【文章內(nèi)容簡介】 檢察院阜陽中級人民法院潁州區(qū)公安局移動大廈教育學院一道河路雙清路清河路阜南路阜王路 中清路金牛巷 中清路一小東方超市市委市政府生活區(qū)上海華聯(lián) 1170店市中心醫(yī)院國稅局家屬院民航家屬院藍色雅苑小區(qū)翠玉江南小區(qū)市十五中學l學區(qū)配套：市十五中、中清路一小、文昌中學、高新教育學院等l商業(yè)配套：周邊藍色雅苑翠玉江南小區(qū)社區(qū)商業(yè)等，目前生活配套價位欠缺；l其他：周邊企事業(yè)、政府辦公機構眾多，為項目提供了一定的客戶來源 ；市中心醫(yī)院、移動大廈等；銷售中心徽商銀行金牛小區(qū)地塊內(nèi)外現(xiàn)狀l項目地塊較為方正，南抵一道河路，北達雙清路，地塊內(nèi)東西貫穿天然河流一道河，南北河流中清河尚未挖通；l地塊內(nèi)部未拆遷量大，尚有居民居住，（西北側尚遺留未遷走的墳墓以及蜂窩煤窯），加大施工難度及開發(fā)周期，且工程成本增加；l項目南側沿一道河路附近形象較好，而北側雙清路尚未貫通處為居民自建房，形象較差，商業(yè)氛圍不濃厚，金牛小區(qū)沿街門面亦多處于關門中；21一道河路 456藍色雅苑 1212433364415237788 995566中清河尚未 挖通樣板間藍色雅苑小區(qū)中國移動 一道河西路藍色雅苑小區(qū)休閑文化廣場 一道河在建 7樓（ 3層）2（地基完成）地塊內(nèi)未遷墳墓 未拆遷居民戶蜂窩煤廠 雙清路一角7項目概況項目四至北東南西藍色雅典小區(qū)徽商銀行潁州區(qū)政府待拆民房雙清路在建家居市場項目概況56萬平米的大規(guī)模社區(qū)，未來城南 1萬人口的高密度居住地。大面積沿街 4層商業(yè)建筑大型星級酒店28棟高層、小高層住宅項目概況項目概況石材結合外墻涂料的外立面色彩鮮明，線條明朗，屬海派風格。項目概況u外部預留 4個商業(yè)廣場空間；u景觀組團設計采取兩軸一心多組團設計；u景觀組團規(guī)劃動靜結合，組團設計較為均衡；u三面環(huán)水，親水性強居住景觀條件優(yōu)越。項目概況127u據(jù)甲方提供信息，即將推出的樓宇為 7樓。u共計 351套房源u戶型面積區(qū)間 米u景觀資源優(yōu)越，南向沿項目主景觀水系。u東臨城市規(guī)劃次干道， 2樓后期存在親睹噪音污染。u開售房源緊鄰項目次出入口，出行便利。u 2樓下方即為商業(yè)裙樓，后期購物便利。水系景觀軸城市規(guī)劃中道路項目概況功能分隔不明晰南北對流較差南北進深大，采光勢必不足雙陽臺設計增加亮點戶型小結：小面積的戶型設計志在吸引年輕客群，對于 48㎡的戶型設計也算中規(guī)中矩。戶型分析入戶花園、花壇贈送餐廳面積局促走道預留較寬雙陽臺設計滿足日常所需大面積轉角凸窗，放大戶型景觀價值戶型小結：大面積的贈送，弱化了部分客戶對高層公攤大的抗性，大幅度提升了戶型附加值。項目概況戶型分析項目概況戶型分析大面積贈送陽臺客餐廳空間銜接完整雙陽臺設計戶型小結：中規(guī)中矩的 87㎡兩房一廳，南北對流，全明設計，如窗口能處理為飄窗，則戶型又將增色不少。項目概況戶型分析多陽臺設計南北對流人流動線清晰空間尺寸舒適戶型小結：適合三口之家居住的 E3套型，力求各房間均有居住價值最大化，全明設計、南北對流戶型功能劃分合理。項目概況戶型分析預留的儲物空間增加銷售賣點180176。的轉角凸窗室內(nèi)觀景陽臺戶型小結：全明設計、南北對流、功能劃分合理，人流動線明確。小結：u項目整體的業(yè)態(tài)組合豐富。u立面時尚新穎，符合新城氣質。u景觀資源得以充分的利用。u高品味城市綜合體形象建立。項目 SWOT 分析SWOT 優(yōu)勢n 區(qū)位 —— 項目位于阜陽新區(qū)核心，阜陽新興的高品質宜居區(qū)域，居民認可度高。