【文章內容簡介】 威尼斯 ? 河畔新城（ 6期：河畔公館） ? 浦江苑 ? 萬科城 ? 萬科 金域藍灣 高層大戶型產品 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?戶型面積多與本項目重疊（ 180平米 — 300平米）； ?目前的對外價格主要在 10000元左右（毛坯） ?總體供應量不大（不超過 10萬平米），但集中于下半年上市，競爭激烈。 萬科城 河畔公館 浦江苑 東方威尼斯 產品類型 高板 (臨河 ) 沿河高板 16層 臨河高板 高層板樓 ,小高層臨河(富民橋的東西兩側 ) 主力戶型面積（㎡） 180260 240300 200300 180260300 價格預期 （元 /㎡ ） 1100012023 11000 9000 10000 裝修標準 20233000元 /平米 精裝 （ 2500元 /平米） —— —— 毛坯價格 9000 8500 9000 10000 供應量 4棟 4棟（ 34萬平米） 5棟 —— 預計上市時間 2023年的下半年 2023年的下半年 2023年 6月 2023年的 本項目主要競爭環(huán)境分析 高層供應情況 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 產品對比分析 ? 目前所有項目都尚未面市，產品信息尚不十分明確 ? 產品類型為高層觀景板樓； ? 景觀方面可競爭產品更多依賴于河景抬升價值 ； ? 河畔公館、萬科城配有精裝，抬升自身檔次； 同為河岸高層，產品如何跳出河岸成為關鍵； 在依托本項目內部景觀優(yōu)勢的同時，增加家居智能化、定制化個性裝修等將使項目跳出常規(guī)競爭，獨樹一幟。 本項目主要競爭環(huán)境分析 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ? 渾南區(qū)域目前并無直接的競爭對手（高層大戶型產品），但未來競爭市場激烈； ? 各項目總體供應量不大，但集中于下半年，都主打河景，部分項目并通過精裝提升價值，預計售價在 10000元/平米左右（毛坯），且戶型面積區(qū)間趨同，加劇了未來市場競爭強度； ? 萬科金域藍灣項目未來將成為本項目主要的競爭對手，但目前產品形態(tài)尚未確定； ? 中海國際社區(qū)計劃 5月召開推介會，目前對外發(fā)布信息較少； ? 本項目可增加家居智能化、定制化個性裝修等，使項目跳出常規(guī)競爭，獨樹一幟增加自身競爭力。 本項目主要競爭環(huán)境分析 平層產品分析結論 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ? 從市場的整體的對比情況來看，濱河帶豪宅區(qū)無論是從開發(fā)商品牌，還是從地段區(qū)位、景觀環(huán)境以及產品設計方面都具備一定的優(yōu)勢，所以說，屬于綜合品質較強的項目，目前市場的競爭環(huán)境來看，除 蘭喬圣菲、富力仙湖國際 等個別純別墅類的產品整體的居住環(huán)境等優(yōu)勢明顯外，本項目的整體優(yōu)勢突出，屬于市場優(yōu)勢項目，預計在 2023年的市場競爭中，將 位居市場前三行列。 本項目主要競爭環(huán)境分析 濱河帶產品的整體市場定位 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 客戶研究 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 了解高端客群的基本特征； 了解高端客戶對產品的需求，從客戶角度衡量自身產品； 了解其日常接觸的媒體和渠道，為推廣提供條件。 給客戶明確的定位和群體描述。 目的： 通過對需求市場分析，達到 —— 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 競爭項目客群 高端客戶群體訪談 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 項目名稱 已 購 人 群 年齡層次 家庭結構 本市比例 外地比例 職 業(yè) 桑堤亞納 4055歲 三、四口之家 60% 40% 公務員、國企管理層、律師、醫(yī)生、私企老板 萬科 蘭喬圣菲 3560歲 三口之家 80% 20% 房地產、建筑設計等相關行業(yè)、貿易、商業(yè) 唯美十方 3050歲 三口之家 75% 25% 私企老板、公務員 方迪山莊 4060歲 二口之家 80% 20% 生意人 沈陽中體奧林匹克花園 3555歲 三、四口之家 70% 30% 私企業(yè)主、事業(yè)單位中高層管理人員、少數(shù)公務員、運動員、教師、企業(yè)職員、醫(yī)生及律師 伊麗雅特灣 4050歲 三口之家 70% 30% 公務員、商人 部分高端項目成交客戶統(tǒng)計表 競爭項目客群 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 通過對競爭項目客戶的了解，我們總結了主要競品項目客戶的基本特征如下： ?購買以自住為主，少量兼顧投資 ,并且大部分為三次以上置業(yè)； ?年齡普遍在 3545歲之間，家庭構成主要為三口之家； ?