夢想之家項目評估報告 第六組 建管101-文庫吧
2025-01-06 07:46 本頁面
【正文】 市場仍保持旺熱。 從投資角度看：由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為 42%，年增幅達 16%。 從消費結(jié)構(gòu)看：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。 ? 人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。 ? 第 4章．銷售計劃及營銷方案 ? 銷售計劃 ? 根據(jù)工程建設(shè)進度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年： 2023年銷售收入 5612萬元； 2023年銷售收入 ； 2023年銷售收入 ； 2023年銷售收入 。 ? 營銷方案 ? 秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。 ? （ 1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。 ? （ 2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。 ? （ 3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。 ? （ 4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。 ? （ 5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。 ? 第 5章．投資估算與資金籌措 ? 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為 ，其中建設(shè)投資為，建設(shè)期利息 。詳見表 1： 《 項目總投資估算表 》 ，更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。 ? 、建設(shè)投資 ? 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建設(shè)投資估算依據(jù)： ? 整個項目從 2023年 10月開始， 2023年 10月底全面完成。 ? 整個項目按中、高水平計算。 ? 銀行貸款利率按 6%計取。 ? 建筑形式組合式：多層 60%，小高層 40% 序號 總金額 比例%1 6384 896 504 168 2 3 1004項目總投資總建筑面積單位投資 建設(shè)合計建設(shè)期利息項目管理費 不可預(yù)見費 項目研究，規(guī)劃，設(shè)計費用 15元/平方米各種配套費 小區(qū)配套費 80元/平方米道路，綠化，景點費用 45元/平方米土地取得費用 40萬元/畝建安工程費用 570元/平方米表1 項目總投資估算表（單位：萬元）項目 單價建設(shè)投資 ? 、建設(shè)期利息 ? 建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實現(xiàn)。項目的總利息為 （見表 1）。 ? 、項目總投資 ? 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息兩項相加，即為項目總投資，共計 。詳見表 1《 項目總投資估算表 》 。 ? 、項目投資與籌資計劃 ? 按市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應(yīng)達到項目投資的40%以上，只有完成 ? 此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項目首期約 5萬平方米，投資約 7000萬元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項目總投資的 40%作為啟動資金，其余 60%可通過銀行貸款和項目預(yù)售收獲取支持。由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項目建設(shè)期歷時四年，從 2023年 10月至 2023年10月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 20%、 30%、 30%、 ? 20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表 — 2： 《 項目使用計劃和資金籌措表 》 。 ? 、項目銷售收入估算 ? 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表 — 3 序號 項目名稱 合計投資比例 20% 30% 30% 20% 100%1 投資總額 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 180 小計 2 資金籌措 自有資金 5000 貸款 2023 4000 2023 8000 銷售收入 小計 表2項目投資計劃和資金籌措表（單位：萬元）建設(shè)期 ? 、項目經(jīng)營成本估算 ：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。其中
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