【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1100012023元 /平米 銷售周期 受宏觀經(jīng)濟(jì)及寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)影響 23年 目標(biāo)客群 廣泛的中小型公司，少量投資客 其他 有整售機(jī)會(huì)，但也會(huì)面臨售前租賃的問題 項(xiàng)目作為住宅 產(chǎn)品類型 住宅 產(chǎn)品調(diào)整 必須進(jìn)行大的產(chǎn)品調(diào)整，控制面積總價(jià) 銷售價(jià)格 根據(jù)區(qū)域目前普通產(chǎn)品和 LOFT產(chǎn)品情況 1400016000元 /平米 銷售周期 區(qū)域市場(chǎng)銷售旺盛，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響 12年 目標(biāo)客群 中低級(jí)白領(lǐng)， SOHO一族，投資客 其他 必須考慮產(chǎn)品改造和裝修問題 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 二、區(qū)域商業(yè)前景 自身?xiàng)l件 方向 五、產(chǎn)品分析 六、市場(chǎng)機(jī)會(huì)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)比 七、商業(yè)市場(chǎng)定位 三、區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者 八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 九、商業(yè)營(yíng)銷策略 第二部分：關(guān)于商業(yè)部分 四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié) 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 二、區(qū)域商業(yè)前景 自身?xiàng)l件 方向 五、產(chǎn)品分析 六、市場(chǎng)機(jī)會(huì)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)比 七、商業(yè)市場(chǎng)定位 三、區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者 八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 九、商業(yè)營(yíng)銷策略 第二部分：關(guān)于商業(yè)部分 四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 研究區(qū)域 尚街購(gòu)物中心 財(cái)滿街商業(yè) 住邦 2023商業(yè)廣場(chǎng) 昆泰科技商廈 遠(yuǎn)洋商務(wù)底商 云柏鞋城 易初蓮花 十里百家生活廣場(chǎng) 沿街商業(yè) 沿街商業(yè) 本項(xiàng)目 我們以項(xiàng)目為中心，北至朝陽(yáng)北路沿線，南至朝陽(yáng)路沿線，西至東四環(huán)，東至東五環(huán)進(jìn)行區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究；區(qū)域商業(yè)主要沿朝陽(yáng)路布局，朝陽(yáng)北路并無成熟商業(yè)， 因此我們把朝陽(yáng)路沿線商業(yè)作為研究重點(diǎn)，進(jìn)行了商業(yè)普查和重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目研究。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域商業(yè)普查 1 蘇寧電器：￥ 2元 / ㎡ 〃 天 法寶超市：￥ 2元 / ㎡ 〃 天 湘財(cái)證券：￥ 5元 / ㎡ 〃 天 尚豪眼鏡：￥ 4元 / ㎡ 〃 天 藥妝大藥房：￥ 3元 / ㎡ 〃 天 各種電腦耗：￥ 9元 / ㎡ 〃 天 首層：￥ 1217元 / ㎡ 〃 天 二層： ￥ 1015元 / ㎡ 〃 天 三層：￥ 710元 / ㎡ 〃 天 地下一層：國(guó)美 ￥ 2元 / ㎡ 〃 天 ￥ 利潤(rùn)分成 ￥ 56元 / ㎡ 〃 天 蘇寧電器、迪信通、大場(chǎng)面平價(jià)眼鏡、翠溪元茗茶、木果果木休閑服飾、佳美口腔、物美便利店、吳裕泰、房屋公園、格力空調(diào) …… ￥ 34元 / ㎡ 〃 天 ￥ 2元 / ㎡ 〃 天 2023商業(yè)廣場(chǎng) 中復(fù)電訊、工商銀行、TOTO、松下空調(diào)、耶士咖啡、學(xué)大教育 …… 首層：￥ 10元 / ㎡ 〃 天二層： ￥ 6元 / ㎡ 〃 天 地下廣場(chǎng)： ￥ / ㎡ 〃 天 肯德基、吉野家、 T6香辣火鍋、蘇式牛肉面 …… 務(wù)底商 首層： 中國(guó)銀行、好利來、星巴克、大娘水餃、 7－1中國(guó)煙酒 …… ￥ 8元 / ㎡ 〃 天 ￥ 8元 / ㎡ 〃 天 ￥ 3元 / ㎡ 〃 天 26安踏體育 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ 7元 / ㎡ 〃 天 ￥ 3元 / ㎡ 〃 天 ￥ 3元 / ㎡ 〃 天 ￥ 6元 / ㎡ 〃 天 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 28駱駝服飾 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ 6元 / ㎡ 〃 天 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 27我愛我家 ￥ / ㎡ 〃 天 ￥ 3元 / ㎡ 〃 天 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ 3元 / ㎡ 〃 天 ￥ 價(jià)格不詳 屈臣氏、花旗銀行、肯德基、棒約翰、阿迪達(dá)斯、耐克、彪馬、銳步、卡帕、匡威、班尼路、帕斯菲客西餐廳 …… ￥ 713元 / ㎡ 〃 天 2 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ / ㎡ 〃 天 ￥ 5元 / ㎡ 〃 天 13 14 30 15 16 17 19 18 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 本項(xiàng)目 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟，但缺乏整體規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布雜亂； 商業(yè)以中低檔次零售型商業(yè)為主，高檔次商業(yè)相對(duì)稀缺。 類型 沿街商鋪 寫字樓底商 獨(dú)立商業(yè) 代表項(xiàng)目 中國(guó)煙草、寶島眼鏡、吳裕泰、金鳳成祥、成都美食、天津包子、小靈通、安踏體育、外貿(mào)服裝店、我愛我家、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)郵政等 遠(yuǎn)洋商務(wù)底商 住邦 2023商業(yè)廣場(chǎng) 尚街購(gòu)物中心 (國(guó)際創(chuàng)展中心底商 ) 昆泰科技商廈 易初蓮花 十里百家生活廣場(chǎng) 財(cái)滿街 業(yè)態(tài) 中國(guó)銀行、中國(guó)煙草、丫丫書屋、星巴克、藍(lán)沙咖啡、棒約翰、好利來、大娘水餃、風(fēng)雨小酌、 7－ 1鮮粉人家等 中復(fù)電訊、 TOTO、真鍋、和膳日本料理、深圳發(fā)展銀行、奧力健身、歌友匯 KTV、票務(wù)服務(wù)等 地下一層：大鐘電器 首層：屈臣氏、花旗銀行、肯德基 二層： NIKE工廠店等知名運(yùn)動(dòng)品牌店 三層：餐飲及個(gè)性飾品店 B1：法寶超市 1F3F：蘇寧4F：電腦耗材 5F：大鯊魚火鍋超市 超市 B1：國(guó)美電器 1F：電腦耗材、菜市場(chǎng) 2F：日用百貨 3F：服裝服飾等 B1：二期空置 1F：迪信通、服裝服飾、煙草茶葉、方太廚具、房屋中介、麥當(dāng)勞等 2F：蘇寧電器 3F：特色餐飲 價(jià)格 (元 /㎡ ) —— 30000 36000 —— —— —— —— 1500018000 租金 (元 /㎡ ?天 ) 34 68 首層： 10 二層： 6 地下餐飲： 5 地下一層： 2 首層： 57 二層： 45 三層： 3 四層： 56 地下一層： 首層： 810 二層： 68 三層： 35 首層臨街： 56 (一期南向 )； (一期北向 )；4 (二期南向 )； (二期北向內(nèi)街 ) 二層： 3 (二期 ) 三層餐飲： 3 (二期 ) 地下一層： (二期 ) 主力面積 (㎡ ) 6－ 20 90150 300500 30100/150200/300500 512(攤位 ) 整棟 620㎡ （攤位） 70800㎡ 客戶構(gòu)成 客源較雜，多為周邊居民和流動(dòng)人口等 寫字樓商務(wù)人士 寫字樓商務(wù)人士 學(xué)生、周邊居民等，客戶年齡構(gòu)成年輕化 附近社區(qū)居民 附近社區(qū)居民 附近社區(qū)居民 外地做生意人群、附近居民、流動(dòng)人口等 經(jīng)營(yíng) 情況 出租率 95％，部分標(biāo)識(shí)轉(zhuǎn)讓空置，客流量大，但盈利情況一般 出租率 100％，經(jīng)營(yíng)狀況良好，客流量較大 出租率 99％，經(jīng)營(yíng)狀況良好，客流量較大 出租率 92％ 出租率 96％ 出租率100％，經(jīng)營(yíng)狀況良好，客流量大 出租率 90％，首層客流較大，二層三層人流較少 出租率：一期 80％，二期不足 10％ 區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) ?