【文章內(nèi)容簡介】 工作日 202357 202365樁間土開挖 12 工作日 2023528 202368177。 以下工程 76 工作日 2023612 2023826預(yù)售許可證辦理 45 工作日 202384 2023917177。 以上主體 174 工作日 2023827 2023216里程碑（開盤） 0 工作日 20231017 20231017里程碑（封頂） 0 工作日 2023122 2023122【工程節(jié)點(diǎn) ) 】【營銷推廣策略】鈞城總思路： 品牌的導(dǎo)入 項(xiàng)目個(gè)性的倡導(dǎo) 個(gè)性的體驗(yàn)個(gè)性的實(shí)現(xiàn)品牌的鞏固和提升作戰(zhàn)核心：以三個(gè)借勢(shì)，實(shí)現(xiàn)飛躍！年度營銷推廣總策略項(xiàng)目形象借勢(shì)，實(shí)現(xiàn) 品牌飛躍 ！綜合之前形象沉淀，將項(xiàng)目定位更有個(gè)性！商業(yè)街品牌借勢(shì)，招商先行，實(shí)現(xiàn) 商業(yè)價(jià)值飛躍 ！三期住宅借勢(shì)登場，以社區(qū)及商業(yè)的成熟感，實(shí)現(xiàn) 完美收官之作的飛躍 ！作戰(zhàn)指導(dǎo)：以四個(gè)階段的連續(xù)作戰(zhàn)，達(dá)成作戰(zhàn)目標(biāo)！年度營銷推廣計(jì)劃行程 8 9 10月 11 12 ? 廣告作戰(zhàn) 廣告團(tuán)隊(duì)完成傳播面 /售場面 /制作面工作并監(jiān)控市場認(rèn)購期及持續(xù)? 商家導(dǎo)入 /價(jià)值提升 /分區(qū)推售住宅預(yù)熱期? 品牌升級(jí) /市場高度占領(lǐng) /戰(zhàn)略蓄客商業(yè)預(yù)熱及登記蓄客期? 商業(yè)導(dǎo)入 /產(chǎn)品展示 /招商先行 /戰(zhàn)略蓄客? 公關(guān)作戰(zhàn) 廣告 /資源聯(lián)合團(tuán)隊(duì)完成市場亮點(diǎn) /高點(diǎn)制造? 營銷作戰(zhàn) 營銷團(tuán)隊(duì)完成地面專員導(dǎo)購 /說辭 /實(shí)戰(zhàn)強(qiáng)力訓(xùn)練住宅認(rèn)購及熱銷期? 戰(zhàn)略擴(kuò)展預(yù)期市場? [充分釋放主題及產(chǎn)品熱銷 ]【營銷節(jié)點(diǎn) 】5 6 7 89 10 11 125月商業(yè)形象確定，商業(yè)街包裝，開展招商 6月品牌商家洽談，借勢(shì)傳播蓄客 7月商家品牌傳播，締造商業(yè)街氛圍 8月品牌商家意向確定，簽約發(fā)布會(huì)暨商業(yè)街開盤 9月三期住宅蓄客，同步商業(yè)招商銷售10月三期住宅開盤，同步商業(yè)招商銷售11月住宅分階段展示主題，進(jìn)入強(qiáng)銷期，同步商業(yè)招商銷售12月住宅持續(xù)熱銷，同步商業(yè)招商銷售 商業(yè)營銷策略一、商業(yè)街核心定位 1）商業(yè)街功能定位 2）客戶定位二、商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃 1）商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃 2）商業(yè)街工程調(diào)整【商業(yè)營銷推廣策略 】三、商業(yè)街市場推廣策略 1）整體推廣策略 2）推廣主題 3）推廣節(jié)奏 4）推廣手法 5）市場強(qiáng)勢(shì)推廣活動(dòng) 6）市場推廣方向及表現(xiàn)【一、商業(yè)街核心定位 —— 功能定位 】據(jù)項(xiàng)目條件：整體商業(yè)形態(tài)較符合社區(qū)商業(yè)影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的因素：社區(qū)規(guī)模社區(qū)所在區(qū)域商業(yè)空間交通狀況周邊人口數(shù)量商業(yè)形態(tài)：受物業(yè)形態(tài)、商業(yè)區(qū)域特性的因素制約，項(xiàng)目商業(yè)總體形態(tài)不適合做區(qū)域型商業(yè)、主題商業(yè)街，較適合做社區(qū)商業(yè)華山路上城品昆侖路隴海路永威西苑鄭燃項(xiàng)目龍?jiān)错?xiàng)目北方石油局項(xiàng)目目前社區(qū)商業(yè)主要有下表中的四種類型： 受周邊環(huán)境的制約； 商業(yè)不是發(fā)展商考慮的重點(diǎn)。零星型 社區(qū)位置較偏遠(yuǎn)； 社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間狹窄；內(nèi)向型 社區(qū)規(guī)模適中； 社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間較大； 周邊住宅小區(qū)較多。偏外向型 社區(qū)規(guī)模較大； 社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間較大； 交通便利，社區(qū)臨主要道路。外向型特點(diǎn)類型≤1 ％1％－ 3％3％－ 8％8％－ 15％商業(yè)比例項(xiàng)目商業(yè)比例約 %，適合外向型社區(qū)商業(yè)的規(guī)模?！疽?、商業(yè)街核心定位 —— 客戶定位 】商業(yè)街消費(fèi)群定位：立足社區(qū)，輻射周邊商業(yè)輻射面較窄；社區(qū)總 1688戶，人口約 5900，不足以支撐本項(xiàng)目商業(yè)的正常經(jīng)營；周邊小區(qū)密集，人口規(guī)模較大；立足于本社區(qū)消費(fèi)群體，同時(shí)，主要輻射片區(qū)內(nèi)其他社區(qū)居民消費(fèi)群體?！