【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 變化作出快速的反應(yīng) 付款方式 ? 一次性付款 ? 分期付款 ? 按揭貸款（商業(yè)貸款、公積金貸款或兩種結(jié)合） 賣點(diǎn)策劃 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ： CBD西區(qū)：創(chuàng)享珠江新城優(yōu)勢(shì)所向，極具投資潛力 創(chuàng)，金融商務(wù)中心格局高；一座城市優(yōu)勢(shì) ? 環(huán)境美： 舒適生活內(nèi)外兼得， 設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約，盡量凝聚現(xiàn)代美學(xué) 綠化，東方式自然美的園林設(shè)計(jì) 繁華中，給您一片大自然的寧?kù)o ? 戶型：朝向好，視野好，滿足您完美生活的追求空間 ? 裝修：創(chuàng)高貴典雅與奢華 ? 物業(yè)管理：創(chuàng)享面面俱到的皇者禮遇，聘 請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司來(lái)為 業(yè)主提供高端的私人管理服 務(wù)，使業(yè)主的生活能夠臻于完 美。 項(xiàng)目營(yíng)銷周期計(jì)劃 （六階段） ? 第一階段 預(yù)熱期 2023年 1月 4月 第二階段 開盤期 2023年 5月 6月 第三階段 續(xù)銷期 2023年 7月 8月 第四階段 強(qiáng)銷期 2023年 9月 10月 第五階段 續(xù)銷期 2023年 11月 12月 第六階段 尾盤期 2023年 1月 3月 周期策劃 推出周期 推出時(shí)間 推出單位 面積 推出主題 第一期 1月 4日 A1,08 78m2 大陽(yáng)臺(tái)，實(shí)用率高 A103/07,A201/05 83m2 大陽(yáng)臺(tái)，書房運(yùn)用靈活 A1,08,A2,06 92m2 客廳、主房落地窗，大陽(yáng)臺(tái) A104,A202 ,A306 125m2 主房落地窗，大陽(yáng)臺(tái) A302/04 115m2 雙人套間設(shè)計(jì)，超大嵌入式衣柜設(shè)計(jì) 第二期 9月 1日 A102/06,A203/07 105m2 客廳、主房落地窗，大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)設(shè)置浴缸，可享受香薰浴 A101,A204 108m2 主房落地窗，大陽(yáng)臺(tái)，使用率高，隱密式步入衣帽間 A305 208m2 客廳、主房落地窗，大陽(yáng)臺(tái)，超奢華享受，王者風(fēng)范 A301/03 95m2 雙人套間設(shè)計(jì)，保持各自尊貴的私密生活，超大嵌入式衣柜設(shè)計(jì)，舒適寬敞臥室 第一階段 預(yù)熱期 時(shí)間： 2023年 1月 —4月 工作重點(diǎn)：春節(jié)后的 4月是消費(fèi)市場(chǎng)中的一個(gè)淡季。而項(xiàng)目的預(yù)售許可證也尚未取得，因此可以利用這一段時(shí)間籌備項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行炒作，吸引人氣，建立起項(xiàng)目市場(chǎng)知名度及影響力，為項(xiàng)目開盤旺銷夯實(shí)基礎(chǔ)。 工作內(nèi)容：項(xiàng)目銷售前期準(zhǔn)備工作。售樓部裝修、宣傳品的制作、銷售道具準(zhǔn)備、銷售人員培訓(xùn)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期炒作，吸引客戶、積累客戶。 工作目標(biāo)：為項(xiàng)目的開盤積累大量有購(gòu)買意向客戶，并建立起項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度。 第二階段 開盤期 時(shí)間： 2023年 5月 —6月 工作重點(diǎn)：該階段是消費(fèi)市場(chǎng)的一個(gè)旺季，并且是項(xiàng)目的開盤期。項(xiàng)目在該階段的銷售工作應(yīng)保證一炮而紅，因此需要進(jìn)一步提升項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度和影響力。使消費(fèi)者熟知項(xiàng)目各方面資料，并逐步建立起項(xiàng)目的市場(chǎng)美譽(yù)度，為后階段的熱銷打下良好的基礎(chǔ)。 工作內(nèi)容：對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、開發(fā)理念、戶型、生活方式、景觀環(huán)境等賣點(diǎn)進(jìn)行全方宣傳，吸引消費(fèi)者上門看房，并由銷售員一對(duì)一銷售促進(jìn)成交。 工作目標(biāo)：完成銷售總量的 40%左右，建立起項(xiàng)目的市場(chǎng)美譽(yù)度。 