【正文】 人認為 “ 房子降價即為貶值，千萬買不得 ” ，開發(fā)商并未因 08年房產的逆勢而瘋狂降價促銷，使得阜陽地產市場在逆勢中略微平淡。資料來源：阜陽各年統(tǒng)計公報宏觀經濟8004000US$ 40008000US$ 800020230US$高速增長高速增長 平穩(wěn)增長平穩(wěn)增長 衰退增長衰退增長0800US$啟動啟動人均 GDP水平與房地產發(fā)展的關系 :2023年人均 GDP水平處于房產高速增長階段 ，房地產 發(fā)展 長期潛力看好，市場 細分 將逐漸呈現n 阜陽市 2023年總人口 987萬人， 人均 GDP不足 1000美元，城市房地產發(fā)展的長期態(tài)勢不會改變。l航運： 境內淮河、潁河、泉河、茨淮新河等六條航道可入江達海，是中原通往華東的水運要塞。中國文學史上著名的“ 唐宋八大家 ” 中歐陽修、曾鞏、蘇軾曾在這里為官多年。沒有俯視 ,這里的世界是平的 …u第一章、麗豐一品面臨什么樣的市場u第二章、麗豐一品競爭力分析u第三章、麗豐一品針對什么樣的客戶u第四章、麗豐一品占位與突破u第五章、麗豐一品整體營銷定位u第六章、麗豐一品開盤前營銷策劃方向建議第一章、麗豐一品面臨什么樣的市場u現階段區(qū)域房地產市場狀況u主要競爭樓盤分析l宏觀經濟l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個案l宏觀經濟l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個案全國重要的勞務輸出基地阜陽市地處安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁東、潁泉三區(qū)。是安徽省人口最多的城市（ 980萬），是全國重要的勞務輸出基地。 交通便捷，四通八達l鐵路 : 京九鐵路自北向南貫穿全境，與商阜、漯阜、青阜、阜淮四條鐵路在境內構成 “ 米 ” 字型框架，直接與隴海、京廣、京滬等鐵路干線接軌，形成八線引入、五路交匯的鐵路網，京九鐵路阜陽編組站是京九線上最大的鐵路樞紐。 城市簡介經濟總量的快速 增長 ， 激發(fā)出房地產市場的 購買欲望，但能力有限l 阜陽經濟在 04年以來增長快速，至 2023年末 GDP達到 541億元。同時，市場將逐漸進入細分階段。 蒙城地產開發(fā)公司常務副總 (阜陽人） —— 丁先生l宏觀經濟l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個案老城中心板塊穎西南新政板塊經開區(qū)板塊穎西北板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路n阜陽房地產市場呈由中心區(qū)不斷向外圍擴展的趨勢，城市板塊逐漸拉開框架；n以老城中心板塊為主，逐漸呈現穎西北板塊、穎西南新政板塊、及東南經開區(qū)板塊等幾個居住區(qū)域。l現場包裝缺乏品質感，形象破舊，圍墻多以粉刷為主，且有大部分樓盤現場設在公棚里，整個房產市場的營銷水平停留在初級階段，有待進一步提高。