【正文】 他鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及 西北商城生意人百合康城 約 多層、高層 89兩房、 100三房 33003400 區(qū)內(nèi)換房客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來 客戶依泉庭院 20 多層、高層 8090兩房、 130 三房 估 3100左右未開盤 20 ——經(jīng)開區(qū) 富安森活印象 14 多層、小高80兩房、 90三房 2600 周邊居民，職工、部分潁上鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶廣城四季花都 多層 阜陽中端收入人群、周便鄉(xiāng)鎮(zhèn)穎東 御龍灣 約 多層、小高 102108三房 2800 阜陽中端收入人群、周便鄉(xiāng)鎮(zhèn)各區(qū)主要樓盤列表老城中心板塊 —— 老城商務(wù)中心區(qū)環(huán)境：商業(yè)配套齊全，地段優(yōu)勢明顯，寸土寸金物業(yè)：多以商住綜合為主，戶型偏大，價(jià)格： 40004400左右，消化較慢客源：區(qū)域企事業(yè)單位公務(wù)員、周邊生意人、其它區(qū)域換房客戶以及周邊縣城（太和）生意人穎西南新政板塊 —— 政策導(dǎo)向新區(qū)環(huán)境：處于城市向西、向南發(fā)展軸線，緊鄰規(guī)劃政務(wù)新區(qū)，為居住、文化、科教為主，未來區(qū)域前景廣闊，且區(qū)域內(nèi)無工業(yè)區(qū)，適宜居住，但目前周邊生活配套尚不齊全物業(yè)：多以 20萬方以上大盤為主，多層為主，大規(guī)模高層亦有出現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)樓盤拔高了區(qū)域整體形象價(jià)格： 35004000左右，僅次于老城中心區(qū)客源：多以周邊縣城換房客戶為主，個(gè)別高端樓盤亦有大部分政府公務(wù)員、企事業(yè)單位等高收入追求品質(zhì)換房客戶，亦有部分投資客經(jīng)開區(qū)、穎東板塊環(huán)境：城市發(fā)展較慢區(qū)域，穎東區(qū)域由于布有鐵路，以物流居住為主；經(jīng)開區(qū)為工業(yè)園區(qū)，廠房眾多，環(huán)境較為嘈雜，形象一般物業(yè)：多層、小高為主；產(chǎn)品多以 80100平米中小戶型為主，價(jià)格： 24002800，單價(jià)、總價(jià)相對較低，客源：多為中低收入人群、及周邊職工，亦有大部分周邊縣城客戶穎西北板塊 —— 北部商貿(mào)新區(qū)環(huán)境：區(qū)域新興樓盤眾多，距市中心較近，以商貿(mào)、輕工為主物業(yè)：多層為主，部分小高層凸現(xiàn)，樓盤規(guī)模適中價(jià)格： 3000－ 3400 客群：周邊單位職工、商貿(mào)城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人老城中心板塊穎西南新政板塊經(jīng)開區(qū)板塊穎西北板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路板塊特征及區(qū)域價(jià)格老城中心板塊穎西南新政板塊經(jīng)開區(qū)板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路價(jià)格穎西北板塊： 30003400老城中心板塊： 40004400穎西南板塊： 35004000穎東、經(jīng)開區(qū)板塊： 24002800阜陽房產(chǎn)價(jià)格以老城中心區(qū)為主導(dǎo)，價(jià)格最高，穎西南板塊及穎西北板塊次之，穎東及經(jīng)開區(qū)板塊最低，區(qū)域價(jià)格層次明顯老城中心區(qū)引領(lǐng)整個(gè)市場，各區(qū)價(jià)格層次明顯客源分析 各板塊除以區(qū)域內(nèi)部少量客戶外，周邊縣城客戶占到一半以上，（太和、潁上、阜南等地）。