【文章內(nèi)容簡介】 %，較上年同期加快 。第三季度 GDP單季增長 %，好于市場普遍預(yù)期的%至 %的水平。 2022年國內(nèi)經(jīng)濟以內(nèi)需拉動為主，擴大內(nèi)需成為當(dāng)前及往后數(shù)年發(fā)展經(jīng)濟的主要任務(wù)。 ? 2022年前三季， 消費、投資、出口 三駕馬車對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為%、 %和 %。 ? 2022年前 11個月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增速為 %，總體仍保持在較高水平。全國城鎮(zhèn)化進程繼續(xù)推進。 2022年國內(nèi)通脹： 國內(nèi)外因素導(dǎo)致通脹形勢明顯升溫 國內(nèi)通脹形勢持續(xù)升溫： ? 2022年 11月 CPI同比增長 %。前 11個月 CPI累計增長 %，全年 3%以內(nèi)的控通脹目標(biāo)難以達到； ? 自 9月以來 PPI重拾升勢，輸入性通脹壓力更加突顯。 國際流動性泛濫增加我國通脹壓力： ? 2022年四季度以來我國新增外匯占款快速增加， 10月達 5190億元，創(chuàng)近 30個月之最。 ? 自 2022年 6月以來人民幣已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的升值，人民幣資產(chǎn)對熱錢的吸引力持續(xù)增加。 控制通脹成為四季度以來國家調(diào)控的重中之中。 2022年國內(nèi)流動性：適度寬松，調(diào)控增多，對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管控明顯增強 國內(nèi)流動性總體保持適度寬松，但國家對金融風(fēng)險的防范意識明顯增強，對流動性的調(diào)控有所增多。 ? 2022年前 11個月新增人民幣貸款達 ，全年額度控制在 。同時， M1/M2的同比增速均保持在相對高位。 ? 2022年前 11個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達 ，其中，國內(nèi)貸款達 。 ? 2022年國家對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管控明顯增強（包括加強個人及流動資金貸款監(jiān)管、加強房地產(chǎn)信托監(jiān)管、加強差別化房貸政策等）。 ? 國內(nèi)經(jīng)濟的站穩(wěn)回升及通脹的壓力下，整體 房價有明顯的上揚動力 ； ? 宏觀調(diào)控政策下，對房貸的控制與部分城市的限購，使得部分城市 成交量有一定程度的收縮 。 宏觀經(jīng)濟下的量價反應(yīng)： 對 “ 北上廣深 ” 等一線城市而言，調(diào)控的負面影響不言而喻，這也更凸顯出二、三線城市在宏觀政策上的優(yōu)勢！ 贛州市場分析 土地市場 時間 地塊 占地面積 （㎡） 建筑面積 （㎡） 起拍價（萬元） 成交價（萬元） 樓面地價（元 /㎡ ） 增值率 202275 章江新區(qū) J12 % 202275 章江新區(qū) J34 % 202286 章江新區(qū) J3 % 20221124 河套老城區(qū)IV— F— 01 % 2022121 章江新區(qū) F5 % 土地市場 成交活躍，頻頻出現(xiàn)地王 ，開發(fā)商對后市也充滿信心，成交價都比底價有很大程度的增益，樓面地價達到 5686元 /㎡ ，預(yù)計項目售價將超過 10000元 /㎡ 章江新區(qū)規(guī)劃圖 B3項目 J20項目 J17項目 J23項目 J28項目 J26項目 H27項目 J22項目 G14/15項目 本項目 地塊 總建筑面積 （萬㎡） J26 8 H27 27 J28 5 J20 13 B3 4 J23 17 J17 6 J22 2 合計 82 除本項目建面 28萬㎡外，周邊地塊未來供應(yīng)量也相當(dāng)充足，迎來機遇的同時，也將面臨挑戰(zhàn)。 未來新增供應(yīng) 成交分析 自 2022年底中央宏觀調(diào)控加上全球經(jīng)濟環(huán)境波動下，整體房地產(chǎn)成交量都呈現(xiàn)一定程度的收縮，需求量受到擠壓，使得 09年出現(xiàn)井噴式的放量，在 2022年市場再次受到多重、嚴厲的調(diào)控，成交量再次受到壓力，但近五年的成交均價仍保持上漲的趨勢。 ? 兩市的商品房成交量出現(xiàn)不同程度的波動，但 成交均價仍保持上漲趨勢 ； ? 贛州市的房價上漲的連續(xù)性更強，抗跌能力更高 ； ? 贛州市比深圳市房地產(chǎn)市場更具備可持續(xù)發(fā)展性 。 成交分析 階段性供不應(yīng)求 成交價迅速走高，贛州中心城區(qū)目前商品房成交均價漲至 6000元 /㎡ ，供應(yīng)量降低成為主要原因，其存量只維持在 100200套之間，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 章江新區(qū) 站北區(qū) 河套老城區(qū) 西城區(qū) 中航城 中航公元 50007500元 /平方 50007000元 /平方 30004500元 /平方 40005000元 /平方 章江新區(qū)成為城市發(fā)展的重心 ?城市的發(fā)展，必經(jīng)從老區(qū)到新區(qū)的過程。 ?河套老城區(qū) —— 城市發(fā)展的起源之地，道路、建筑及市政配套已經(jīng)到難以改善的局面。 ?章江新區(qū) —— 是城市發(fā)展的又一次提升，從道路、建筑及市政配套都是全新的規(guī)劃，市政府、市民中心、住宅區(qū)及商務(wù)文化都具備作為城市中心的必要條件。 