【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)板塊l土山機(jī)場：綜合發(fā)展，戰(zhàn)略預(yù)留l南部中心：南部新中心l雨花軟件園：軟件研發(fā)板塊l三山：生態(tài)生活板塊l百家湖：綜合發(fā)展板塊百家湖：綜合發(fā)展板塊l東山：城市生活板塊l科技園：先進(jìn)制造業(yè)板塊l九龍湖：綜合發(fā)展板塊l東善橋：先進(jìn)制造業(yè)板塊本項(xiàng)目本項(xiàng)目資料來源：南京南部新城規(guī)劃41南京南部新城規(guī)劃南京南部新城規(guī)劃 ——重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域重點(diǎn)地段范圍：北起雨花南路、卡子門大街、大明路、外秦淮河、運(yùn)糧河至繞城公路，西至南河，南至繞城公路、機(jī)場高速、秦淮新河、雙龍大道、繞城公路，總用地面積約 32平方公里。紅花紅花 機(jī)場機(jī)場中華門中華門 雨花臺(tái)雨花臺(tái)土山機(jī)場土山機(jī)場南部中心南部中心雨花軟件園雨花軟件園秦 淮 河寧 杭 高 速秦 淮 新 河南部中南部中心心雨花—機(jī)場軸玉蘭路軸南站中心軸l一心： 南部中心l三軸： 南站中心軸 玉蘭路軸 雨花 —機(jī)場軸l五板塊： 南部中心 雨花軟件園 紅花 —機(jī)場地區(qū) 中華門 —雨花臺(tái) 土山機(jī)場南京南部新城重點(diǎn)開發(fā)區(qū)為 “一心三軸五板塊 ”，其中南部中心、 雨花軟件園紅花 — 機(jī)場地區(qū)為啟動(dòng)區(qū)。資料來源：南京南部新城規(guī)劃42南京南部新城規(guī)劃南京南部新城規(guī)劃 ——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中華門 雨花臺(tái) 紅花紅花 機(jī)場機(jī)場中華門中華門 雨花臺(tái)雨花臺(tái)土山機(jī)場土山機(jī)場東山東山百家湖百家湖三山三山牛首山牛首山科技園科技園九龍湖九龍湖東善東善 橋橋南部中心南部中心雨花軟件園雨花軟件園秦 淮 河寧 杭 高 速繞 城 公 路秦 淮 新 河寧 丹 公 路江寧區(qū)江寧區(qū)旅游業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、集商務(wù)商貿(mào)于一體的高端商業(yè)服務(wù)中心；軟件研發(fā)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略預(yù)留預(yù)留市教育科研和知識(shí)創(chuàng)新預(yù)留市教育科研和知識(shí)創(chuàng)新基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地南部中心區(qū)產(chǎn)業(yè)集中規(guī)劃為商貿(mào)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與本項(xiàng)目服務(wù)產(chǎn)業(yè)功能相近，競爭激烈。資料來源：南京南部新城規(guī)劃43南京南部新城規(guī)劃南京南部新城規(guī)劃 ——發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀南京南站位于南部中心區(qū)的南京南站已經(jīng)建成，預(yù)計(jì)今年 6月正式投入使用，目前眾多商家進(jìn)駐，部分高科技產(chǎn)業(yè)類企業(yè)以研發(fā)中心形式入駐。 “智慧新城 ”—” 紅花 機(jī)場”片區(qū)目前還處于大校機(jī)場搬遷及城中村改造階段。明發(fā)商業(yè)廣場資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研整理44南京南部新城規(guī)劃總結(jié)南京南部新城規(guī)劃總結(jié) ——對本項(xiàng)目的影響對本項(xiàng)目的影響l南京戰(zhàn)略規(guī)劃南移關(guān)注l區(qū)域城市功能升級l區(qū)域價(jià)值升值l完善的基礎(chǔ)設(shè)施l市內(nèi)、外便利的交通l濃郁的商業(yè)、商務(wù)氛圍l產(chǎn)業(yè)集聚、結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級l項(xiàng)目臨近新城中心，帶動(dòng)作用明顯機(jī)會(huì) 威脅l所在板塊不屬于新城重點(diǎn)開發(fā)板塊l所在百家湖板塊與南部新城中心相鄰， 且功能定位相似，存在競爭l 主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)趨同，均以總部型經(jīng)濟(jì)和 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，競爭激烈南京南部新城為本項(xiàng)目帶來區(qū)域價(jià)值升級，周邊配套完善等一系列發(fā)展機(jī)會(huì)，帶來的主要威脅為與南部新城片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位趨同，競爭激烈。江寧區(qū)總體規(guī)劃江寧區(qū)總體規(guī)劃45東山副城祿口新城湯山新城濱江新城 江寧城市中心，東山副城重點(diǎn)發(fā)展城市型經(jīng)濟(jì)，主要包括總部經(jīng)濟(jì)、高端商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)、城市文化娛樂、軟件研發(fā)等 湯山旅游新城 祿口空港新城 濱江工業(yè)新城江寧區(qū)未來打造 ”1 核 3元 ” ， 1核是指東山副城，為江寧中心城市，將打造成國際化中心城區(qū)； 3元即湯山旅游新城、祿口空港新城、濱江工業(yè)新城三個(gè)各具特色的產(chǎn)業(yè)新城。