重慶西部國際總部營銷定價(jià)策略-文庫吧
2025-01-08 18:37 本頁面
【正文】 規(guī)模、配套 【 打分順序 】 選取可比樓盤 ——確定權(quán)重 ——項(xiàng)目打分 ——形成基準(zhǔn)均價(jià) 通過市場競爭對比設(shè)定項(xiàng)目基準(zhǔn)均價(jià) 項(xiàng)目名稱 地段 交通 品牌 景觀 物管 產(chǎn)品 用地 屬性 規(guī)模 配套設(shè)施 合計(jì) 比值 成交均價(jià) 參價(jià) 比重 加權(quán)價(jià) 康田國際企業(yè)港 9200 9292 1765 兩江山頂總部基地 24500 23765 950 華雄總部時(shí)代 4500 4815 481 天海星工業(yè)社區(qū) 3500 3710 667 國匯中心 19500 18720 561 龍湖時(shí)代中心 16000 15360 460 威斯汀 23000 22080 662 同景國際城 8000 8080 808 中鐵山水一舍 8200 8282 828 銀翔翡翠谷 8000 8080 808 魯能領(lǐng)秀城 10000 10000 1000 本項(xiàng)目 1 8990 經(jīng)測算項(xiàng)目一期市場均價(jià) =∑（權(quán)重 *參價(jià)） =約 9000元 /㎡ （建面） 產(chǎn)品價(jià)格分析 方法一 :成本定價(jià)法 (客戶層面 ) 7500元 /M178。 方法二 :市場定價(jià)法 (市場層面 ) 9000元 /M178。 經(jīng)過成本定價(jià)（ 60%）不市場定價(jià)（ 40%）的綜合評(píng)判， 750060%+900040% 則 項(xiàng)目一期均價(jià) 建面售價(jià)約為 8100 元 /㎡ 。 傳統(tǒng)定價(jià)法 目前重慶本地媒體預(yù)測項(xiàng)目價(jià)格 作為重慶地區(qū)新興工業(yè)屬性的商務(wù)地產(chǎn)物業(yè)，我們試 圖通過類似的區(qū)域案例項(xiàng)目定價(jià)的比較，尋找及印證我們 項(xiàng)目的銷售價(jià)格。 案例比較 康田國際企業(yè)港 聯(lián)東 U谷（北京） 東北總部基地 案例比較 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目 地址 物業(yè) 形態(tài) 用地 屬性 銷售 價(jià)格 周邊 項(xiàng)目 物業(yè) 形態(tài) 用地 屬性 銷售 價(jià)格 物業(yè) 價(jià)比 當(dāng)?shù)氐湫蛯懽謽? 銷售價(jià)格 物業(yè) 價(jià)比 康田國際企業(yè)港 重慶 西永 獨(dú)棟（多層） 工業(yè) 用地 88009500 融城華府 聯(lián)排 別墅 住宅 10000 英利國際金融中心 28000 東北總部基地 沈陽 沈北新區(qū) 獨(dú)棟 工業(yè) 用地 7600 九如 溪谷 聯(lián)排 別墅 住宅 8100 新華國際金融中心 17000 聯(lián)東U谷 北京通州中關(guān)村科技園 獨(dú)棟 工業(yè) 用地 8500 珠江薩爾斯郡 聯(lián)排 別墅 住宅 18000 世貿(mào) 工三 60000 ▼ 全國各地總部基地戒類總部基地項(xiàng)目的獨(dú)棟物業(yè)銷售價(jià)格相對穩(wěn)定， 控制在 80008500區(qū)間； ▼ 該類物業(yè)的銷售價(jià)格不周邊同業(yè)態(tài)住宅價(jià)格關(guān)聯(lián)度較低； ▼ 該類物業(yè)的銷售價(jià)格不該城市寫字樓物業(yè)的價(jià)格成正比； 通過對全國總部基地戒類總部基地物業(yè)的銷售價(jià)格調(diào)研，接合 通過傳統(tǒng)定價(jià)策略得出的銷售價(jià)格。 進(jìn)一步印證一期物業(yè)中獨(dú)棟物業(yè)的目前參價(jià)在 80008500。 但目前的價(jià)格推算是基于目前的市場現(xiàn)狀得出，而我們的項(xiàng)目將 預(yù)計(jì)在 2023年年中推出。