【文章內容簡介】 1100012023元 /平米 銷售周期 受宏觀經濟及寫字樓市場特點影響 23年 目標客群 廣泛的中小型公司，少量投資客 其他 有整售機會，但也會面臨售前租賃的問題 項目作為住宅 產品類型 住宅 產品調整 必須進行大的產品調整，控制面積總價 銷售價格 根據區(qū)域目前普通產品和 LOFT產品情況 1400016000元 /平米 銷售周期 區(qū)域市場銷售旺盛，受宏觀經濟影響 12年 目標客群 中低級白領， SOHO一族，投資客 其他 必須考慮產品改造和裝修問題 市場機會 一、區(qū)域商業(yè)市場 二、區(qū)域商業(yè)前景 自身條件 方向 五、產品分析 六、市場機會與項目自身條件對比 七、商業(yè)市場定位 三、區(qū)域商業(yè)消費者 八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 九、商業(yè)營銷策略 第二部分：關于商業(yè)部分 四、市場機會總結 市場機會 一、區(qū)域商業(yè)市場 二、區(qū)域商業(yè)前景 自身條件 方向 五、產品分析 六、市場機會與項目自身條件對比 七、商業(yè)市場定位 三、區(qū)域商業(yè)消費者 八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 九、商業(yè)營銷策略 第二部分：關于商業(yè)部分 四、市場機會總結 區(qū)域商業(yè)市場 研究區(qū)域 尚街購物中心 財滿街商業(yè) 住邦 2023商業(yè)廣場 昆泰科技商廈 遠洋商務底商 云柏鞋城 易初蓮花 十里百家生活廣場 沿街商業(yè) 沿街商業(yè) 本項目 我們以項目為中心，北至朝陽北路沿線，南至朝陽路沿線，西至東四環(huán)，東至東五環(huán)進行區(qū)域商業(yè)市場研究；區(qū)域商業(yè)主要沿朝陽路布局，朝陽北路并無成熟商業(yè)， 因此我們把朝陽路沿線商業(yè)作為研究重點，進行了商業(yè)普查和重點商業(yè)項目研究。 區(qū)域商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)普查 1 蘇寧電器：￥ 2元 / ㎡ 〃 天 法寶超市：￥ 2元 / ㎡ 〃 天 湘財證券：￥ 5元 / ㎡ 〃 天 尚豪眼鏡：￥ 4元 / ㎡ 〃 天 藥妝大藥房：￥ 3元 / ㎡ 〃 天 各種電腦耗：￥ 9元 / ㎡ 〃 天 首層：￥ 1217元 / ㎡ 〃 天 二層： ￥ 1015元 / ㎡ 〃 天 三層：￥ 710元 / ㎡ 〃 天 地下一層：國美 ￥ 2元 / ㎡ 〃 天 ￥ 利潤分成 ￥ 56元 / ㎡ 〃 天 蘇寧電器、迪信通、大場面平價眼鏡、翠溪元茗茶、木果果木休閑服飾、佳美口腔、物美便利店、吳裕泰、房屋公園、格力空調 …… ￥ 34元 / ㎡ 〃 天 ￥ 2元 / ㎡ 〃 天 2023商業(yè)廣場 中復電訊、工商銀行、TOTO、松下空調、耶士咖啡、學大教育 …… 首層：￥ 10元 / ㎡ 〃 天二層： ￥ 6元 / ㎡ 〃 天 地下廣場： ￥ / ㎡ 〃 天 肯德基、吉野家、 T6香辣火鍋、蘇式牛肉面 …… 務底商 首層： 中國銀行、好利來、星巴克、大娘水餃、 7－1中國煙酒 …… ￥ 8元 / ㎡ 〃 天 ￥ 8元 / ㎡ 〃 天 ￥ 3元 / ㎡ 〃 天 26安踏體育 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ 7元 / ㎡ 〃 天 ￥ 3元 / ㎡ 〃 天 ￥ 3元 / ㎡ 〃 天 ￥ 6元 / ㎡ 〃 天 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 28駱駝服飾 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ 6元 / ㎡ 〃 天 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 27我愛我家 ￥ / ㎡ 〃 天 ￥ 3元 / ㎡ 〃 天 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ 3元 / ㎡ 〃 天 ￥ 價格不詳 屈臣氏、花旗銀行、肯德基、棒約翰、阿迪達斯、耐克、彪馬、銳步、卡帕、匡威、班尼路、帕斯菲客西餐廳 …… ￥ 713元 / ㎡ 〃 天 2 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ￥ 4元 / ㎡ 〃 天 ￥ / ㎡ 〃 天 ￥ 5元 / ㎡ 〃 天 13 14 30 15 16 17 19 18 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 本項目 區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展相對成熟，但缺乏整體規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布雜亂； 商業(yè)以中低檔次零售型商業(yè)為主，高檔次商業(yè)相對稀缺。 類型 沿街商鋪 寫字樓底商 獨立商業(yè) 代表項目 中國煙草、寶島眼鏡、吳裕泰、金鳳成祥、成都美食、天津包子、小靈通、安踏體育、外貿服裝店、我愛我家、中國建設銀行、中國郵政等 遠洋商務底商 住邦 2023商業(yè)廣場 尚街購物中心 (國際創(chuàng)展中心底商 ) 昆泰科技商廈 易初蓮花 十里百家生活廣場 財滿街 業(yè)態(tài) 中國銀行、中國煙草、丫丫書屋、星巴克、藍沙咖啡、棒約翰、好利來、大娘水餃、風雨小酌、 7－ 1鮮粉人家等 中復電訊、 TOTO、真鍋、和膳日本料理、深圳發(fā)展銀行、奧力健身、歌友匯 KTV、票務服務等 地下一層：大鐘電器 首層：屈臣氏、花旗銀行、肯德基 二層： NIKE工廠店等知名運動品牌店 三層：餐飲及個性飾品店 B1：法寶超市 1F3F：蘇寧4F：電腦耗材 5F：大鯊魚火鍋超市 超市 B1：國美電器 1F：電腦耗材、菜市場 2F：日用百貨 3F：服裝服飾等 B1：二期空置 1F：迪信通、服裝服飾、煙草茶葉、方太廚具、房屋中介、麥當勞等 2F：蘇寧電器 3F：特色餐飲 價格 (元 /㎡ ) —— 30000 36000 —— —— —— —— 1500018000 租金 (元 /㎡ ?天 ) 34 68 首層： 10 二層： 6 地下餐飲： 5 地下一層： 2 首層： 57 二層： 45 三層： 3 四層： 56 地下一層： 首層： 810 二層： 68 三層： 35 首層臨街： 56 (一期南向 )； (一期北向 )；4 (二期南向 )； (二期北向內街 ) 二層： 3 (二期 ) 三層餐飲： 3 (二期 ) 地下一層： (二期 ) 主力面積 (㎡ ) 6－ 20 90150 300500 30100/150200/300500 512(攤位 ) 整棟 620㎡ （攤位） 70800㎡ 客戶構成 客源較雜，多為周邊居民和流動人口等 寫字樓商務人士 寫字樓商務人士 學生、周邊居民等，客戶年齡構成年輕化 附近社區(qū)居民 附近社區(qū)居民 附近社區(qū)居民 外地做生意人群、附近居民、流動人口等 經營 情況 出租率 95％，部分標識轉讓空置，客流量大，但盈利情況一般 出租率 100％，經營狀況良好，客流量較大 出租率 99％，經營狀況良好，客流量較大 出租率 92％ 出租率 96％ 出租率100％，經營狀況良好，客流量大 出租率 90％，首層客流較大，二層三層人流較少 出租率：一期 80％，二期不足 10％ 區(qū)域重點商業(yè)項目分析 區(qū)域商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)市場小結 ?