【正文】 穩(wěn)定，且有一定隱形收入；對價格敏感度較低；重視項目是否體現(xiàn)其身份；戶型面積青睞大戶型?？蛻舾櫷茝V策略強勢突圍策略 亮相前期采用沉穩(wěn)大氣的色彩，展示項目大盤形象，引起受眾共鳴明星開盤引起市場關(guān)注策劃緊跟政府動向，引起受眾關(guān)注，達到口碑傳播效應宣傳緊扣項目屬性定位與倡導的生活方式，進行內(nèi)涵豐富外延擴展充分利用政府資源，結(jié)合發(fā)展商開發(fā)模式，采用產(chǎn)業(yè)高端論壇、政府合作推廣的方式，達到共贏打造 “麗豐 產(chǎn)品賣點216。品牌形象216。具體價格制定應根據(jù)當時市場、客戶的實際情況并結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標方為合理價格策略n圍繞項目核心品牌價值，根據(jù)樓盤開盤過程的不同節(jié)點，分解出不同的傳播階段及目標，并制定相應的傳播手段進行整合傳播，達致媒體、專業(yè)人員、目標客群關(guān)注、向往、認同，最終促成轟動購買。配套服務策略策略 1配套先行、服務現(xiàn)有居民第一步：景觀示范區(qū)、健身區(qū)、兒童游樂區(qū)等（結(jié)合現(xiàn)有景觀建設框架，進一步提升項目外在形象）第二步：合理規(guī)劃項目周邊宣傳渠道；第三部：建立項目商業(yè)樣板區(qū)策略 3服務三化標準化：服務人員親和性、服務過程標準化；差異化：針對大客戶（如團購）提供特別人員服務；個性化：針對特別要求客戶根據(jù)需求盡可能實施解決。（ 訴求點：生活就在家門口 ）目標客戶洞悉 理解他們住上讓人羨慕的好房子第四章、麗豐一品占位與突破u目標、架構(gòu)u項目賣點整合u項目核心理念u項目品牌主張目標、架構(gòu)市場目標占據(jù)區(qū)域市場獨特性第一項目 成為阜陽最具居 住價值社區(qū)公司 建立本土龍頭品 牌開發(fā)商形象架構(gòu)核心概念品牌主張傳播推廣策略媒體投放策略項目賣點整合規(guī)劃層面 56萬城市綜合體建筑層面 品質(zhì)住宅、局部低成本新技術(shù)的應用戶型層面 方正、實用，覆蓋層次廣教育層面 全程無憂教育體系區(qū)域?qū)用?城南熱點未來城市中層聚集地交通層面 成熟路網(wǎng)，未來貫通雙清路環(huán)境層面 人本尺度，景觀共享賣點很多，誰才是真正獨特的賣點？項目核心理念核心概念 中央、國際文明綜合體核心詞 典范概念價值 城市、品味、品質(zhì)生活u多元化的消費驅(qū)動力、多維度的利益訴求（核心概念的延展性）u生活導向、社會導向 ≥產(chǎn)品導向、企業(yè)導向（核心概念的持久性）品牌方向 新阜城樣板典范項目核心理念品牌屋新阜城樣板典范新區(qū)位繁華+城市政務新社區(qū)國際社區(qū)新生態(tài)兩縱一橫水系新建筑超前建筑新科技科技創(chuàng)造健康新教育一站式精英未來城市、品味、品質(zhì)生活區(qū)位 規(guī)劃 環(huán)境 建筑戶型 設備 配套核心理念品牌方向中央、國際文明綜合體項目品牌主張 — 產(chǎn)品價值對接區(qū)位價值 繁華之上、健康人居尺度建筑價值 健康建筑，局部、低成本新技術(shù)應用戶型價值 日照、空氣指數(shù)優(yōu)良，合理功能區(qū)分創(chuàng)造健康空間園林價值 會所、泛會所生活風尚空間配套價值 城南最大商業(yè)時尚街區(qū)，前景 “無價 ”教育價值 金牌教育、全程無憂教育體系項目品牌主張 — 客戶需求價值對接物質(zhì)層面健康的住宅是節(jié)能的、環(huán)保的、適宜居住的；新的建筑材料運用提高了房子的品質(zhì)；會所、園林豐富了我的生活空間；全程教育孩子未來有保障；城南最大的商業(yè)集中地，想不升值都難精神層面 這樣的房子在阜陽是沒有的，很多新技術(shù)讓我在介紹房子時會很有面子；住在這樣的社區(qū)里，代表了我的生活取向和品位；在這里我找到了志同道合的鄰居，加入了一個新的圈子，結(jié)交更多事業(yè)上的伙伴、生活上的朋友。