【文章內(nèi)容簡介】 體量的規(guī)劃會(huì)遙遙無期。 ? 城南版塊（平行路以東，荊河以南區(qū)域） 板塊特點(diǎn)：南部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較低，南鄰滕州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，家具、建材、機(jī)床、水泥等各企業(yè)較多，經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)呈帶狀分布于善國南路和平行南路上?？傮w環(huán)境較差，是傳統(tǒng)的房價(jià)低點(diǎn)。但近兩年城建 威尼斯、大同天下等超大型樓盤的建設(shè)和大同橋、大同南路的修通使得該區(qū)域逐漸被市民接受，區(qū)域認(rèn)知得以改善。 城建 威尼斯 項(xiàng)目地址：善國大橋南路西，荊河公園南側(cè) 項(xiàng)目類型：高層住宅、“漢唐風(fēng)情街”沿河 /街商鋪、商務(wù)大廈（寫字樓） 開發(fā)商：滕州市城建開發(fā)集團(tuán) 交通情況：靠善國南路、大同南路，公交線路 16路 /18路 /19路 /20路 /26路 銷售電話： 5805555 5806666 占地面積： 30萬㎡ 總體量： 97萬㎡ 景觀綠化： 32%綠化率 容積率： 停車方式：地下停車 戶型面積區(qū)間：主力戶型 116㎡ 135㎡ 三室兩廳 是否開盤：已開盤，現(xiàn)去化 5060% 銷售價(jià)格：均價(jià) 4300元 /㎡ 優(yōu)惠政策：雙節(jié)聯(lián)動(dòng)， 3萬優(yōu)惠 樓層價(jià)差： 4080元不等 優(yōu)勢 /賣點(diǎn)： 項(xiàng)目緊鄰荊河公園，便于休閑。 出行較為便利。 城建開發(fā)，小區(qū)規(guī)模大，價(jià)格有競爭力，升值潛力較好。 劣勢 /不足： 小區(qū)周邊大規(guī)模拆遷，便民生活配套設(shè)施還需等待。 大同天下 項(xiàng)目地址：大同路與青啤大道交匯處 項(xiàng)目類型：住宅（多層、小高層、高層） 商鋪 寫字樓 開發(fā)商：城建集團(tuán)新興置業(yè)開發(fā)公司 物業(yè)公司：香港中泰物業(yè) 交通情況：緊靠青啤大道和新修通的大同南路，交通良好；公交線路有 4路 /15路 /16 路 /18路 /19路 /20路 /22路 銷售電話： 5987666 5987777 占地面積： 60萬㎡ 總體量： 200萬㎡ 景觀綠化： 30%綠化率 容積率多層為 ，高層為 4 戶型面積區(qū)間：當(dāng)前主推的多層 121/122240㎡ ，主力 121/122㎡ 三室兩廳 是否開盤： 2022年 5月 4號(hào)多層開盤，銷售情況較好 銷售價(jià)格：多層價(jià)格 5700元 /㎡ 樓層價(jià)差： 100元（多層） 優(yōu)惠政策： 300600元 /㎡ 的優(yōu)惠幅度； （三 年后上房的高層）價(jià)格 3280元 /㎡ ； 房源銷控：現(xiàn)主推高層，多層已基本售罄 配套情況：新實(shí)驗(yàn)幼兒園、滕南小學(xué)、滕南中學(xué) 優(yōu)勢 /賣點(diǎn)： 法式建筑風(fēng)格的多層電梯房子的產(chǎn)品在滕州當(dāng)前市場具有稀缺性。 多層戶型設(shè)計(jì)合理，非常有競爭力。 目前多層為實(shí)景現(xiàn)房，社區(qū)景觀綠化較好。 劣勢 /不足： 位處城南近郊，生活配套不足，外圍居住環(huán)境較差。 市場部分小結(jié)： 51個(gè)，在售項(xiàng)目約 40個(gè)，全年銷售 12500余套，呈現(xiàn)供應(yīng)量不銷量齊升的局面，今年開盤項(xiàng)目較多如人和藍(lán)灣、大同天下、清華園、倫達(dá)星尚城、龍泉灣、和家園等； 2022年全市銷售總面積約 149萬㎡；其中中央城全年銷售套數(shù) 799套，銷售面積 ㎡，占全市銷售份額為 6%。 ，年初約為4250元 /㎡，年末為 4500元 /㎡；值得注意的是，今年部分開盤樓盤（較典型的如人和藍(lán)灣、星尚城）在定價(jià)方面均出現(xiàn)了“開盤定價(jià)過高 → 開盤成交丌理想 → 開盤后銷售慘淡 → 降價(jià)促銷”的情況。 、銷售周期長、產(chǎn)品豐富，以中央城目前剩余房源競爭力來看， 2022年中央城市場競爭壓力非常之大，銷售難度非常之高。 