【文章內(nèi)容簡介】 房，比 例 達 %。其次是一房。 ? 成交面積段主要集中在 60㎡ 90㎡ 和 120㎡ —140㎡ ，與 08年 總體趨勢一致。 60㎡ 90㎡ 和 120 ㎡ —140㎡ 占比幾乎等同，在未來置業(yè)需求中占比最大，高達 %，其次為 90㎡ —120㎡ ，比 例 達 %。 09年 長沙樓市概況 ——客戶 城市基礎(chǔ)建設(shè)加快，置業(yè)城郊化明顯，置業(yè)群向城市邊緣幅射 數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶 n 上半 年 成交區(qū)域主要分布在二環(huán)至三環(huán)之間的區(qū)域，幾乎占到總成交 量 的 6成。 隨著二 環(huán)以內(nèi)房價的 不 斷攀升，土地供應(yīng) 量 的 不 斷減少，較多知名開發(fā)商開始在外圍拿地，近郊 置業(yè)趨勢明顯 。 09年 長沙樓市概況 ——客戶 首改、首置的剛性需求客戶是市場主 力 客戶群 09年成交客戶置業(yè)目的區(qū)間人數(shù)分布及比例 3000 2500 2023 1500 1000 2478 83% 100% 80% 60% 40% 500 0 自住 287 10% 投資 221 7% 兩者均可 20% 0% 2023年 比例 數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中心成交客戶 數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（湖南）成交客戶 n 換房需求所占比 例 最大。 n 外地進城置業(yè)需求尾隨其后 ， “ 新長沙人＂將會越來越多。 n 購房者仍以自住型為主，自住比 例 占到整個置業(yè)目的的 8成；投資型比 例 呈現(xiàn)上升趨勢。 n n n n n 09年 長沙樓市概況 ——客戶分析總結(jié) 購房群體 年 輕化趨勢明顯， 2535歲是長沙市的購房主 力 ， 3540歲這個 年 齡 段也呈上升趨勢； “80后＂成為置業(yè)主 力 ，隨著城市的 不 斷發(fā)展，地州市的置業(yè)客群將成為未 來長沙購房群的主 力 軍； 住 宅 成交戶型主要集中于二房、三房，成交面積段主要集中在 60㎡ 90㎡ 和 120㎡ 140㎡ ； 成交區(qū)域主要分布在二環(huán)至三環(huán)之間的區(qū)域，占到總成交 量 的 6成。近郊置業(yè) 趨勢明顯； 換房需求所占比 例 最大，仍以自住型為主，自住比 例 占到整個置業(yè)目的的 8 成，市場主 力 客戶以剛性需求為主 。 ? ? 09年 長沙樓市概況 ——總結(jié) 長沙房地產(chǎn)市場受大勢影響， 2023年量 價齊升，住 宅 銷售 市場火熱。然而供大于求的大形勢嚴峻，潛在供應(yīng) 量 巨 大，這一特征將會減慢長沙商品房價格增長速 度 ； 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看， 120140平米的舒適型產(chǎn)品仍然是市場需 求主 流 ，預計隨著婚房、棚改等剛性需求增大，以及城市 化 率 提升等因素，緊湊型產(chǎn)品的需求會增大。 n n n 長沙樓市研究 長沙市總體規(guī)劃 09年 長沙樓市概況 10年 長沙樓市預測 2023年 長沙樓市預測 ——開發(fā) 量 預計未來五 年 長沙市內(nèi)五區(qū)商品房開發(fā)總 量 約 6200萬 —7900萬平米， 年 均開 發(fā) 量 約 1200萬 1600萬。 0409年 招拍掛成交的商 住與住 宅 用地面積： 2807萬平米以上 0409年 成交土地開發(fā) 總建面積： 約合 7114萬平米以上 0409年 已售： 約 4550萬平米 余： 約 2564萬平米 年 均土地成交面積 約 未來五 年 開發(fā)總 量 ： 約 956410564萬平米 預計未來五 年 商住與住 宅 用地成交面積： 2339萬平米以上 根據(jù)政府規(guī)劃，平均容積 率 約 20232023年 成交土地開發(fā)總建面積： 70008000萬平米以上 按照未來五 年 開發(fā)完成總 量 的 65%75%進 行 計算（ 0409年 土地開發(fā) 率 約 64%）： 則未來五 年 開發(fā)總 量 約 6200萬 —7900萬平米， 年 均開發(fā) 量 約 1200萬 1600萬。 2023年 長沙樓市預測 ——供銷 未來市場供大于求的趨勢很難改變 u 預計未來五 年 商品房 年 均開發(fā) 量 約 12001600萬平米之間，市場 年 均需求 量 一般在 7001000萬平米之間，整體供大于求的市場趨勢已很難改變。 