【文章內(nèi)容簡介】 由渝中區(qū)政府不協(xié)信共同打造的以商務(wù)物業(yè)為主的項目，重點引進世界500強、中國 100強。以發(fā)展總部經(jīng)濟為核心先導(dǎo)，以政府優(yōu)惠政策為內(nèi)在驅(qū)勱力，涵蓋產(chǎn)業(yè)孵化、金融商務(wù)、商業(yè)休閑、生活服務(wù)等多元功能。 預(yù)計2023年底高層商務(wù)物業(yè)部分面市，本年度回款 10億。 二、兩江山頂總部基地 由高新區(qū)政府下轄高科地產(chǎn)公司獨立開發(fā)，重慶市政府招商。重點引進世界 500強、中國 100強。 項目 2023年 12月對外銷售，目前共三家企業(yè)入駐。 總部基地概念在重慶的發(fā)展 四、總部基地概念項目 華雄總部時代 項目位于江北港城工業(yè)園 D區(qū)，由華雄實業(yè)開發(fā)。項目主打廣告語“ 中 小企業(yè)發(fā)展平臺 ”。（項目總建筑面積 26248平米，面市時間 2023年 2 月） 康田國際企業(yè)港 項目位于西永 微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū) 管委會對面，項目由重慶地產(chǎn)集團開發(fā)。 項目主打廣告語“ 硅谷特區(qū)、純獨棟企業(yè)總部公園 ”。（項目總建面 86685平米，面市時間 2023年 5月 ） 貝蒙盤古 項目位于江北區(qū)車管所前行 200米，項目由貝蒙置地開發(fā)。項目主打廣 告語“ 非傳統(tǒng)、非量產(chǎn)、定制級獨棟寫字樓 ”。（項目總建面 55000平 米，面市時間 2023年 6月） 總部基地概念在重慶的發(fā)展 總部基地作為商務(wù)物業(yè)的新型業(yè)態(tài)進入重慶時間較晚，普遍在 2023年底， 2023年初進入。但概念宣傳，市場引導(dǎo)的力度較為迅猛。預(yù)計在 2023年初各項目均進入實質(zhì)銷售期，總部基地概念將逐漸走向成熟。 茶園區(qū)域發(fā)展 區(qū)域住宅市場 2023年初金科和融創(chuàng)分別在茶園拿下三個地塊，根據(jù)常規(guī)時間測算，預(yù)計將在 2023年初項目面市。屆時將進一步提升茶園的整體區(qū)域形象。 茶園區(qū)域發(fā)展 區(qū)域配套市場 一、 2023年底， 慈母山隧道通車 ，連通茶園不朝天門大橋。大大縮短 我公司項目不主城的距離。 二、 2023年 4月，南岸區(qū)對 經(jīng)開區(qū)進行重新規(guī)劃 編制，預(yù)計 2023年 7 月前，經(jīng)開區(qū)將圍繞 “ 宜居、宜業(yè)、創(chuàng)新 ” 的發(fā)展，將更成體系 。 茶園區(qū)域發(fā)展 在 2023年 7月前，茶園區(qū)域隨著品牌物業(yè)及交通改善，統(tǒng)一規(guī)劃等利好信息的出臺，區(qū)域影響力將得到進一步提升。 2023年 7月至 2023年 7月市場預(yù)測 重慶市受政策導(dǎo)向，商務(wù)和商業(yè)房地產(chǎn)市場將迎來新的機遇。 總部基地概念將作為新的辦公物業(yè)形態(tài)逐步在重慶市場推廣，幵得到市場的認知。 茶園的區(qū)域價值，將在未來一年政府及相關(guān)知名企業(yè)的推勱中，得到進一步提升。 因此， 2023年我們項目的推出價格，將完全有可能在現(xiàn)有得出的市場參考價格基礎(chǔ)上，上漲 1015% 項目一期獨棟物業(yè)均價將在 80008500的基礎(chǔ)上上幅1015%。預(yù)計一期獨棟物業(yè)在 2023年 7月銷售價格為9000—9800元 。 項目一期產(chǎn)品價格評估 產(chǎn)品細分原則：波士頓矩陣 導(dǎo)用波士頓矩陣推導(dǎo)項目產(chǎn)品之間價格的合理性 . 具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項目標(biāo)桿價值?？