p 阜陽在售樓盤以老城中心區(qū)為主，不斷向外擴(kuò)展，形成穎西北、穎西南、穎東經(jīng)開區(qū)幾個(gè)板塊共存的格局，城市格局逐漸拉開；p 板塊差異明顯，各區(qū)域功能分區(qū)明顯，城市向西向南發(fā)展，穎西南板塊未來發(fā)展空間較大，區(qū)域前景廣闊；p 老城中心區(qū)引領(lǐng)整個(gè)市場，各區(qū)價(jià)格層次明顯。l宏觀經(jīng)濟(jì)l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個(gè)案典型競爭個(gè)案 1項(xiàng)目位置 阜王路與潁南路交口用地 /總建 385畝 /50萬方綠化率 40%物業(yè) 合肥順昌物業(yè)管理公司中央景觀區(qū) 區(qū)內(nèi)近 5萬平米濱河森林公園（ 500米景觀水岸， 100米寬原生態(tài)河濱景觀）建筑風(fēng)格 簡歐式周邊配套 緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園、天馬菜市、華聯(lián)超市、中醫(yī)院、十五中、小學(xué)、雙語幼兒園總戶數(shù) 4600戶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 70000平米商業(yè)社區(qū)首次開盤時(shí)間 未推貨量 近 39萬方潁南路阜王路一期二期規(guī)劃三期基礎(chǔ)信息易景國際花園p地段優(yōu)勢 ：城市新老城區(qū)過渡地帶，城市向西、向南發(fā)展的軸心方向，為來區(qū)域地段價(jià)值潛力巨大；p配套優(yōu)勢 ：緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園（阜陽未來最大的公共綠地），社區(qū)內(nèi) 5萬方天然景觀（濱河森林公園）社區(qū)內(nèi)小學(xué)、雙語幼兒園、近 7萬方大型商業(yè)社區(qū)，周邊 10分鐘便利生活圈，自身配套齊全；p推廣主題 ：締造阜城傳奇 開啟浪漫生活 卓越品質(zhì) 讓夢想觸手可及；p宣傳語 ：眼光決定未來 增值取決地段p在售貨量 ：一期尾貨及即將推出的二期 3 3 26樓 130余套 80120平米兩房、三房本月 28日即將開盤，目前正在認(rèn)籌中（ 10000元誠意金抵 20230元購房款），按揭 99折，一次性付款 98折；p價(jià)格 ：一層 4700元 /平米左右；二層 3750元 /平米；三層 3660元 /平米左右；四層 3500元 /平米左右 ……p產(chǎn)品亮點(diǎn) ：一層贈(zèng)送前后近 45平米的院子； 25層雙陽臺(tái) 270度轉(zhuǎn)角落地飄窗，采光、通風(fēng)效果佳p劣勢 ：目前周邊生活氛圍尚未形成，配套較為欠缺，近 50萬方大盤，開發(fā)周期緩慢，周邊大規(guī)模競爭樓盤較多，后期貨量壓力較大；p客源 ：政府公務(wù)員、周邊教師、醫(yī)務(wù)人員、市政企事業(yè)單位公務(wù)員等中高收入、高素質(zhì)客戶為主，另有部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人典型競爭個(gè)案 1 產(chǎn)品分析典型競爭個(gè)案 1現(xiàn)場包裝：簡約時(shí)尚，銷售氛圍濃厚，符合項(xiàng)目自身品質(zhì)形象營銷推廣：公交、報(bào)紙、戶外、大牌、短信 …… ，寬面多渠道宣傳，常規(guī)營銷推廣營造大盤氣勢包裝推廣產(chǎn)品典型競爭個(gè)案 180兩房、 108120三房，面積適中；戶型方正、緊湊實(shí)用，南北雙陽臺(tái)、轉(zhuǎn)角落地飄窗；同時(shí)樣板房精心設(shè)計(jì)無疑增加了產(chǎn)品的亮點(diǎn)與賣點(diǎn)，同時(shí)建筑材料及入戶安防等設(shè)施的展示將品質(zhì)大盤氣質(zhì)在細(xì)節(jié)處發(fā)揮的淋漓盡致。