第三階段 續(xù)銷期 時(shí)間： 2023年 7月 —8月 工作重點(diǎn)：伴隨著 8月夏天的到來(lái)，消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)入了每年的第二個(gè)消費(fèi)淡季。在該階段，項(xiàng)目的工程進(jìn)度已接近封頂，因此工作重點(diǎn)是鞏固項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度以及美譽(yù)度，并保證一定的成交量，為即將到來(lái)的“金九銀十”的消費(fèi)旺季做好準(zhǔn)備。 工作內(nèi)容：對(duì)項(xiàng)目各賣點(diǎn)進(jìn)行持續(xù)的宣傳，吸引消費(fèi)者上門，并通過(guò)銷售人員上門行銷的方式促進(jìn)房源消耗。 工作目標(biāo)：完成銷售總量 50%，在鞏固市場(chǎng)知名度的前提下進(jìn)一步提升項(xiàng)目的市場(chǎng)美譽(yù)度， 第四階段 強(qiáng)銷期 時(shí)間： 2023年 9月 —10月 工作重點(diǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)向來(lái)就有“金九銀十”的說(shuō)法，指的就是每年 10月的消費(fèi)旺季。在這里階段內(nèi)，項(xiàng)目工程已經(jīng)主體封頂，整體形象已經(jīng)完全展示在消費(fèi)者眼中。因此，項(xiàng)目市場(chǎng)美譽(yù)度也達(dá)到了頂峰。而項(xiàng)目因利用這一契機(jī)，進(jìn)行大面積的推廣，大量消耗房源。為后期的銷售減小壓力。 工作內(nèi)容：對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、銷售價(jià)格、投資價(jià)值分析及區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)等賣點(diǎn)進(jìn)行炒作，吸引客戶上門。銷售員一對(duì)一銷售，促成簽約。 工作目標(biāo)：完成銷售總量的 70%，維護(hù)項(xiàng)目的市場(chǎng)美譽(yù)度。 第五階段 續(xù)銷期 時(shí)間： 2023年 11月 —12月 工作重點(diǎn)：進(jìn)入該階段項(xiàng)目已經(jīng)接近銷售尾期，但尚有一定存量房源沒(méi)有消耗，因此該階段應(yīng)借助項(xiàng)目已有的市場(chǎng)美譽(yù)度及銷售成績(jī)進(jìn)行推廣，以達(dá)進(jìn)一步消耗房源的目標(biāo)。 工作內(nèi)容：對(duì)項(xiàng)目已有的市場(chǎng)美譽(yù)度及消費(fèi)者中的良好口碑進(jìn)行持續(xù)的宣傳，吸引消費(fèi)者上門，并通過(guò)銷售人員上門行銷的方式促進(jìn)房源消耗。 工作目標(biāo)：完成銷售總量的 85%以上。 第六階段 尾盤期 時(shí)間： 2023年 1月 —3月 工作重點(diǎn)：該階段項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤期，所剩房源已不多，但在所剩的房源中以大面積及朝向差的銷售難度較大的房源為多，因此減小銷售難度，促進(jìn)房源消耗是工作的重點(diǎn)。 工作內(nèi)容：通過(guò)對(duì)尾盤進(jìn)行營(yíng)銷策劃，選準(zhǔn)目標(biāo)客戶，有針對(duì)性的進(jìn)行銷售推廣工作，吸引特定消費(fèi)者上門，并通過(guò)銷售人員上門行銷及一對(duì)一銷售的方式促進(jìn)房源消耗。 工作目標(biāo)：完成銷售總量的 95%以上。 樣板房 ? 以現(xiàn)樓來(lái)鞏固購(gòu)買者的信心 廣告策劃 廣告策劃的目標(biāo) 如何讓 30%的市民知道樓盤 如何達(dá)到 80%的銷售量 ? 廣告中必須闡述的機(jī)會(huì)點(diǎn)和問(wèn)題點(diǎn)：樓盤的地段和價(jià)格的硬件屬性；樓盤規(guī)劃的人文溝通。 ? 目標(biāo)消費(fèi)者：年齡在 2850歲之間，文化程度較高，家庭收入在 40000元以上，主要傾向男性，職業(yè)取向以高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)管理者為主 . ? 媒介計(jì)劃的考慮：在上市期的一個(gè)月內(nèi)，集中兵力，以總投入廣告費(fèi)用的 5%用在大眾傳播上，產(chǎn)生集群效應(yīng)，確立樓盤的形象因素，總預(yù)算 。 ? 期待人們看過(guò)廣告的反應(yīng)：人們知道“尚城名爵”，認(rèn)識(shí)到了項(xiàng)目的獨(dú)特屬性，并感到價(jià)格的合適，有看樓的想法。 ? 測(cè)定廣告效果：通過(guò)對(duì)電話咨詢?nèi)藬?shù)登記和現(xiàn)場(chǎng)客流量的多少來(lái)鑒定。 