【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)有良好的停車硬件設(shè)施 ? 看重高水平的物管與園林水平，體現(xiàn)身份 ? 面積要求大 ? 對(duì)房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有深刻認(rèn)同，但更看中心理上帶來(lái)的享受； ? 房屋的物理特性上強(qiáng)調(diào)個(gè)性特征，房屋既是下班后放松壓力的地方，也是聚會(huì)場(chǎng)所 ? 強(qiáng)調(diào)好的戶型，方便其聚會(huì)活動(dòng) ? 與城市娛樂(lè)場(chǎng)所比較接近，方便游玩 ? 對(duì)房屋有一種心理上的依賴，房屋既是為孩子提供健康成長(zhǎng)的地方，也在物質(zhì)精神上給他們一定安定感； ? 傾向選擇高素質(zhì)小區(qū)，充滿文化氛圍的周遍環(huán)境 ? 重視房屋周邊配套便利性，尤其是教育資源； ? 房屋最好與父母相隔不遠(yuǎn)，既能方面父母照顧孩子，也是保持和睦家庭關(guān)系的一個(gè)保證。 目標(biāo)客戶不同家庭類型下，生活形態(tài)與居住功能偏好 客戶功能需求偏好 1/27/2023 Code of this report | 37 大漢隆城版權(quán)所有 城市精英階層 國(guó)際化的意識(shí) 兼具物質(zhì)的需求與品味的追求 財(cái)富與閱歷成就的生活大師 客戶形象定位 1/27/2023 Code of this report | 38 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃構(gòu)思 ?規(guī)劃理念 ?規(guī)劃原則 ?建議規(guī)劃方案 1/27/2023 Code of this report | 39 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃理念 3C規(guī)劃理念，打造城市人居綜合上升的平臺(tái) ?可持續(xù)發(fā)展的 3C規(guī)劃理念，融 ? ? CONVENIENT:方便性 ? COMFORTABLE:舒適性 ? COMMUNICATION:鄰里交融 ? 于一體； ? 社區(qū)設(shè)有各種功能區(qū)域，以提供一個(gè)城市人居綜合上升平臺(tái)為建造理念，全面滿足 ? 業(yè)主家庭發(fā)展、商業(yè)需求、兒童教育需求等，為城市精英階層、上行的 ? 中產(chǎn)階級(jí)鍛造適應(yīng)及符合自身未來(lái)居住發(fā)展的空間。 1/27/2023 Code of this report | 40 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃目的 為城市精英和向上的階層配臵各種功能區(qū)；提供交流、 活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)的完整生活空間。 居住區(qū) 為中場(chǎng)階級(jí)提供純粹的中高端居住物業(yè) 休閑區(qū) 綠化規(guī)劃及水系、風(fēng)情園林、綠地、兒童樂(lè)園等，應(yīng)有盡有 知識(shí)區(qū) 規(guī)劃社區(qū)幼兒園，為中產(chǎn)的家庭解決“下一代的教育問(wèn)題” 時(shí)尚區(qū) 開(kāi)放的商業(yè)街區(qū)配套，濱湖 500米的時(shí)尚休閑、娛樂(lè)、餐飲商業(yè)帶 …… 1/27/2023 Code of this report | 41 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃原則 ?充分挖掘用地范圍內(nèi)，外有資源，包括涵閘河、漢川公園、遠(yuǎn)景等，規(guī)避不利于本項(xiàng)目的規(guī)劃條件 ?充分考量地塊與城市未來(lái)發(fā)展的關(guān)系，合理利用城市規(guī)劃設(shè)計(jì)給項(xiàng)目帶來(lái)的有利條件 ?項(xiàng)目規(guī)劃要結(jié)構(gòu)清晰、分區(qū)合理，講究軸線、中心、組團(tuán)等基本的規(guī)劃思路 ?保持地塊范圍內(nèi)相同用地性質(zhì)的連貫性和延續(xù)性 ?商業(yè)用地建議布臵在主要道路、或主軸兩側(cè)，且盡量成線形布局，最大限度挖掘地塊價(jià)值 1/27/2023 Code of this report | 42 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃結(jié)構(gòu)建議 主景觀軸線 中心景觀 次入口 分析說(shuō)明： 一心：一個(gè)中心，位于東面地塊的中心，主要配臵為居住區(qū)服務(wù)的休閑廣場(chǎng)，各組團(tuán)以此發(fā)散。 七軸：一主軸六 次軸，主軸主要設(shè) 臵項(xiàng)目形象景觀線 ，次軸設(shè)臵特色景 觀，同時(shí)七軸線也 是小區(qū)的內(nèi)部路網(wǎng) 。 