整體商業(yè)檔次偏低， 商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足區(qū)域客群的基本需求為主， 業(yè)態(tài)組成存在商業(yè)空白點，缺乏中高檔次餐飲、休閑健康娛樂等類型商業(yè)業(yè)態(tài)； ?周邊商業(yè)項目開業(yè)時間較早，缺乏明確的商業(yè)主題定位，租金價格不高，集中商業(yè)首層租金 57元 /平米 .天左右，二層租金價格在 /平米 .天 。 ?本項目開盤時周邊商業(yè)環(huán)境將更為成熟，同時明確的商業(yè)主題定位能夠更有效吸引商戶注意，增強投資客信心，這是本項目的市場機會。 區(qū)域商業(yè)市場 本項目 周邊寫字樓項目 周邊住宅項目 項目步行 10分鐘內聚集了大量的寫字樓和住宅項目，為項目商業(yè)提供了廣闊大發(fā)展空間 區(qū)域商業(yè)前景 區(qū)域商業(yè)消費者 項目周邊區(qū)域商業(yè)消費人群主要分為：商務人士和住宅居住人群 。 項目名稱 總建面 熱租面積 入駐企業(yè) 住邦 2023 25萬 100200 北京青年旅行社韓國部 /嘉和律師事務所 /北京棒約翰餐飲發(fā)展有限公司 遠洋國際中心 500700 上?；萜?/香港礦運北京代表處 /富士通中國有限公 /遠洋地產有限公司 遠洋商務 100200 中國服裝設計師協(xié)會風尚網 /北京車友網 /意大利吉迪尼照明 /美國聯(lián)洋海運北京代表處 金泰國益大廈 120300 上海大眾汽車北京辦事處 /金匯礦業(yè) /西班牙帕崔西奧 〃 阿切維利亞集團北京代表處 世豐國際大廈 100200 日月華美投資有限公司 /上海翰潤廣告（北京）公司 國際創(chuàng)展中心 100200 北京大安律師事務所 /摩根英杰商務調查（北京）公司 /磁懸浮管道技術公司北京辦事處 財滿街 9萬 200 世貿亞洲集團有限公司 /北京杏花村汾酒銷售有限公司 /中交第四公路工程局有限公司海外工程公司 隨著區(qū)域商務氛圍的不斷成熟，商務人士不斷增加，帶來強大的消費支撐。 本項目區(qū)域內消費人群主要分為：寫字樓辦公人群、住宅居住人群 。 區(qū)域住宅人群 具有較強的支付能力 ，且隨著各項目的相繼入住，中高檔人群的數(shù)量將持續(xù)增長 。 區(qū)域商業(yè)消費者 項目名稱 客戶年齡 購買動機 工作區(qū)域 從事行業(yè) 潤楓嘉尚 天鵝灣 ATown 青年公社 華紡易城 潤楓水尚 5 1 歲以上5%3 0 歲以下15%3 1 ~ 3 9 歲40%4 0 ~ 4 5 歲32%4 5 ~ 5 0 歲8%5 1 歲以上6%3 0 歲以下12%3 1 ~ 3 9 歲42%4 0 ~ 4 5 歲30%4 5 ~ 5 0 歲10%5 1 歲以上4%3 0 歲以下17%3 1 ~ 3 9 歲50%4 0 ~ 4 5 歲20%4 5 ~ 5 0 歲9%5 1 歲以上6%3 0 歲以下12%3 1 ~ 3 9 歲39%4 0 ~ 4 5 歲33%4 5 ~ 5 0 歲10%5 1 歲以上9%3 0 歲以下12%3 1 ~ 3 9 歲37%4 0 ~ 4 5 歲25%4 5 ~ 5 0 歲17%自住7 0%其他5%投資15%投資兼自住10%5 1 歲以上11%3 0 歲以下14%3 1 ~ 3 9 歲38%4 0 ~ 4 5 歲22%4 5 ~ 5 0 歲15%自住60 %其他5% 投資25%投資兼自住10%自住60 %其他10%投資15%投資兼自住15%自住65 %其他10%投資15%投資兼自住10%自住65 %其他10%投資13%投資兼自住12%自住62 %其他11%投資14%