【正文】 他鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及 西北商城生意人百合康城 約 多層、高層 89兩房、 100三房 33003400 區(qū)內(nèi)換房客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來 客戶依泉庭院 20 多層、高層 8090兩房、 130 三房 估 3100左右未開盤 20 ——經(jīng)開區(qū) 富安森活印象 14 多層、小高80兩房、 90三房 2600 周邊居民，職工、部分潁上鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶廣城四季花都 多層 阜陽中端收入人群、周便鄉(xiāng)鎮(zhèn)穎東 御龍灣 約 多層、小高 102108三房 2800 阜陽中端收入人群、周便鄉(xiāng)鎮(zhèn)各區(qū)主要樓盤列表老城中心板塊 —— 老城商務(wù)中心區(qū)環(huán)境：商業(yè)配套齊全，地段優(yōu)勢明顯，寸土寸金物業(yè)：多以商住綜合為主，戶型偏大，價格： 40004400左右，消化較慢客源：區(qū)域企事業(yè)單位公務(wù)員、周邊生意人、其它區(qū)域換房客戶以及周邊縣城（太和）生意人穎西南新政板塊 —— 政策導(dǎo)向新區(qū)環(huán)境：處于城市向西、向南發(fā)展軸線，緊鄰規(guī)劃政務(wù)新區(qū)，為居住、文化、科教為主，未來區(qū)域前景廣闊，且區(qū)域內(nèi)無工業(yè)區(qū)，適宜居住，但目前周邊生活配套尚不齊全物業(yè)：多以 20萬方以上大盤為主，多層為主，大規(guī)模高層亦有出現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)樓盤拔高了區(qū)域整體形象價格： 35004000左右，僅次于老城中心區(qū)客源：多以周邊縣城換房客戶為主，個別高端樓盤亦有大部分政府公務(wù)員、企事業(yè)單位等高收入追求品質(zhì)換房客戶，亦有部分投資客經(jīng)開區(qū)、穎東板塊環(huán)境：城市發(fā)展較慢區(qū)域，穎東區(qū)域由于布有鐵路，以物流居住為主；經(jīng)開區(qū)為工業(yè)園區(qū)，廠房眾多，環(huán)境較為嘈雜，形象一般物業(yè)：多層、小高為主；產(chǎn)品多以 80100平米中小戶型為主，價格： 24002800，單價、總價相對較低，客源：多為中低收入人群、及周邊職工，亦有大部分周邊縣城客戶穎西北板塊 —— 北部商貿(mào)新區(qū)環(huán)境：區(qū)域新興樓盤眾多，距市中心較近，以商貿(mào)、輕工為主物業(yè)：多層為主，部分小高層凸現(xiàn)，樓盤規(guī)模適中價格： 3000－ 3400 客群：周邊單位職工、商貿(mào)城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人老城中心板塊穎西南新政板塊經(jīng)開區(qū)板塊穎西北板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路板塊特征及區(qū)域價格老城中心板塊穎西南新政板塊經(jīng)開區(qū)板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路價格穎西北板塊： 30003400老城中心板塊： 40004400穎西南板塊： 35004000穎東、經(jīng)開區(qū)板塊： 24002800阜陽房產(chǎn)價格以老城中心區(qū)為主導(dǎo)，價格最高，穎西南板塊及穎西北板塊次之，穎東及經(jīng)開區(qū)板塊最低，區(qū)域價格層次明顯老城中心區(qū)引領(lǐng)整個市場，各區(qū)價格層次明顯客源分析 各板塊除以區(qū)域內(nèi)部少量客戶外，周邊縣城客戶占到一半以上，（太和、潁上、阜南等地）。p 阜陽在售樓盤以老城中心區(qū)為主，不斷向外擴展，形成穎西北、穎西南、穎東經(jīng)開區(qū)幾個板塊共存的格局，城市格局逐漸拉開；p 板塊差異明顯，各區(qū)域功能分區(qū)明顯，城市向西向南發(fā)展，穎西南板塊未來發(fā)展空間較大，區(qū)域前景廣闊；p 老城中心區(qū)引領(lǐng)整個市場，各區(qū)價格層次明顯。