【正文】 項目管理費等項目。有效地利用品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。 ? （ 2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴(kuò)大。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為 42%，年增幅達(dá) 16%。 ? 第 3章 市場調(diào)查分析 ? 市場發(fā)展前景分析 ? 根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、對市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為： 房價將持續(xù)穩(wěn)中有升 ， 房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 ， 二手房市場活躍對新房的促進(jìn) ， 政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度 ， 房地產(chǎn)營銷方式的改變 ? 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 2023年到2023年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從 5222元上升到 6028元。 ? 靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。 ? 1， 2號樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一 ,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅； 3號樓一 ,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；小區(qū)中庭設(shè)二層地下車庫。 2， 3號樓間， 城市道路交匯處設(shè) 600平方米公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口 。 ? ? ? ：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積： ，合 。區(qū)內(nèi)四季分明、氣候宜人，平均氣溫 12度，是理想的旅游度假勝地。 總征地面積為 ，用地性質(zhì)為建造商品住宅。地理位置十分優(yōu)越 。本項目規(guī)劃以住宅為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。②容積率： ③ 總建筑面積： M2 其中：多層住宅： M2 小高層住宅及別墅： M2 公建面積： M2 ④ 建筑密度： % ⑤ 綠化率： 40% ? 、總體規(guī)劃設(shè)計理念 ? (1) 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及邊的大海自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； ? (2) 適應(yīng)本市區(qū)白領(lǐng)人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境。背街設(shè)計為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹、水池、休閑小品。 ? 住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于 2， 3號樓間，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨立封閉。 ? 周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 從消費結(jié)構(gòu)看：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。 ? 第 4章．銷售計劃及營銷方案 ? 銷售計劃 ? 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年： 2023年銷售收入 5612萬元； 2023年銷售收入 ； 2023年銷售收入 ； 2023年銷售收入 。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。 ? （ 4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。 ? 第 5章．投資估算與資金籌措 ? 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 建設(shè)投資估算依據(jù)： ? 整個項目從 2023年 10月開始， 2023年 10月底全面完成。項目的總利息為 （見表 1）。項目首期約 5萬平方米，投資約 7000萬元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項目總投資的 40%作為啟動資金，其余 60%可通過銀行貸款和項目預(yù)售收獲取支持。 ? 、項目銷售收入估算 ? 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表 — 3 序號 項目名稱 合計投資比例 20% 30% 30% 20% 100%1 投資總額 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 180 小計 2 資金籌措 自有資金 5000 貸款 2023 4000 2023 8000 銷售收入 小計 表2項目投資計劃和資金籌措表（單位：萬元）建設(shè)期 ? 、項目經(jīng)營成本估算 ：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。 ? 、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 ? 對項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 2023 2023 2023 2023 2023序號 項目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費用 銷售稅金 所得稅 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