【正文】 優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在包裝推廣上雖有一定優(yōu)勢(shì)，卻缺少明確主題，亟待于重新梳理包裝。u東臨城市規(guī)劃次干道， 2樓后期存在親睹噪音污染。的轉(zhuǎn)角凸窗室內(nèi)觀景陽臺(tái)戶型小結(jié)：全明設(shè)計(jì)、南北對(duì)流、功能劃分合理，人流動(dòng)線明確。n 景觀 —— 兩軸一心多組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)，規(guī)劃均衡，三水環(huán)繞后期居住價(jià)值高。項(xiàng)目 SWOT 分析SWOT 機(jī)會(huì)n 市場(chǎng)趨勢(shì) —— 與 08年以來阜陽地產(chǎn)大勢(shì)相比，自 09年年后以來，尚有回暖返春趨勢(shì)。項(xiàng)目 SWOT 分析推導(dǎo)出核心問題點(diǎn)區(qū)域成熟度較差 充分挖掘區(qū)域遠(yuǎn)景價(jià)值待拆遷建筑及較長(zhǎng)的開發(fā)周期 妥善安置、人性服務(wù)、明確前景項(xiàng)目周邊居民支付能力不高 面向全阜陽地區(qū)鎖定目標(biāo)客群直接面臨周邊多層房源的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng) 知已知彼、避重就輕、借力打力規(guī)劃超前，客戶接受需過程 深度貫徹未來居住趨勢(shì)，做阜陽居住的先行者項(xiàng)目需要站在更高、更全面的角度來解決問題，充分整合項(xiàng)目的價(jià)值核心賣點(diǎn)演繹比較優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目賣點(diǎn) 1客戶需求價(jià)值項(xiàng)目賣點(diǎn) 2規(guī)模 /區(qū)位規(guī)劃價(jià)格分析架構(gòu)環(huán)境建筑 /戶型配套 /服務(wù)物質(zhì)層面房子 \戶型 \商業(yè)升值潛力精神層面生活方式產(chǎn)品力分析規(guī)模 /區(qū)位 客戶需求價(jià)值對(duì)接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 (賣點(diǎn) 1) 客戶需求 價(jià)值對(duì)接 (賣點(diǎn) 2)企業(yè) 立足本地 十年蓄勢(shì) 品牌意味著生活質(zhì)量、安全、信譽(yù)度等搶占先機(jī)、引爆市場(chǎng)整合資源、以高打低規(guī)模 56萬平米大規(guī)模 城市心脈綜合體 引領(lǐng)城市居住消費(fèi)區(qū)位 一道河中路 城南熱力板塊 未來城市發(fā)展方向 區(qū)域定位、區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃區(qū)位（交通） 未來城市政務(wù)區(qū)輻射圈 升之有 “道 ”硬件城市設(shè)施商業(yè)前景規(guī)劃產(chǎn)品力分析規(guī)劃 客戶需求價(jià)值對(duì)接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 (賣點(diǎn) 1) 客戶需求 價(jià)值對(duì)接 (賣點(diǎn) 2)規(guī)劃理念 阜陽城市地標(biāo) 好東西源于好的構(gòu)想 新城市主義 健康人居交通組織 人車分流分層次交通 散步就是觀風(fēng)景 步行系統(tǒng)結(jié)合景觀接點(diǎn)物業(yè)類型 高層、小高層 高層、小高層，仍需引導(dǎo)或 者價(jià)格促進(jìn)才可接受高造價(jià)的建筑成本和后期的高成本居住，這些需要價(jià)格與心理的引導(dǎo)人居尺度 科學(xué)人居、新建材應(yīng)用 除了別人有的，這里還有一 線城市才有的套內(nèi)配備 突出項(xiàng)目的新建筑理念產(chǎn)品力分析環(huán)境 客戶需求價(jià)值對(duì)接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 (賣點(diǎn) 1) 客戶需求 價(jià)值對(duì)接 (賣點(diǎn) 2)生態(tài)化 三河環(huán)繞、街區(qū)公園 詩意的棲居 充分借勢(shì)、挖掘公園、水 景價(jià)值人性化樹種選擇、路邊停車、水景設(shè)計(jì)、商業(yè)街景設(shè)計(jì)、電梯設(shè)備等均要考慮人的因素住得舒適、購(gòu)物輕松 展示區(qū)體驗(yàn)未來生活人文化 會(huì)所、泛會(huì)所獨(dú)特社區(qū)文化 圈子 豐富社區(qū)文化活動(dòng)友鄰?fù)愃囆g(shù)追求精神層面全面對(duì)接產(chǎn)品力分析建筑 /戶型 客戶需求價(jià)值對(duì)接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 (賣點(diǎn) 1) 客戶需求 價(jià)值對(duì)接 (賣點(diǎn) 2)建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 代表身份、品位 注重細(xì)節(jié)處理加強(qiáng)材料質(zhì)感建筑創(chuàng)新 目前在區(qū)內(nèi)獨(dú)樹一幟，但面臨多層的高壓競(jìng)爭(zhēng) 城市未來價(jià)值生活率先應(yīng)用建筑新技術(shù)加強(qiáng)產(chǎn)品科技含量提升賣點(diǎn)炒作戶型尺度 易雷同、易模仿結(jié)合目標(biāo)客群需求 氣派、多功能、高實(shí)用率個(gè)性功能、高附加值如入戶花園、空中庭院等戶型配比 一期 40110㎡中小戶型 更追求生活的舒適性 贈(zèng)送面積強(qiáng)化性價(jià)比后期產(chǎn)品可適當(dāng)增加高端住宅產(chǎn)品力分析配套 /服務(wù) 客戶需求價(jià)值對(duì)接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 (賣點(diǎn) 1) 客戶需求 價(jià)值對(duì)接 (賣點(diǎn) 2)學(xué)校 清河路一小、十五中等 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)孩子贏在起跑線 國(guó)際雙語幼兒園全程無憂教育體系泛會(huì)所 自帶泳池打造露天泛會(huì)所概念 內(nèi)容豐富活動(dòng)多樣 客戶調(diào)查針對(duì)性設(shè)置會(huì)所功能商業(yè) 13萬平米商業(yè)街區(qū)，樂購(gòu)進(jìn)駐 滿足日常所需 品牌商業(yè)聚焦財(cái)富服務(wù) 高端物管 品牌物業(yè)管理更放心、舒心前期低價(jià)高服務(wù)尋求品牌物業(yè)公司的品牌輸出品牌力分析品牌力 市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 推廣主題 訴求點(diǎn) 知名度 美譽(yù)度易景國(guó)際花園 締造阜城傳奇開啟浪漫生活 凸顯項(xiàng)目整體規(guī)模主訴后期居住環(huán)境港利上城國(guó)際 我的上城生活阜陽國(guó)際名流生活樣板 主推城市上層生活中央豪景中央廣場(chǎng)皖西北 領(lǐng)地 市中心繁華生活電力明園 尚層庭院領(lǐng)地 傳世洋房社區(qū) 庭院、洋房高品質(zhì) 居住生活天筑逸景 上層視野 上層境界 上層生活外灘國(guó)際城 中心城市生活品牌力 品牌資產(chǎn)品牌力分析麗豐集團(tuán)下轄的麗豐房產(chǎn)、麗豐物業(yè)、同仁油漆、國(guó)會(huì)娛樂會(huì)所等七家子公司 。阜陽新潁州區(qū)政府附近，現(xiàn)在是全市購(gòu)房的熱點(diǎn)地區(qū)，未來的居住環(huán)境較好，回來住自然要選最好的位置，畢竟這邊的房?jī)r(jià)還在接受范圍內(nèi)。項(xiàng)目品牌主張 — 廣告形象提煉世 界 是 你 的n 表達(dá)政務(wù)區(qū)的國(guó)際化形象和項(xiàng)目同步國(guó)際的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃；n 強(qiáng)調(diào)國(guó)際化是客戶即可享受的，而不是未來的夢(mèng)想，與政務(wù)區(qū)的核心價(jià)值共通；n 從受眾角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)時(shí)尚感、尊容感，同時(shí)便于識(shí)別。