n 地段 —— 地處新區(qū)政務軸線的中心，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆 交通 —— 鄰一道河路城市東西主干道，交通便捷。n 景觀 —— 兩軸一心多組團的景觀設計，規(guī)劃均衡，三水環(huán)繞后期居住價值高。n 市政配套 —— 項目處于新城核心區(qū)，項目東側緊鄰阜陽市潁州區(qū)政府、右臨潁州區(qū)稅務局，區(qū)內(nèi)后期硬件配套正在逐漸完善。n 業(yè)態(tài) —— 項目為近 56萬方，集公寓、酒店、大型商業(yè)為一體的城市綜合體，帶動政務中心。n 規(guī)劃規(guī)模優(yōu)勢 —— 總建筑面積近 56萬方，政務區(qū)地標性建筑優(yōu)勢明顯，利于項目高端品質形象塑造。SWOT 劣勢n 規(guī)劃 —— 近 56萬方城市綜合體，開發(fā)周期長，不可預見性風險較大。n 土地 —— 地塊內(nèi)未拆遷量巨大，后期建設周期及成本勢必增加。n 配套 —— 項目周邊多為 06年以來已建、在建、或未建項目，目前周邊居住氛圍不濃厚，現(xiàn)有生活配套資源欠缺，成熟度低。n 品牌 —— 開發(fā)商品牌雖在本地積蓄已久，但缺少較大的代表作品，面對如此規(guī)模，企業(yè)品牌有待提升。項目 SWOT 分析SWOT 機會n 市場趨勢 —— 與 08年以來阜陽地產(chǎn)大勢相比，自 09年年后以來，尚有回暖返春趨勢。n 客戶來源 —— 區(qū)域內(nèi)區(qū)政府、稅務局等企事業(yè)單位近在咫尺，區(qū)域潛在中高端目標消費群體較為集中n 政府規(guī)劃 —— 根據(jù)市政規(guī)劃及近期輿論導向，近期市政的辦公土地落實及城市規(guī)劃藍圖的方向，為項目地塊帶來了較大的熱議點。n 競爭環(huán)境 —— 目前項目周邊樓盤功能單一，產(chǎn)品均以多層住宅為主導，本項目及住宅、商業(yè)、酒店、公寓于一體，復合功能強，可以從規(guī)劃、建筑、園林等方面以高起點契入，高調亮相，為本項目細分目標市場，提供差異化產(chǎn)品，引領市場提供機會。項目 SWOT 分析SWOT 威脅n 競爭 —— 根深蒂固的多層居住風，和國家政策的不完善，高層產(chǎn)品后期面臨的高生活成本，勢必造成項目與周邊即將面世的各大樓盤的白熾競爭。n 政府導向 —— 雖有導向新市政府搬遷地的大致方向，但為落實的政策永遠不知道什么時候才能兌現(xiàn)。n 學區(qū) —— 學區(qū)雖為就進入學，但項目至今為落實的學區(qū)，勢必流失為子女購房的群體。n 調控 —— 政府對房地產(chǎn)專項宏觀調控政策的影響加大，但有些政策尚不明朗。比如第二套房貸政策的實施，直接降低兩類客戶需求：一是投資客，二是改善居住條件換購第二套住房的客戶。項目 SWOT 分析推導出核心問題點區(qū)域成熟度較差 充分挖掘區(qū)域遠景價值待拆遷建筑及較長的開發(fā)周期 妥善安置、人性服務、明確前景項目周邊居民支付能力不高 面向全阜陽地區(qū)鎖定目標客群直接面臨周邊多層房源的強勢競爭 知已知彼、避重就輕、借力打力規(guī)劃超前，客戶接受需過程 深度貫徹未來居住趨勢，做阜陽居住的先行者項目需要站在更高、更全面的角度來解決問題，充分整合項目的價值核心賣點演繹比較優(yōu)勢項目賣點 1客戶需求價值項目賣點 2規(guī)模 /區(qū)位規(guī)劃價格分析架構環(huán)境建筑 /戶型配套 /服務物質層面房子 \戶型 \商業(yè)升值潛力精神層面生活方式產(chǎn)品力分析規(guī)模 /區(qū)位 客戶需求價值對接產(chǎn)品競爭力 (賣點 1) 客戶需求 