住宅市場小結l宏觀經濟l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個案項目周邊樓盤列表案名　 總建（萬方） 價格區(qū)間 戶型面積 首次開盤時間入網銷售率（阜陽房產信息網）營銷主題 核心價值鴻港小區(qū) 28004528 99三房 % 中清河畔 左岸美宅 精致生活細體驗 地段 +戶型綠景苑 35004700 86兩房、 120三房 20% —— 地段 +價格易景國際花園 50 35004700 80兩房、 108120三房 %締造阜城傳奇 開啟浪漫生活品牌 +社區(qū)配套 +地段 +景觀 +產品品質萬霖花苑 20 3200（小高）均價） 80兩房、 120三房小高 81% —— 社區(qū)成熟度 +規(guī)模天筑逸景 30 28004100 90兩房、 120三房 % 上層樓上層視野 上層境界交通 +社區(qū)配套 +價格 +規(guī)模天瑞名城 36 30004000 100—108 ， 122平米 35%綠色暢想 36萬平米自然綠意 品牌 +社區(qū)配套、園林 +價格富安森活印象 14 2600 80兩房、 90三房 —— 地中海風情社區(qū) 戶型 +價格 +園林上城國際 30 34004600 110—140 三房 % 我的上城生活阜陽國際名流生活樣板 規(guī)模 +品牌 +產品品質 +社區(qū)配套 +園林建筑l項目周邊在售樓盤多為 07年盤，規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，去化速度慢l價格多集中在 30004000元之間，一樓價格最高，均在 4000以上，與二樓差價在 100元 /平米左右，l周邊競爭樓盤眾多，后期余貨壓力較大競爭樓盤優(yōu)惠情況案名　 在售物業(yè)類型 優(yōu)惠促銷 實際成交價（元 /平米）萬霖花苑 小高層 免 10年電梯費１００００元在此基礎上總價優(yōu)惠四個點 2988環(huán)球外灘國際城 高層 免收１０年電梯費，一次性９ ８折，按揭９９折 3960易景國際花園 多層 10000元誠意金抵 20230元房款，一次性 98折、按揭 99折 33734561（五樓至一樓的價格）上城國際 多層 優(yōu)惠三個點（銷售一個，主管 兩個） 32984462 （五樓至一樓的價格）p項目競爭樓盤優(yōu)惠多以折扣以及減免電梯費為主，形勢單一，優(yōu)惠幅度不大，除易景國際花園新推貨量交 10000元抵 20230元房款外仍有折扣，其余樓盤目前優(yōu)惠幅度較小，個別尾盤無優(yōu)惠（本圖僅為優(yōu)惠樓盤類表）；p各盤實際成交價格多在 39004000之間，價格較高， 本案均價 3500，在性價比上具有較大優(yōu)勢。p推廣主題 ： 精致城市中心生活的享受 ；p在售貨量 ： 40平米商務公寓、 250左右五房及 E標段 114168平米兩房、三房、四房（ 15層以上）；p價格 ：均價 4000p產品亮點 ：沿河濱路修建高度在 50米 100米之間，長度約 2公里的高層景觀群。典型競爭個案 2現場包裝及戶型主要競爭對手對比分析列表案名　 開發(fā)商 實力 規(guī)模 戶型面積 價格 物業(yè)類型 位置 配套 景觀 建筑風格易景國際花園阜陽易景置業(yè)（有一定品牌力）50萬方，規(guī)模大，易于營造大盤氣勢80兩房、108120三房、戶型適中，有一定的亮點（多層）35004700有一定優(yōu)勢多層（一層贈送近 45平米院子）阜王路與穎南路交匯，二環(huán)以外，緊鄰規(guī)劃新政務區(qū)，城市向西、向南發(fā)展方向，前景廣闊緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園（阜陽未來最大的公共綠地），社區(qū)內 5萬方天然景觀（濱河森林公園）社區(qū)內小學、雙語幼兒園、近 7萬方大型商業(yè)社區(qū)，周邊 10分鐘便利生活圈，自身配套齊全緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園（阜陽未來最大的公共綠地），社區(qū)內 