【正文】 項(xiàng)目在實(shí)施過程中，應(yīng)注意控制投資，加強(qiáng)項(xiàng)目的營銷工作，促進(jìn)銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)，從而降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 ? 第 7章 社會(huì)評價(jià) ? 社會(huì)評價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面，針對本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將上述三個(gè)方面綜述如下： ? 、社會(huì)影響分析 ? 、 對所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，它的主要特點(diǎn)是建設(shè)周期，投資回收期相對較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，因此對當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會(huì)改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展空間，會(huì)帶動(dòng)以為本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)也會(huì)在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 ? 、 對所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。 ? 、項(xiàng)目互適性分析 ? 本項(xiàng)目屬政策鼓勵(lì)投資項(xiàng)目，無工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生，項(xiàng)目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動(dòng)地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時(shí)可以為廣大購房者提供一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，因此項(xiàng)目所在地相關(guān)各方對項(xiàng)目的建設(shè)無排斥性。 ? 、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 本項(xiàng)目施工期的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。項(xiàng)目建成后的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在本項(xiàng)目的安定、團(tuán)結(jié)方面，這主要取決于物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險(xiǎn)也是可以避免的。 ? 第 8章 結(jié)論與建議 ? 、主要結(jié)論 ? 中國正處于經(jīng)濟(jì)快速增長時(shí)期，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興的高速發(fā)展的行業(yè)，必然作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一，對拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，起著至關(guān)重要的作用。 ? 當(dāng)前，該市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長，居民購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，投資環(huán)境良好。隨著市區(qū)交通、工業(yè) 的發(fā)展，市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加火熱，升值空間也將進(jìn)一步拓展?！皭矍俸！表?xiàng)目選址合理，具有較好的投資市場和經(jīng)營條件。項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚、較完善的基礎(chǔ)設(shè)施、方便快捷的交通條件，使它成為本市房地產(chǎn)開發(fā)舉足輕重的開發(fā)項(xiàng)目。 ? 擬建項(xiàng)目從 功能布局、目標(biāo)市場定位、銷售價(jià)格定位 等來看，都是比較合理的，項(xiàng)目本身屬于非污染項(xiàng)目，僅在工程建設(shè)過程中，會(huì)對工程場地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣、噪聲、環(huán)境、人群健康等方面有輕微的影響。總體來看，有利影響是主要的，其不利影響是暫時(shí)和輕微的，不存在制約項(xiàng)目實(shí)施的重大壞境因素，從環(huán)境角度看，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 ? 經(jīng)濟(jì)性方面，項(xiàng)目對市場的估計(jì)和預(yù)測是穩(wěn)健可靠的。通過 分析評價(jià)，其內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 反映出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)益較好，由此可見，“愛琴?！遍_發(fā)項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施也具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 ? 本項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上是可行的。 ? 、建議 ? 本項(xiàng)目市場預(yù)測主要是從本市房地產(chǎn)開發(fā)總量分析入手，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)測本項(xiàng)目的商品房銷售市場情況，而市場變化是絕對的。項(xiàng)目本身也有較多的制約條件和風(fēng)險(xiǎn)因素，需要項(xiàng)目各方的協(xié)調(diào)配合，充分利用各種可能的優(yōu)惠條件，謹(jǐn)慎實(shí)施。因此建設(shè)單位應(yīng)加快實(shí)施項(xiàng)目的進(jìn)度，爭取早日建成。為保證該項(xiàng)目的順利實(shí)施，使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益并合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ,現(xiàn)提出有關(guān)建議如下： ? 、作好資金籌集工作 ，項(xiàng)目總投資達(dá) ，需根據(jù)工程的進(jìn)度嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目資金，加快籌集項(xiàng)目所需資金，避免因?yàn)橘Y金不足影響生產(chǎn)進(jìn)度。從而影響項(xiàng)目銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 、 加強(qiáng)樓盤的營銷工作 ，從敏感性分析結(jié)果可知，銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)是保障項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性的關(guān)鍵因素，鑒于目前房地產(chǎn)市場的競爭情況加劇，項(xiàng)目的組織管理者應(yīng)充分利用地段區(qū)位景觀和價(jià)格優(yōu)勢，加強(qiáng)商品房的市場營銷策略，成立專門的營銷決策機(jī)構(gòu)，全力開展銷售工作，切實(shí)保障銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)。 ? ，需要對規(guī)劃樓盤進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，以前一樓盤銷售收入作為后續(xù)樓盤的開發(fā)成本，以避免融資資金不到位對項(xiàng)目造成的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 、施工組織方面 ，要妥善解決項(xiàng)目地塊與主干道落差問題。 ? 、項(xiàng)目宣傳方面 ，需加大項(xiàng)目宣傳力度，特別是要充分利用區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢，打造一兩個(gè)項(xiàng)目亮點(diǎn)以吸引消費(fèi)者的眼球。 ? 、項(xiàng)目的建設(shè)與銷售 ，該項(xiàng)目的投資對項(xiàng)目的預(yù)售收入依賴性較大。建議對銷售加大投入，采用多種營銷手段促進(jìn)銷售進(jìn)度，加快資金回籠。否則如果資金鏈出現(xiàn)問題，將給整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施和銷售帶來嚴(yán)重影響；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度將直接影響到銷售推廣，需隨時(shí)確保項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，以期將樓盤如期甚至提前推出和銷售。 ? ? 、 妥善處理、協(xié)調(diào)與政府部門 ，水電氣，郵電通訊，交通，網(wǎng)絡(luò)，電視等各相關(guān)組織部門之間的關(guān)系，特別是項(xiàng)目區(qū)與周邊交通要道的連接問題，為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供保障。