l宏觀經(jīng)濟l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個案典型競爭個案 1項目位置 阜王路與潁南路交口用地 /總建 385畝 /50萬方綠化率 40%物業(yè) 合肥順昌物業(yè)管理公司中央景觀區(qū) 區(qū)內(nèi)近 5萬平米濱河森林公園（ 500米景觀水岸， 100米寬原生態(tài)河濱景觀）建筑風(fēng)格 簡歐式周邊配套 緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園、天馬菜市、華聯(lián)超市、中醫(yī)院、十五中、小學(xué)、雙語幼兒園總戶數(shù) 4600戶商業(yè)網(wǎng)點 70000平米商業(yè)社區(qū)首次開盤時間 未推貨量 近 39萬方潁南路阜王路一期二期規(guī)劃三期基礎(chǔ)信息易景國際花園p地段優(yōu)勢 ：城市新老城區(qū)過渡地帶，城市向西、向南發(fā)展的軸心方向，為來區(qū)域地段價值潛力巨大；p配套優(yōu)勢 ：緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園（阜陽未來最大的公共綠地），社區(qū)內(nèi) 5萬方天然景觀（濱河森林公園）社區(qū)內(nèi)小學(xué)、雙語幼兒園、近 7萬方大型商業(yè)社區(qū)，周邊 10分鐘便利生活圈，自身配套齊全；p推廣主題 ：締造阜城傳奇 開啟浪漫生活 卓越品質(zhì) 讓夢想觸手可及；p宣傳語 ：眼光決定未來 增值取決地段p在售貨量 ：一期尾貨及即將推出的二期 3 3 26樓 130余套 80120平米兩房、三房本月 28日即將開盤，目前正在認(rèn)籌中（ 10000元誠意金抵 20230元購房款），按揭 99折，一次性付款 98折；p價格 ：一層 4700元 /平米左右；二層 3750元 /平米；三層 3660元 /平米左右；四層 3500元 /平米左右 ……p產(chǎn)品亮點 ：一層贈送前后近 45平米的院子； 25層雙陽臺 270度轉(zhuǎn)角落地飄窗，采光、通風(fēng)效果佳p劣勢 ：目前周邊生活氛圍尚未形成，配套較為欠缺，近 50萬方大盤，開發(fā)周期緩慢，周邊大規(guī)模競爭樓盤較多，后期貨量壓力較大；p客源 ：政府公務(wù)員、周邊教師、醫(yī)務(wù)人員、市政企事業(yè)單位公務(wù)員等中高收入、高素質(zhì)客戶為主，另有部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人典型競爭個案 1 產(chǎn)品分析典型競爭個案 1現(xiàn)場包裝：簡約時尚，銷售氛圍濃厚，符合項目自身品質(zhì)形象營銷推廣：公交、報紙、戶外、大牌、短信 …… ，寬面多渠道宣傳，常規(guī)營銷推廣營造大盤氣勢包裝推廣產(chǎn)品典型競爭個案 180兩房、 108120三房，面積適中；戶型方正、緊湊實用，南北雙陽臺、轉(zhuǎn)角落地飄窗；同時樣板房精心設(shè)計無疑增加了產(chǎn)品的亮點與賣點，同時建筑材料及入戶安防等設(shè)施的展示將品質(zhì)大盤氣質(zhì)在細(xì)節(jié)處發(fā)揮的淋漓盡致。其建設(shè)的氣勢是令人震憾的。第二章、麗豐一品競爭力分析u項目概況u產(chǎn)品力u品牌力清河路雙清路二環(huán)線城中心商務(wù)圈人民路步行街本案 規(guī)劃政務(wù)新區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地塊位置n區(qū)位：項目地處老城區(qū)與規(guī)劃新政務(wù)區(qū)之間，一環(huán)線與二環(huán)線之間，城市向西、向南發(fā)展軸線，未來區(qū)域前景廣闊。項目概況u外部預(yù)留 4個商業(yè)廣場空間；u景觀組團設(shè)計采取兩軸一心多組團設(shè)計；u景觀組團規(guī)劃動靜結(jié)合，組團設(shè)計較為均衡；u三面環(huán)水，親水性強居住景觀條件優(yōu)越。u開售房源緊鄰項目次出入口，出行便利。項目概況戶型分析項目概況戶型分析大面積贈送陽臺客餐廳空間銜接完整雙陽臺設(shè)計戶型小結(jié)：中規(guī)中矩的 87㎡兩房一廳，南北對流，全明設(shè)計，如窗口能處理為飄窗，則戶型又將增色不少。小結(jié)：u項目整體的業(yè)態(tài)組合豐富。項目 SWOT 分析SWOT 優(yōu)勢n 區(qū)位 —— 項目位于阜陽新區(qū)核心，阜陽新興的高品質(zhì)宜居區(qū)域，居民認(rèn)可度高。n 市政配套 —— 項目處于新城核心區(qū)，項目東側(cè)緊鄰阜陽市潁州區(qū)政府、右臨潁州區(qū)稅務(wù)局，區(qū)內(nèi)后期硬件配套正在逐漸完善。n 土地 —— 地塊內(nèi)未拆遷量巨大，后期建設(shè)周期及成本勢必增加。