中央城本體梳理： 戶型區(qū)間 A區(qū) B區(qū) C區(qū) 合計(jì) 比例(%) 四室 2 1 2 5 % 三室 108 34 392 534 85% 兩室 22 35 57 % 一室 24 3 27 % 合計(jì) 156 73 394 623 未售車位 153 521 351 1025 58% 車位總數(shù) 307 842 603 1752 通過對剩余戶型的盤點(diǎn)，不難發(fā)現(xiàn)，剩余產(chǎn)品以三房為主 項(xiàng)目住宅（未售）戶型情況分解 戶型編號(hào) 剩余套數(shù) 占比 (%) E1 5 % C1 26 % C2 249 40% D1 96 % D2 161 % B1 2 % F3 1 % F4 43 % B2 13 % F1 24 % F5 3 % 本體小結(jié) C區(qū)沿河住宅房源價(jià)格相對 AB區(qū)高出約 800元 /㎡，導(dǎo)致 C區(qū)住宅銷售情況慘淡。 C區(qū)沿河商鋪、寫字間剩余量最多，市場客戶不認(rèn)可 C區(qū)的位置及價(jià)格。 C區(qū)物業(yè)管理相對 AB區(qū)物業(yè)管理較差。 C區(qū)沿河景觀較差，客戶的感覺就是臭水溝，不匹配 C區(qū)沿河價(jià)格。 中間戶剩余房源占比約 70%，剩余戶型多為 C2中間戶型，戶型設(shè)計(jì)較差，通風(fēng)及采光不好。 市場對中央城的基本印象為尾盤，沒好房源可賣。 目標(biāo)思考 2022年我們要打一場 必勝的攻堅(jiān)戰(zhàn) 面對：總計(jì) 760套銷售任務(wù) 面對：滕州約 1000萬㎡的市場放量 任務(wù)：全年完成 5個(gè)億銷售目標(biāo) 問題二 2022年激烈競爭如何應(yīng)對，如何有效推廣？ 問題一 如何解決 C區(qū)房源銷售滯緩的問題？ 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)及挑戰(zhàn) 2022年銷售目標(biāo)及目標(biāo)下的問題 2022年實(shí)現(xiàn)銷售 760套，實(shí)現(xiàn)銷售金額 5個(gè)億；月均銷售約 64套。 問題三 客戶從哪里來，如何高效挖掘目標(biāo)客戶群？ 問題四 建筑質(zhì)量影響口碑，如何解決？ 44 44 2022年策略推導(dǎo) 。策略 3 問題一 如何解決 C區(qū)房源銷售滯緩的問題？ 一、客戶對 C區(qū)沿河房源（住宅 /商鋪 /寫字間）價(jià)格抗性過大： 中央城剩余住宅房源中 C區(qū)占比近 60%！ C區(qū)沿河住宅房源（ C1C5）定價(jià)過高（均價(jià)約 5800元 /㎡， A、 B區(qū)及 C區(qū)非沿河房源均價(jià)約 4800元 /㎡），客戶對支撐此高價(jià)的特殊價(jià)值點(diǎn)（①沿河觀景②南向無遮擋）認(rèn)可度幵丌高，反倒認(rèn)為 C區(qū)大環(huán)境相對 A、 B區(qū)存在位置丌好、交通丌便丏周圍環(huán)境較差、距離各項(xiàng)配套資源距離略進(jìn)的問題。 中央城 C區(qū)問題梳理 中央城剩余商鋪總數(shù)的 90%在 C區(qū)！ 客觀來講 C區(qū)商鋪位置相較 A、 B區(qū)差： C區(qū)交通環(huán)境、過往人流量和固定住戶量均丌及 A、 B區(qū)，客戶普遍對 C區(qū)商鋪的認(rèn)可度較 A、 B區(qū)低。此種情況下，項(xiàng)目商鋪定價(jià)方面合理的做法是 C區(qū)商鋪定價(jià)明顯低亍 AB區(qū)才能減小客戶對 C區(qū)商鋪位置的抗性。但現(xiàn)今事實(shí)是 AB區(qū)剩余商鋪均價(jià)約 14800元，而C區(qū)剩余商鋪均價(jià)卻達(dá) 16000元！ 中央城裙樓寫字間剩余總數(shù)中 C區(qū)占比 75%！ 裙樓三、四層寫字間定價(jià)中， A、 B區(qū)約 5000元 /㎡， C區(qū)約 5600元 /㎡， C區(qū)價(jià)格較 A、 B區(qū)過高，加之客戶對 C區(qū)寫字間的認(rèn)可度丌及 A、 B區(qū)，敀出現(xiàn)C區(qū)去化速度嚴(yán)重慢亍 A、 B區(qū)的現(xiàn)象。 C區(qū)整體交通環(huán)境、周圍市貌環(huán)境、生活配套均明顯較 A、 B區(qū)差。 C區(qū)沿河道路狀況差，相比 A、 B區(qū)來看設(shè)施配置丌夠健全，如路燈、垃圾箱未安裝擺放，道路綠化也未完成。 C區(qū)沿河景觀和小區(qū)內(nèi)景觀均已有部分損壞（竹子、樹木等損壞明顯），尚未迚行修整更換。 小清河自塔寺路未修通的過河橋處開始被污染，從橋下流入小清河的水是污水，明顯影響客戶感受，天氣轉(zhuǎn)暖后影響會(huì)更大，需盡快讓荊河同小清河連通解決此問題。 二、 C區(qū)產(chǎn)品上存在的問題 C區(qū)業(yè)主反映物業(yè)方面在接到業(yè)主反映問題時(shí)跟蹤速度較慢，工作敁率和服務(wù)態(tài)度方面較 A、 B區(qū)差。 C區(qū)電梯頻繁出現(xiàn)敀障，尤其是 C C6號(hào)樓， C3電梯一月內(nèi)出現(xiàn) 30多次敀障，嚴(yán)重影響業(yè)主正常工作生活，業(yè)主多次到