【正文】 人認(rèn)為 “ 房子降價(jià)即為貶值，千萬(wàn)買(mǎi)不得 ” ，開(kāi)發(fā)商并未因 08年房產(chǎn)的逆勢(shì)而瘋狂降價(jià)促銷(xiāo)，使得阜陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)在逆勢(shì)中略微平淡。資料來(lái)源：阜陽(yáng)各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)8004000US$ 40008000US$ 800020230US$高速增長(zhǎng)高速增長(zhǎng) 平穩(wěn)增長(zhǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng) 衰退增長(zhǎng)衰退增長(zhǎng)0800US$啟動(dòng)啟動(dòng)人均 GDP水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 :2023年人均 GDP水平處于房產(chǎn)高速增長(zhǎng)階段 ，房地產(chǎn) 發(fā)展 長(zhǎng)期潛力看好，市場(chǎng) 細(xì)分 將逐漸呈現(xiàn)n 阜陽(yáng)市 2023年總?cè)丝?987萬(wàn)人， 人均 GDP不足 1000美元，城市房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。l航運(yùn)： 境內(nèi)淮河、潁河、泉河、茨淮新河等六條航道可入江達(dá)海，是中原通往華東的水運(yùn)要塞。中國(guó)文學(xué)史上著名的“ 唐宋八大家 ” 中歐陽(yáng)修、曾鞏、蘇軾曾在這里為官多年。沒(méi)有俯視 ,這里的世界是平的 …u第一章、麗豐一品面臨什么樣的市場(chǎng)u第二章、麗豐一品競(jìng)爭(zhēng)力分析u第三章、麗豐一品針對(duì)什么樣的客戶u第四章、麗豐一品占位與突破u第五章、麗豐一品整體營(yíng)銷(xiāo)定位u第六章、麗豐一品開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)策劃方向建議第一章、麗豐一品面臨什么樣的市場(chǎng)u現(xiàn)階段區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況u主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析l宏觀經(jīng)濟(jì)l阜陽(yáng)整體住宅市場(chǎng)分析l住宅市場(chǎng)微觀分析l典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案l宏觀經(jīng)濟(jì)l阜陽(yáng)整體住宅市場(chǎng)分析l住宅市場(chǎng)微觀分析l典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案全國(guó)重要的勞務(wù)輸出基地阜陽(yáng)市地處安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁東、潁泉三區(qū)。是安徽省人口最多的城市（ 980萬(wàn)），是全國(guó)重要的勞務(wù)輸出基地。 交通便捷，四通八達(dá)l鐵路 : 京九鐵路自北向南貫穿全境，與商阜、漯阜、青阜、阜淮四條鐵路在境內(nèi)構(gòu)成 “ 米 ” 字型框架，直接與隴海、京廣、京滬等鐵路干線接軌，形成八線引入、五路交匯的鐵路網(wǎng)，京九鐵路阜陽(yáng)編組站是京九線上最大的鐵路樞紐。 城市簡(jiǎn)介經(jīng)濟(jì)總量的快速 增長(zhǎng) ， 激發(fā)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的 購(gòu)買(mǎi)欲望，但能力有限l 阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)在 04年以來(lái)增長(zhǎng)快速，至 2023年末 GDP達(dá)到 541億元。同時(shí)，市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入細(xì)分階段。 蒙城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常務(wù)副總 (阜陽(yáng)人） —— 丁先生l宏觀經(jīng)濟(jì)l阜陽(yáng)整體住宅市場(chǎng)分析l住宅市場(chǎng)微觀分析l典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案老城中心板塊穎西南新政板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊穎西北板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路n阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈由中心區(qū)不斷向外圍擴(kuò)展的趨勢(shì)，城市板塊逐漸拉開(kāi)框架；n以老城中心板塊為主，逐漸呈現(xiàn)穎西北板塊、穎西南新政板塊、及東南經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊等幾個(gè)居住區(qū)域。l現(xiàn)場(chǎng)包裝缺乏品質(zhì)感，形象破舊，圍墻多以粉刷為主，且有大部分樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)在公棚里，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)水平停留在初級(jí)階段，有待進(jìn)一步提高。