企業(yè)中高層、私營業(yè)主較多。有一定數(shù)量的政府、學校職員； ?除沈陽外，撫順、本溪、鞍山等周邊城市的客戶占到 20%~30%。 ?大多預算總價 400萬以內。 ?絕大多數(shù)為公司創(chuàng)辦人、法人代表，企業(yè)高層、中層管理者占據(jù)了一定比例。 ?他們大都擁有 2輛私家車，雙車庫的戶型去化速度較快。 ?一些大品牌開發(fā)商 3組成交客戶中就有 1組為老的業(yè)主，并且老帶新客戶也有一定比例。 ?競品成交客戶最認同較高的是品牌、物業(yè)、戶型設計與景觀綠化。 ?競品成交客戶最不認可的依次有醫(yī)療配套、周邊情況、商業(yè)配套、教育設施。 競爭項目客群 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 詳細分析數(shù)據(jù)，參見其他項目客戶資料： 競爭項目客群 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 與競爭項目相比較 ? 與競品項目相比本案在地段上占有很大優(yōu)勢高于棋盤山別墅所在的板塊； ? 本案所在區(qū)域并沒有同類別墅產品，就產品品質而言優(yōu)于本區(qū)域其他項目； ? 根據(jù)競品項目成交數(shù)據(jù)所得，老帶新客戶占有一定比重，應注重本案的口碑傳播； ? 競品項目的成交客戶對 品牌、物業(yè)、戶型設計與景觀綠化認可度較高。對醫(yī)療配套、周邊情況、商業(yè)配套、教育設施，等認可度不高 。在推廣上應該著重對品牌、物業(yè)、戶型及景觀的宣傳，同時改善周邊的醫(yī)療、商業(yè)配套等教育設施，無法改善的應該盡量弱化。 競爭項目客群 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 競爭項目客群 高端客戶群體訪談 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 在了解以上其他項目客群后，我們對高端客群進行了深度訪問式調研。共發(fā)放問卷 40份，有效 29份。以求更具體的了解客群信息。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 客戶基本情況 產品需求分析 媒體渠道分析 高端客戶群體訪談 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 高端客群現(xiàn)居所和居住物業(yè)情況 ?客戶多在市內居住普通三、四居（第一居所）； ?較少客戶有別墅第一居所。 ?被調研客群目前多居住于沈河區(qū)、和平區(qū)； ?外地客戶占有一定比例，主要來自鞍山、本溪、撫順。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 高端客群年齡及家庭構成 2%14%34%27%12%8% 3%客戶年齡分布25 30 歲 31 35 歲 36 40 歲 41 45 歲?購買高端產品的客戶年齡集中在 36歲 — 45歲之間，所占比例高達 61%。 ?三口之家所占比例最高， 43%； ?三代同堂的家族式居住較少 7%。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 高端客群職業(yè)及行業(yè)情況 ?客戶所從事的行業(yè)種類繁多； ?商業(yè)貿易行業(yè)、金融行業(yè)最多； ?政府機關房地產、礦產業(yè)也存在大量潛在客群。 ?私企業(yè)主具備了強勁的購買力； ?其余的高消費者基本都是各企業(yè)的中高層領導，也包括部分大學執(zhí)教人員、公務員。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 高端客群收入狀況及車輛擁有情況 ?客戶年收入在 100萬以上的占 33%。 ?部分客戶有意壓低了收入水平。 ?大部分客戶配有 2輛以上私家車（不含公司車輛）近一半是 1輛； ?23%的客戶家庭都擁有 3輛機動車； ?最多單個客戶擁有 9輛車。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 高端客群受教育程度 ?消費能力高的客群一般都擁有高學歷，在所研究的客群中，學歷水平在大專以上的客戶占到了 89%； ?擁有本科學歷的客戶數(shù)量最多，共占到總量的 41%。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?客戶購買居所的原因較多，提高生活質量同時，保證便捷性為最主要的購買條件； ?25%的客戶在購買物業(yè)時兼顧投資、保值增值的想法。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ? 受訪客戶年齡集中在 36歲 — 45歲之間，多為三口之家； ? 相對受教育程度較高，多為大專以上學歷； ? 高端客戶主要來自商業(yè)貿易行業(yè)、金融行業(yè)、政府機關、房地產、礦產等行業(yè)； ? 在各自單位擔任法人或高層管理者，家庭收入多在 50萬以上，擁有 1~3輛私家車； ? 