價值對接 (賣點 2)企業(yè) 立足本地 十年蓄勢 品牌意味著生活質量、安全、信譽度等搶占先機、引爆市場整合資源、以高打低規(guī)模 56萬平米大規(guī)模 城市心脈綜合體 引領城市居住消費區(qū)位 一道河中路 城南熱力板塊 未來城市發(fā)展方向 區(qū)域定位、區(qū)域遠景規(guī)劃區(qū)位（交通） 未來城市政務區(qū)輻射圈 升之有 “道 ”硬件城市設施商業(yè)前景規(guī)劃產(chǎn)品力分析規(guī)劃 客戶需求價值對接產(chǎn)品競爭力 (賣點 1) 客戶需求 價值對接 (賣點 2)規(guī)劃理念 阜陽城市地標 好東西源于好的構想 新城市主義 健康人居交通組織 人車分流分層次交通 散步就是觀風景 步行系統(tǒng)結合景觀接點物業(yè)類型 高層、小高層 高層、小高層，仍需引導或 者價格促進才可接受高造價的建筑成本和后期的高成本居住，這些需要價格與心理的引導人居尺度 科學人居、新建材應用 除了別人有的，這里還有一 線城市才有的套內(nèi)配備 突出項目的新建筑理念產(chǎn)品力分析環(huán)境 客戶需求價值對接產(chǎn)品競爭力 (賣點 1) 客戶需求 價值對接 (賣點 2)生態(tài)化 三河環(huán)繞、街區(qū)公園 詩意的棲居 充分借勢、挖掘公園、水 景價值人性化樹種選擇、路邊停車、水景設計、商業(yè)街景設計、電梯設備等均要考慮人的因素住得舒適、購物輕松 展示區(qū)體驗未來生活人文化 會所、泛會所獨特社區(qū)文化 圈子 豐富社區(qū)文化活動友鄰同類藝術追求精神層面全面對接產(chǎn)品力分析建筑 /戶型 客戶需求價值對接產(chǎn)品競爭力 (賣點 1) 客戶需求 價值對接 (賣點 2)建筑風格 現(xiàn)代簡約 代表身份、品位 注重細節(jié)處理加強材料質感建筑創(chuàng)新 目前在區(qū)內(nèi)獨樹一幟，但面臨多層的高壓競爭 城市未來價值生活率先應用建筑新技術加強產(chǎn)品科技含量提升賣點炒作戶型尺度 易雷同、易模仿結合目標客群需求 氣派、多功能、高實用率個性功能、高附加值如入戶花園、空中庭院等戶型配比 一期 40110㎡中小戶型 更追求生活的舒適性 贈送面積強化性價比后期產(chǎn)品可適當增加高端住宅產(chǎn)品力分析配套 /服務 客戶需求價值對接產(chǎn)品競爭力 (賣點 1) 客戶需求 價值對接 (賣點 2)學校 清河路一小、十五中等 優(yōu)質學區(qū)孩子贏在起跑線 國際雙語幼兒園全程無憂教育體系泛會所 自帶泳池打造露天泛會所概念 內(nèi)容豐富活動多樣 客戶調查針對性設置會所功能商業(yè) 13萬平米商業(yè)街區(qū)，樂購進駐 滿足日常所需 品牌商業(yè)聚焦財富服務 高端物管 品牌物業(yè)管理更放心、舒心前期低價高服務尋求品牌物業(yè)公司的品牌輸出品牌力分析品牌力 市場環(huán)境競爭對手 推廣主題 訴求點 知名度 美譽度易景國際花園 締造阜城傳奇開啟浪漫生活 凸顯項目整體規(guī)模主訴后期居住環(huán)境港利上城國際 我的上城生活阜陽國際名流生活樣板 主推城市上層生活中央豪景中央廣場皖西北 領地 市中心繁華生活電力明園 尚層庭院領地 傳世洋房社區(qū) 庭院、洋房高品質 居住生活天筑逸景 上層視野 上層境界 上層生活外灘國際城 中心城市生活品牌力 品牌資產(chǎn)品牌力分析麗豐集團下轄的麗豐房產(chǎn)、麗豐物業(yè)、同仁油漆、國會娛樂會所等七家子公司 。麗豐房產(chǎn)麗豐 一品 麗豐 鼎城 怡和莊園關鍵詞： 十 年 麗豐品牌力分析品牌力 品牌發(fā)散十年麗豐實力可靠經(jīng)驗 信譽保證底蘊 歷史嚴謹認真 務實 質量品質完善安全責任科學精細 完美