【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域型商業(yè) 社區(qū)型商業(yè) 鄰里型商業(yè) 規(guī)模（ m2） 30萬以上 900036000 18009000 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 居民聚居區(qū)，人流集中交通便利 住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè) 客流量 日人流量 30萬以上 日人流量 8萬以上 日人流量 3萬以上 居住人口 5000以上 核心客戶 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者 步行 15分鐘內(nèi)的居民 小區(qū)內(nèi)部及周邊居民 商業(yè)形態(tài) 集中商業(yè)為主 商業(yè)街＋集中商業(yè) 商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè) 小型商業(yè)店鋪 最適合本項(xiàng)目 的商業(yè)級(jí)別 商業(yè)功能定位 ——基于對(duì)片區(qū)商業(yè)價(jià)值的判斷，前期應(yīng)控制商業(yè)規(guī)模，主要服務(wù)于本項(xiàng)目社區(qū)，但隨著區(qū)域價(jià)值成熟，未來將兼具片區(qū)服務(wù)的功能 ?片區(qū)商業(yè)價(jià)值 ——當(dāng)前片區(qū)商業(yè)價(jià)值受限，但隨著未來城市化進(jìn)程和區(qū)域成熟，片區(qū)商業(yè)價(jià)值有很大的提升 ?項(xiàng)目開發(fā)特征 ——開發(fā)周期長，社區(qū)逐步成熟 基于東西廂地塊商業(yè)開發(fā)的考慮，以500畝為基礎(chǔ) 商業(yè)功能定位：主要服務(wù)于本項(xiàng)目社區(qū)，未來兼具片區(qū)服務(wù)功能 現(xiàn)狀區(qū)域人氣不旺，片區(qū)商業(yè)價(jià)值不高，估計(jì)到 09年底商業(yè)價(jià)值才會(huì)逐步體現(xiàn) 物業(yè)定位 —— 商業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)上現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)狀況 商業(yè)研究 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（萬㎡） 容積率 產(chǎn)品 商業(yè)規(guī)模 租售價(jià)格 比華利山 100 復(fù)式洋房、高層洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅 1萬多平米的商業(yè)街 待定 保利 閬峰云墅 39 四百多平米為主的獨(dú)棟別墅 一期沒有，二期預(yù)計(jì) 3萬多平米 —— 長沙奧林匹克花園 34 共 35棟小高（主力是三房） 20萬平米的 CPD核心動(dòng)力商務(wù)港，包括了公園式購物中心、 5A級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、酒店式公寓（未啟動(dòng)）；一樓臨路均為商鋪 先租后售，價(jià)格待定 碧桂園威尼斯城 獨(dú)立別墅、聯(lián)體別墅、洋房 五星級(jí)酒店，三萬平米的商業(yè)廣場(chǎng) 只租不售，租金平均 50元 /平米。 美林 水郡 10 多層 一樓均為商鋪， 60%出售 售價(jià) /平米 萬科 西街花園 多層，以 45層為主 四千四百平米 只售不租， /平米 水云間 別墅 無 陽光 100國際新城 電梯小高層，酒店式公寓、洋房、別墅 臨街的一樓全商鋪 四期全部結(jié)束后推出，價(jià)格待定 汀湘十里 中式別墅（ 23層），獨(dú)棟雙拼聯(lián)排共有 11種戶型，面積從 260465不等 三萬平米 租售待定 綠城青竹園 180 （一期） 獨(dú)棟別墅 會(huì)所內(nèi)部小規(guī)模商業(yè) —— 長沙玫瑰園 高層，別墅 5萬平米商鋪，一樓臨街 待定 卓越蔚藍(lán)海岸 聯(lián)排， 5層退臺(tái)花園洋房（頂層復(fù)式 260左右），小高層為2房 4房 一期 1萬平米，后續(xù)還會(huì)有幾千， 只租不售，5060元 /平米 綠城 桂花城 多層洋房，電梯小高，小胖樓 2萬平米，只售不租 1萬 4/平米 1. 