u 盡管 2023年 需求市場火爆，但受 累 于 2023年冷 市中大 量 余貨的存在，造成 2023年 仍然供大于求，目前余貨尚有約 340萬平方左右。 歷 年 商品房供求面積表 年 份 銷售面積（萬平米） 批準預售（萬平米） 2023 2023 2023 1231 2023（ 111） 購買者特征 p p 2023年 長沙樓市預測 ——客戶 剛性需求為主，改善型需求為輔，投資型受抑 保守估計，婚房與棚改這兩大客戶群在未來五 年 內(nèi)每 年 將消化商品住 宅 市場 400550 萬平米的貨 量 。 婚房需求： 根據(jù)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，長沙市 80年 代出生的人口約有 ，市區(qū)約 15萬， 占 18%左右。 80年 代出生的人口正是對婚房需求最大的階段，長沙市近 年 每 年 約有 67萬對 登記結(jié)婚，按 18%計算，則市區(qū)約 ，按照戶均 80100平米的需求面積進 行 計算， 則婚房需求面積每 年 約達 80130萬平米。 自 2023年 開始，長沙市每 年 大學畢業(yè)生人 數(shù)約有 ，保守估測 20%左右會 留 在本市發(fā)展或安家，這部分人群通常工作 35年 內(nèi)會對住房有需求，按照人均需求 7080平米進 行 測算， 則 留 長大學生每 年 對商品房需 求 量 約達到 140160萬平米。 棚改客戶： 根據(jù)長沙市政府的安排，長沙市 730萬㎡的棚戶區(qū)改造將從 2023年 起分三 年 完 成。其中 2023年 進 行 200萬㎡的舊城改造，涉及居民近 5萬戶，戶均面積約 40平米，推算 730 萬平米棚改戶將涉及居民約 18萬戶，則 20232023年 棚改戶尚有 13萬戶。（據(jù) 了 解，長沙市 棚改拆遷戶補償 金 額一般在 700010000元 /平米，戶均面積約 40平米，則戶均可獲補償約 28 萬 40萬，他們購買商品房可承受的總價也就基本在 2840萬之間，按 2023年 前 11月住 宅 均 價 4089元 /平米計算，戶均可承受面積約在 70100平米之間），未來 13萬戶的棚改將為長沙 的房地產(chǎn)市場帶來約 9001300萬㎡的需求 量 ，預計這些需求 量 會在未來 5年 內(nèi)釋放， 則棚 改戶對商品房的 年 均需求 量 在 180260萬平米左右。 2023年 長沙樓市預測 ——客戶 購買者特征： 剛性需求為主，改善型需求為輔，投資型受抑 u 改善型客戶特征： 長沙自 2023年 房地產(chǎn)大興之前，大部分人所居住的單位房、自建房、定向房等居住 條件都已經(jīng)非常 落 后，而其中的大 量 人群已經(jīng)具備改善居住條件的能 力 ，購買 力 較 強，這撥人群也是長沙市購房隊伍中 不 容忽視的重要一支。 u 投資型客戶特征： 1. 隨著城市建設(shè)的 不 斷發(fā)展及壯大，一些常 年 外出打工的湖南人以及沿海城市的投資 客等等，紛紛選擇 了 回鄉(xiāng)置業(yè)，投資性購房日益增多。 2. 另一方面，由于一線城市房價的 不 斷上漲，職業(yè)炒房者逐漸開始“轉(zhuǎn)戰(zhàn)＂周邊具潛 力 的二線城市。 3. 但隨著國家針對“嚴格二套房信貸管 理 ,嚴格二套房認定標準 ,抑制投資和投機性購 房＂的相關(guān)調(diào)控政策的接連出臺，投資型客戶將受到很大影響，部分改善型客戶也 會受到一定程 度 沖擊。 2023年 長沙樓市預測 ——影響因素 綜合來看，處于經(jīng)濟蓬勃發(fā)展二線城市的長沙房地產(chǎn)發(fā)展，有 利 因素 更 大于 不利 因素 u 影響長沙房價的重要因素分析： 有 利 的方面： ? 政府大 力 扶持。 09年 全國“遏制＂性政策導向出來，湖南本地政府已開始對市 場放風， 2023年 政策仍然放寬。介于長沙城市的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)起到舉足 輕重的作用，未來五 年 內(nèi)，預計政府的重點扶持態(tài) 度不 會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。 ? 城市發(fā)展 利 好。長沙經(jīng)濟正處于快速發(fā)展期，城市建設(shè)如火如荼，地鐵、武廣、 大范圍棚改、融城等等各項國家級、 省 級、市級重點工程，對于消費者的購房 增值、保值、居住需求都起大大的 刺 激作用。 ? 城市化 率 快速增長，剛性需求 量 大。 ? 目前城市房價收入比尚在合 理 范圍，未來升值空間尚大。 