六組團(tuán)為六大居 住區(qū)，相互之間獨(dú) 立完整又互相聯(lián)系 。 一心七軸六組團(tuán) 1/27/2023 Code of this report | 43 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃結(jié)構(gòu)建議 利用濱河資源打造濱河商業(yè)街線，既是商業(yè)又是景觀 優(yōu)化建議： 位于北側(cè)的涵閘河有 40米退距，建議在河流和水系邊布臵綠色景觀帶，為項(xiàng)目的濱河商業(yè)街加分，使之成為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)； 涵閘河是政府規(guī)劃的景觀靚化的一部分 ,后續(xù)河道將被清理，建議發(fā)展商可利用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的契機(jī)共同清理，縮短清理時(shí)間，為項(xiàng)目增值。 1/27/2023 Code of this report | 44 大漢隆城版權(quán)所有 項(xiàng)目功能分區(qū) 涵閘河濱湖大道規(guī)劃的臨河路商鋪商鋪商鋪次入口主入口主景觀軸線中心景觀組團(tuán)景觀景觀輔線景觀輔線次入口知識(shí)區(qū) （幼兒園） 休閑區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 時(shí)尚區(qū) 時(shí)尚區(qū) ?建議項(xiàng)目地塊東南面 ?邊角處設(shè)立一個(gè)幼兒園 ?，可增強(qiáng)小區(qū)教育資源 ?配套，形成后期營(yíng)銷的 ?一個(gè)獨(dú)特賣點(diǎn)； 1/27/2023 Code of this report | 45 大漢隆城版權(quán)所有 項(xiàng)目分期建議 階段 物業(yè)類型 建面 (單位㎡ ) 建面 占比 考慮因素 一期 小高 / 高層 6萬(wàn) 24% 臨路、面漢川公園，景觀佳，易于展示，稍大體量利于快速回現(xiàn) 二期 小高 / 高層 4萬(wàn) 16% 濱河，景觀最佳，易于打造標(biāo)桿產(chǎn)品，拉升項(xiàng)目形象 三期 小高 / 高層 7萬(wàn) % 濱河，形象提升后形成溢價(jià)產(chǎn)品，完成開(kāi)發(fā)收支平衡 四期 小高 / 高層 8萬(wàn) 32% 濱河，做足容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 總計(jì) —— 25萬(wàn) 100% —— 1/27/2023 Code of this report | 46 大漢隆城版權(quán)所有 建筑規(guī)劃方向 建筑總體排布建議 ——局部突破，形成錯(cuò)落有致；由北 至南逐漸走高 N S 建筑高度由低至高 ?總體規(guī)劃錯(cuò)落有致，形成一個(gè)整體，給人視覺(jué)的沖擊感強(qiáng)烈； ?建筑排布總體遵循有北至南依次走高的原則，實(shí)現(xiàn)所用樓棟景觀的均好性。 1/27/2023 Code of this report | 47 大漢隆城版權(quán)所有 商業(yè)發(fā)展方向 臨濱湖路地塊商業(yè)的線形設(shè)臵方式參考 ——深圳益田假 日廣場(chǎng) ?建議打造二層的臨街商鋪； ?一樓小面積商鋪產(chǎn)權(quán)分割，實(shí)現(xiàn)快速去化，業(yè)主購(gòu)買后亦可自由組合，二樓大面積整體租售； ?一樓業(yè)態(tài)定位以社區(qū)配套 ?為主，可考慮便利店 /小型超市 /銀行網(wǎng)點(diǎn) /通訊網(wǎng)點(diǎn) /嬰孕店等；二樓可考慮美容 SPA/連鎖賓館 /家裝公司等，但需要合理預(yù)留上行通道及廣告招牌展示位； 1/27/2023 Code of this report | 48 大漢隆城版權(quán)所有 商業(yè)發(fā)展方向 沿涵閘河綠化帶后的特色休閑商業(yè)街，塑造“麗江式” 的純粹與柔美，這里將成為未來(lái)漢川抹不掉的生活痕跡。 ?建議設(shè)臵二層商業(yè)，可實(shí)現(xiàn)商鋪的產(chǎn)權(quán)分割 ?，回流現(xiàn)金，并且景觀休閑商業(yè)較易經(jīng)營(yíng)存 ?活，并且增加就業(yè)人口，創(chuàng)造稅收； ?可定位為特色的餐飲 /休閑 /娛樂(lè)街區(qū)，分段 ?集中式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 1/27/2023 Code of this report | 49 大漢隆城版權(quán)所有 建筑規(guī)劃方向 單棟樓宇的擺放建議 ——考慮日照 /通風(fēng) /景觀視角的影響 ，全板樓設(shè)計(jì)并實(shí)行東南擺放 北 西 東 南 日照 日照 北 西 東 南 風(fēng)向 風(fēng)向 基于以上的朝向設(shè)計(jì)則可以俯瞰漢川公園 /涵閘河，兩景兼收 1/27/2023 Code of this report | 50 大漢隆城版權(quán)所有 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?