對后期住宅的需求： 小三房、環(huán)境好、周邊的配套要齊全、最好是成規(guī)模的大型小區(qū)消費群體指標 消費特征年齡 27—4 ５歲收入 家庭年收入 6—10 萬元來源 企事業(yè)單位中層精英、私營企業(yè)白領、個體商家老板現(xiàn)在生活形態(tài) 事業(yè)處于二次發(fā)展階段 ,對未來充滿信心購房動機 追求生活品質(zhì)、改善生活環(huán)境生活特征 渴望獲得社會的高度認可，追求品位 ,開始承擔責任目標客戶提煉 了解他們符號化定義： 新 中 產(chǎn)行為特征： 穩(wěn)重、安逸、享受、責任、夢想u有夢想但不會遙不可及，有追求卻不會煞費苦心；u生活穩(wěn)定殷實、事業(yè)平穩(wěn)、家庭和睦，渴望獲得進一步的發(fā)展和社會的承認；u崇洋卻不媚外，可以住進歐式的住宅，卻購置中式的家具，然后享受精神上的國際化；u多元化的接受并掌握新鮮事物，骨子里流淌著中庸的思想u是懂得享受生活的社會階層，但現(xiàn)實的經(jīng)濟基礎并不足以讓他們徹底放心享受物質(zhì)生活 ,唯有身著名牌、出入高檔場所、談論名車等以顯示自己的與眾不同，他們是該城市的為數(shù)不多的中產(chǎn)一族。對后期住宅的需求：三 房、小區(qū)環(huán)境要好、戶型合用目標客戶描述 認識他們陶磊年齡： 28歲居住區(qū)域： 上海工作： 上海購房目的： 結(jié)婚選擇理由： 在外工作也有幾年了。一品 麗豐 n 調(diào)控 —— 政府對房地產(chǎn)專項宏觀調(diào)控政策的影響加大，但有些政策尚不明朗。n 競爭環(huán)境 —— 目前項目周邊樓盤功能單一，產(chǎn)品均以多層住宅為主導，本項目及住宅、商業(yè)、酒店、公寓于一體，復合功能強，可以從規(guī)劃、建筑、園林等方面以高起點契入，高調(diào)亮相，為本項目細分目標市場，提供差異化產(chǎn)品，引領市場提供機會。n 配套 —— 項目周邊多為 06年以來已建、在建、或未建項目，目前周邊居住氛圍不濃厚，現(xiàn)有生活配套資源欠缺，成熟度低。n 業(yè)態(tài) —— 項目為近 56萬方，集公寓、酒店、大型商業(yè)為一體的城市綜合體，帶動政務中心。n 地段 —— 地處新區(qū)政務軸線的中心，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。u立面時尚新穎，符合新城氣質(zhì)。項目概況戶型分析多陽臺設計南北對流人流動線清晰空間尺寸舒適戶型小結(jié)：適合三口之家居住的 E3套型，力求各房間均有居住價值最大化，全明設計、南北對流戶型功能劃分合理。u 2樓下方即為商業(yè)裙樓，后期購物便利。項目概況127u據(jù)甲方提供信息，即將推出的樓宇為 7樓。n交通：地處南二環(huán)道河路核心地段，兩分鐘直抵城市南北主干道潁州路， 5分鐘抵達市中心繁華商圈。新城在泉河邊上形成上海外灘式的景觀樓市，將作為阜陽 市現(xiàn)代化的標志性街景建筑群 。典型競爭個案 2 環(huán)球 p 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來客戶為主導，區(qū)域地緣客戶為輔。阜陽太和縣臨泉縣阜南縣 潁上縣阜陽市客源：城區(qū)內(nèi)購房客多以政府人員、企事業(yè)單位等收入水平較高、以二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境、少量投資外來客群為主：太和、臨泉、阜南等生意人購房目的：改善居住環(huán)境、子女上學、市區(qū)謀生、追求生活品質(zhì)（換房客）u購房者來源：周邊縣城客戶為主，占一半以上u購房者年齡：多數(shù)為 3045歲人士； u購房者職業(yè)：以縣城暴發(fā)戶、生意人、老板等為主，市區(qū)內(nèi)以事業(yè)單位職工、公務員等具有較穩(wěn)定收入的群體為主；u購房者目的：多以自住為主。n 09年一季度住宅價格呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢，但這種趨勢在 4月份得到明顯回調(diào)，基本恢復到年初的水平。