住宅市場(chǎng)小結(jié)l宏觀經(jīng)濟(jì)l阜陽(yáng)整體住宅市場(chǎng)分析l住宅市場(chǎng)微觀分析l典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目周邊樓盤(pán)列表案名　 總建（萬(wàn)方） 價(jià)格區(qū)間 戶型面積 首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間入網(wǎng)銷(xiāo)售率（阜陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)）營(yíng)銷(xiāo)主題 核心價(jià)值鴻港小區(qū) 28004528 99三房 % 中清河畔 左岸美宅 精致生活細(xì)體驗(yàn) 地段 +戶型綠景苑 35004700 86兩房、 120三房 20% —— 地段 +價(jià)格易景國(guó)際花園 50 35004700 80兩房、 108120三房 %締造阜城傳奇 開(kāi)啟浪漫生活品牌 +社區(qū)配套 +地段 +景觀 +產(chǎn)品品質(zhì)萬(wàn)霖花苑 20 3200（小高）均價(jià)） 80兩房、 120三房小高 81% —— 社區(qū)成熟度 +規(guī)模天筑逸景 30 28004100 90兩房、 120三房 % 上層樓上層視野 上層境界交通 +社區(qū)配套 +價(jià)格 +規(guī)模天瑞名城 36 30004000 100—108 ， 122平米 35%綠色暢想 36萬(wàn)平米自然綠意 品牌 +社區(qū)配套、園林 +價(jià)格富安森活印象 14 2600 80兩房、 90三房 —— 地中海風(fēng)情社區(qū) 戶型 +價(jià)格 +園林上城國(guó)際 30 34004600 110—140 三房 % 我的上城生活阜陽(yáng)國(guó)際名流生活樣板 規(guī)模 +品牌 +產(chǎn)品品質(zhì) +社區(qū)配套 +園林建筑l項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)多為 07年盤(pán)，規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，去化速度慢l價(jià)格多集中在 30004000元之間，一樓價(jià)格最高，均在 4000以上，與二樓差價(jià)在 100元 /平米左右，l周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)眾多，后期余貨壓力較大競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)優(yōu)惠情況案名　 在售物業(yè)類(lèi)型 優(yōu)惠促銷(xiāo) 實(shí)際成交價(jià)（元 /平米）萬(wàn)霖花苑 小高層 免 10年電梯費(fèi)１００００元在此基礎(chǔ)上總價(jià)優(yōu)惠四個(gè)點(diǎn) 2988環(huán)球外灘國(guó)際城 高層 免收１０年電梯費(fèi)，一次性９ ８折，按揭９９折 3960易景國(guó)際花園 多層 10000元誠(chéng)意金抵 20230元房款，一次性 98折、按揭 99折 33734561（五樓至一樓的價(jià)格）上城國(guó)際 多層 優(yōu)惠三個(gè)點(diǎn)（銷(xiāo)售一個(gè)，主管 兩個(gè)） 32984462 （五樓至一樓的價(jià)格）p項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)優(yōu)惠多以折扣以及減免電梯費(fèi)為主，形勢(shì)單一，優(yōu)惠幅度不大，除易景國(guó)際花園新推貨量交 10000元抵 20230元房款外仍有折扣，其余樓盤(pán)目前優(yōu)惠幅度較小，個(gè)別尾盤(pán)無(wú)優(yōu)惠（本圖僅為優(yōu)惠樓盤(pán)類(lèi)表）；p各盤(pán)實(shí)際成交價(jià)格多在 39004000之間，價(jià)格較高， 本案均價(jià) 3500，在性?xún)r(jià)比上具有較大優(yōu)勢(shì)。p推廣主題 ： 精致城市中心生活的享受 ；p在售貨量 ： 40平米商務(wù)公寓、 250左右五房及 E標(biāo)段 114168平米兩房、三房、四房（ 15層以上）；p價(jià)格 ：均價(jià) 4000p產(chǎn)品亮點(diǎn) ：沿河濱路修建高度在 50米 100米之間，長(zhǎng)度約 2公里的高層景觀群。典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 2現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶型主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析列表案名　 開(kāi)發(fā)商 實(shí)力 規(guī)模 戶型面積 價(jià)格 物業(yè)類(lèi)型 位置 配套 景觀 建筑風(fēng)格易景國(guó)際花園阜陽(yáng)易景置業(yè)（有一定品牌力）50萬(wàn)方，規(guī)模大，易于營(yíng)造大盤(pán)氣勢(shì)80兩房、108120三房、戶型適中，有一定的亮點(diǎn)（多層）35004700有一定優(yōu)勢(shì)多層（一層贈(zèng)送近 45平米院子）阜王路與穎南路交匯，二環(huán)以外，緊鄰規(guī)劃新政務(wù)區(qū)，城市向西、向南發(fā)展方向，前景廣闊緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園（阜陽(yáng)未來(lái)最大的公共綠地），社區(qū)內(nèi) 5萬(wàn)方天然景觀（濱河森林公園）社區(qū)內(nèi)小學(xué)、雙語(yǔ)幼兒園、近 7萬(wàn)方大型商業(yè)社區(qū)，周邊 10分鐘便利生活圈，自身配套齊全緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園（阜陽(yáng)未來(lái)最大的公共綠地），社區(qū)內(nèi) 5萬(wàn)方天然景觀（濱河森林公園二道河水景簡(jiǎn)歐風(fēng)格環(huán)球外灘國(guó)際城阜陽(yáng)環(huán)球置業(yè)100萬(wàn)方（住宅 54萬(wàn)方）40平米公寓 114—240平米三房、四房戶型面積跨度較大，均價(jià) 4000高層（市中心 