以臨街商鋪為主，面積大小無定律，根據(jù)項(xiàng)目所處位臵而定 2. 非成熟區(qū)項(xiàng)目在啟動(dòng)期無推出商業(yè) 3. 非成熟區(qū)售價(jià)略低 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)居住人口約 18362人 社區(qū)商業(yè)規(guī)模約為1285316709m178。 商業(yè)體量判定：在現(xiàn)狀片區(qū)不成熟的情況下，項(xiàng)目商業(yè)以社區(qū)型商業(yè)配臵較合適，考慮未來的發(fā)展空間，體量建議控制在２萬㎡以內(nèi) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo) 類別 居住區(qū) 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 ㎡ /人 合理服務(wù)半徑 8001000m 根據(jù)國外類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo) 商業(yè)面積 ：住宅面積 = ： 1 ：鄰里住區(qū)理論《集合住宅》：日本光丘花園城社區(qū) 本項(xiàng)目住宅面積約為 524621㎡ 社區(qū)商業(yè)規(guī)模約為14165m178。 物業(yè)定位 —— 商業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?本項(xiàng)目的商業(yè)定位 —— 主要服務(wù)于本項(xiàng)目社區(qū)，但隨著區(qū)域價(jià)值成熟，未來將兼具片區(qū)服務(wù)的功能 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 獨(dú)立商業(yè)街 可以將商業(yè)街和社區(qū)隔斷，不會(huì)影響社區(qū)的居住氛圍 占地，減少項(xiàng)目收益，不滿足項(xiàng)目利潤最大化的考慮 沿街底商 充分利用，有利于項(xiàng)目利潤的最大化 部分業(yè)態(tài)以及噪聲會(huì)影響上面樓層住戶的居住品質(zhì) 集中式商業(yè) 1. 最大限度的滿足社區(qū)住戶需要 2. 有利于輻射周邊區(qū)域，聚集項(xiàng)目人氣 1. 占地，減少項(xiàng)目收益，同時(shí)影響小高層排布 2. 運(yùn)營成本高，扣除成本的實(shí)際收益低，風(fēng)險(xiǎn)大 3. 招商困難，不易經(jīng)營 商業(yè)形態(tài)的選擇原則 ? 利潤最大化原則 ? 市場(chǎng)可接受原則 ? 即使沿街底商影響了臨近住戶的居住品質(zhì)，但綜合來看，有利于項(xiàng)目利潤最大化 ? 由于片區(qū)商業(yè)價(jià)值的限制和區(qū)域價(jià)值尚未成熟，目前選擇經(jīng)營集中式商業(yè)需要長時(shí)間的資金投入，及市場(chǎng)培育 ? 從項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)的角度來看，一方面有需要有更大的商業(yè)體量支持；另一方面，區(qū)域價(jià)值的成熟和人氣的積聚，后續(xù)需要有集中式商業(yè)作為項(xiàng)目的配套，同時(shí)也有利于發(fā)揮項(xiàng)目的輻射能力 項(xiàng)目的主要商業(yè)形態(tài) —— 非獨(dú)立商業(yè)街（由沿街底商構(gòu)成） +部分集中商業(yè)的形態(tài) 物業(yè)定位 —— 商業(yè)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目商業(yè)位臵價(jià)值判斷 物業(yè)定位 —— 商業(yè)研究 坦山路 長望路 谷岳路 觀沙嶺路 銀杉路 進(jìn)入性 積聚性 開放性 容易到達(dá) 易于聚集人流 昭示性強(qiáng) 社區(qū)配套型商業(yè)選取原則 A、 B：沿銀杉路兩側(cè)，商業(yè)價(jià)值高 C：南部為德潤園沿街商鋪，可以形成商業(yè)積聚效應(yīng) D：道路尚未修通且為區(qū)域內(nèi)道路，商業(yè)價(jià)值較低，但西部臨學(xué)校處具備一定的商業(yè)價(jià)值 E：周邊情況未明，且道路尚未修通，商業(yè)價(jià)值不明顯 學(xué)校 A B C D E 商業(yè)價(jià)值排序： A〉 B〉 C〉 D〉 E 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目商業(yè)的排布建議：以沿街商鋪為主，入口廣場(chǎng) \街角廣場(chǎng) \道路節(jié)點(diǎn)處形成部分集中商業(yè) 商業(yè)排布建議 ? 