【文章內容簡介】 170㎡ ，多層住宅為 140～ 170㎡左右，整個產品設計特點為大露臺，退層式客廳，主臥私密性強。q價格情況： 半島華府價格也是形成了蘇州的高點，聯(lián)體別墅價格為 /平米，總價控制在 240－ 400萬 之間。q小區(qū)主要指標： 指標類型 整個小區(qū) ㎡ A區(qū) ㎡ B區(qū) ㎡用地面積 72345 25835 46510建筑面積 容積率 TOWNHOUSE 疊加復式 —多層住宅 —會所 — 架空層面積 —地下室面積 建筑總棟數 42 119 71覆蓋率 % % %綠地率 % % %q銷售狀況：本案于 2023年 5月份進入市場，一期 10月份正式開盤，二期 2023年 4月 22日盛大開盤。短短的 一年時間里半島華府共去化了近 190套，創(chuàng)造了園區(qū)別墅銷售歷史上的冠軍。產品熱銷原因分析：q定位上抓住了市場的空白點 ，園區(qū) 2023年以來一直是以高層建筑為主，別墅市場潛藏了巨大的空間，半島華府的推出，使園區(qū)迫切需求得到了一定的釋放；q產品定位成意大利式風情社區(qū)， 與園區(qū)整體的規(guī)劃、周邊景觀相輔相成，營造出了一種異國情調的美感；q開發(fā)商品牌度， 中海來到蘇州對于品牌的宣傳作得比較到位，無論是在市民心中還是在同行之間，都彰顯出自己的實力；q戶型面積定位得當， 半島華府在戶型面積上并沒有做大，主力控制在 230－ 270㎡之間，利用了半地下室增加產品功能，提高項目的舒適度；q 德邑 二期 一期q 總體設計概念：湖東中心一座充滿詩意的德式別墅社區(qū)q 建筑景觀概念：純德式建筑， 整體采用街區(qū)的形態(tài)，有典雅的多重東方庭院是德邑的重要特點，獨特的多重院落空間、圍合式庭院、下沉式庭院。q 戶型面積掌控： 聯(lián)體別墅為主，獨棟和雙拼別墅量較少 ，其中聯(lián)排別墅面積為 258～ 355㎡ ，整個產品設計特點為半封閉露臺，客廳高挑高，內部功能劃分明顯。q價格情況： 德邑走相比半島華府，走低價路線，聯(lián)體別墅價格為 9500元 /平方米 ，總價控制在240－ 350萬 之間。q銷售動態(tài)：本案于 2023年 5月 23日 公開發(fā)售，目前售出 7套 聯(lián)排別墅和 1套 雙拼別墅。1園區(qū)未來供應量分析整體供應量分布圖： 供應熱點區(qū)域次供應熱點區(qū)域q環(huán)金雞湖、獨墅湖板塊仍舊是別墅開發(fā)熱點區(qū)域。q湖東的開發(fā)重點集中在斜塘河以北、獨墅湖沿線。q 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的跨塘青劍湖區(qū)域也是未來的發(fā)展重點， 目前建屋已經開發(fā)了青湖麗苑項目。園區(qū)目前待推別墅項目 區(qū)域 推出時間 樓盤名稱 均價 (元 /㎡ ) 主力面積 (㎡ ) 規(guī)劃套數 產品類型湖東2023年 6月 伊頓 小鎮(zhèn) 900015000 240436 16 疊加2023年 9月 南山 巴黎印象（二期） / / / 聯(lián)體2023年 10月 水墨江南 10000 200900 / 獨棟、聯(lián)排、雙拼2023年 10月 玫瑰灣一期 / 200250 / 聯(lián)排、疊加2023年下半年 星島仁恒一期 10000 250350 350 獨棟、聯(lián)排、雙拼2023年下半年 大湖 城邦 / / / 獨棟、聯(lián)排、雙拼q湖東別墅市場后勁十足，項目層出不窮 。 