戶型設(shè)計(jì)及配比建議 ?建筑風(fēng)格及立面建議 1/27/2023 Code of this report | 51 大漢隆城版權(quán)所有 1，中大型是主流 舒適兩方為輔，精品三房、寬敞四房將是主力； 2，注重產(chǎn)品的功能性和使用性 其中小三房產(chǎn)品注重功能性和實(shí)用率，實(shí)用率在八成左右，標(biāo)準(zhǔn)三方和舒適四方注重功能 3，融入大量人性化與高附加值設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 入戶花園、超大陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)花槽、落地大飄窗、隱性空調(diào)位和等設(shè)計(jì)， 讓產(chǎn)品更加豐滿。 戶型設(shè)計(jì)原則 1/27/2023 Code of this report | 52 大漢隆城版權(quán)所有 三房二廳二衛(wèi)（ 135M2) 三房二廳二衛(wèi)（ 110 M2) 三房二廳一衛(wèi)（ 90M2) ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?客廳前的一步花池 入戶花園 主臥次臥的轉(zhuǎn)角觀景大窗 2米深、 3米寬的活動(dòng)陽(yáng)臺(tái) ? ?? ?????? ?? ? 陽(yáng)光電梯廳 雙入戶門 主臥次臥的轉(zhuǎn)角觀景大窗 花園入戶 戶型設(shè)計(jì)建議 1/27/2023 Code of this report | 53 大漢隆城版權(quán)所有 ?改善了不規(guī)則平面對(duì)戶型的影響； ?為戶內(nèi)外提供過(guò)渡空間，也適合會(huì)客、小憩、綠化等多功能使用； ?可作為臨時(shí)換鞋、放雜物的地方， ?使用功能也很強(qiáng)。 創(chuàng)新點(diǎn)：入戶花園 +一步花池 戶型設(shè)計(jì)建議 1/27/2023 Code of this report | 54 大漢隆城版權(quán)所有 步入式花園 預(yù)留彈性空間，可做 家庭廳、書房、臥室等 凸窗，可增加采光面、 贈(zèng)送面積 1 2 3 3 3 3 創(chuàng)新點(diǎn)：步入式花園 +落地凸窗 戶型設(shè)計(jì)建議 1/27/2023 Code of this report | 55 大漢隆城版權(quán)所有 轉(zhuǎn)角觀景陽(yáng)臺(tái) ?開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)：賞景同時(shí)作晾衣服用 ?服務(wù)陽(yáng)臺(tái)：與廚房相連，處理家務(wù)功能 創(chuàng)新點(diǎn)：為舒適大戶型設(shè) 270度景觀陽(yáng)臺(tái)與彈性空間 戶型設(shè)計(jì)建議 1/27/2023 Code of this report | 56 大漢隆城版權(quán)所有 漢川主要樓盤戶型面積配比 ——三房 /四房主導(dǎo)，大中戶型為主 樓盤名稱 房型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 樓盤名稱 房型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 漢川福星城 一期、二期 2/2/1 124 % 永和安新漢都 一期 2/2/1 48 % 3/2/2 326 % 3/2/1 24 % 153 % 3/2/2 24 % 102 % 36 % 4/2/2 17 % 36 % 3/2/1 114 107 % 48 % 西湖華庭 2/2/1 98108 76 % 66 20% 3/2/2 135146 192 % 4/2/2 48 % 3/2/1 112132 206 40% 隆泉景苑 2/2/1 97 9 % LOFT 160220 40 7% 3/2/1 110 9 % 120 9 % 3/2/2 130 27 % 4/2/2 140 18 25% 戶型配比建議 1/27/2023 Code of this report | 57 大漢隆城版權(quán)所有 漢川主要樓盤各面積段房源成交分析 ——110130平米房源去化較快，頗受市場(chǎng)青睞 福星城各面積段成交房源趨勢(shì)圖050100150200250202305 202306202307(截止25日) 114123 新漢都各面積段認(rèn)籌房源統(tǒng)計(jì)表0501001502002502023062620230725 ?福星城月均去化 150套左右，其中 11412 126145去化情況迅速，約占項(xiàng)目月均去化的 85%； ?新漢都月認(rèn)籌約 200套，其中 、 120135面積段產(chǎn)品較受青睞，約占項(xiàng)目認(rèn)籌產(chǎn)品的 80%； ?漢