考慮坦山路與銀杉路之間未來的濱江節(jié)點(diǎn)及南側(cè)的德潤園商業(yè)街的影響，建議把東地塊部分商業(yè)移至南地塊 ? 沿銀杉路兩側(cè)排布，一層商業(yè) ? 保證兩地塊分別有商業(yè)配套 ? 沿街排布，以住宅底商為主，住宅連接處可以適當(dāng)隔斷，也可以將空間連接作為商鋪 ? 無內(nèi)街，但主入口處商業(yè)可適當(dāng)作深，與會(huì)所融合，使得會(huì)所的部分功能可對(duì)外開放 ? 沿街底商不能作簡單長連線，應(yīng)作適當(dāng)間隔，層次富于變化 物業(yè)定位 —— 商業(yè)研究 坦山路 長望路 谷岳路 觀沙嶺路 銀杉路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)面積配比： 12023臨街商鋪 +5000平米集中式商業(yè) 物業(yè)定位 —— 商業(yè)研究 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)面積 主要功能 臨街商鋪 12023平米 提供社區(qū)基本生活配套，充分利用項(xiàng)目商業(yè)面積，最大化項(xiàng)目 集中式商業(yè) 5000平米 1. 最大限度的滿足社區(qū)住戶需要 2. 有利于輻射周邊區(qū)域，聚集項(xiàng)目人氣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 服 務(wù) 金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修 … 燈飾、床上用品店、家具裝飾、品牌電器直銷 … 家 居 快餐西餐、中餐館、面包店、咖啡館、茶室、酒吧 …… 餐 飲 休 閑 花店、服飾店、瓷器店、兒童玩具店、寵物店、其他特色賣場(chǎng) … ?項(xiàng)目沿街商鋪以服務(wù)社區(qū)居民基本生活的商業(yè)為主； ?家居類商業(yè)具有獨(dú)特性，在項(xiàng)目整體銷售結(jié)束前無論對(duì)于招商還是終端銷售都很受歡迎，而社區(qū)全面入住后將部分轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌麡I(yè)態(tài)； ?休閑類商業(yè)需要相對(duì)成熟的社區(qū)支持，不是先期引進(jìn)重點(diǎn)。 商鋪業(yè)態(tài)建議：先期以滿足社區(qū)基本生活配套的餐飲、家居、服務(wù)類為主 臨街商鋪 社區(qū)商業(yè)演變的一般規(guī)律 社區(qū)啟動(dòng)期 社區(qū)成熟期 社區(qū)發(fā)展期 社區(qū)配套為主 ,區(qū)域配套為輔，滿足生活配套的商業(yè) 區(qū)域配套、社區(qū)配套并重，滿足生活休閑、娛樂的配套 社區(qū)配套為主 滿足家庭裝修、生活用品的商業(yè) 家庭裝修服務(wù)、家居飾品 便利店、面包房 銀行、藥品店、快餐店、洗衣店、發(fā)廊、花店等 咖啡店、酒吧、特色食街、服裝店、書店等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 類型 條件 作用 目標(biāo)適用性 項(xiàng)目 超 市 對(duì)交通便捷要求較高 租賃面積大 ； 租期長； 帶來巨大的購物人流 完善生活配套 推動(dòng)住宅銷售 帶動(dòng)街鋪 ∨ 購物中心 對(duì)交通要求較高； 一般為成熟區(qū)域； 需一定人流支持及昭示性較強(qiáng)的街面 對(duì)周邊商業(yè)有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。 帶動(dòng)街鋪 主題賣場(chǎng) 對(duì)交通要求較高；一般為成熟區(qū)域；需昭示性較強(qiáng)的街面 對(duì)周邊商業(yè)基本無帶動(dòng)作用。 —— 專業(yè)市場(chǎng) 對(duì)交通便捷要求較高；需要行業(yè)聚集 對(duì)是否為成熟區(qū)域要求不高。 對(duì)周邊商業(yè)基本無帶動(dòng)作用。 —— 集中式商業(yè)建議先選擇以超市啟動(dòng)，帶動(dòng)住宅和街鋪銷售 集中式商業(yè) ?在社區(qū)消費(fèi)人口尚未達(dá)到大型商家所需的有效需求時(shí)，即使提供優(yōu)惠的招商條件，大型商家也一般不會(huì)考慮進(jìn)駐。 ?引進(jìn)超市作為商業(yè)的啟動(dòng)，并且在率先將商業(yè)街經(jīng)營起來。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目所在區(qū)位適合做小型超市，不宜做中大型超市 集中式商業(yè) 規(guī)模 經(jīng)營面積 道路要求 區(qū)域要求 招商難度 大型超市 １００００－１５０００平米 臨快速交通主干道； 商業(yè)中心區(qū) 難 中型超市 ３０００－７０００平米 臨快速交通主干道； 商業(yè)中心區(qū) 或大型居住區(qū) 難 小型超市 ６００－２０００平米 臨主要道路； 一般居住區(qū) 易 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 集中式商業(yè)業(yè)態(tài)建議：先期引入小型超市，后期引入餐飲、小百貨等主力店 集中式商業(yè) ?通常大型集中商業(yè)在一個(gè)社區(qū)發(fā)展到 1020年后才進(jìn)駐；較偏遠(yuǎn)的社區(qū)為解決基本生活需要，較早安排引進(jìn)小型集中商業(yè)。 ?因此在項(xiàng)目先期，建議引入８００－１０００平米的小型超市。 ?隨著區(qū)域價(jià)值的成熟和人氣的積聚，后續(xù)需要有集中式商業(yè)作為項(xiàng)目的配套，同時(shí)也有利于發(fā)揮項(xiàng)目的輻射能力。 ?因此在項(xiàng)目后期，建議引入餐飲、小百貨、或更大規(guī)模的超市以提升項(xiàng)目的整體配套能力。 坦山路 長望路 谷岳路 觀沙嶺路 銀杉路 后期引入 先期引入 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目空間體驗(yàn) 9. 特色商業(yè)街 臨街商業(yè)業(yè)態(tài)以生活配套為主，為社區(qū)居民提供日常生活配套 臨街商鋪 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 社區(qū)商業(yè) 2 項(xiàng)目空間體驗(yàn) 9. 集中商業(yè) 在社區(qū)內(nèi)建設(shè)小型集中商業(yè)，會(huì)成為區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)配套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ★項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 ★ 項(xiàng)目配套建議 商業(yè)配套 會(huì)所 B PART TWO2 教育 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?精品意識(shí)原則 —— 本項(xiàng)目為區(qū)域的領(lǐng)袖樓盤，客戶定位在本地中高端客戶，考慮到會(huì)所與整體建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以及客戶對(duì)會(huì)所的較高要求。 ?樹立賣點(diǎn)原則 —— 突出會(huì)所特色，可以成為支撐項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)之一 ?可經(jīng)營性原則 —— 考慮到項(xiàng)目的規(guī)模、資金回籠以及真正滿足住戶需求，會(huì)所的設(shè)立應(yīng)該考慮到其可長期經(jīng)營性 本項(xiàng)目會(huì)所設(shè)臵的三大原則 會(huì)所建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱 占地面積（萬㎡） 容積率 會(huì)所數(shù)量 會(huì)所面積 功能 有何特色 長沙奧林匹克花園 34 1 1500 健身房、棋牌室 等 運(yùn)動(dòng)功能從會(huì)所剝離，專門建造 7000平米的運(yùn)動(dòng)館 萬科 西街花園 1 4400 乒乓球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、健身房等 無 陽光 100國際新城 1 3000 健身房、咖啡廳 等 國際標(biāo)準(zhǔn)游泳 池 長沙玫瑰園 2 4000*2 健身房、餐廳、超市等 別墅區(qū)和高層區(qū)有各自的會(huì)所，兩個(gè)會(huì)所功能及面積相同。 卓越蔚藍(lán)海岸 1