其建設(shè)的氣勢是令人震憾的。第二章、麗豐一品競爭力分析u項(xiàng)目概況u產(chǎn)品力u品牌力清河路雙清路二環(huán)線城中心商務(wù)圈人民路步行街本案 規(guī)劃政務(wù)新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地塊位置n區(qū)位：項(xiàng)目地處老城區(qū)與規(guī)劃新政務(wù)區(qū)之間，一環(huán)線與二環(huán)線之間，城市向西、向南發(fā)展軸線，未來區(qū)域前景廣闊。項(xiàng)目概況u外部預(yù)留 4個(gè)商業(yè)廣場空間；u景觀組團(tuán)設(shè)計(jì)采取兩軸一心多組團(tuán)設(shè)計(jì)；u景觀組團(tuán)規(guī)劃動(dòng)靜結(jié)合，組團(tuán)設(shè)計(jì)較為均衡；u三面環(huán)水，親水性強(qiáng)居住景觀條件優(yōu)越。u開售房源緊鄰項(xiàng)目次出入口，出行便利。項(xiàng)目概況戶型分析項(xiàng)目概況戶型分析大面積贈(zèng)送陽臺(tái)客餐廳空間銜接完整雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)戶型小結(jié)：中規(guī)中矩的 87㎡兩房一廳，南北對流，全明設(shè)計(jì)，如窗口能處理為飄窗，則戶型又將增色不少。小結(jié)：u項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)組合豐富。項(xiàng)目 SWOT 分析SWOT 優(yōu)勢n 區(qū)位 —— 項(xiàng)目位于阜陽新區(qū)核心，阜陽新興的高品質(zhì)宜居區(qū)域，居民認(rèn)可度高。n 市政配套 —— 項(xiàng)目處于新城核心區(qū)，項(xiàng)目東側(cè)緊鄰阜陽市潁州區(qū)政府、右臨潁州區(qū)稅務(wù)局，區(qū)內(nèi)后期硬件配套正在逐漸完善。n 土地 —— 地塊內(nèi)未拆遷量巨大，后期建設(shè)周期及成本勢必增加。n 客戶來源 —— 區(qū)域內(nèi)區(qū)政府、稅務(wù)局等企事業(yè)單位近在咫尺，區(qū)域潛在中高端目標(biāo)消費(fèi)群體較為集中n 政府規(guī)劃 —— 根據(jù)市政規(guī)劃及近期輿論導(dǎo)向，近期市政的辦公土地落實(shí)及城市規(guī)劃藍(lán)圖的方向，為項(xiàng)目地塊帶來了較大的熱議點(diǎn)。n 學(xué)區(qū) —— 學(xué)區(qū)雖為就進(jìn)入學(xué)，但項(xiàng)目至今為落實(shí)的學(xué)區(qū)，勢必流失為子女購房的群體。麗豐房產(chǎn)麗豐 對后期住宅的需求： 三房、小區(qū)環(huán)境要好、出行要方便目標(biāo)客戶描述 認(rèn)識他們常昊年齡 ： 30歲居住區(qū)域： 阜陽市區(qū)工作： 機(jī)關(guān)單位購房目的： 自住選擇理由： 現(xiàn)在區(qū)政府和其他的市政單位都搬過來了，自己的單位計(jì)劃也在兩年內(nèi)搬遷至附近，未來區(qū)域升值潛力較大，與市區(qū)相比這里的 “ 城市硬件 ” 建設(shè)起來后更為完善。對后期住宅的需求： 兩房、周邊環(huán)境好、出行方便、房產(chǎn)后期增值潛力大目標(biāo)客戶描述 認(rèn)識他們査玉坤年齡： 37歲居住區(qū)域：項(xiàng)目附近工作： 阜陽購房目的： 自住兼投資選擇理由： 現(xiàn)在周邊還有不少老住戶要拆遷，不過也有不少已經(jīng)建成的新小區(qū)作為典范，這里的未來環(huán)境那是不用說了，按小區(qū)規(guī)劃后期下樓就能購物，而且還是阜陽 2環(huán)路上，最大的商業(yè)消費(fèi)中心，又有環(huán)城水系，居家購物都很方便。