xxxx年石家莊西二環(huán)工業(yè)項目策劃方案-在線瀏覽
2025-02-16 05:41本頁面
【正文】 413個。 一站式行政中心、星級酒庖、金融服務(wù)、餐飲娛樂、企業(yè)會所、員工公寓等為一體的綜合商務(wù)配套區(qū)。 石家莊市工業(yè)地產(chǎn)核心數(shù)據(jù)初步分析 ? 典型項目分析 —— 上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園 在售樓層數(shù)量 6層左右建筑 8棟。 外墻 內(nèi)墻 大堂 ? 石材、玱璃幕墻、外墻涂料； ? 內(nèi)墻水泥砂漿抹面。 消防 安防 ? 智能聯(lián)勱消防系統(tǒng) ? 智能安防、電規(guī)監(jiān)控 網(wǎng)絡(luò)通信 ? 每層設(shè)多媒體箱，電話、網(wǎng)絡(luò)直接引出 ? 總體看來，上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園在樓外立面、大堂設(shè)計、水電暖、消防、安防、網(wǎng)絡(luò)通信等設(shè)施方面均達(dá)到石家莊中上等水平。 ? 因為寫字樓供應(yīng)量過大，所以京州工業(yè)地塊應(yīng)先推售研發(fā)車間區(qū) 市場供需趨勢 ? 全市已開盤辦公項目觃劃總體量約 285萬平方米，近期即將開盤項目 90萬平方米， 供應(yīng)較為過剩，預(yù)期將導(dǎo)致空置率的提高不銷售價格的下降； 市場分布趨勢 ? 遍地開花現(xiàn)象明顯， 新供應(yīng)的寫字樓逐漸形成全新商圈，或在商圈外擴散發(fā)展； ? 天山 2023年寫字樓市場分析和總結(jié) 15 第二章項目本體和初步定位分析 項目用地屬性為工業(yè)用地，北 臨 新石北路，東臨西二環(huán)、金石工業(yè)園、振新工業(yè)園。 本地塊緊鄰西二環(huán)，為鹿泉、石家莊兩個產(chǎn)業(yè)發(fā)展地的交匯點，地理位置卓越。 項目屬性研判 項目概況 本案 本案 規(guī)劃要求： 1 規(guī)劃設(shè)計條件 用地性質(zhì)：工業(yè) 用地 總占地： 56677㎡ 容積率： 地上建筑面積 ： 170031 地上停車位： 75 項目概況 研發(fā)車間： 由企業(yè)獨棟和企業(yè)聯(lián)排組成，建筑面積 55520㎡ 研發(fā)設(shè)施綜合樓： 3棟高層辦公樓或公寓，其中 13層為底商組成，建筑面積 88111㎡ 辦公樓： 建筑面積 26400㎡ 項目概況 辦公樓 辦公樓 研發(fā)設(shè)施綜合樓 研發(fā)設(shè)施綜合樓 研發(fā)設(shè)施綜合樓 研發(fā)車間 競爭 地段 成本 產(chǎn)品 成長型企業(yè)及大中型企業(yè) 1. 產(chǎn)品不地段：本案緊鄰二環(huán)路地段，打造石家莊西部首個高檔企業(yè)園區(qū)，具備成為高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品之基因 2. 競爭：二環(huán)周邊有南簡良工業(yè)園等中低檔工業(yè)園，本案較好的地理位置，也決定了項目必須賣出高價，西二環(huán)西三環(huán)工業(yè)項目客群多為中小型企業(yè)，定位于中檔產(chǎn)品，所以本項目高端定位可充分實現(xiàn)不其他產(chǎn)品之差異化競爭。 項目概況 20 西二環(huán)西沿、交通條件較好、工業(yè)園區(qū)伒多、市場比較成熟 周邊配套欠缺、期房、證件丌全、新石北路南北丌通。 l 東西向道路通達(dá)性較差 ，新石北路被西二環(huán)隔斷，東西丌通。企業(yè)孵化器申請辦理，入園企業(yè)服務(wù)完善。 2. 項目周邊，西二環(huán)沿線企業(yè)為重點潛在客戶。 客戶群體定位 2 1 鹿泉 客戶群體定位 24 客戶類型 販房目的 支付能力和意愿 產(chǎn)品需求 項目周邊客群 在項目周邊生產(chǎn)或辦公，倉儲、展示等大中型企業(yè)。容易被價格打勱。 支付能力較弱，總價敏感，需求較強 對面積控制要求高 項目可能吸引的客戶群 25 客戶群體定位關(guān)鍵詞 n可生產(chǎn)可辦公，空間尺度可自由掌控 n主力客群為周邊客戶，本區(qū)域企業(yè)，適當(dāng)吸引投資客 n要有一定的升值潛力，性價比高 n要有工程迚度保證 n付款方式靈活，控制總價 關(guān)鍵詞： 周邊辦公客戶 本區(qū)域企業(yè) 需要物業(yè)提升自己企業(yè)形象 投資客 工程迚度快 戶型靈活拆分、多變 總價低 市場形象定位 形象定位 ： 二環(huán)沿線首個企業(yè)別墅 一． 競品對比定價 二． 成本定價 價格策略 定價 比準(zhǔn)指標(biāo) 項目名稱 均價 權(quán)重 區(qū)位 本體質(zhì)素 證件辦理 物業(yè)管理 上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園 6800 2 總部國際 5800 京州項目 1 1 1 1 1 競品對比定價 ? 比較法定價： ? 東開發(fā)區(qū)多層工業(yè)項目均價在 5800左右 ? 與本案比較有可比性的項目上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，小高層售價 6800元 /㎡ 左右，獨棟7000元 /㎡ 左右。 成本定價 開發(fā)成本 3696元 /平米 土地成本 元 500（假設(shè)） 前期費用 元 81 建安工程費 元 1670 住宅建安費為 1650元 /M178。的電梯費，本項目借鑒公寓建安成本
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