資料來源：江寧區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（ 20232030）46東山副城總體規(guī)劃東山副城總體規(guī)劃p 一核：鳳凰港 —綠地廣場地區(qū) ,結(jié)合西門子路沿線 “ 退二進(jìn)三 ” ，打造東山副城核心，集城市最高端商貿(mào)服務(wù)、文化、總部商務(wù)為一體p 兩區(qū)：河定橋城市中央商務(wù)區(qū)、府前城市政務(wù)區(qū)府前城市政務(wù)區(qū)東山副城核心區(qū)河定橋城市中央商務(wù)區(qū)東山副城將打造 “ 一核兩區(qū) ” ——副城核心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)及城市政務(wù)區(qū)。本項(xiàng)目位于東山副城的核心區(qū)。資料來源：南京市東山副城總體規(guī)劃（ 20232030）47項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析百家湖片區(qū)百家湖片區(qū)東山老城區(qū)東山老城區(qū)綠地廣場綠地廣場本項(xiàng)目位于江寧老城區(qū)以南 ,屬百家湖片區(qū)東南角的綠地廣場地區(qū)，地處 東山副城核心片區(qū) 內(nèi)，區(qū)域規(guī)劃定位為居住、商、辦綜合用地，將打造成江寧區(qū)的 “ 新街口 ”。綠地廣場地塊綠地廣場地塊48項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目西鄰秦淮河、北臨規(guī)劃中公園，且地塊內(nèi)部擁有小龍灣水系，景觀資源豐富，地塊東側(cè)、南側(cè)為居住小區(qū)集中分布區(qū)，居住氛圍濃厚。綠地廣場地塊綠地廣場地塊秦淮河秦淮河外港河規(guī)劃中公園駱村江山萬欣翠園竹山村藍(lán)山公寓萬欣花園綠地廣場居住小區(qū)東渡國際青年城資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理49南京天印高級中學(xué)南京天印高級中學(xué)江寧區(qū)民政局江寧區(qū)民政局規(guī)劃中公園規(guī)劃中公園 竹山中學(xué)竹山中學(xué)竹山小學(xué)竹山小學(xué)竹山幼兒園竹山幼兒園農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)業(yè)銀行蘇果平價(jià)超市蘇果平價(jià)超市農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)業(yè)銀行 科苑社區(qū)衛(wèi)生站科苑社區(qū)衛(wèi)生站江寧區(qū)工商局江寧區(qū)工商局世紀(jì)華聯(lián)外崗新區(qū)店世紀(jì)華聯(lián)外崗新區(qū)店南京工程學(xué)院康尼學(xué)院南京工程學(xué)院康尼學(xué)院上元藥店竹山路大藥房上元藥店竹山路大藥房南京溫馨大藥房南京溫馨大藥房江寧區(qū)勞動(dòng)局江寧區(qū)勞動(dòng)局p 項(xiàng)目周邊教育類設(shè)施完善，藥店、超市、銀行等配套齊全，有利于居住社區(qū)的打造。p 竹山路分布有區(qū)工商局、民政局及勞動(dòng)局等政府服務(wù)配套，有利于地塊商辦物業(yè)的開發(fā)。p 地塊北臨規(guī)劃中公園、西鄰秦淮新河，且地塊內(nèi)部有小龍灣水系，自然資源豐富，環(huán)境較好，便于打造沿河景觀。基礎(chǔ)設(shè)施及配套分析基礎(chǔ)設(shè)施及配套分析項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施及配套集中于地塊東側(cè)，沿竹山路分布。資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理50p 地塊北部臨外港河，西部臨秦淮新河，通過東部的竹山路與上元大街、金箔路相連直達(dá)東山市老城區(qū)，與被譽(yù)為江寧金融一條街的勝太路相連。與機(jī)場高速公路、將軍大道、天印大道等通往南京市中心的主要干道相連p 地塊南部臨近天元西路一號(hào)南延線的小龍灣和竹山路地鐵站，地鐵站距地塊約需步行 20分鐘左右p 政府考慮未來將新亭西路將進(jìn)行西延，建設(shè)一座橋梁跨過秦淮河接入江寧開發(fā)區(qū)，如果此項(xiàng)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)，本地塊交通便利條件可得到較大改觀項(xiàng)目周邊交通條件分析項(xiàng)目周邊交通條件分析本地塊位于許家圩的小龍灣區(qū)域范圍內(nèi)，受到諸多水系影響，周邊規(guī)劃道路較多，交通可達(dá)性不高，主要通過東側(cè)的竹山路和南側(cè)的天元西路為主要干道連接城市其它道路。勝太東路 竹山路將軍大道 機(jī)場高速公路天元西路天印大道小龍灣站竹山路站雙龍大道金箔路上元大街資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理51區(qū)域環(huán)境分析與判斷區(qū)域環(huán)境分析與判斷n 江寧將打造 ” 1核 3元 ” ，本項(xiàng)目正處于該 “ 1核 ” 即指東山副城核心片區(qū)內(nèi)n 將重點(diǎn)發(fā)展城市型經(jīng)濟(jì)，包括總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、城市文化娛樂等 地塊位于新興城區(qū)規(guī)劃中的核心位置，周邊環(huán)境及規(guī)劃中的景觀、人文資源優(yōu)勢顯著，且具備軌道交通優(yōu)勢。