世邦魏理仕青島香江路綜合項(xiàng)目發(fā)展顧問(wèn)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-06 01:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)三星及三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上的酒店共有 4家，其中包括 1家準(zhǔn)五星酒店和 3家三星級(jí)酒店。 ? 三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上的酒店客房數(shù)為 589間，年均入住率為 84％。 ? 主要客源以商務(wù)客人為主，輔以旅游旺季和節(jié)假日的游客。 ? 現(xiàn)有的主要酒店項(xiàng)目位于長(zhǎng)江路沿線且距離開(kāi)發(fā)區(qū)行政中心區(qū)較近。 ? 酒店入住率全年平均可達(dá)到 80%及以上水平，說(shuō)明在這一地區(qū)的酒店市場(chǎng)仍有一定的發(fā)展空間。 ? 目前開(kāi)發(fā)區(qū)酒店數(shù)量較少，因其建設(shè)時(shí)間較早，建筑規(guī)模、檔次以及相關(guān)配套不是很完善，對(duì)于現(xiàn)代商務(wù)及城市發(fā)展來(lái)說(shuō)有待提高。 ?未來(lái)主要酒店項(xiàng)目 ? 20232023年將有 2家五星級(jí)酒店和 1家 4星級(jí)酒店在開(kāi)發(fā)區(qū)相繼投入使用，分別為： ? 薛家島旅游度假區(qū)的海景花園大酒店（ 5星） ? 雅高酒店管理集團(tuán)下屬的一家酒店（ 5星，具體名稱(chēng)不詳） ? 地豐大廈的酒店項(xiàng)目（ 4星）。 ? 未來(lái)的這些酒店主要集中在沿海地區(qū)，而在香江路上沒(méi)有新建的星級(jí)酒店，這給本項(xiàng)目帶來(lái)了一定的開(kāi)發(fā)機(jī)遇。 26 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與分析 ? 對(duì)本項(xiàng)目的影響 ? 目前開(kāi)發(fā)區(qū)具備星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模的酒店數(shù)量不多，不能完全滿(mǎn)足商務(wù)客人的住宿需求，區(qū)域內(nèi)對(duì)高檔酒店的需求較高。 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)存在開(kāi)發(fā)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的中高檔酒店的市場(chǎng)空間。 ? 未來(lái)供應(yīng)量有限，為本項(xiàng)目發(fā)展高檔酒店提供一定的機(jī)遇。 ? 未來(lái)項(xiàng)目的陸續(xù)竣工也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的客源分流。 ? 酒店管理水平有限，本項(xiàng)目的酒店部分應(yīng)該在管理和經(jīng)營(yíng)上具有一定的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和水平。 ? 酒店的會(huì)議設(shè)施也不能完全滿(mǎn)足有會(huì)議需求的商務(wù)活動(dòng)要求。 ? 隨著居民收入和生活水平的不斷提高、經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，青島以致中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展前景十分光明，而 2023年奧運(yùn)的成功舉辦更將會(huì)把青島的旅游業(yè)推向一個(gè)新的層次，這一切都將為酒店業(yè)提供發(fā)展的空間。 27 四、 未來(lái)需求機(jī)遇的分析與確認(rèn) 28 未來(lái)需求機(jī)遇的分析與確認(rèn) ? 研究目標(biāo) 為確定香江路綜合項(xiàng)目各組成部分適宜的發(fā)展參數(shù)和市場(chǎng)定位，世邦魏理仕在進(jìn)行區(qū) 域市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，針對(duì)每個(gè)物業(yè)部分進(jìn)行需求分析。需求分析包括零售商訪談， 住宅、寫(xiě)字樓、酒店銷(xiāo)售人員訪談以及潛在住宅購(gòu)買(mǎi)者和商業(yè)消費(fèi)人群的問(wèn)卷調(diào)查。 29 未來(lái)需求機(jī)遇的分析與確認(rèn) ? 住宅市場(chǎng)需求分析 ? 良好的地理位置，對(duì)本地居民有較強(qiáng)的吸引力。 ? 鄰近商業(yè)區(qū)，為居住人群提供便利的生活配套。 ? 通過(guò)訪談，專(zhuān)業(yè)人士比較看好香江路發(fā)展住宅項(xiàng)目，目標(biāo)客群應(yīng)主要為本地的常住人口。 ? 通過(guò)對(duì)潛在購(gòu)房者的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)受歡迎戶(hù)型為 23居，面積在 70130平方米。 ? 本項(xiàng)目為未來(lái)項(xiàng)目，可在確定市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶(hù)后，設(shè)計(jì)出適合不同類(lèi)型購(gòu)房者的戶(hù)型。 ? 通過(guò)對(duì)商業(yè)消費(fèi)者的研究，他們喜歡的居住地點(diǎn)為香江路，比較喜歡的平均戶(hù)型面積為 80110平方米。 ? 總體來(lái)說(shuō)，便利的交通、齊全的生活配套和周邊完善的教育設(shè)施使本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的住宅發(fā)展空間。 ? 購(gòu)買(mǎi)人群應(yīng)為本地一次或二次置業(yè)的中高收入常住人口，且以自住為主。 ? 本項(xiàng)目為未來(lái)項(xiàng)目，可在小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理和戶(hù)型上給予充分考慮，以適合本地人群的購(gòu)房需求。 30 未來(lái)需求機(jī)遇的分析與確認(rèn) ? 