（ 訴求點(diǎn)：人的尺度 ）目標(biāo)客戶洞悉 理解他們配套“十五中、清光路一小都是很好的學(xué)校了，除了一中之外 ”—— 學(xué)區(qū)房將持續(xù)是房市的焦點(diǎn)；—— 提示：提升社區(qū)幼兒園檔次，考慮建立國際雙語幼兒園，盡早確認(rèn)項(xiàng)目學(xué)區(qū)，增加項(xiàng)目競爭賣點(diǎn)（ 訴求點(diǎn)：打造全程無憂教育體系 ）“菜市場、超市等等都要有啦 ”—— 圖的是生活的便利性；—— 提示：配套先行、持續(xù)配套建設(shè)與完善。項(xiàng)目品牌主張 — 廣告形象提煉備選：站在世界的舞臺(tái) 看阜陽的未來第五章、麗豐一品整體營銷定位u總體營銷策略u客戶拓展策略u配套服務(wù)策略u競爭策略u價(jià)格策略u推廣策略總體營銷策略策略 1 企業(yè)借助高水平項(xiàng)目開發(fā)、樹立本土開發(fā)商龍頭品牌形象策略 2 以 塑造麗豐企業(yè)品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品牌，造就阜陽品質(zhì)人居，樹立區(qū)域市場標(biāo)桿地位 ，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模及未來前景，最終達(dá)到引領(lǐng)市場的目標(biāo)策略 3 “短、平、快 ”開發(fā)策略， 首要的目標(biāo)在于聚集人氣 ，快速搶占市場高點(diǎn)，短期內(nèi)整合項(xiàng)目核心賣點(diǎn)、集中兵力形成壓倒性優(yōu)勢客戶拓展策略策略 1 立足本地：阜陽潁州區(qū)政府、稅務(wù)局等周邊企事業(yè)單位面向全阜陽地區(qū)：通過強(qiáng)勢推廣逐步擴(kuò)大客群區(qū)域策略 2 本地客戶刺激、拉動(dòng)外圍客戶，如太和、蒙城、利辛等縣城的企事業(yè)單位等客戶策略 3強(qiáng)化執(zhí)行，加強(qiáng)過程控制通過線上線下的營銷推廣，建立客戶平臺(tái)，再以多種客戶聯(lián)誼等活動(dòng)形式保持客戶維護(hù)，并對客戶進(jìn)行及時(shí)服務(wù)、溝通、梳理、公關(guān)。 以利潤主力產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)最后高利潤。區(qū)域戰(zhàn)略216。開盤信息216。配套銷售216。制造明星開盤效應(yīng)，吸引短期內(nèi)市場的高度關(guān)注，爭取貨量去化的有利時(shí)機(jī)?？h域客源 收入較高，購房差異性較大，購房目的主要是子女上學(xué)及方便上班。建議調(diào)整宣傳信息，充分利用宣傳渠道。216。216。高背椅遮擋視線，使得空間顯得擁擠；東部會(huì)客室空間沒有充分利用；花盆多、并且偏小，顯得雜亂；前臺(tái)偏小，不能充分體現(xiàn)項(xiàng)目高端品質(zhì)感；調(diào)酒師服飾與項(xiàng)目風(fēng)格不符；細(xì)節(jié)其他問題。建議在一道河路做道旗。為提高項(xiàng)目品質(zhì)感建議做樓書。 活動(dòng)目的： 通過邀請項(xiàng)目專業(yè)合作單位，詳細(xì)講解項(xiàng)目的核心利益點(diǎn)，通過真實(shí)地再現(xiàn)，讓客戶體會(huì)平常之下的不平凡細(xì)節(jié)，同時(shí)促進(jìn)客戶的口碑傳播。 可以 較 平 緩配合人手 人手 編 制精 簡 人手 編 制復(fù) 雜 ，且高 質(zhì) 素人 員 配 備 多收籌量 相 對 少 相 對較 多抽簽解籌流程圖：簽到區(qū) 等候抽簽區(qū) 抽簽臺(tái)排隊(duì)認(rèn)購區(qū)銷控區(qū) 思考區(qū)辦理認(rèn)購手續(xù)區(qū)等候加推區(qū)離場平面秀稿謝謝聆聽！