【正文】 一品 產(chǎn)品說明酒會開盤前公關(guān)活動產(chǎn)品說明酒會現(xiàn)場示意圖我們?nèi)绾伍_盤 —— 開盤暢想借助明星效應，制造開盤熱場，通過邀請明星參與項目開售，展示企業(yè)實力，制造輿論話題，進行口碑傳播！明 星 開 盤開盤策略研判：排 隊 抽 簽 結(jié)論收籌周期 習慣 在三周內(nèi) 可以 較長 （通常兩個月） 由于本項目在硬件及市場期望上都有充足的感染力，所以應采取迅速的集中引爆方式開盤；但在客戶滿意度及執(zhí)行漏洞方面上考慮抽簽方式，將會產(chǎn)排隊的市場口碑好，同時在優(yōu)惠力度及收籌周期上思考項目開盤方式應考慮為抽簽方式。 活動內(nèi)容： 在開盤前期，召集項目規(guī)劃建筑設計主設計師、園林景觀主設計師、設備材料供應商、物業(yè)管理公司負責人等，邀請前期登記的意向客戶共同參加，在星級酒店舉辦項目產(chǎn)品說明會，詳細講解項目的各方面優(yōu)勢與利益點，加深客戶對項目的理解。折頁設計內(nèi)容雜論缺乏品質(zhì)感，建議重新做。建議：聘請專業(yè)保安，負責安全和開關(guān)門。售樓處內(nèi)部風格同樣復雜多樣，無突出主題。從售樓處外圍看，有石象、石獅、歐洲孩童，東南亞風格、中式風格、歐式風格同時存在，概念混亂。建議：用圍墻隔開待拆民房，并做圍墻廣告；待在建樓體達到一定高度，懸掛樓體廣告；在路口設導視牌。u另 87 ㎡與 45 ㎡合并為 130㎡左右戶型，是高段客戶考慮的一種購買方式。金融系統(tǒng)工作人員 收入穩(wěn)定且較高，價格敏感度較低；重視綜合性價比；戶型青睞中等戶型。一品 ”阜陽代言影響力特色廣告 話題活動 核心概念 聯(lián)合營銷推廣策略高炮、圍墻、車體報紙、樓書、單頁、售樓處第一階段第二階段第三階段 報紙、短信、電話形象鋪墊、城市規(guī)劃、建立 “ 領(lǐng)導地位 ”形成市場熱點、焦點產(chǎn)品的投資安全性、穩(wěn)定階段主要任務主要受眾 主要傳播通路全民全民目標客戶傳播方式立體覆蓋反復灌輸點對點溝通以上是媒體選擇的整體思路，由于各階段之間的相互作用，相互滲透，每個階段的傳播通路選擇會有所交叉媒體選擇的原則：高形象、高品質(zhì)推廣策略第七章、麗豐一品開盤前營銷方向建議首先 ,明確我們的任務 ?(目標 )u以 6月中旬開盤為時間節(jié)點籌備各項工作u確保首期開售火爆景象首次開盤放量 351套住宅距初定開盤期不足 20天時間，儲客量約 410組儲客數(shù)字仍需加大，客戶擠水勢在必行成功開盤面臨的四大攻堅難點u如何在短時間內(nèi)引發(fā)客戶對項目關(guān)注高潮？u如何在較短的時間爭取更多的客戶認籌？u如何在開盤前一周再次有效聚集認籌客戶 ,同時防止客戶的流失？u如何在開盤時保證認籌客戶成功選房 ,同時對房源進行有效、合理的控制？u搶時間、借勢媒體活動炒作入市的銷售策略—— 就阜陽而言雖然與合肥、蚌埠等地銜接較近，但消息仍屬閉塞，如項目組能與媒體聯(lián)合開展冠名線下娛樂活動，則受眾必會在短期內(nèi)集中精神關(guān)注項目。開盤信息216。產(chǎn)品輪廓216。 策略 2管理先行、服務現(xiàn)有居民、建立高標準形象第一步：確定物管公司并辦理進駐前的相關(guān)手續(xù)第二步：準備物業(yè)服務收費標準、物業(yè)管理手冊等資料第三部：利用強強聯(lián)合，通過體驗式營銷拉升項目品質(zhì)，為項目下期貨量入市價格空間做預熱。中央、國際文明綜合體n “ 政務區(qū)中央 ” 直接點名項目的區(qū)域價值及項目在區(qū)域內(nèi)的核心地位；n 國際文明即與區(qū)域定位同步，同時也樹立項目的國際化生活風尚；n 綜合體則強調(diào)項目多元、復合業(yè)態(tài)的價值互補、共融。目標客戶提煉 了解他們目標客戶洞悉 理解他們區(qū)位“城南是非常適合居住的，空氣啦、環(huán)境啦都比市里面好，而且離老市區(qū)也很近 ”—— 區(qū)域?qū)?