疽?、商業(yè)街核心定位 —— 客戶定位 】商業(yè)街業(yè)主定位：投資者，自用型 ?比例如何 ?社區(qū)商業(yè)投資型居多，客戶面積需求偏小購鋪次數(shù)：78％無購鋪（投資型）18％ 一次購鋪4％ 二次以上購鋪 自用接受面積：150㎡以上占 6％， 100150㎡占 14％，60100㎡占 35％， 3060㎡占 35％，30㎡以下占 10％自用型客戶調(diào)查：（鄭州 300名社區(qū)商業(yè)經(jīng)營商家，鈞城 08年 12月市調(diào)）社區(qū)商業(yè)投資客戶關(guān)注商業(yè)成活能力及回報(bào)率購鋪?zhàn)铌P(guān)注因素： 價(jià)格關(guān)注度 26％，回報(bào)率 10%，經(jīng)營成活率 43%，位置為 14%，其他 7%回報(bào)率最低要求：8%以下占 15％，89%占 49％，9%以上占 36％ .社區(qū)商業(yè)投資客戶接受總價(jià)偏低，一次性比例小最高接受總價(jià)：200萬以上占 5％， 100200萬以上占 16％，60100萬占 19％， 3060萬占 35％，30萬以下占 25％。 最高支付首期款成數(shù)： 五成 40％，五成 八成 11％，一次性 17%其他 32%（涉及墊付或返租）社區(qū)商業(yè)投資客戶特點(diǎn)通過對(duì)社區(qū)商業(yè)投資客戶的詳細(xì)分析，我們可以看到：1. 社區(qū)商業(yè)商家中， 購鋪?zhàn)誀I的客戶比例較小2. 投資客戶主要需求在 30100㎡ ，總價(jià)控制 100萬以下 （ 70%）3. 不到 2成客戶愿意一次性付款 （ 17%）4. 多數(shù)客戶關(guān)注價(jià)格、回報(bào)率與經(jīng)營的成活率 5. 底商需求居多置業(yè)類型 比例 客戶種類自用型 25% 區(qū)域或社區(qū)業(yè)主投資型 75% 本地投資客為主、外地投資客為輔投資客戶定位【二、商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 業(yè)態(tài)定位 】普通住宅社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)普通住宅社區(qū)商業(yè)需求度與面積比例關(guān)系強(qiáng)勢(shì)需求：（需求度 60%以上）中性需求：（需求度 2060%）弱勢(shì)需求：（ 需求度 20%以下）強(qiáng)勢(shì)需求業(yè)態(tài) ：超市、餐館、銀行營業(yè)點(diǎn)。中性需求業(yè)態(tài) ：藥房、診所、洗衣店、擦鞋店、美容店、保健店、地產(chǎn)中介、服飾店、小精品店、郵局、網(wǎng)吧、健身休閑中心、幼兒園、移動(dòng)（聯(lián)通）網(wǎng)點(diǎn)弱勢(shì)需求業(yè)態(tài) ：培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、老年活動(dòng)中心、花店、寵物店、茶館、彩擴(kuò)、修理店、酒吧KTV、其他商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位類型 業(yè)態(tài) 預(yù)算面積 主力面積比 主力位置（見業(yè)態(tài)分布圖） 租售強(qiáng)勢(shì)消費(fèi) 超市 1500 % 租餐飲 1100 % 租銀行網(wǎng)點(diǎn) 1500 % 　 租 /售　中性消費(fèi)　美容美發(fā) 200 % 租 /售24小時(shí)便利店 300 % 租 /售藥店 200 % 租 /售面包店 200 % 　 　 　弱勢(shì)消費(fèi) 　 　 　 　 　主力業(yè)態(tài)規(guī)劃：主力商家占面積總比列的 %，但只約占銷售價(jià)值比例的 30%。 引進(jìn)主力商家，即便主力全租，消化街鋪與部分 1拖二，亦可實(shí)現(xiàn)資金回籠的 30—70% ，且整體商業(yè)的成活力會(huì)較強(qiáng)。業(yè)態(tài)分布及租賃銷售計(jì)劃圖超市/餐飲銀行網(wǎng)點(diǎn)藥店便利店銷售銷售銷售銷 售銷 售一期銷售暫租賃 /銷售二期銷售三期銷售美 發(fā)臨街鋪銷售狀況相對(duì)要好，一拖二銷售困難！項(xiàng)目名稱 銷售周期 產(chǎn)品類型 銷售率 均價(jià)區(qū)間 備注安軍城　　08年底 一拖二 10% 64006800 針對(duì)汽車行業(yè)08年底 2層 0% 53005500 　08年底 一層 15%　 85009000 　普羅旺世 08年 6月 — 一拖二、一拖三（首層）8% 1202316500 歐洲風(fēng)情商業(yè)街，或一拖三08年 6月 — 一拖二（首層） 0% 1202316500 　08年 6月 — 臨街商鋪 38% 1202313000 社區(qū)內(nèi)部陽光佳苑 06年 臨街商業(yè) 83% 730010000 社區(qū)內(nèi)、國基路組成06年 一拖二 46% 67008000 二層剩余較多占總量的 7成左右06年 2層 78% 400013000 一層價(jià)格遠(yuǎn)高于二層主語城 2023年 9月 一拖二 29% 70008000 文化路 7000元 /㎡（反租）2023年 9月 底層商鋪 62% 70009000 步行街價(jià)格中等偏上（反租）中原食品城（四月天） 2023年 11月 一拖二 46% 7000　 05年 7月完工，國基路商業(yè)全部銷售參考案例：社區(qū)商業(yè)銷售一覽表（臨近批發(fā)市場