待推項目總體案量達到 ，短期市場供應充足；q產品種類多樣化，居住型產品將是區(qū)域重點， 建筑風格突破原有歐美主宰市場的局面，中式、現(xiàn)代風格抬頭；q大型純別墅社區(qū)重拳出擊，填補市場空隙。 待推項目中水墨江南、玫瑰灣、星島 仁恒均為純別墅大盤；都將會在 2023年下半年陸續(xù)投入市場，進入銷售階段。園區(qū)待開發(fā)土地量 整體市場低密度住宅供應q根據土地開發(fā)周期， 未來三年將有至少 的低層住宅推向市場，平均每年的供應面積為 。q湖西別墅用地稀缺，湖東土地資源豐富q政府導向作用加大，引導開發(fā)高檔別墅產品q外來開發(fā)商與本土開發(fā)商競爭日趨激烈，進入 “白熱化 ”階段 q0 07號地的售價保守估計在 /平米左右， 而它們的人居環(huán)境遠遠不及本案，由此為我案的定價提供參照。潛在的低密度住宅土地 q近期園區(qū)房地產市場的重點在金雞湖東的開發(fā)上，未來的發(fā)展重點將向雙湖板塊轉移。q機場路南、星湖街西沿獨墅湖約；q在機場路南、星湖路東還有約 平方公里的土地等待開發(fā)。q兩個區(qū)域的開發(fā)周期共為五年，土地總面積為 250萬平方米，若按容積率為 ， 未來低容積率的住宅供應面積在 150萬平方米左右，平均每年的供應面積為 30萬平方米。 園區(qū)低密度住宅供應情況總結 目前供應量潛在供應量未來供應量（ 3年內） 我案開發(fā)前后區(qū)域市場的總體供應量將達到 ，我案占整體市場份額的 ％， 分量舉足輕重，但區(qū)域競爭將更為激烈。園區(qū)別墅市場對我案定位的啟示q目前園區(qū)別墅處于快速發(fā)展的前期，湖東中心位置蓄勢待發(fā)，將成為整體蘇州市場的新熱點，我案的區(qū)域發(fā)展前景良好；q園區(qū)別墅市場的供需關系處于動態(tài)平衡當中。隨著新樓盤的入市，這樣的平衡將被打破，供大于求的局勢將不可避免，這對我案的操作提出了更高的要求；q中海半島華府的成功對我案具有借鑒意義， “區(qū)位＋產品＋品牌 ”是它成功的法寶。我案如何規(guī)避劣勢，充分發(fā)揮產品力、品牌優(yōu)勢，把握市場時機將是我案成功關鍵；q楓情水岸的滯銷說明綜合大盤里的別墅產品去化阻力較大，這一類產品在目前的市場上處于較尷尬的位置，接受度較差；我案應吸取教訓，著力打造純粹的高端別墅社區(qū)；q我案入市時期的競爭將比現(xiàn)在更加激烈。市場中挑戰(zhàn)與機遇并存。我案應充分考慮將面臨的市場壓力，提前在產品、營銷等方面做好準備 1別墅產品接受度研究建筑風格熱銷樓盤 風格設計中海半島華府 意大利式招商依云水岸 現(xiàn)代簡約庭園 中式園林世家留園 中式園林滯銷樓盤 風格設計德邑 德式泉景花園 美式＋現(xiàn)代太湖翠峰山莊 歐式＋現(xiàn)代聆湖麗墅 歐式＋現(xiàn)代q 熱銷樓盤的風格與項目所在區(qū)域有著必要性的關系， 在市區(qū)、木瀆完全是以蘇州園林的文化特征，其熱銷樓盤多為中式建筑風格，至從寒舍和江楓園市場迎來高市場接受度，中式風格在蘇州一直較受市場追捧； q滯銷樓盤的建筑風格多數以后發(fā)自成型， 如泉景花園、聆湖麗墅等樓盤，在原有歐式風格上進行創(chuàng)新、改良，往往改良后的產品不注重細節(jié)，使其風格與原味建筑差距較大，樓盤形象大打折扣，產品力難以提升。 