具有將強(qiáng)的可開發(fā)性。但受水系及自身限高因素制約，其交通可達(dá)性與昭示性均相對較弱。目前各類基礎(chǔ)配套較為完善，但商業(yè)檔次及商業(yè)功能仍較為滯后?？傮w規(guī)劃小小 結(jié)結(jié)n 項(xiàng)目屬百家湖片區(qū)東南角的綠地廣場地區(qū)，西鄰秦淮河、北臨規(guī)劃公園n 地塊內(nèi)部為小龍灣水系，景觀資源豐富，東、南側(cè)現(xiàn)為為居區(qū)集中區(qū)周邊環(huán)境n 項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施及配套相對較為完善，多集中于地塊東側(cè)沿竹山路分布n 受諸多水系影響，交通可達(dá)性不高， 南部臨近路一號(hào)線南延線地鐵站配套與交通52二、地塊環(huán)境研究及二、地塊環(huán)境研究及 SWOT分析分析產(chǎn)業(yè)及企業(yè)發(fā)展分析、產(chǎn)業(yè)及企業(yè)發(fā)展分析53南京企業(yè)發(fā)展南京企業(yè)發(fā)展 ——上市企業(yè)上市企業(yè)截止 2023年 1月，南京上市公司共達(dá) 53家，累計(jì)從境內(nèi)外證券市場募集資金人民幣 850億元以上。各項(xiàng)指標(biāo)在全國副省級城市和省會(huì)城市中位于前列，至2023年末，南京上市公司和擬上市公司數(shù)量，計(jì)劃將雙雙過百。資料來源：江蘇省證監(jiān)會(huì)54江寧區(qū)重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)江寧區(qū)重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)江寧區(qū)重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)名錄統(tǒng)寶光電（南京）有限公司中國東方航空江蘇有限公司華寶通訊 (南京 )有限公司英華達(dá) (南京 )科技有限公司南京帕威爾電氣有限公司中電電氣 (南京 )光伏有限公司英華通 (南京 )科技有限公司2023年南京重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)主要分布于南京市中心區(qū)域，江寧區(qū)只占總數(shù)的 7%，且主要集中于通訊、科技類公司，此類公司通常會(huì)選擇自建辦公和購買總部型辦公，因區(qū)內(nèi)所占企業(yè)集團(tuán)數(shù)量較少且類型特別，對本項(xiàng)目的消極影響較少，且有可能成為本項(xiàng)目總部型辦公機(jī)會(huì)客戶。數(shù)據(jù)來源：南京市 2023年統(tǒng)計(jì)年鑒55江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ——三產(chǎn)發(fā)展三產(chǎn)發(fā)展近五年來，江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，至 2023年三產(chǎn)比例為 ： ： ，第二產(chǎn)業(yè)仍占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)增速快，平均年增長率為 %。（億元）數(shù)據(jù)來源：江寧區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)56（億元）江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ——產(chǎn)業(yè)投資產(chǎn)業(yè)投資近五年來，江寧區(qū)投資額主要集中在第二、三產(chǎn)業(yè)，從 08年末開始三產(chǎn)投資額的年增長率均高于第二產(chǎn)業(yè)，增長速度較快。數(shù)據(jù)來源：江寧區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)57江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ——企業(yè)產(chǎn)值企業(yè)產(chǎn)值江寧區(qū)產(chǎn)值主要來源于外商投資企業(yè)和私營企業(yè) ,其中外商投資企業(yè)占到 45%，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值貢獻(xiàn)，以先進(jìn)制造業(yè)為主，占到 61%，其中交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)和電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)位列前三。數(shù)據(jù)來源：江寧區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)58江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ——規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展2023年江寧區(qū)共有規(guī)模以上企業(yè) 896個(gè)，約占全市規(guī)模以上企業(yè)數(shù)的 %，居首位，江寧區(qū)規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)值約為 945億元，僅次于棲霞區(qū)，位列第二。