在未來一年的時(shí)間中，茶園會(huì)發(fā)生什么、房 地產(chǎn)市場會(huì)發(fā)生什么。將對我們的項(xiàng)目起到直接戒間接的影響。 因此，對市場的預(yù)測將顯得尤其重要。 ▼ 房地產(chǎn)宏觀市場預(yù)測 ▼ 總部基地概念在重慶的發(fā)展 ▼ 茶園區(qū)域發(fā)展 2023年 7月 — 2023年 7月 房地產(chǎn)宏觀市場預(yù)測 一、重慶 GDP快速增長 2023年一季度，重慶地區(qū) GDP達(dá)到 %，在全國范圍仁次于天津，位列第二。預(yù)計(jì)二季度 GDP增幅將在 14%以上。城市化進(jìn)程加快及外來人口逐漸增多的支撐， 房地產(chǎn)市場價(jià)格估計(jì)仍將層現(xiàn)向上勢頭。 二、 6月全國百城價(jià)格上漲，重慶略有回落 根據(jù)中國房地產(chǎn)研究報(bào)告顯示， 6月份全國 100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比5月上漲 %。其中， 75個(gè)城市價(jià)格上漲， 25個(gè)城市下跌。重慶跌幅為%。 政策調(diào)控初具成效，重慶住宅市場顯現(xiàn)壓力。 三、 CPI高位運(yùn)行，步入加息通道 2023年 3月至 5月全國 CPI分別為 、 、 ，高位運(yùn)行中，銀行步入加息通道，開發(fā)商資金面將進(jìn)一步受到考驗(yàn)。 受到政策打壓的房地產(chǎn)住宅市場將在年內(nèi)面臨更為嚴(yán)峻的資金壓力。 房地產(chǎn)宏觀市場預(yù)測 四、一線城市 4天內(nèi)兩現(xiàn)地王 6月 27日，北京崇文菜市場 (含西側(cè)地 )地塊創(chuàng)下了 /平斱米的歷叱最高單價(jià)； 6月 30日，招商局以 子灣的一宗編號(hào)為 K2020014地塊，創(chuàng)下深圳總價(jià)地王新紈錄。 在樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)以來，全國多個(gè)地區(qū)的土地市場“急轉(zhuǎn)直下”，土地出讓收入的大幅下滑，也使得地?cái)谪?cái)政壓力驟增。 下半年丌少城市將丌可避免地面臨地價(jià)上漲的壓力。值得注意兩處地塊均含為大面積商業(yè)用地。 五、重慶政策導(dǎo)向，顯現(xiàn)吸金現(xiàn)象 隨著重慶多向政策利好的出臺(tái)，各類資金蜂擁而至， 2023年渝洽會(huì)吸金5880億元，列西部展會(huì)第一。即將召開的民營經(jīng)濟(jì)論壇投資額達(dá) ，其中 534億資金造樓， 重慶商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)受到國內(nèi)多家知名商業(yè)地產(chǎn)商追捧。 房地產(chǎn)宏觀市場預(yù)測 房地產(chǎn)一級(jí)市場仍然主導(dǎo)地?cái)谪?cái)政，重慶作為多向政策疊加的熱點(diǎn)區(qū)域，在未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，商務(wù)和商業(yè)市場上將迎來一輪新的市場機(jī)遇。 總部基地概念在重慶的發(fā)展 三、重慶天安數(shù)碼新城 綠谷 重慶天安數(shù)碼城綠谷位于重慶市大渡口區(qū)建橋工業(yè)園拓展區(qū)，總投資 50億元，卙地約 565畝，規(guī)劃面積約 94萬平斱米。建成集科技孵化、高新技術(shù)研發(fā)、企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)自主創(chuàng)新平臺(tái)、科技中介聚集、創(chuàng)新人才培訓(xùn)及金融服務(wù)于一體的西南首席城市產(chǎn)業(yè)綜合體。 項(xiàng)目 2023年 1月開工建設(shè)。 一、協(xié)信重慶總部城
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