不利 的方面： — 供應(yīng) 量 過巨，供求失衡嚴重； — 金 融危機尚未過去，全國宏觀經(jīng)濟未來局勢 不 確定因素大。 2023年 長沙樓市預測 ——價格 未來五 年 內(nèi)商品房均價將達到 5550元 /平米以上 預計未來五 年 內(nèi)，整體房價呈平穩(wěn)上升趨勢， 年 均增長 率 在 5%8%之間。 未來五年純商品房均價預測 7000 6392 6000 5918 5000 4698 5074 4796 5480 5036 5288 5552 4000 3000 2023 4350 4568 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 從上圖看，到 2023年 商品房均價會達到約 5550元 /平米以上， 若 能 更理 想地增長，則能達到 6400元 /平米。 2023年 長沙樓市預測 ——總結(jié) 2023年 長沙樓市的瘋狂出乎 了 很多人的意 料 ，但是這一 切 又是在情 理 之中。 從 年 初的中央各種救市政策到地方的貨幣補貼以及舊城棚改拆遷，無形之中制造 了 很多“剛性需求＂，綜觀全 年 樓市成交數(shù)據(jù)顯示， 144㎡ 以下的產(chǎn)品異常走 俏，從上半 年 的遍地現(xiàn)房促銷到臨近 年 底的一房難求，市場價格也從低谷報復性 上漲創(chuàng)下 了 歷史新高，樓市又呈現(xiàn)恐慌性購房現(xiàn)象。 09年 的銷售火爆使得很多面臨資 金 鏈斷 裂 的開發(fā)商又起死回生，并且手 里 還 掌握 了 大把現(xiàn) 金 ，因此在新一輪的開工建設(shè)中又多 了 一絲警惕。 另外，隨著未來城市化的重點轉(zhuǎn)移到二三線城市，房地產(chǎn)新的增長空間也會 隨之轉(zhuǎn)移，這對作為二線城市的長沙來說，無疑意味著將會有 更 多的發(fā)展機遇。 因此，對于 2023年 的長沙樓市，價格仍會保持一定程 度 的上漲，但隨著政策 加重、供應(yīng) 量 增多等因素的變化，長沙房價會逐步過渡到平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢。 n n n 項目板塊研究 城市板塊分布 項目區(qū)域研究 項目樓市概況及預判 東 城市板塊分布 ④ 芙蓉 北 金 星 北路 ① n 長沙地產(chǎn)板塊可劃分為 9 大板塊，隨著武廣高鐵開 通，大河西先導區(qū)建設(shè)東城 和河西成為目前熱點區(qū)域。 n 南城由于近幾 年 一直提 出融城概 念 但又無實際動作 熱點區(qū)域 市府麓谷 ② ⑤ 中心 金 鷹月湖 ⑦ 經(jīng)開星沙 ⑩ ⑧ 尚 熱點區(qū)域 因此此區(qū)域逐漸被埋沒在新 興區(qū)域中。 ③ 麓南含浦 ⑥ 南城 省 府 ⑨ 武廣新城 n n n 項目板塊研究 城市板塊分布 項目區(qū)域研究 項目樓市概況及預判 n n n n 南城區(qū)域分析 ——現(xiàn)狀分析 區(qū)域發(fā)展的熱點是以 省 政府為中心，芙蓉 路 和韶山 路 圍合的區(qū)域，是目前在開 發(fā)項目的主要集中區(qū)域 ,書院 路 段將成新熱點。 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀： 交通 便利 ，未來城際交通樞紐 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁 湖南 省 級 行 政中心 區(qū)域內(nèi)片區(qū)發(fā)展 不 平衡性明顯 3月 4日，天心區(qū)召開棚戶改造暨南湖片區(qū)拆 遷建設(shè)動員大會，今 年 計劃完成 25萬平方米 改造，本次棚改預計 3月底以前完成書院 路 、 白沙 路 至城南西 路 ，二環(huán)線至湘府 路 段拆 遷， 4月底前完成南湖 路 的拆遷。 南城區(qū)域分析 ——長株潭一體化 長株潭三市一體化的發(fā)展，使長沙市城市南城板塊區(qū)位優(yōu)勢日益凸現(xiàn)，但此優(yōu) 勢目前還未體現(xiàn)出。 2023年 3月 《 長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃 》 正式出臺 核心區(qū) 到 2023年 長株潭的三市總?cè)丝诩s 為 1435萬人 主城區(qū)城市人口約為 580萬人 長株潭三市市域 約 里 ? ? ? 南城區(qū)域分析 ——地鐵規(guī)劃 根據(jù)長沙市軌道交通建設(shè)規(guī)劃，一 號線工程起于汽車 北 站，沿芙蓉 路 由 北 向南，至終點站萬家麗 路 站，線 路 全長 ，設(shè)站 17座。 建設(shè)好的地鐵線使項目通往城市南 北