項(xiàng)目二期開盤期09年 10月 —09 年 11月配套推廣／持續(xù)熱銷期09年 12月 —10 年 3月品牌導(dǎo)入／區(qū)域概念期 /首期開盤期09年 6月 ——09 年 9月整體營(yíng)銷進(jìn)程分為三大階段推廣策略商業(yè)配套營(yíng)銷6月　　　　　　　 9月　　　 10月　　　 11月　　 10年 3月品牌導(dǎo)入／區(qū)域概念期/首期開盤一期持銷 /項(xiàng)目二期開售配套推廣／持續(xù)熱銷期推廣節(jié)點(diǎn)推廣內(nèi)容高層產(chǎn)品營(yíng)銷營(yíng)銷兩線216。產(chǎn)品價(jià)值216。醫(yī)生、教師收入穩(wěn)定，收入水平中等居多；對(duì)價(jià)格有較高敏感度；重視項(xiàng)目環(huán)境、配套；戶型面積青睞中小戶型。做圍墻廣告 做樓體廣告 做導(dǎo)示牌形象展示售樓處目前缺乏營(yíng)銷管理。布局、陳設(shè)不合理。216。執(zhí) 行 時(shí)間 迅速、且易于促成成交 執(zhí) 行 時(shí)間長(zhǎng) 、思考空 間較排 隊(duì)長(zhǎng)客 戶滿 意度 較 低 抗性相 對(duì) 排 隊(duì) 方式少操作 難 度 較 易，但多漏洞 較難公平公平性 不透明，客 戶 疑心大 相 對(duì) 公開優(yōu) 惠力度 客 戶購(gòu)買 得 較艱 辛，所以 優(yōu) 惠要求度高。一道河路做道旗 做樓書我們還需要關(guān)注什么？u充分了解周邊樓盤動(dòng)向及銷售價(jià)格u再次進(jìn)行認(rèn)籌客戶的 2次梳理及開盤前梳理u關(guān)注政府政策及市場(chǎng)走向，及時(shí)調(diào)整推貨節(jié)奏近期的計(jì)劃— — — —認(rèn)籌初期 認(rèn)籌中期 認(rèn)籌后期開盤準(zhǔn)備期 開盤熱銷期n媒體炒作n商超巡展n企業(yè)拓展n關(guān)系戶梳理n認(rèn)籌戶梳理n全面推廣n商超巡展n企業(yè)拓展n團(tuán)購(gòu)公關(guān)n關(guān)系戶梳理n認(rèn)籌戶梳理n全面推廣n更新項(xiàng)目階段訴求n產(chǎn)品解析會(huì)物料準(zhǔn)備n產(chǎn)品解析會(huì)n開盤策略n價(jià)格策略＼價(jià)目表n開售物料準(zhǔn)備n關(guān)系戶選房n認(rèn)籌戶梳理n全面推廣n開盤 ()n加推貨量n價(jià)格調(diào)整n銷控調(diào)整n泛銷售開展n全面推廣216。工作人員著裝沒有統(tǒng)一，缺少門衛(wèi)。項(xiàng)目風(fēng)格不明晰。項(xiàng)目客儲(chǔ)分析 補(bǔ)充說明接受價(jià)格主要集中在 3300—3500 元 /平方米每日來訪量 15—20 組，渠道依次為短信、報(bào)紙、戶外廣告123老帶新特點(diǎn)明顯戶型需求分析u戶型需求以 80㎡為主，小戶型需求很少?？蛻舾櫷茝V策略強(qiáng)勢(shì)突圍策略 亮相前期采用沉穩(wěn)大氣的色彩，展示項(xiàng)目大盤形象，引起受眾共鳴明星開盤引起市場(chǎng)關(guān)注策劃緊跟政府動(dòng)向，引起受眾關(guān)注，達(dá)到口碑傳播效應(yīng)宣傳緊扣項(xiàng)目屬性定位與倡導(dǎo)的生活方式，進(jìn)行內(nèi)涵豐富外延擴(kuò)展充分利用政府資源，結(jié)合發(fā)展商開發(fā)模式，采用產(chǎn)業(yè)高端論壇、政府合作推廣的方式，達(dá)到共贏打造 “麗豐 品牌形象216。配套服務(wù)策略策略 1配套先行、服務(wù)現(xiàn)有居民第一步：景觀示范區(qū)、健身區(qū)、兒童游樂區(qū)等（結(jié)合現(xiàn)有景觀建設(shè)框架，進(jìn)一步提升項(xiàng)目外在形象）第二步：合理規(guī)劃項(xiàng)目周邊宣傳渠道；第三部：建立項(xiàng)目商業(yè)樣板區(qū)策略 3服務(wù)三化標(biāo)準(zhǔn)化：服務(wù)人員親和性、服務(wù)過程標(biāo)準(zhǔn)化；差異化：針對(duì)大客戶（如團(tuán)購(gòu)）提供特別人員服務(wù)；個(gè)性化：針對(duì)特別要求客戶根據(jù)需求盡可能實(shí)施解決。