處于上升趨勢中的房地產(chǎn)一、二級市場，供需兩旺，甚至供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)項目取得更好的價格和銷售成果的機會較大！ 1. 土地市場供需兩旺，地價不斷攀升； 2. 未來新增產(chǎn)品供應(yīng)潛力巨大； 3. 房價處于穩(wěn)定的上升渠道中； 4. 階段性的供不應(yīng)求情況仍然存在； 5. 章江新區(qū)的標(biāo)桿與核心居住價值日益凸顯； 贛州市場特征總結(jié)： 競爭項目分析 用地面積 62859 建筑面積 約 30萬 容積率 綠化率 37% 總戶數(shù) 872 車位比 開發(fā)商 贛州中航房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店 項目位臵 章江新區(qū)長征支路與瑞金路交匯處 銷售均價 9300元 /平方米（毛坯） 項目整體狀況 面積 產(chǎn)權(quán)戶型 實際可用戶型 49㎡ 一房 復(fù)式兩房 70㎡ 一房 復(fù)式三房 主力供應(yīng)戶型 中航城 ? 綜合型項目 ，包含住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等； ? ，可自行裝修成小復(fù)式，實現(xiàn)買一層送一層； ? 一線品牌 ，中航品牌深受客戶認同； ? 優(yōu)質(zhì)地段 ，目前地理位臵最為優(yōu)越的地段，毗鄰黃金廣場。 核心賣點 銷售情況 壓軸推出 330套公寓，售價 9300元 /㎡ ， 全部為 VIP客戶成交。 云星中央新城 用地面積 83000 建筑面積 330000 容積率 綠化率 30% 總戶數(shù) 2022 車位比 開發(fā)商 廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅 項目位臵 章江新區(qū)瑞金路 銷售均價 6300元 /平方米（毛坯） 項目整體狀況 主力供應(yīng)戶型 面積 產(chǎn)權(quán)戶型 實際可用戶型 86㎡ 兩房 兩房 113㎡ 三房 四房 140㎡ 三房 三房 ? 優(yōu)質(zhì)戶型，設(shè)計方正，功能明確實用； ? 江景物業(yè)，部分可以看到章江江景。 核心賣點 銷售情況 615套，當(dāng)天萬人開盤，銷售價格6300元 /㎡ ，當(dāng)天售罄，銷售金額達 5億元！ 鷺江新城 用地面積 64529 建筑面積 116499 容積率 綠化率 45% 總戶數(shù) 933 車位比 開發(fā)商 贛州匯盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅 項目位臵 站北區(qū)五洲大道 在售均價 6500元 /平方米（毛坯） 項目整體狀況 主力供應(yīng)戶型 面積 戶型 8490㎡ 兩房 117139㎡ 三房 ? 視野開闊 ，項目位處坡地之上，而且樓間距均超過 45米； ? 園林打造精致 ，分成了數(shù)個小眾園林，小橋流水； ? 江景物業(yè) ，部分可以看到貢江江景。 核心賣點 158套房源，銷售價格 6500元 /㎡ ，成交火爆，至 12月初只余貨 9套！ 銷售情況 市場分析小結(jié)： ?城市發(fā)展 重心正往章江新區(qū)遷移 ，預(yù)期 58年將成為城市的核心； ?目前出現(xiàn)階段性的供應(yīng)不足，使得出現(xiàn) 量跌價升 的情況； ?土地市場成交活躍， 明年供應(yīng)充足 ，將面臨激烈的競爭形勢； ?整體房地產(chǎn)的 運營水平仍有較大的提升空間 。 顯而易見 自今年 7月份開始，贛州中心城區(qū)供應(yīng)嚴重不足，加上全國性房地產(chǎn)市場的回暖，使得需求量也突然放大，導(dǎo)致 供求嚴重失衡，房價迅速上漲 。 資本意識開始萌芽 作為快速發(fā)展的省級副中心城市，贛州的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度驚人，經(jīng)過數(shù)年洗練，市場上房產(chǎn)投資者的資本意識已悄悄萌生， 購房不再單純以自住需求出發(fā) 。 當(dāng)前市場釋放的信號： 無論宏觀層面、城市發(fā)展、競爭格局上，都預(yù)示著中航公元項目面臨的是一個絕佳的市場機會！ 市場分析下的思考： 日光盤、未推出即售罄，市場如此的好，是否意味著營銷已經(jīng)不再被需要？ 中航公元項目應(yīng)該扮演怎樣的 市場角色？ 第二，挖掘產(chǎn)品的資本和精神價值：做一只市場上前所有為由的 “ 出頭鳥 ” ； 第一，將熱銷提升為品牌升華：完成從市場領(lǐng)導(dǎo)者到市場領(lǐng)袖的轉(zhuǎn)變； 從項目發(fā)展的戰(zhàn)略意義上來看 ?從當(dāng)前市場情況、項目質(zhì)素來看，取得熱銷業(yè)績是可以預(yù)期的現(xiàn)實目標(biāo)； ?作為全國布局的品牌開發(fā)商，在贛州市場的影響力僅停留在熱銷上顯然不夠； ?中航公元作為中航品牌在贛州市場又一成熟力作，其戰(zhàn)略意義已然凸顯； 從項目營銷的策略定位上來看 ?擁有著絕佳的地段、片區(qū)、產(chǎn)品價值，應(yīng)更注重對項目營銷訴求的把握； ?贛州市場的發(fā)展日趨成熟，出現(xiàn)一個開啟資本和精神傳承時代的項目已是必然； ?中航公元已不再需要市場競爭參與者的角色，要塑造成市場標(biāo)桿與領(lǐng)袖價值； 第三部分 營銷策略 ? 目標(biāo)梳理 ? 營銷動作 ?形象定位 首先， 讓我們來看一個案例 在中國，第一個，也是迄今為止唯一一個 “ 把房子賣成收藏品 ” 的項目