數(shù)據(jù)來源：南京市 2023年統(tǒng)計(jì)年鑒59江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ——私營、個(gè)體企業(yè)發(fā)展私營、個(gè)體企業(yè)發(fā)展2023江寧區(qū)私營企業(yè)從業(yè)人員約為 16萬人，個(gè)體企業(yè)從業(yè)人員約為 ，均在郊區(qū)私營、個(gè)體企業(yè)從業(yè)人數(shù)居首位，私營、個(gè)體經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)。數(shù)據(jù)來源：南京市 2023年統(tǒng)計(jì)年鑒60區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析 ——分布格局分布格局江寧區(qū)城區(qū)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)分布較為集中，產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)明顯。服務(wù)業(yè)發(fā)展較慢，目前只有東山老城區(qū)相對較為成熟，百家湖商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū)及河定橋金融與中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)正處于發(fā)展中。江寧科學(xué)園總部基地江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東山老城區(qū)商貿(mào)商務(wù)文化集聚區(qū)河定橋金融與中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)分布區(qū)服務(wù)業(yè)分布區(qū)百家湖商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)主要分布區(qū)p 江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)p 江寧科技園p 秦淮河以西總部基地 服務(wù)業(yè)主要分布區(qū)p 東山老城區(qū)p 百家湖鳳凰港（打造中）p 河定橋金融與中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)內(nèi)（工業(yè)置業(yè)升級為主）資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理61區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析 ——江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江寧江寧 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 主要代表客戶南京品旺包裝材料有限公司 邯鄲中材建設(shè)有限公司南京 公司福溢工藝（南京）有限公司 中林國際工程股份南京安氏汽車工程有限公司 光洋（機(jī)械）有限公司新捷中旭微電子有限公司 新日奔工機(jī)有限公司南京瑞亞斯特高聚物裝備 南京佳榮服裝有限公司江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以工程、機(jī)電裝備、服裝生產(chǎn)等廠房形式的客戶為主，有少部分電子類企業(yè)入駐。資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理62區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析 ——總部基地總部基地總部基地總部基地主要代表客戶藍(lán)幟（南京）工具有限公司 南京科遠(yuǎn)自動(dòng)化集團(tuán)菲尼克斯電力有限公司 南京愛立信熊貓通訊 有限公司南京百事可樂有限公司 味事達(dá)食品有限公司國電南京自動(dòng)化有限公司 輝虎環(huán)保科技有限公司西門子數(shù)控南京有限公司 佳事得玩具制品有限公司總部基地以日用品、食品生產(chǎn)及自動(dòng)化、通訊等廠房和總部客戶為主。資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理63區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析 ——江寧科學(xué)園江寧科學(xué)園江寧科學(xué)園江寧科學(xué)園主要代表客戶西門子 菲亞特日立 福特 ——馬自達(dá)高精齒輪 南汽羅孚南消股份 凌野重卡五洲制冷 華東電子集團(tuán)目前江寧科學(xué)園客戶一期主要以機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)，高科技術(shù)企業(yè)為主，二期主要以汽車、電氣和機(jī)電產(chǎn)業(yè)為主。資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理64區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析 ——總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)河定橋金融與中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)代表項(xiàng)目科技商務(wù) E街區(qū)主要代表客戶南京硅特電力自動(dòng)化有限公司 天辰科技Invdx 南京鑫益佳電氣有限公司富士康國際控股有限公司 西門子電