 120180 ㎡大戶型為主 ?僅茂業(yè)羅湖、淘金山、合正教
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