體媒 優(yōu)點(diǎn) 局限 備注 報(bào)紙 影響廣泛，覆蓋率高；印象深刻，便于查閱；選擇性大，自主靈活；費(fèi)用低廉，經(jīng)濟(jì)合算；介紹詳細(xì)，權(quán)威性高 色調(diào)呆板，形象效果差；內(nèi)容復(fù)雜，分散注意力；時(shí)效較差，受文化水平影響大 是新聞宣傳最有效、御用最廣泛的輿論工具，也是目前我國(guó) 電視 圖文并茂、形象生動(dòng)；現(xiàn)場(chǎng)感強(qiáng)，感染力好；覆蓋面廣，收看率高，娛樂(lè)性趣味性強(qiáng)，宣傳效果好；參與感強(qiáng)，可惜度高 播放時(shí)間短，消失快；編導(dǎo)制作復(fù)雜，費(fèi)用昂貴 及聲音、圖像，色彩，動(dòng)作蚊子于一體，可生動(dòng)地介紹、反映商口德性能、品質(zhì)、特點(diǎn)和用途 互聯(lián)網(wǎng) 時(shí)效性強(qiáng)，不受地域限制，成本低廉，表現(xiàn)手法靈活、多樣、既有圖像，又有聲音，針對(duì)性強(qiáng) 網(wǎng)速影響，下載圖片長(zhǎng)，圖片不夠清晰 空中飛行物 流動(dòng)性大，范圍廣 要求所到地點(diǎn)人流量大，才能引起轟動(dòng)效應(yīng) 廣播 能充分利用語(yǔ)言和音響藝術(shù)，引起聽眾注意，收聽方便、傳播快、范圍廣、制作方便、價(jià)格低廉、聽眾不受文化程度限制、聽覺(jué)效果好 消縱即逝，一聽而過(guò)；有聲無(wú)形，印象不深，聽眾難以掌握，效果難以估計(jì) 一聲音傳遞信息 雜志 對(duì)象明確，針對(duì)性強(qiáng)；保存期長(zhǎng)，可充分處理命題；內(nèi)容集中，注意力強(qiáng)；圖文并茂，印制精美 傳遞信息，影響范圍受限制 傳遞信息，影響范圍受限制 傳單 費(fèi)用低廉，比較靈活，觸及面廣，有一定得強(qiáng)迫性 一般不為人重視，散發(fā)要持續(xù)性和持久性 戶外廣告 靈活性好，浮現(xiàn)率高，費(fèi)用低，媒體競(jìng)爭(zhēng)少，位置選擇靈活 觀眾選擇性差 直郵 觀眾選擇性強(qiáng)，靈活性好，同一媒體沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，個(gè)性化 性對(duì)費(fèi)用高，廣告形象差 選擇與運(yùn)用廣告媒體 媒體廣告投放及費(fèi)用分配 媒體廣告 預(yù)熱期 開盤期 持續(xù)期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 尾盤期 費(fèi)用分配 報(bào)紙 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 30% 互聯(lián)網(wǎng) ★ ★ ★ ★ ★ ★ 10% 電視 ★ ★ 15% 廣播 ★ ★ ★ ★ 15% 戶外廣告 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 15% 傳單 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 10% 投放頻率 10% 20% 15% 35% 10% 10% ／ 費(fèi)用分配 15% 20% 10% 30% 10% 10% ／ 廣告費(fèi)用預(yù)算 ? 廣告調(diào)查費(fèi)用 ? 廣告制作費(fèi)用 ? 廣告媒體費(fèi)用 ? 其他相關(guān)費(fèi)用 (明細(xì)如下 ) ? 基本總銷售額 : ? 26500(平均價(jià)格） x (建筑面積 ) =2601579200元 ? 廣告投入費(fèi)用可支付的最高資金2601579200 x （費(fèi)用投入比例）=52031584元 ? 預(yù)計(jì)投入的廣告總費(fèi)用： 44368429元 廣告調(diào)查體費(fèi)用 ? 主要包括：廣告前期市場(chǎng)調(diào)研，廣告效果調(diào)查，廣告咨詢費(fèi)用，媒介費(fèi)用 ? 預(yù)算費(fèi)用占基本銷售額的 % ? 預(yù)算廣告調(diào)查總費(fèi)用為： = 消費(fèi)者看樓所受的信息影響 0102030405060報(bào)紙廣告 同事、朋友介紹 售樓現(xiàn)場(chǎng) 平時(shí)外出時(shí)留意 電視廣告 傳單 戶外廣告55% % % % % % % 日常閱讀報(bào)紙的時(shí)間 051015202530354045一般都不看 星期日 星期六 星期五 星期四 星期三 星期二 星期一 每天2% 12% 21% 23% 8% 4% 3% 3% 43% 報(bào)紙媒體 ? 報(bào)紙媒體是投放和傳播房地產(chǎn)信息的最理想的媒體； ? 報(bào)紙樓盤廣告到達(dá)率最高的時(shí)段為周五、周六； ? 在報(bào)紙投放的房地產(chǎn)信息可以集中在要聞、房地產(chǎn)新聞、國(guó)內(nèi)國(guó)際新聞、經(jīng)濟(jì)新聞、體育新聞等版面 關(guān)于消費(fèi)者閱讀報(bào)紙調(diào)查 ? 廣州城市居民中有 %的人每天讀報(bào)約 1小時(shí)，%的人每天