“離塵不離城 ”的宜居版塊；—— 提示：營銷策略需要強化周邊環(huán)境優(yōu)勢和城市感（訴求點：城市未來心脈）“現(xiàn)在附近環(huán)境還可以就是買東西不是很方便 …”—— 當前區(qū)域商業(yè)缺乏的形象已深刻銘記在市民的腦海中，渴求時尚品質(zhì)配套設施；—— 提示：加強項目的商業(yè)價值及居住升值的形象樹立，強調(diào)未來區(qū)域潛力（訴求點：未來居住前景）“道路已經(jīng)修好了，區(qū)政府也要幫過來了，未來這里一定很繁華 …”—— 城市基礎框架已經(jīng)開始建立，市政府的輿論導向使市民信心十足；—— 提示：必須敏銳抓住政府的輿論導向 ,不斷播報利好消息 ,結(jié)合媒體從城市發(fā)展角度進行炒作（訴求點：升之有 “道 ”）規(guī)劃“阜陽的房子想在越蓋越漂亮了，就是小高層后期的費用有點麻煩 …”—— 項目產(chǎn)品雖與周邊的產(chǎn)品拉開了差異，但是根深蒂固的多層居住模式仍在影響著一群購房人。上海的房子價格太高，不可能購買，想回老家落戶。鼎城 怡和莊園關(guān)鍵詞： 十 年 麗豐品牌力分析品牌力 品牌發(fā)散十年麗豐實力可靠經(jīng)驗 信譽保證底蘊 歷史嚴謹認真 務實 質(zhì)量品質(zhì)完善安全責任科學精細 完美社會思考： 表達出企業(yè)歷程與雄心，可似乎難以直接聯(lián)系地產(chǎn)！品牌力分析本土品牌力 品牌提煉企業(yè)性質(zhì)民企十年積淀務實進取成功經(jīng)驗創(chuàng)新開拓社會責任感企業(yè)經(jīng)營地產(chǎn) 人居追求阜陽地標典范第二章、麗豐一品針對什么樣的客戶u目標客戶界定u目標客戶定義u目標客戶描述u目標客戶洞察界定原則目標客戶定義 鎖定他們支付能力： 根據(jù)項目首期開售貨量面積配比結(jié)合項目的前期定位及總體規(guī)模，由此不難看出，未來項目的客源覆蓋較廣，且首次置業(yè)與二次置業(yè)及多次置業(yè)客群均有覆蓋，居住人群層次豐富。比如第二套房貸政策的實施，直接降低兩類客戶需求：一是投資客，二是改善居住條件換購第二套住房的客戶。項目 SWOT 分析SWOT 威脅n 競爭 —— 根深蒂固的多層居住風，和國家政策的不完善，高層產(chǎn)品后期面臨的高生活成本，勢必造成項目與周邊即將面世的各大樓盤的白熾競爭。n 品牌 —— 開發(fā)商品牌雖在本地積蓄已久，但缺少較大的代表作品，面對如此規(guī)模，企業(yè)品牌有待提升。n 規(guī)劃規(guī)模優(yōu)勢 —— 總建筑面積近 56萬方，政務區(qū)地標性建筑優(yōu)勢明顯，利于項目高端品質(zhì)形象塑造。n 交通 —— 鄰一道河路城市東西主干道，交通便捷。u景觀資源得以充分的利用。項目概況戶型分析預留的儲物空間增加銷售賣點180176。水系景觀軸城市規(guī)劃中道路項目概況功能分隔不明晰南北對流較差南北進深大，采光勢必不足雙陽臺設計增加亮點戶型小結(jié)：小面積的戶型設計志在吸引年輕客群，對于 48㎡的戶型設計也算中規(guī)中矩。u共計 351套房源u戶型面積區(qū)間 米u景觀資源優(yōu)越，南向沿項目主景觀水系。城市未來發(fā)展軸線，地段價值炙手可熱，未來區(qū)域前景廣闊地塊周邊環(huán)境 藍天商業(yè)街汽車西站本案教育局潁州區(qū)政府市行政服務中心阜陽商廈中新超市阜陽電視臺文昌中學、高新教育學校市檢察院阜陽中級人民法院潁州區(qū)公安局移動大廈教育學院一道河路雙清路清河路阜南路阜王路 中清路金牛巷 中清路一小東方超市市委市政府生活區(qū)上海華聯(lián) 1170店市中心醫(yī)院國稅局家屬院民航家屬院藍色雅苑小區(qū)翠玉江南小區(qū)市十五中學l學區(qū)配套：市十五中、中清路一小、文昌中學、高新教育學院等l商業(yè)配套：周邊藍色雅苑翠玉江南小區(qū)社區(qū)商業(yè)等，目前生活配套價位欠缺；l其他：周邊企事業(yè)、政府辦公機構(gòu)眾多，為項目提供了一定的客戶來源 ；市中心醫(yī)院、移動大廈等；銷售中心徽商銀行金牛小區(qū)地塊內(nèi)外現(xiàn)狀l項目地塊較為方正，南抵一道河路，北達雙清路，地塊內(nèi)東西貫穿天然河流一道河，南北河流中清河尚未挖通；l地塊內(nèi)部未拆遷量大，尚有居民居住，（西北側(cè)尚遺留未遷走的墳墓以及蜂窩煤窯），加大施工難度及開發(fā)周期，且工程成本增加；l項目南側(cè)沿一道河路附近形象較好，而北側(cè)雙清路尚未貫通處為居民自建房，形象較差，商業(yè)氛圍不濃厚，金牛小區(qū)沿街門面亦多處于關(guān)門中；21一道河路 456藍色雅苑 1212433364415237788 995566中清河尚未 挖通樣板間藍色雅苑小區(qū)中國移動 一道河西路藍色雅苑小區(qū)休閑文化廣場 一道河在建 7樓（ 3層）2（地基完成）地塊內(nèi)未遷墳墓 未拆遷居民戶蜂窩煤廠 雙清路一角7項目概況項目四至北東南西藍色雅典小區(qū)徽商銀行潁州區(qū)政府待拆民房雙清路在建家居市場項目概況56萬平米的大規(guī)模社區(qū)，未來城南 1萬人口的高密度居住地。p劣勢 ：產(chǎn)品規(guī)模巨大，開發(fā)周期較長，項目內(nèi)部拆遷尚未完畢，戶型 40160平米，跨度較大，客源差異大，較為分散，且項目位于市中心，單價、總價過高；p客源 ：政府公務員、市政企事業(yè)單位公務員等及太和等周邊縣城生意人。外灘國際城項目位置 勝利北路以東；河濱路以南 用地 /總建 102萬平米 /100余萬（住宅 ）物業(yè) 紹興市環(huán)球物業(yè)阜陽分公司中央景觀區(qū) 泉河河濱水景建筑風格 現(xiàn)代周邊配套 東臨開放式青潁公園，北臨泉河大壩，國貿(mào)、人民路商業(yè)街盡在咫尺總戶數(shù) 1341戶商業(yè)網(wǎng)點 近 40萬方首次開盤時間 未推貨量 近 （住宅）典型競爭個案 2p地段優(yōu)勢 ：老城繁華商圈核心地帶， 10余條公交線路通達全市，是炙手可熱的投資地段，市中心寸土寸金的絕版地段；p配套優(yōu)勢 ：周邊緊鄰國貿(mào)、千百意、大樓等大型商場 ；緊鄰城市中心唯一大型公共綠地 —— 青潁公園，政要機關(guān)、醫(yī)院、書店、酒店、休閑娛樂場所、高檔寫字樓等配套齊聚左右，一中、三中、八中、北城小學、第六人民醫(yī)院等學校醫(yī)院就在小區(qū)邊緣，成熟生活配套一應俱全。p 房產(chǎn)整體市場營銷水平一般，亟待于提升。整體營銷推廣現(xiàn)狀 阜陽在售住宅項目多位本地開發(fā)商，缺少與營銷代理公司的合作，除個別樓盤，整體營銷水平一般，尚停留在初級階段。當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn) 回暖 態(tài)勢，成交 放量 ，價格開始 恢復隨著剛性需求的釋放以及傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場淡季的到來，回暖態(tài)勢長期維持的可能性不大 …數(shù)據(jù)來源：阜陽市房地產(chǎn)管理局宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟小結(jié)n阜陽近幾年城市經(jīng)濟高速增長，房產(chǎn)購買欲望得到大幅激發(fā)，但由于目前人均 GDP仍處較低水平較低，購買能力受限n2023年人均 GDP水平處于房產(chǎn)高速增長階段，房地產(chǎn)發(fā)展長期潛力看好，市場細分將逐漸呈現(xiàn)n當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，成交放量，價格開始恢復 08年，全國地產(chǎn)大勢逆轉(zhuǎn)，而對阜陽的波及并不明顯，整個市場并未出現(xiàn)大幅度的降價、高強度的促銷活動，這與阜陽人傳統(tǒng)的購房觀念密切相關(guān)！ 開發(fā)商的降價并不能贏得阜陽購房者的青睞，反而會使得阜陽