受訪客戶沈陽定居者居多，外地主要來自周邊城市（撫順、鞍山、本溪）； ? 多在市內安置第一居所，購買物業(yè)時除舒適度要求外，便捷性是最主要的購買條件。 客戶基本特征總結 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 高端客戶群體訪談 客戶基本情況 媒體渠道分析 產品需求分析 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?被調研客戶處于工作便捷考慮，更愿意居住在市內（沈河、和平、皇姑） ?由于目前渾南缺乏高端產品，且處于發(fā)展之中，客戶認知度一般； ?部分客戶對渾南預期較好（ 42%）。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?客戶從舒適角度出發(fā)購買別墅的傾向明顯（ 43%）； ?從實際出發(fā)，認為城市內難有別墅類項目，因此決定購買低密產品（洋房、小高層）的占（ 57%）。 ?意向購買別墅的客戶中，更多的客戶希望購買獨棟產品（ 73%）。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?客戶購房預算在 200萬以下的，占 43%； ?預算在 200400萬之間的，占 43%。 ?客戶需求面積多在 150250平米之間； ?300平米以上需求客戶占 23%。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?客戶對現(xiàn)代感強的建筑風格比較喜好，更多喜歡簡約時尚的建筑形式（ 72%） ?客戶對居室的需求較為正常，大部分客戶需要三個臥室即可（ 82%）。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?客戶對廳室（公共活動區(qū)域）的要求不高，一般 2~3個足已。 ?客戶對功能空間需求多樣，書房、儲物間、保姆房是必備功能。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?空調設置上， 59%客戶希望采取中央分戶空調； ?33%希望預留空調機位 。 ?61%的客戶希望室內接通 24小時熱水。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 是否習慣使用直飲水 是否希望家中接入直飲水 ?75%的客戶習慣飲用直飲水，其中 64%希望家中可以接入直飲水。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?便利店、餐廳等必備生活配套仍是最主要需求； ?對游泳館、乒乓球室、臺球室、健身場所（其他）等運動相關配套需求較高； 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?受訪客戶普遍希望受到較好的物業(yè)服務； ?其可接受的心理物業(yè)費價格集中在 2~4元 /月 平米之間 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?受訪客戶在購買別墅時最關心的是安全問題（ 27%）和環(huán)境（ 23%）； ?配套、物業(yè)、院落面積關心程度各占 9%。 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?目前渾南處于發(fā)展之中，缺乏高端產品，客戶認知度一般，但未來預期較好； ?受訪客戶更希望居住在市內，提高便捷性； ?購房預算多在 200~400萬元之間，面積需求主要集中在 150~250平米； ?客戶對現(xiàn)代感強的建筑風格比較喜好，更多喜歡簡約時尚的建筑形式； ?希望所購物業(yè)具備基本的三居二廳，輔以其他的功能空間； ?意向購買別墅的客戶較多，且更希望可以購買獨棟產品 ； ?受訪客戶在購買別墅時最關心的是安全問題和環(huán)境； ?普遍希望受到較好的物業(yè)服務，接受的價格集中在 2~4元 /月 平米之間； ?多數(shù)客戶希望采用中央分戶空調、 24小時熱水，部分希望接入直飲水； ?對游泳館、乒乓球室、臺球室、健身場所（其他）等運動相關配套需求較高。 根據(jù)客戶需求分析結果，本項目應 堅持歐式簡約的風格 ，在樣板間展示中更多 體現(xiàn)高端住宅功能空間的齊備與變化 。同時可以 考慮增設 24小時熱水等服務 ，會所招商時應注重客戶偏好。 客戶產品需求總結 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 高端客戶群體訪談 客戶基本情況 產品需求分析 媒體渠道分析 在房地產領域 我們一直在幫助客戶成功 ?受訪客戶購物首選仍是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地（太原街 41%，中街 26%）； ?西武、卓展購物頻次不高（樣本采集年齡偏高有關）； ?少量客戶選擇出國購買。 ?受訪客戶主要閱讀 《 遼沈晚報 》 （ 38%）； ?《 華商晨報 》 （ 31%）、 《 沈陽日報 》 （ 23%）亦有