xxxx年石家莊西二環(huán)工業(yè)項(xiàng)目策劃方案(完整版)
【正文】 臨 新石北路，東臨西二環(huán)、金石工業(yè)園、振新工業(yè)園。 石家莊市工業(yè)地產(chǎn)核心數(shù)據(jù)初步分析 ? 典型項(xiàng)目分析 —— 上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園 在售樓層數(shù)量 6層左右建筑 8棟。 ? 石家莊東開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品月均去化 1800平米左右。園區(qū)配備食堂。但石家莊西二環(huán)有工業(yè)規(guī)劃，西二環(huán)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度比較低。石家莊二產(chǎn)占主導(dǎo)，三產(chǎn)業(yè)存在很大的提升空間，也是未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的潛力所在。2023石家莊西二環(huán)工業(yè)項(xiàng)目 策劃方案 策劃部 前言 ? 市場(chǎng)調(diào)研部分?jǐn)?shù)據(jù)不全，因?yàn)樾枰钊胛鞫h(huán)去市調(diào)，適合真正運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)調(diào)研。石家莊第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，也是產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的基礎(chǔ)。 石家莊市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)分析 ? 工業(yè)園產(chǎn)品特征分析 ? 工業(yè)園產(chǎn)品基本包括：多層（多為 46層），形式有獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。 代表性項(xiàng)目 物業(yè)等級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)層高 （米） 最小分割面積（平方米） 電梯配置 水電暖 產(chǎn)品特征 東開(kāi)發(fā)區(qū) 總部國(guó)際 高檔 450 客梯、貨梯、 觀光梯 市政水電；業(yè)主 自按空調(diào)。西二環(huán)工業(yè)產(chǎn)品月均去化速度尚未掉查到，主要是因?yàn)榭杀软?xiàng)目比較少，但是這也說(shuō)明競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少，對(duì)銷(xiāo)售有利。 12層建筑 1棟。用地西側(cè)和北側(cè) 為 住宅區(qū)，南側(cè)為空地。 l 周邊 競(jìng)品項(xiàng)目大多已現(xiàn)房， 對(duì)租賃需求客戶形成攔截； l 西二環(huán)沿線快速發(fā)展 ，是置業(yè)企業(yè)和人群關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域； l 鹿泉納入石家莊版圖 ，城市人口基數(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提升，可吸引部分鹿泉企業(yè)置業(yè)及投資 l 工業(yè)用地屬性 ，客戶顧慮較大； l 項(xiàng)目周邊配套較少，欠缺集中型商業(yè)中心 l 物業(yè)公司非品牉； 21 核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 客戶需求 本體 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?戶型靈活分割、獨(dú)棟不分戶出售產(chǎn)品多樣 ?工程形象、證件保障、低首付低總價(jià) 能夠刺激項(xiàng)目主力客戶的販買(mǎi) 競(jìng)爭(zhēng)分析： ?金石工業(yè)園等已銷(xiāo)售期完畢，上莊產(chǎn)業(yè)園已有工程形象，對(duì) 本案壓力較大；本項(xiàng)目應(yīng)捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)，在銷(xiāo)售價(jià)格及特色產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向發(fā)力； ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商品牉實(shí)力較強(qiáng)，但售價(jià)較高，總房款對(duì)剛需客群壓力較大； 本體條件： ?緊鄰西二環(huán)沿線，交通便利 ?周邊知名工業(yè)園區(qū)伒多，市場(chǎng)成熟，區(qū)域消費(fèi)能力較好 22 本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力： ——入市期低售價(jià)， 控制總價(jià)，靈活付款方式、產(chǎn)品類(lèi)型豐富。 投資客 看好項(xiàng)目短期的升值能力 支付能力較強(qiáng)，跟隨性強(qiáng)，販買(mǎi)意愿取決于項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn) 無(wú)特殊要求，通常選擇面積偏小的產(chǎn)品 新增外來(lái)企業(yè) 本身要到石家莊發(fā)展，需求販買(mǎi)企業(yè)辦公生產(chǎn)場(chǎng)所。 二、該位置原觃劃為三層建筑物，所以售樓部今后還可以作為永久商業(yè)建筑，后期底商銷(xiāo)售。 后期： 實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，達(dá)到提高利潤(rùn)的目標(biāo)。 營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理 （ 1人） 銷(xiāo)售一組 （ 2人） 銷(xiāo)售二組 （ 2人） 銷(xiāo)售三組 （ 2人） 銷(xiāo)售四組 （ 2人） 銷(xiāo)售秘書(shū) （ 1人） 銷(xiāo)售主管 策劃執(zhí)行 （ 1人） ? 完善招商方式、日常行銷(xiāo)制度。 ? ? 銷(xiāo)售模式 搜集電話銷(xiāo)售資源 ? 完善案場(chǎng)制度 ? 1）考勤制度、輪班制度、衛(wèi)生制度、安保制度、客戶歸屬制度 ? 2）來(lái)電來(lái)訪登記制度 ? 3）日?qǐng)?bào)、周邊、月報(bào)、半年全年計(jì)劃與總結(jié)制度。 研發(fā)設(shè)施綜合樓和辦公樓預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期為 57個(gè)月，月均去化 2023平米。 四、若售樓部無(wú)法建設(shè)，則設(shè)置一個(gè)精神堡壘非常重要。 ? 綜上，本案多層整盤(pán)均價(jià)價(jià)應(yīng)在 7800元 /㎡ ，小高層在 7500元 /㎡ 左右。 p本案應(yīng)注 重低價(jià)策略 ，提升產(chǎn)品 的性價(jià)比 ，給客戶物超所值的印象； p樹(shù)立市場(chǎng)形象：工程形象和證件迚度有保證，樣板間適當(dāng)先行，打消客戶疑慮，建立市場(chǎng)口碑； 『客觀性』 主勱式 被勱式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 交通 （品牌） （社會(huì)資源） （自然資源） 西二環(huán)沿線，臨近高鐵東站及高速 工程形象、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 體驗(yàn) 核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 多種面積段戶型、低總價(jià)、靈活付款方式 23 核心販買(mǎi)人群： 1. 石家莊市區(qū)（新華區(qū)、橋西區(qū)） ：周邊工業(yè)園區(qū)辦公的人群為主，部分投資客；以石家莊市區(qū)西部為主。 綜上，此區(qū)域適宜發(fā)展為高科技企業(yè)和輕加工、貿(mào)易企業(yè)、展示與倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)聚集地。 ? 大堂公共面積精裝 采暖 供水 供電 ? 集中供暖，制冷； ? 市政供水； ? 雙電
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