整體商業(yè)檔次偏低， 商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足區(qū)域客群的基本需求為主， 業(yè)態(tài)組成存在商業(yè)空白點(diǎn)，缺乏中高檔次餐飲、休閑健康娛樂等類型商業(yè)業(yè)態(tài)； ?周邊商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間較早，缺乏明確的商業(yè)主題定位，租金價(jià)格不高，集中商業(yè)首層租金 57元 /平米 .天左右，二層租金價(jià)格在 /平米 .天 。 ?本項(xiàng)目開盤時(shí)周邊商業(yè)環(huán)境將更為成熟，同時(shí)明確的商業(yè)主題定位能夠更有效吸引商戶注意，增強(qiáng)投資客信心，這是本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 本項(xiàng)目 周邊寫字樓項(xiàng)目 周邊住宅項(xiàng)目 項(xiàng)目步行 10分鐘內(nèi)聚集了大量的寫字樓和住宅項(xiàng)目，為項(xiàng)目商業(yè)提供了廣闊大發(fā)展空間 區(qū)域商業(yè)前景 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者 項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)消費(fèi)人群主要分為：商務(wù)人士和住宅居住人群 。 項(xiàng)目名稱 總建面 熱租面積 入駐企業(yè) 住邦 2023 25萬 100200 北京青年旅行社韓國(guó)部 /嘉和律師事務(wù)所 /北京棒約翰餐飲發(fā)展有限公司 遠(yuǎn)洋國(guó)際中心 500700 上?；萜?/香港礦運(yùn)北京代表處 /富士通中國(guó)有限公 /遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司 遠(yuǎn)洋商務(wù) 100200 中國(guó)服裝設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)風(fēng)尚網(wǎng) /北京車友網(wǎng) /意大利吉迪尼照明 /美國(guó)聯(lián)洋海運(yùn)北京代表處 金泰國(guó)益大廈 120300 上海大眾汽車北京辦事處 /金匯礦業(yè) /西班牙帕崔西奧 〃 阿切維利亞集團(tuán)北京代表處 世豐國(guó)際大廈 100200 日月華美投資有限公司 /上海翰潤(rùn)廣告（北京）公司 國(guó)際創(chuàng)展中心 100200 北京大安律師事務(wù)所 /摩根英杰商務(wù)調(diào)查（北京）公司 /磁懸浮管道技術(shù)公司北京辦事處 財(cái)滿街 9萬 200 世貿(mào)亞洲集團(tuán)有限公司 /北京杏花村汾酒銷售有限公司 /中交第四公路工程局有限公司海外工程公司 隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的不斷成熟，商務(wù)人士不斷增加，帶來強(qiáng)大的消費(fèi)支撐。 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群主要分為：寫字樓辦公人群、住宅居住人群 。 區(qū)域住宅人群 具有較強(qiáng)的支付能力 ，且隨著各項(xiàng)目的相繼入住，中高檔人群的數(shù)量將持續(xù)增長(zhǎng) 。 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者 項(xiàng)目名稱 客戶年齡 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 工作區(qū)域 從事行業(yè) 潤(rùn)楓嘉尚 天鵝灣 ATown 青年公社 華紡易城 潤(rùn)楓水尚 5 1 歲以上5%3 0 歲以下15%3 1 ~ 3 9 歲40%4 0 ~ 4 5 歲32%4 5 ~ 5 0 歲8%5 1 歲以上6%3 0 歲以下12%3 1 ~ 3 9 歲42%4 0 ~ 4 5 歲30%4 5 ~ 5 0 歲10%5 1 歲以上4%3 0 歲以下17%3 1 ~ 3 9 歲50%4 0 ~ 4 5 歲20%4 5 ~ 5 0 歲9%5 1 歲以上6%3 0 歲以下12%3 1 ~ 3 9 歲39%4 0 ~ 4 5 歲33%4 5 ~ 5 0 歲10%5 1 歲以上9%3 0 歲以下12%3 1 ~ 3 9 歲37%4 0 ~ 4 5 歲25%4 5 ~ 5 0 歲17%自住7 0%其他5%投資15%投資兼自住10%5 1 歲以上11%3 0 歲以下14%3 1 ~ 3 9 歲38%4 0 ~ 4 5 歲22%4 5 ~ 5 0 歲15%自住60 %其他5% 投資25%投資兼自住10%自住60 %其他10%投資15%投資兼自住15%自住65 %其他10%投資15%投資兼自住10%自住65 %其他10%投資13%投資兼自住12%自住62 %其他11%投資14%