夢(mèng)想之家項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告第六組建管101(編輯修改稿)
2025-02-03 07:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：建造成本 =（當(dāng)年銷售收入 /項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入） 總建筑投資。銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 %計(jì)取。銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營(yíng)業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的 2%，三者合計(jì)為銷售收入的 %。財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。 合計(jì)物業(yè)類別 銷售指標(biāo) 2023 2023 2023 2023多層公寓 銷售面積（萬(wàn)平方米） 銷售價(jià)格（萬(wàn)元/平方米） 1800 1900 2023 2023銷售收入（萬(wàn)元） 3192 5376 2688 小高層住宅 銷售面積（萬(wàn)平方米） 銷售價(jià)格（萬(wàn)元/平方米） 2300 2500 2500銷售收入（萬(wàn)元） 5600 3360 車庫(kù) 銷售數(shù)量（個(gè)） 56 101 67 224銷售價(jià)格（萬(wàn)元/個(gè)） 4 5 5銷售收入（萬(wàn)元） 224 505 335 1064合計(jì) 銷售收入（萬(wàn)元） 11481 6383 表3項(xiàng)目銷售收入估算表(單位：萬(wàn)元）物業(yè)銷售分期 ? 、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 ? 項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表 年份項(xiàng)目銷售收入 11481 6383 建造成本 銷售成本 銷售稅金 財(cái)務(wù)費(fèi)用 180 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 所得稅 稅后利潤(rùn) 表4項(xiàng)目利潤(rùn)估算表2023 2023 2023 2023 合計(jì) 第六章、財(cái)務(wù)分析 ? 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 ? 項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ? 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表 — 5） 2023 2023 2023 2023 2023序號(hào) 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計(jì) 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費(fèi)用 銷售稅金 所得稅 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 F N P V =3 620 .11 F I R R =2 %表 5 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ( 全投資）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 ? 2）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ? 根據(jù)表 6可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 ? 其中：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = ? 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 年份序號(hào) 2023 2023 2023 2023 2023 N P V凈現(xiàn)金流量 i = 27 % 時(shí)的貼現(xiàn)因子 凈現(xiàn)值 i = 28 % 時(shí)的貼現(xiàn)因子 0. 47 7 0. 37 3 0. 29 1凈現(xiàn)值 表 6 內(nèi)部收益率F I R R = i 1+ | N P V ( i 1) | / [ | N P V ( i 1) | + | N P V ( i 2) | ] *( i 2 i 1)F I R R = 27 % + | 9. 55 | / [ | 9. 55 | + | 74 .2 1| ] *( 28 % 27 % )F I R R =% ? 、盈利能力及清償能力分析 ? 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%12%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 ? 、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 ? 、項(xiàng)目盈虧平衡分析 ? 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 ? 1）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 ? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =（ %） =1530132（萬(wàn)元），保本點(diǎn) =? 即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 ? ? 2）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) ? 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 =，保本點(diǎn)=? 即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 ? 、項(xiàng)目敏感性分析 ? 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 ? 、項(xiàng)目總投資 ? 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生 1些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表 7）的情況來看， FNPV=，項(xiàng)目仍然可行。 ? ? 、項(xiàng)目銷售收入 ? 在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，
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