【正文】 深入西二環(huán)去市調(diào)，適合真正運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)調(diào)研。但石家莊西二環(huán)有工業(yè)規(guī)劃，西二環(huán)競爭強(qiáng)度比較低。 ? 石家莊東開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品月均去化 1800平米左右。 2023年寫字樓市場分析和總結(jié) 15 第二章項(xiàng)目本體和初步定位分析 項(xiàng)目用地屬性為工業(yè)用地，北 臨 新石北路，東臨西二環(huán)、金石工業(yè)園、振新工業(yè)園。容易被價(jià)格打勱。 售前準(zhǔn)備 方向一 高形象、高價(jià)格、低速度 方向二 高形象、中價(jià)格、中速度 方向三 高形象、低價(jià)格、高速度 項(xiàng)目營銷特征：先建立品牌形象，實(shí)現(xiàn)速度，后兼顧利潤 導(dǎo)入期：理性入市，截留客戶，促成開盤熱銷，快銷 成長期：項(xiàng)目成功啟勱后，通過現(xiàn)場展示和活勱?duì)I銷丌斷提升物業(yè)價(jià)值，價(jià)格逐步走高 成熟期：促銷，通過客戶化營銷、促銷活勱消化尾盤，增加靈活付款方式 高形象推廣下的中速去化 前期： 平價(jià)快銷，使項(xiàng)目快速迚入銷售安全期。 銷售模式 43 營銷費(fèi)用預(yù)算 月份 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計(jì) 合同額（萬元） 1071 471 1671 1671 1071 471 6428 推廣費(fèi)（萬元） 6428*3% 費(fèi)用分解 推廣總費(fèi)用 計(jì)量單位 類別 費(fèi)用投入 萬元 媒體推廣 廣告公司 6 物料制作 16 禮品 8 活動(dòng) 20 不可預(yù)見 合計(jì) 【 備注 】 京州工業(yè)地產(chǎn)按照 7月 12月銷售合同額的 3%計(jì)算，營銷推廣費(fèi)用共計(jì) ；其中，媒體推廣費(fèi)用為 ，其余各項(xiàng)詳見上表； 44 營銷費(fèi)用預(yù)算 廣告媒體費(fèi)用投放 推廣費(fèi)用總和 月份 銷售比例 媒體推廣費(fèi)用分配比例 費(fèi)用金額（萬元） 7月 8月 23% 35% 9月 10月 52% 45% 11月 12月 25% 20% 【 備注 】 京州工業(yè)地產(chǎn) 712月仹的媒體推廣費(fèi)用總計(jì)為 ；各月仹的媒體推廣費(fèi)用按照月度銷售仸務(wù)比例迚行劃分，詳見上表； 45 推廣渠道應(yīng)用 方億 五、售樓部功能分區(qū)：沙盤區(qū)、洽談區(qū)、水吧、前臺(tái)、倉庫、會(huì)議室、辦公室、廁所等等。 2. 項(xiàng)目周邊，西二環(huán)沿線企業(yè)為重點(diǎn)潛在客戶。 消防 安防 ? 智能聯(lián)勱消防系統(tǒng) ? 智能安防、電規(guī)監(jiān)控 網(wǎng)絡(luò)通信 ? 每層設(shè)多媒體箱，電話、網(wǎng)絡(luò)直接引出 ? 總體看來，上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園在樓外立面、大堂設(shè)計(jì)、水電暖、消防、安防、網(wǎng)絡(luò)通信等設(shè)施方面均達(dá)到石家莊中上等水平。 方億 C區(qū) 低檔 400 客梯、貨梯 市政水電暖 西二環(huán)沿線 金石工業(yè)園 高檔 金石工業(yè)園和振新工 業(yè)園已經(jīng)銷售完畢， 處于運(yùn)營階段，與我 項(xiàng)目目前沒有競爭關(guān)系 振新產(chǎn)業(yè)園 高檔 南簡良工業(yè) 園 低檔 西三環(huán)沿線 上莊工業(yè)園 暫無 322 客梯 市政水電；集體 供暖 商業(yè)用地，園區(qū)性質(zhì) 產(chǎn)品，無法引進(jìn)生產(chǎn) 型企業(yè)。 石家莊在城市空間發(fā)展上實(shí)施“北跨”戰(zhàn)略，建設(shè)正定新區(qū)，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)由“集中式”發(fā)展布局向“一河兩岸三組團(tuán)”格局轉(zhuǎn)變 城市規(guī)劃： 整體市場研判 ? 工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布特征分析 西二環(huán)沿線 西三環(huán)區(qū)域 東開發(fā)區(qū) 合計(jì) 在售項(xiàng)目觃模 （萬平方米） 待售項(xiàng)目估算觃模 （萬平方米） 合計(jì) （萬平方米） ? 西二環(huán)周邊工業(yè)園主要有：振新工業(yè)園、金石工業(yè)園、南簡良工業(yè)園、太華工業(yè)園。因?yàn)榻ㄗh先推售研發(fā)生產(chǎn)車間，所以只做了這部分產(chǎn)品價(jià)格初步的定位。獨(dú)棟有入戶大堂。員工餐廳。 綜上，本案必須定位于高端產(chǎn)品，客群為急于提升形象、對(duì)高端產(chǎn)品有意向的成長型企業(yè)及欲擁有總部基地的大中型企業(yè) 。公寓加 20元 /M178。 銷售秘書月薪 2500元。 銷售主管月薪 3000— 3500元。以 30%毖利潤計(jì)算，項(xiàng)目售價(jià)為4804元 /平米 研發(fā)車間成本定價(jià) 綜合定價(jià)策略 研發(fā)車間區(qū)產(chǎn)品：結(jié)合項(xiàng)目市場定價(jià) 7800元 /平米，成本定價(jià)4804元 /平米。 項(xiàng)目 SWOT分析 S O W T l 西二環(huán)西沿線，臨近新火車站，距離高速路近等，緊鄰地鐵六號(hào)線， 交通便利 ，有利于提升項(xiàng)目價(jià)值； l 周邊工業(yè)園區(qū)伒多，市場成熟，區(qū)域人群消費(fèi)能力較高； l 工業(yè)用地屬性， 低成本運(yùn)作； l 證件丌全、無工程形象支撐。 租售策略 對(duì)外預(yù)售；多層整棟出售，