對(duì)后期住宅的需求： 小三房、環(huán)境好、周邊的配套要齊全、最好是成規(guī)模的大型小區(qū)消費(fèi)群體指標(biāo) 消費(fèi)特征年齡 27—4 ５歲收入 家庭年收入 6—10 萬元來源 企事業(yè)單位中層精英、私營(yíng)企業(yè)白領(lǐng)、個(gè)體商家老板現(xiàn)在生活形態(tài) 事業(yè)處于二次發(fā)展階段 ,對(duì)未來充滿信心購(gòu)房動(dòng)機(jī) 追求生活品質(zhì)、改善生活環(huán)境生活特征 渴望獲得社會(huì)的高度認(rèn)可，追求品位 ,開始承擔(dān)責(zé)任目標(biāo)客戶提煉 了解他們符號(hào)化定義： 新 中 產(chǎn)行為特征： 穩(wěn)重、安逸、享受、責(zé)任、夢(mèng)想u有夢(mèng)想但不會(huì)遙不可及，有追求卻不會(huì)煞費(fèi)苦心；u生活穩(wěn)定殷實(shí)、事業(yè)平穩(wěn)、家庭和睦，渴望獲得進(jìn)一步的發(fā)展和社會(huì)的承認(rèn)；u崇洋卻不媚外，可以住進(jìn)歐式的住宅，卻購(gòu)置中式的家具，然后享受精神上的國(guó)際化；u多元化的接受并掌握新鮮事物，骨子里流淌著中庸的思想u是懂得享受生活的社會(huì)階層，但現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)并不足以讓他們徹底放心享受物質(zhì)生活 ,唯有身著名牌、出入高檔場(chǎng)所、談?wù)撁嚨纫燥@示自己的與眾不同，他們是該城市的為數(shù)不多的中產(chǎn)一族。一品 麗豐 n 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 —— 目前項(xiàng)目周邊樓盤功能單一，產(chǎn)品均以多層住宅為主導(dǎo)，本項(xiàng)目及住宅、商業(yè)、酒店、公寓于一體，復(fù)合功能強(qiáng)，可以從規(guī)劃、建筑、園林等方面以高起點(diǎn)契入，高調(diào)亮相，為本項(xiàng)目細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供差異化產(chǎn)品，引領(lǐng)市場(chǎng)提供機(jī)會(huì)。n 業(yè)態(tài) —— 項(xiàng)目為近 56萬方，集公寓、酒店、大型商業(yè)為一體的城市綜合體，帶動(dòng)政務(wù)中心。u立面時(shí)尚新穎，符合新城氣質(zhì)。u 2樓下方即為商業(yè)裙樓，后期購(gòu)物便利。n交通：地處南二環(huán)道河路核心地段，兩分鐘直抵城市南北主干道潁州路， 5分鐘抵達(dá)市中心繁華商圈。典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 2 環(huán)球 阜陽太和縣臨泉縣阜南縣 潁上縣阜陽市客源：城區(qū)內(nèi)購(gòu)房客多以政府人員、企事業(yè)單位等收入水平較高、以二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境、少量投資外來客群為主：太和、臨泉、阜南等生意人購(gòu)房目的：改善居住環(huán)境、子女上學(xué)、市區(qū)謀生、追求生活品質(zhì)（換房客）u購(gòu)房者來源：周邊縣城客戶為主，占一半以上u購(gòu)房者年齡：多數(shù)為 3045歲人士； u購(gòu)房者職業(yè)：以縣城暴發(fā)戶、生意人、老板等為主，市區(qū)內(nèi)以事業(yè)單位職工、公務(wù)員等具有較穩(wěn)定收入的群體為主；u購(gòu)房者目的：多以自住為主。但人均可支配收入依舊偏低，僅 11727元，對(duì)房地產(chǎn)等大宗商品的購(gòu)買能力依然有限。這里是春秋時(shí)期政治家管仲故里，詩人嵇康的桑梓。 管仲故里，嵇康桑梓阜陽歷史悠久，名人輩出。經(jīng)濟(jì)總量的增加，增強(qiáng)了居民的