社區(qū)規(guī)劃熱銷樓盤 規(guī)劃設計中海半島華府 純別墅社區(qū)、南北分區(qū)；對稱分布、獨院設計招商依云水岸 市區(qū)最大 Townhouse社區(qū)，以中央湖區(qū)為中心輻射社區(qū)，以組團為單位，通過 DNA的概念進行組團復制，形成規(guī)劃體系庭園蘇州 “街巷弄 ”格局，以南北向庭園路為界，劃分為東西兩園，內部東西為 “巷 ”，南北為 “弄 ”；采用蘇州傳統(tǒng)園林布局手法，以 “大街 —小巷 —院落 ”進行空間劃分世家留園 蘇式園林布局，各類型產品分別組團，相對獨立滯銷樓盤 規(guī)劃設計楓情水岸 別墅處于整個大盤的東南角，獨立組團。與公寓之間界限不明顯，易相互干擾湖適 別墅和高層混合社區(qū)，有南向北遞減，引用周邊水資源做景觀泉景花園 前期開發(fā)較早，規(guī)劃雜亂，不能滿足目前市場需要。在售的泉景十八島采用島嶼式設計，通過水景相連q熱銷樓盤的規(guī)劃布局都比較整齊，均為純別墅或Townhouse社區(qū)。q滯銷樓盤的多數是綜合性住宅小區(qū)， 例如：楓情水岸、榮盛名邸、高爾夫花園等樓盤小高層、高層、聯(lián)體別墅混合型社區(qū)，整個小區(qū)沒有注意協(xié)調性，這對未來的業(yè)主生活將產生一定影響，對于別墅客戶群體的抗性很大。戶型設計 熱銷樓盤 戶型設計中海半島華府面積在 230－ 250㎡ ，戶型設計上面寬控制在 8米左右，客廳 ，多露臺，半地下室，內部功能分區(qū)明確，主人具有獨享一層的空間，臥室套書房形式招商依云水岸面積控制 200－ 270㎡ ，戶型規(guī)劃上客廳挑高 ，開間在5－ 7米不等，南北大陽臺，半地下室，頂層閣樓，臥室套書房， 3層安排主人獨立的空間滯銷樓盤 戶型設計德邑面積控制在 300平方米（含有半地下室）左右，客廳挑高，功能劃分比較明顯， 3層為主人的私人空間，設計下沉式花園與地下室結合。泉景花園 面積在 272－ 388㎡ ，戶型規(guī)劃以大面寬，小進深，成方形狀，功能分區(qū)較明顯， 因面積大，浪費空間較大，陽臺、露臺較多，分布南北方向，入口玄關在住房兩側q熱銷樓盤戶型設計上有很大改變， 如戶型面積較小，控制在230－ 250平米，樓層多數在 3層，便于戶型功能的分布及規(guī)劃，帶有半地下室的戶型成為增加居住功能及加大戶型的空間；大露臺也成為戶型的最大特征。主人空間要獨立，并且要臥室套書房。q滯銷樓盤的戶型多數是以傳統(tǒng)設計為主， 為了追求豪華，盲目增加戶型的面積，戶型面積都在300平方米以上，客廳追求高度，挑高都要達到 5－ 9米之間，使內部的功能攪亂。熱銷樓盤 主題概念 營銷方式中海半島華府 意式官邸，從容之境 情景體驗式營銷招商依云水岸 陽澄湖畔，高爾夫旁， 22萬平米 Townhouse社區(qū)生活體驗式營銷庭園 園林故里，千年巷韻 情景體驗式營銷滯銷樓盤 主題概念 營銷方式湖適 一個誕生在文脈上的雙湖景尊貴家園無樣板房，大眾營銷模式伊頓小鎮(zhèn) 蘇州唯一低密度英倫小鎮(zhèn)無樣板房，大眾營銷模式泉景花園 我的生活，我的島 無樣板房，大眾營銷模式主題概念及營銷方式 q主題概念上看， 熱銷樓盤主題表達明確，多數是從產品為主題訴求點， 其中涵蓋了項目的品質、生活方式、檔次，簡明扼要，主題定位明確。 滯銷樓盤確是以虛無實質的概念，表達的點不夠直接，不夠明確 ；q營銷方式上看，熱銷樓盤大部分都是采用 情景式營銷， 即體現(xiàn)了實力又把項目精華之處用實景完美展現(xiàn)，而滯銷樓盤在營銷方式上明顯不同，采用一些 大眾常規(guī)性的營銷 。開發(fā)商品牌 熱銷樓盤 規(guī)劃設計中海半島華府 中海地產 ——中國海外集團房地產業(yè)務的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生于香港，輻射到澳門，發(fā)揚光大于內地招商依云水岸 招商局創(chuàng)立于 1872年，品牌悠久。