50100米濱水高層）市中心地標(biāo)建筑清穎路與勝利北路交口，老城中心商業(yè)區(qū)核心地段，寸土寸金，區(qū)域升值、投資潛力巨大周邊緊鄰國(guó)貿(mào)、千百意、大樓等大型商場(chǎng) ；青潁公園，政要機(jī)關(guān)、醫(yī)院、書(shū)店、酒店、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、高檔寫(xiě)字樓等配套齊聚左右，配套一應(yīng)俱全青潁公園，東城河水景 現(xiàn)代簡(jiǎn)約麗豐一品阜陽(yáng)麗豐集團(tuán)（有一定的品牌力）56萬(wàn)方40110一房、兩房、戶型有一定跨度，戶型缺乏亮點(diǎn)，但有贈(zèng)送面積高層 3500，阜陽(yáng)首席純高層社區(qū)，超大體量，有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，一道河路，毗鄰潁州區(qū)政府，二環(huán)線（城市主干道）以?xún)?nèi)，區(qū)域位置得天獨(dú)厚，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?3萬(wàn)方商業(yè)配套，樂(lè)購(gòu)超市運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)，社區(qū)會(huì)館、規(guī)劃星級(jí)酒店一道河天然景觀水景社區(qū)內(nèi)部人工景觀水景環(huán)繞現(xiàn)代海派建筑主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析案名　 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 規(guī)模 戶型面積 價(jià)格 物業(yè)類(lèi)型 位置 配套 景觀 建筑風(fēng)格 包裝推廣易景國(guó)際花園環(huán)球外灘國(guó)際城麗豐一品總縱觀以上表格，我項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商實(shí)力、配套上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而在位置及規(guī)模上亦有較大的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在包裝推廣上雖有一定優(yōu)勢(shì)，卻缺少明確主題，亟待于重新梳理包裝。大面積沿街 4層商業(yè)建筑大型星級(jí)酒店28棟高層、小高層住宅項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況石材結(jié)合外墻涂料的外立面色彩鮮明，線條明朗，屬海派風(fēng)格。u東臨城市規(guī)劃次干道， 2樓后期存在親睹噪音污染。戶型分析入戶花園、花壇贈(zèng)送餐廳面積局促走道預(yù)留較寬雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)滿足日常所需大面積轉(zhuǎn)角凸窗，放大戶型景觀價(jià)值戶型小結(jié)：大面積的贈(zèng)送，弱化了部分客戶對(duì)高層公攤大的抗性，大幅度提升了戶型附加值。的轉(zhuǎn)角凸窗室內(nèi)觀景陽(yáng)臺(tái)戶型小結(jié)：全明設(shè)計(jì)、南北對(duì)流、功能劃分合理，人流動(dòng)線明確。u高品味城市綜合體形象建立。n 景觀 —— 兩軸一心多組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)，規(guī)劃均衡，三水環(huán)繞后期居住價(jià)值高。SWOT 劣勢(shì)n 規(guī)劃 —— 近 56萬(wàn)方城市綜合體，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不可預(yù)見(jiàn)性風(fēng)險(xiǎn)較大。項(xiàng)目 SWOT 分析SWOT 機(jī)會(huì)n 市場(chǎng)趨勢(shì) —— 與 08年以來(lái)阜陽(yáng)地產(chǎn)大勢(shì)相比，自 09年年后以來(lái)，尚有回暖返春趨勢(shì)。n 政府導(dǎo)向 —— 雖有導(dǎo)向新市政府搬遷地的大致方向，但為落實(shí)的政策永遠(yuǎn)不知道什么時(shí)候才能兌現(xiàn)。項(xiàng)目 SWOT 分析推導(dǎo)出核心問(wèn)題點(diǎn)區(qū)域成熟度較差 充分挖掘區(qū)域遠(yuǎn)景價(jià)值待拆遷建筑及較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期 妥善安置、人性服務(wù)、明確前景項(xiàng)目周邊居民支付能力不高 面向全阜陽(yáng)地區(qū)鎖定目標(biāo)客群直接面臨周邊多層房源的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng) 知已知彼、避重就輕、借力打力規(guī)劃超前，客戶接受需過(guò)程 深度貫徹未來(lái)居住趨勢(shì)，做阜陽(yáng)居住的先行者項(xiàng)目需要站在更高、更全面的角度來(lái)解決問(wèn)題，充分整合項(xiàng)目的價(jià)值核心賣(mài)點(diǎn)演繹比較優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 1客戶需求價(jià)值項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 2規(guī)模 /區(qū)位規(guī)劃價(jià)格分析架構(gòu)環(huán)境建筑 /戶型配套 /服務(wù)物質(zhì)層面房子 \戶型 \商業(yè)升值潛力精神層面生活方式產(chǎn)品力分析規(guī)模 /區(qū)位 客戶需求價(jià)值對(duì)接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 (賣(mài)點(diǎn) 1) 客戶需求 價(jià)值對(duì)接 (賣(mài)點(diǎn) 2)企業(yè) 立足本地 十年蓄勢(shì) 品牌意味著生活質(zhì)量、安全、信譽(yù)度等搶占先機(jī)、引