5萬方天然景觀（濱河森林公園二道河水景簡歐風格環(huán)球外灘國際城阜陽環(huán)球置業(yè)100萬方（住宅 54萬方）40平米公寓 114—240平米三房、四房戶型面積跨度較大，均價 4000高層（市中心 50100米濱水高層）市中心地標建筑清穎路與勝利北路交口，老城中心商業(yè)區(qū)核心地段，寸土寸金，區(qū)域升值、投資潛力巨大周邊緊鄰國貿、千百意、大樓等大型商場 ；青潁公園，政要機關、醫(yī)院、書店、酒店、休閑娛樂場所、高檔寫字樓等配套齊聚左右，配套一應俱全青潁公園，東城河水景 現代簡約麗豐一品阜陽麗豐集團（有一定的品牌力）56萬方40110一房、兩房、戶型有一定跨度，戶型缺乏亮點，但有贈送面積高層 3500，阜陽首席純高層社區(qū)，超大體量，有一定的規(guī)模優(yōu)勢，一道河路，毗鄰潁州區(qū)政府，二環(huán)線（城市主干道）以內，區(qū)域位置得天獨厚，未來發(fā)展?jié)摿薮?3萬方商業(yè)配套，樂購超市運動休閑區(qū)，社區(qū)會館、規(guī)劃星級酒店一道河天然景觀水景社區(qū)內部人工景觀水景環(huán)繞現代海派建筑主要競爭對手對比分析案名　 開發(fā)商實力 規(guī)模 戶型面積 價格 物業(yè)類型 位置 配套 景觀 建筑風格 包裝推廣易景國際花園環(huán)球外灘國際城麗豐一品總縱觀以上表格，我項目在開發(fā)商實力、配套上占有絕對優(yōu)勢，而在位置及規(guī)模上亦有較大的優(yōu)勢，項目在包裝推廣上雖有一定優(yōu)勢，卻缺少明確主題，亟待于重新梳理包裝。大面積沿街 4層商業(yè)建筑大型星級酒店28棟高層、小高層住宅項目概況項目概況石材結合外墻涂料的外立面色彩鮮明，線條明朗，屬海派風格。u東臨城市規(guī)劃次干道， 2樓后期存在親睹噪音污染。戶型分析入戶花園、花壇贈送餐廳面積局促走道預留較寬雙陽臺設計滿足日常所需大面積轉角凸窗，放大戶型景觀價值戶型小結：大面積的贈送，弱化了部分客戶對高層公攤大的抗性，大幅度提升了戶型附加值。的轉角凸窗室內觀景陽臺戶型小結：全明設計、南北對流、功能劃分合理，人流動線明確。u高品味城市綜合體形象建立。n 景觀 —— 兩軸一心多組團的景觀設計，規(guī)劃均衡，三水環(huán)繞后期居住價值高。SWOT 劣勢n 規(guī)劃 —— 近 56萬方城市綜合體，開發(fā)周期長，不可預見性風險較大。項目 SWOT 分析SWOT 機會n 市場趨勢 —— 與 08年以來阜陽地產大勢相比，自 09年年后以來，尚有回暖返春趨勢。n 政府導向 —— 雖有導向新市政府搬遷地的大致方向，但為落實的政策永遠不知道什么時候才能兌現。項目 SWOT 分析推導出核心問題點區(qū)域成熟度較差 充分挖掘區(qū)域遠景價值待拆遷建筑及較長的開發(fā)周期 妥善安置、人性服務、明確前景項目周邊居民支付能力不高 面向全阜陽地區(qū)鎖定目標客群直接面臨周邊多層房源的強勢競爭 知已知彼、避重就輕、借力打力規(guī)劃超前，客戶接受需過程 深度貫徹未來居住趨勢，做阜陽居住的先行者項目需要站在更高、更全面的角度來解決問題，充分整合項目的價值核心賣點演繹比較優(yōu)勢項目賣點 1客戶需求價值項目賣點 2規(guī)模 /區(qū)位規(guī)劃價格分析架構環(huán)境建筑 /戶型配套 /服務物質層面房子 \戶型 \商業(yè)升值潛力精神層面生活方式產品力分析規(guī)模 /區(qū)位 客戶需求價值對接產品競爭力 (賣點 1) 客戶需求 價值對接 (賣點 2)企業(yè) 立足本地 十年蓄勢 品牌意味著生活質量、安全、信譽度等搶占先機、引