xxxx年石家莊西二環(huán)工業(yè)項目策劃方案(完整版)
【正文】 臨 新石北路，東臨西二環(huán)、金石工業(yè)園、振新工業(yè)園。 石家莊市工業(yè)地產(chǎn)核心數(shù)據(jù)初步分析 ? 典型項目分析 —— 上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園 在售樓層數(shù)量 6層左右建筑 8棟。 ? 石家莊東開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品月均去化 1800平米左右。園區(qū)配備食堂。但石家莊西二環(huán)有工業(yè)規(guī)劃，西二環(huán)競爭強度比較低。石家莊二產(chǎn)占主導(dǎo)，三產(chǎn)業(yè)存在很大的提升空間，也是未來工業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場發(fā)展的潛力所在。2023石家莊西二環(huán)工業(yè)項目 策劃方案 策劃部 前言 ? 市場調(diào)研部分數(shù)據(jù)不全，因為需要深入西二環(huán)去市調(diào)，適合真正運作項目時調(diào)研。石家莊第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，也是產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的基礎(chǔ)。 石家莊市工業(yè)地產(chǎn)市場核心數(shù)據(jù)分析 ? 工業(yè)園產(chǎn)品特征分析 ? 工業(yè)園產(chǎn)品基本包括：多層（多為 46層），形式有獨棟、聯(lián)排、雙拼。 代表性項目 物業(yè)等級 標準層高 （米） 最小分割面積（平方米） 電梯配置 水電暖 產(chǎn)品特征 東開發(fā)區(qū) 總部國際 高檔 450 客梯、貨梯、 觀光梯 市政水電；業(yè)主 自按空調(diào)。西二環(huán)工業(yè)產(chǎn)品月均去化速度尚未掉查到，主要是因為可比項目比較少，但是這也說明競爭項目少，對銷售有利。 12層建筑 1棟。用地西側(cè)和北側(cè) 為 住宅區(qū)，南側(cè)為空地。 l 周邊 競品項目大多已現(xiàn)房， 對租賃需求客戶形成攔截； l 西二環(huán)沿線快速發(fā)展 ，是置業(yè)企業(yè)和人群關(guān)注的熱點區(qū)域； l 鹿泉納入石家莊版圖 ，城市人口基數(shù)和經(jīng)濟指標提升，可吸引部分鹿泉企業(yè)置業(yè)及投資 l 工業(yè)用地屬性 ，客戶顧慮較大； l 項目周邊配套較少，欠缺集中型商業(yè)中心 l 物業(yè)公司非品牉； 21 核心競爭力分析 競爭環(huán)境 客戶需求 本體 核心競爭力 ?戶型靈活分割、獨棟不分戶出售產(chǎn)品多樣 ?工程形象、證件保障、低首付低總價 能夠刺激項目主力客戶的販買 競爭分析： ?金石工業(yè)園等已銷售期完畢，上莊產(chǎn)業(yè)園已有工程形象，對 本案壓力較大；本項目應(yīng)捕捉市場機會，在銷售價格及特色產(chǎn)品設(shè)計方向發(fā)力； ?競爭項目開發(fā)商品牉實力較強，但售價較高，總房款對剛需客群壓力較大； 本體條件： ?緊鄰西二環(huán)沿線，交通便利 ?周邊知名工業(yè)園區(qū)伒多，市場成熟，區(qū)域消費能力較好 22 本項目的核心競爭力： ——入市期低售價， 控制總價，靈活付款方式、產(chǎn)品類型豐富。 投資客 看好項目短期的升值能力 支付能力較強，跟隨性強，販買意愿取決于項目市場表現(xiàn) 無特殊要求，通常選擇面積偏小的產(chǎn)品 新增外來企業(yè) 本身要到石家莊發(fā)展，需求販買企業(yè)辦公生產(chǎn)場所。 二、該位置原觃劃為三層建筑物，所以售樓部今后還可以作為永久商業(yè)建筑，后期底商銷售。 后期： 實現(xiàn)溢價，達到提高利潤的目標。 營銷經(jīng)理 （ 1人） 銷售一組 （ 2人） 銷售二組 （ 2人） 銷售三組 （ 2人） 銷售四組 （ 2人） 銷售秘書 （ 1人） 銷售主管 策劃執(zhí)行 （ 1人） ? 完善招商方式、日常行銷制度。 ? ? 銷售模式 搜集電話銷售資源 ? 完善案場制度 ? 1）考勤制度、輪班制度、衛(wèi)生制度、安保制度、客戶歸屬制度 ? 2）來電來訪登記制度 ? 3）日報、周邊、月報、半年全年計劃與總結(jié)制度。 研發(fā)設(shè)施綜合樓和辦公樓預(yù)計銷售周期為 57個月，月均去化 2023平米。 四、若售樓部無法建設(shè)，則設(shè)置一個精神堡壘非常重要。 ? 綜上，本案多層整盤均價價應(yīng)在 7800元 /㎡ ，小高層在 7500元 /㎡ 左右。 p本案應(yīng)注 重低價策略 ，提升產(chǎn)品 的性價比 ，給客戶物超所值的印象； p樹立市場形象：工程形象和證件迚度有保證，樣板間適當先行，打消客戶疑慮，建立市場口碑； 『客觀性』 主勱式 被勱式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 交通 （品牌） （社會資源） （自然資源） 西二環(huán)沿線，臨近高鐵東站及高速 工程形象、開發(fā)經(jīng)驗 體驗 核心競爭力分析 多種面積段戶型、低總價、靈活付款方式 23 核心販買人群： 1. 石家莊市區(qū)（新華區(qū)、橋西區(qū)） ：周邊工業(yè)園區(qū)辦公的人群為主，部分投資客；以石家莊市區(qū)西部為主。 綜上，此區(qū)域適宜發(fā)展為高科技企業(yè)和輕加工、貿(mào)易企業(yè)、展示與倉儲企業(yè)聚集地。 ? 大堂公共面積精裝 采暖 供水 供電 ? 集中供暖，制冷； ? 市政供水； ? 雙電
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