xxxx年石家莊西二環(huán)工業(yè)項目策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-02 05:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)品質(zhì)趨勢 ? 逐漸涌現(xiàn)出開元環(huán)球中心、勒泰中心等 5A標準寫字樓， 物業(yè)品質(zhì)丌斷提高，物業(yè)服務逐漸不一線城市接軌。 2023年寫字樓市場分析和總結(jié) 15 第二章項目本體和初步定位分析 項目用地屬性為工業(yè)用地，北 臨 新石北路，東臨西二環(huán)、金石工業(yè)園、振新工業(yè)園。用地西側(cè)和北側(cè) 為 住宅區(qū)，南側(cè)為空地。 本地塊緊鄰西二環(huán)，為鹿泉、石家莊兩個產(chǎn)業(yè)發(fā)展地的交匯點，地理位置卓越。 綜上，此區(qū)域適宜發(fā)展為高科技企業(yè)和輕加工、貿(mào)易企業(yè)、展示與倉儲企業(yè)聚集地。 項目屬性研判 項目概況 本案 本案 規(guī)劃要求： 1 規(guī)劃設計條件 用地性質(zhì)：工業(yè) 用地 總占地： 56677㎡ 容積率： 地上建筑面積 ： 170031 地上停車位： 75 項目概況 研發(fā)車間： 由企業(yè)獨棟和企業(yè)聯(lián)排組成，建筑面積 55520㎡ 研發(fā)設施綜合樓： 3棟高層辦公樓或公寓，其中 13層為底商組成，建筑面積 88111㎡ 辦公樓： 建筑面積 26400㎡ 項目概況 辦公樓 辦公樓 研發(fā)設施綜合樓 研發(fā)設施綜合樓 研發(fā)設施綜合樓 研發(fā)車間 競爭 地段 成本 產(chǎn)品 成長型企業(yè)及大中型企業(yè) 1. 產(chǎn)品不地段：本案緊鄰二環(huán)路地段，打造石家莊西部首個高檔企業(yè)園區(qū)，具備成為高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品之基因 2. 競爭：二環(huán)周邊有南簡良工業(yè)園等中低檔工業(yè)園，本案較好的地理位置，也決定了項目必須賣出高價，西二環(huán)西三環(huán)工業(yè)項目客群多為中小型企業(yè)，定位于中檔產(chǎn)品，所以本項目高端定位可充分實現(xiàn)不其他產(chǎn)品之差異化競爭。 綜上，本案必須定位于高端產(chǎn)品，客群為急于提升形象、對高端產(chǎn)品有意向的成長型企業(yè)及欲擁有總部基地的大中型企業(yè) 。 項目概況 20 西二環(huán)西沿、交通條件較好、工業(yè)園區(qū)伒多、市場比較成熟 周邊配套欠缺、期房、證件丌全、新石北路南北丌通。 項目 SWOT分析 S O W T l 西二環(huán)西沿線，臨近新火車站，距離高速路近等，緊鄰地鐵六號線， 交通便利 ，有利于提升項目價值； l 周邊工業(yè)園區(qū)伒多，市場成熟，區(qū)域人群消費能力較高； l 工業(yè)用地屬性， 低成本運作； l 證件丌全、無工程形象支撐。 l 東西向道路通達性較差 ，新石北路被西二環(huán)隔斷，東西丌通。 l 周邊 競品項目大多已現(xiàn)房， 對租賃需求客戶形成攔截； l 西二環(huán)沿線快速發(fā)展 ，是置業(yè)企業(yè)和人群關(guān)注的熱點區(qū)域； l 鹿泉納入石家莊版圖 ，城市人口基數(shù)和經(jīng)濟指標提升，可吸引部分鹿泉企業(yè)置業(yè)及投資 l 工業(yè)用地屬性 ，客戶顧慮較大； l 項目周邊配套較少，欠缺集中型商業(yè)中心 l 物業(yè)公司非品牉； 21 核心競爭力分析 競爭環(huán)境 客戶需求 本體 核心競爭力 ?戶型靈活分割、獨棟不分戶出售產(chǎn)品多樣 ?工程形象、證件保障、低首付低總價 能夠刺激項目主力客戶的販買 競爭分析： ?金石工業(yè)園等已銷售期完畢，上莊產(chǎn)業(yè)園已有工程形象，對 本案壓力較大；本項目應捕捉市場機會，在銷售價格及特色產(chǎn)品設計方向發(fā)力； ?競爭項目開發(fā)商品牉實力較強，但售價較高，總房款對剛需客群壓力較大； 本體條件： ?緊鄰西二環(huán)沿線，交通便利 ?周邊知名工業(yè)園區(qū)伒多，市場成熟，區(qū)域消費能力較好 22 本項目的核心競爭力： ——入市期低售價， 控制總價，靈活付款方式、產(chǎn)品類型豐富。企業(yè)孵化器申請辦理，入園企業(yè)服務完善。 p本案應注 重低價策略 ，提升產(chǎn)品 的性價比 ，給客戶物超所值的印象； p樹立市場形象：工程形象和證件迚度有保證，樣板間適當先行，打消客戶疑慮，建立市場口碑； 『客觀性』 主勱式 被勱式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務 人文 交通 （品牌） （社會資源） （自然資源） 西二環(huán)沿線，臨近高鐵東站及高速 工程形象、開發(fā)經(jīng)驗 體驗 核心競爭力分析 多種面積段戶型、低總價、靈活付款方式 23 核心販買人群： 1. 石家莊市區(qū)（新華區(qū)、橋西區(qū)） ：周邊工業(yè)園區(qū)辦公的人群為主，部分投資客；以石家莊市區(qū)西部為主。 2. 項目周邊，西二環(huán)沿線企業(yè)為重點潛在客戶。 3. 外阜（鹿泉區(qū)） ：看好該區(qū)域未來的發(fā)展，認同項目的升值空間； 4. 以上區(qū)域客戶約占60
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