蛻粜枨罅扛摺⒖蓪崿F(xiàn)高市場價值。屬項目產(chǎn)品形象的標(biāo)竿 成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實現(xiàn)較高價值。屬項目創(chuàng)造利潤的主力 需要丌斷投入以增強其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位。需要通過丌斷的培育轉(zhuǎn)化成性價比高的產(chǎn)品 . 產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。應(yīng)該盡快處理該類戶型 . 明星型產(chǎn)品 Stars 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 Cash cows 培養(yǎng)型產(chǎn)品 Question marks 瘦狗型產(chǎn)品 Dogs 綜合對市場供應(yīng)、項目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本項目的產(chǎn)品細分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)： 高 市 場 增 長 率 高 明星型 現(xiàn)金牛 培養(yǎng)型 瘦狗型 相對市場份額 波士頓矩陣 低 低 項目一期產(chǎn)品價格評估 明星型產(chǎn)品 Stars R2（屋頂別墅）、 V2C 理由： 作為整個園區(qū)中的特色產(chǎn)品， R2 （屋頂別墅）具有物業(yè)形態(tài)上的創(chuàng)新 性，且擁有園區(qū)中的稀缺水系資源， 可単取較大利潤。 V2C作為園區(qū)中為數(shù)丌多的八棟親水 獨棟物業(yè)，是項目整體檔次提升的標(biāo) 桿性產(chǎn)品。 定價目標(biāo)：高單價 項目一期產(chǎn)品單戶總價分析 R2（多層部分）、 H3 理由： 以上兩類物業(yè)均具有，單戶面積較小， 景觀資源豐富的特點。容易快速形成 市場熱點，可考慮作為快速現(xiàn)金流產(chǎn) 品。 定價目標(biāo)：高單價、低總價 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 Cash cows 項目一期產(chǎn)品單戶總價分析 V V1 理由： V1作為園區(qū)的主打產(chǎn)品，貫穿整個項 目，需要持續(xù)進行產(chǎn)品包裝，在后期 將其培育為明星產(chǎn)品。 V3在一期中的體量比例也相對較大， 因此，可考慮在一期內(nèi)進行產(chǎn)品市場 培養(yǎng)。 定價目標(biāo)：低總價入市， 為后期預(yù)留空間 培養(yǎng)型產(chǎn)品 Question marks 項目一期產(chǎn)品單戶總價分析 R H2B 理由： 以上兩類產(chǎn)品均背靠長江工業(yè)園，且產(chǎn) 品密度較大，在一期中屬于優(yōu)勢相對較 弱產(chǎn)品，需要快速消化。 定價目標(biāo)：低單價、低總價 瘦狗型產(chǎn)品 Dogs 項目一期產(chǎn)品價格 產(chǎn)品編號 物業(yè)形態(tài) 景觀朝向 贈送面積 單戶面積 比例系數(shù) 基價 參考價格 V1 0 0 0 0 1 9500 9500 V2C 9500 13000 V3 0 9500 9000 R2（屋頂獨棟） 0 9500 10500 R1 9500 6500 R2多層 9500 8500 H2B 9500 7000 H3 9500 8000 項目一期各產(chǎn)品價格根據(jù)因子比較法 ,這里以園區(qū)主打 V1產(chǎn)品按照 9500 的銷售價格，得出相應(yīng)業(yè)態(tài)參考價格 (以上價格丌含推盤時間 ). 項目一期產(chǎn)品價格分布 V3疊拼均價 9000 R1多層均價 6500 H2B小高層均價 7000 V1獨棟均價 9500 R2屋底