是中國最早的房地產公司之一。以其 “家在、情在 ”為品牌追求庭園 蘇州新型建材房屋開發(fā)有限公司、蘇州潤禾房地產有限公司。本土實力派強強聯(lián)合滯銷樓盤 規(guī)劃設計湖適 蘇州名匯利房地產開發(fā)有限公司初次開發(fā)樓盤，經驗、實力、名氣都不足泉景花園 吳中區(qū)木瀆房地產開發(fā)有限公司，是木瀆本地開發(fā)商，開發(fā)樓盤也很少，蘇州名氣和口碑度仍在積累之中q 熱銷樓盤：國內知名開發(fā)商，獨具自己的專業(yè)性， 如蘇州潤禾是中式別墅的霸主，以拙政東園在市區(qū)樹立了自己的專業(yè)度，成為行業(yè)內的行家。中海、招商地產以全國知名度，來蘇州無論是從拿地還是到銷售，先做配套、做會所、做樣板帶等，處處都體現(xiàn)了自己強大實力。在蘇州房地產發(fā)展的今天，品牌度也極其重要，在購房者心中考量的因素越來越高。 產品研究對我案定位的啟示q品牌上萬科自然是國內地產界的名角，雖然在蘇州承接南都，開發(fā)了玲瓏灣花園。但是在蘇州的市民心中的形象并不深。因此， 萬科需要在品牌上繼續(xù)加強和鞏固；q在項目整體規(guī)劃上，要充分利用地形狀態(tài)與周邊自然景觀，將社區(qū)的建筑要有層次感，景觀產生立體效果，創(chuàng)造出一種濃厚的生活方式；q目前的產品注重 “內外兼修 ”， 外立面注重建筑風格的細節(jié)表達，可以選擇一些江南特色的風格。戶外花園的設計，內部戶型設計融入新鮮元素，主力戶型面積控制在 210－ 230平方米內，客廳層高在 － 4米間，半地下室特別要下功夫。我案要從居住需要出發(fā)，在保證基本功能實現(xiàn)的基礎上力求創(chuàng)新；q本案在營銷方式上建議采用 “體驗式情景營銷 ”， 建設樣板帶及多種產品的樣板房，并且同時將會所及內部的功能建設完成。將小區(qū)的生活意境完美展現(xiàn)。下下 篇篇 戶型定位建議項目營銷建議項目概況地塊經濟指標項目靜態(tài)模擬及財務測算市場價格定位品組合模式 目標客戶來源及消費動機的構成項目概念設計建議建筑風格及立面上的建議項目 SWOT 分析規(guī)劃理論項目概況工業(yè)園區(qū)背景解讀蘇州城市發(fā)展的領導者！中國最具全球競爭力的經濟開發(fā)區(qū) 12年來實際利用外資超過 100億美元，年實現(xiàn)地區(qū)生產總值 580億元在全國開發(fā)區(qū)中名列前茅。園區(qū)以占蘇州 4%的土地和人口，創(chuàng)造了占 15%左右的 GDP和財政收入，吸引了 25%左右的外資，實現(xiàn)了 30%左右的進出口總額。 科學的城市規(guī)劃，完善的基礎設施 蘇州工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍圖，融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。蘇州工業(yè)園區(qū)共分為3個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，面積為 ，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 。其整體規(guī)劃科學合理，綠化，道路方面完善便捷，區(qū)內的建筑特色以現(xiàn)代為主。 招商力度全國榜眼，國際資