商業(yè)市場(chǎng)需求 分析 ? 百貨公司數(shù)量將會(huì)逐漸減少，購(gòu)物中心的形式越來(lái)越被人們所接受。 ? 未來(lái)商業(yè)單體供應(yīng)面積較大，具有一定的集客能力，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，商圈的確定、設(shè)計(jì)、管理及規(guī)模對(duì) 項(xiàng)目的成功有舉足輕重的關(guān)系。 ? 整體商業(yè)市場(chǎng)具有發(fā)展?jié)摿Α１卷?xiàng)目不適宜做太小規(guī)模的商業(yè)，應(yīng)使本項(xiàng)目成為真正的商業(yè)目的地。 ? 通過(guò)對(duì)零售商的訪談，多數(shù)零售商對(duì)本項(xiàng)目較感興趣。 ? 從消費(fèi)者研究來(lái)看，認(rèn)為本項(xiàng)目所在地缺乏商業(yè)設(shè)施。 ? 從消費(fèi)者的平均個(gè)人月收入來(lái)看，中偏高檔的商業(yè)在香江路會(huì)有一定的發(fā)展前景。 ? 總體來(lái)看，香江路綜合項(xiàng)目比較適宜商業(yè)的發(fā)展。 ? 本項(xiàng)目為未來(lái)項(xiàng)目，一定要在商業(yè)設(shè)計(jì)、客戶(hù)組合、商圈確定、零售商需求等方面給予充分考慮，使之成 為真正的商業(yè)目的地，適應(yīng)未來(lái)商業(yè)的發(fā)展。 31 未來(lái)需求機(jī)遇的分析與確認(rèn) ? 寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓市場(chǎng) ? 從整個(gè)黃島區(qū)來(lái)看，寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓市場(chǎng)需求較強(qiáng)，但從香江路地區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，開(kāi)發(fā)純寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)較大 。 ? 香江路比較適宜商務(wù)公寓的發(fā)展，且以中小型公司為主 。 ? 香江路綜合項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)大規(guī)模的寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓風(fēng)險(xiǎn)較大，較適宜開(kāi)發(fā)中小規(guī)模的商務(wù)公寓。 ? 酒店市場(chǎng) ? 香江路綜合項(xiàng)目比較適合酒店的發(fā)展。 ? 本項(xiàng)目為未來(lái)項(xiàng)目，可在各種配套設(shè)施和管理水平上進(jìn)行有效的控制，爭(zhēng)取良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 ? 目前酒店以中低檔為主，高檔酒店在黃島區(qū)有較好的發(fā)展前景。 ? 酒店成功的關(guān)鍵是酒店管理集團(tuán)的選擇，如果本項(xiàng)目的軟硬件設(shè)施及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)均高于周邊競(jìng)爭(zhēng)酒店，那么本項(xiàng)目將會(huì)有良好的發(fā)展空間。 32 未來(lái)需求機(jī)遇的分析與確認(rèn) ? SWOT分析 ?優(yōu)勢(shì) ? 位于城市主干道，緊鄰上下行四車(chē)道的香江路，地理位置優(yōu)越 。 ? 與周邊道路的連通性較好，交通便利。 ? 項(xiàng)目地處城市中心區(qū)，是城市發(fā)展的重要區(qū)域。 ? 擁有良好的可視性，有利于商業(yè)及其他物業(yè)的發(fā)展。 ? 是傳統(tǒng)商業(yè)和居住地區(qū)，加之距離保稅區(qū)較近，居住人口和工作人口對(duì)于居住、辦公、消費(fèi)都會(huì)有一定的需求。 ? 位于商業(yè)區(qū)內(nèi)，也比較適合商務(wù)酒店的開(kāi)發(fā)。 ?劣勢(shì) ? 距離中心商業(yè)區(qū)仍有一段距離，目前周邊商業(yè)氛圍缺乏，未來(lái)商業(yè)尚需要一定的培養(yǎng)期。 ? 此地塊地理位置較好，但位于斜坡區(qū)，下沉較大。 ? 地塊占地面積較小，對(duì)設(shè)計(jì)有一定的局限性。 33 未來(lái)需求機(jī)遇的分析與確認(rèn) ? 機(jī)會(huì) ? 目前黃島區(qū)因商務(wù)和旅游業(yè)的發(fā)展，未來(lái)酒店業(yè)將有較大的需求，而且本項(xiàng)目位于商業(yè)區(qū)，對(duì)于本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)有一定的市場(chǎng)空間。 ? 目前香江路沿線的商業(yè)項(xiàng)目檔次差次不齊，多為中檔偏下，所以為中高檔商業(yè)提供了發(fā)展機(jī)遇。 ? 本項(xiàng)目地處市級(jí)商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，加之的政府的政策支持，有利于商業(yè)部分的發(fā)展。 ? 便利的生活環(huán)境和較為完善配套設(shè)施對(duì)住宅部分的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售有一定的促進(jìn)作用。 ? 目前黃島區(qū)沒(méi)有具規(guī)模、檔次的綜合型購(gòu)物中心，為本項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。 ? 風(fēng)險(xiǎn) ? 百盛商廈位于香江路商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，是由兩棟舊廠房改造而成，如果竣工時(shí)間早于本項(xiàng)目，會(huì)給本項(xiàng)目的招商帶來(lái)一定的不利影響。 ? 易初蓮花大型倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心位于本項(xiàng)目西側(cè)約 100米處，本項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)
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