n 客戶來源 —— 區(qū)域內(nèi)區(qū)政府、稅務(wù)局等企事業(yè)單位近在咫尺，區(qū)域潛在中高端目標(biāo)消費群體較為集中n 政府規(guī)劃 —— 根據(jù)市政規(guī)劃及近期輿論導(dǎo)向，近期市政的辦公土地落實及城市規(guī)劃藍圖的方向，為項目地塊帶來了較大的熱議點。n 學(xué)區(qū) —— 學(xué)區(qū)雖為就進入學(xué)，但項目至今為落實的學(xué)區(qū)，勢必流失為子女購房的群體。麗豐房產(chǎn)麗豐 對后期住宅的需求： 三房、小區(qū)環(huán)境要好、出行要方便目標(biāo)客戶描述 認(rèn)識他們常昊年齡 ： 30歲居住區(qū)域： 阜陽市區(qū)工作： 機關(guān)單位購房目的： 自住選擇理由： 現(xiàn)在區(qū)政府和其他的市政單位都搬過來了，自己的單位計劃也在兩年內(nèi)搬遷至附近，未來區(qū)域升值潛力較大，與市區(qū)相比這里的 “ 城市硬件 ” 建設(shè)起來后更為完善。對后期住宅的需求： 兩房、周邊環(huán)境好、出行方便、房產(chǎn)后期增值潛力大目標(biāo)客戶描述 認(rèn)識他們査玉坤年齡： 37歲居住區(qū)域：項目附近工作： 阜陽購房目的： 自住兼投資選擇理由： 現(xiàn)在周邊還有不少老住戶要拆遷，不過也有不少已經(jīng)建成的新小區(qū)作為典范，這里的未來環(huán)境那是不用說了，按小區(qū)規(guī)劃后期下樓就能購物，而且還是阜陽 2環(huán)路上，最大的商業(yè)消費中心，又有環(huán)城水系，居家購物都很方便。（ 訴求點：人的尺度 ）目標(biāo)客戶洞悉 理解他們配套“十五中、清光路一小都是很好的學(xué)校了，除了一中之外 ”—— 學(xué)區(qū)房將持續(xù)是房市的焦點；—— 提示：提升社區(qū)幼兒園檔次，考慮建立國際雙語幼兒園，盡早確認(rèn)項目學(xué)區(qū)，增加項目競爭賣點（ 訴求點：打造全程無憂教育體系 ）“菜市場、超市等等都要有啦 ”—— 圖的是生活的便利性；—— 提示：配套先行、持續(xù)配套建設(shè)與完善。項目品牌主張 — 廣告形象提煉備選：站在世界的舞臺 看阜陽的未來第五章、麗豐一品整體營銷定位u總體營銷策略u客戶拓展策略u配套服務(wù)策略u競爭策略u價格策略u推廣策略總體營銷策略策略 1 企業(yè)借助高水平項目開發(fā)、樹立本土開發(fā)商龍頭品牌形象策略 2 以 塑造麗豐企業(yè)品牌帶動項目品牌，造就阜陽品質(zhì)人居，樹立區(qū)域市場標(biāo)桿地位 ，結(jié)合項目規(guī)模及未來前景，最終達到引領(lǐng)市場的目標(biāo)策略 3 “短、平、快 ”開發(fā)策略， 首要的目標(biāo)在于聚集人氣 ，快速搶占市場高點，短期內(nèi)整合項目核心賣點、集中兵力形成壓倒性優(yōu)勢客戶拓展策略策略 1 立足本地：阜陽潁州區(qū)政府、稅務(wù)局等周邊企事業(yè)單位面向全阜陽地區(qū)：通過強勢推廣逐步擴大客群區(qū)域策略 2 本地客戶刺激、拉動外圍客戶，如太和、蒙城、利辛等縣城的企事業(yè)單位等客戶策略 3強化執(zhí)行，加強過程控制通過線上線下的營銷推廣，建立客戶平臺，再以多種客戶聯(lián)誼等活動形式保持客戶維護，并對客戶進行及時服務(wù)、溝通、梳理、公關(guān)。 以利潤主力產(chǎn)品實現(xiàn)最后高利潤。區(qū)域戰(zhàn)略216。開盤信息216。配套銷售216。制造明星開盤效應(yīng)，吸引短期內(nèi)市場的高度關(guān)注，爭取貨量去化的有利時機。縣域客源 收入較高，購房差異性較大，購房目的主要是子女上學(xué)及方便上班。建議調(diào)整宣傳信息，充分利用宣傳渠道。216。216。高背椅遮擋視線，使得空間顯得擁擠；東部會客室空間沒有充分利用；花盆多、并且偏小，顯得雜亂；前臺偏小，不能充分體現(xiàn)項目高端品質(zhì)感；調(diào)酒師服飾與項目風(fēng)格不符；細(xì)節(jié)其他問題。建議在一道河路做道旗。為提高項目品質(zhì)感建議做樓書。 活動目的： 通過邀請項目專業(yè)合作單位，詳細(xì)講解項目的核心利益點，通過真實地再現(xiàn)，讓客戶體會平常之下的不平凡細(xì)節(jié)，同時促進客戶的口碑傳播。 可以 較 平 緩配合人手 人手 編 制精 簡 人手 編 制復(fù) 雜 ，且高 質(zhì) 素人 員 配 備 多收籌量 相 對 少 相 對較 多抽簽解籌流程圖：簽到區(qū) 等候抽簽區(qū) 抽簽臺排隊認(rèn)購區(qū)銷控區(qū) 思考區(qū)辦理認(rèn)購手續(xù)區(qū)等候加推區(qū)離場平面秀稿謝謝聆聽！