但人均可支配收入依舊偏低，僅 11727元，對房地產(chǎn)等大宗商品的購買能力依然有限。l公路： 東連京滬高速、西接京珠高速的界阜蚌高速公路一期工程竣工，二期工程正在建設；山東東營至香港高速的重要組成部分阜六高速公路將于 2023年建成通車；合阜高速公路也將在 “ 十五 ” 期間建成通車。這里是春秋時期政治家管仲故里，詩人嵇康的桑梓。合富輝煌房地產(chǎn)（安徽） 20230525麗豐一品項目初次交流匯報優(yōu)秀的營銷策劃應該是全面的：有戰(zhàn)略有戰(zhàn)術(shù)、有點也有面、目光遠大在發(fā)展過程中最終實現(xiàn) 行業(yè)高度 與 社會責任 的企業(yè)愿景！當麗豐遇上合富輝煌共同的企業(yè)高度讓一切皆有可能 展示一座城市的精粹，體現(xiàn)一個區(qū)域的文化。 管仲故里，嵇康桑梓阜陽歷史悠久，名人輩出。l航空： 4C級阜陽民航機場可起落大中型客機，已開通合肥、北京、上海等航線。經(jīng)濟總量的增加，增強了居民的消費能力也激發(fā)了對房地產(chǎn)市場的需求。資料來源：阜陽各年統(tǒng)計公報宏觀經(jīng)濟n 2023年 13月份，阜城商品房批準預售 m2，銷售備案面積 ㎡ ,銷售比 08年四季度 ㎡增長了 4倍。阜陽房地產(chǎn)市場分布格局板塊區(qū)域 案名　規(guī)模（萬平米）物業(yè)類型 （在售）主力面積 均價（元 /平米）后續(xù)推貨量（萬平米客源老城中心板塊環(huán)球外灘國際城外灘（住宅）多層、小高、高層120兩房、 115140三房、四房 4000 政府公務員、企事業(yè)單位高收入者及太和等周邊縣城富裕生意人等東方第一城 18 多層、小高 在售一期 110120尾房，二期未開 4200 企事業(yè)單位職工，太和等周邊縣城 富裕生意人等中央豪景 約 多層、小高、高層 在售 15層以上 140四房 4400 企事業(yè)單位職工，太和等周邊縣城 富裕生意人等，生意人為主、穎西南新政板塊港利上城國際 30 多層、小高 90兩房、 110130三房 38003900 區(qū)域內(nèi)居民為主，及周邊企事業(yè)單 位職工、阜南、太和縣居民易景國際花園 50 多層、小高、高層 80兩房、 108120三房 38003900 政府公務員、教師、醫(yī)務人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕生意人、周邊縣城外來私企老板麗豐一品 56 小高、高層 40公寓 110兩房 35004000 56 周邊縣城高收入者（一半以上）市內(nèi)企事業(yè)單位高收入人群、以及醫(yī)務人員、教師等天筑逸景 30 多層、小高 多： 24~27樓， 80100 小高： 5120三房多層 3000、小高 2800 周邊居民、單位職工、外來鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群天瑞名城 36 多層、小高 100—108 ， 122平米 30004000 周邊居民，職工、部分潁上鄉(xiāng)鎮(zhèn)客 戶龍騰萬霖花苑 多層、小高 80兩房、 120三房小高 3200（小高層 ） 無 周邊居民以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群各區(qū)主要樓盤列表板塊區(qū)域 案名　規(guī)模（萬平米）物業(yè)類型 （在售）主力面積 均價（元 /平米）后續(xù)推貨量客源泉水灣 約 多層 一期尾房 80110左右兩房、三房 3000 周邊居民、西北商貿(mào)城生意 人、北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群電力名園 20 洋房、別 墅、高層 三期 7120三房 33003400 內(nèi)部職工、周邊企事業(yè)單位員 工、北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群穎西北板塊中泰名城 11 多層、小高 小高： 87兩房 120三房 3200 北部太和縣及其