【正文】 活動目的： 通過邀請項目專業(yè)合作單位，詳細(xì)講解項目的核心利益點，通過真實地再現(xiàn)，讓客戶體會平常之下的不平凡細(xì)節(jié)，同時促進(jìn)客戶的口碑傳播。建議在一道河路做道旗。216。建議調(diào)整宣傳信息，充分利用宣傳渠道。制造明星開盤效應(yīng)，吸引短期內(nèi)市場的高度關(guān)注，爭取貨量去化的有利時機(jī)。開盤信息216。 以利潤主力產(chǎn)品實現(xiàn)最后高利潤。（ 訴求點：人的尺度 ）目標(biāo)客戶洞悉 理解他們配套“十五中、清光路一小都是很好的學(xué)校了，除了一中之外 ”—— 學(xué)區(qū)房將持續(xù)是房市的焦點；—— 提示：提升社區(qū)幼兒園檔次，考慮建立國際雙語幼兒園，盡早確認(rèn)項目學(xué)區(qū)，增加項目競爭賣點（ 訴求點：打造全程無憂教育體系 ）“菜市場、超市等等都要有啦 ”—— 圖的是生活的便利性；—— 提示：配套先行、持續(xù)配套建設(shè)與完善。對后期住宅的需求： 三房、小區(qū)環(huán)境要好、出行要方便目標(biāo)客戶描述 認(rèn)識他們常昊年齡 ： 30歲居住區(qū)域： 阜陽市區(qū)工作： 機(jī)關(guān)單位購房目的： 自住選擇理由： 現(xiàn)在區(qū)政府和其他的市政單位都搬過來了，自己的單位計劃也在兩年內(nèi)搬遷至附近，未來區(qū)域升值潛力較大，與市區(qū)相比這里的 “ 城市硬件 ” 建設(shè)起來后更為完善。n 學(xué)區(qū) —— 學(xué)區(qū)雖為就進(jìn)入學(xué)，但項目至今為落實的學(xué)區(qū)，勢必流失為子女購房的群體。n 土地 —— 地塊內(nèi)未拆遷量巨大，后期建設(shè)周期及成本勢必增加。項目 SWOT 分析SWOT 優(yōu)勢n 區(qū)位 —— 項目位于阜陽新區(qū)核心，阜陽新興的高品質(zhì)宜居區(qū)域，居民認(rèn)可度高。項目概況戶型分析項目概況戶型分析大面積贈送陽臺客餐廳空間銜接完整雙陽臺設(shè)計戶型小結(jié)：中規(guī)中矩的 87㎡兩房一廳，南北對流，全明設(shè)計，如窗口能處理為飄窗，則戶型又將增色不少。項目概況u外部預(yù)留 4個商業(yè)廣場空間；u景觀組團(tuán)設(shè)計采取兩軸一心多組團(tuán)設(shè)計；u景觀組團(tuán)規(guī)劃動靜結(jié)合，組團(tuán)設(shè)計較為均衡；u三面環(huán)水，親水性強(qiáng)居住景觀條件優(yōu)越。其建設(shè)的氣勢是令人震憾的。p 阜陽在售樓盤以老城中心區(qū)為主，不斷向外擴(kuò)展，形成穎西北、穎西南、穎東經(jīng)開區(qū)幾個板塊共存的格局，城市格局逐漸拉開；p 板塊差異明顯，各區(qū)域功能分區(qū)明顯，城市向西向南發(fā)展，穎西南板塊未來發(fā)展空間較大，區(qū)域前景廣闊；p 老城中心區(qū)引領(lǐng)整個市場，各區(qū)價格層次明顯。資料來源：阜陽各年統(tǒng)計公報宏觀經(jīng)濟(jì)n 2023年 13月份，阜城商品房批準(zhǔn)預(yù)售 m2，銷售備案面積 ㎡ ,銷售比 08年四季度 ㎡增長了 4倍。l航空： 4C級阜陽民航機(jī)場可起落大中型客機(jī)，已開通合肥、北京、上海等航線。合富輝煌房地產(chǎn)（安徽） 20230525麗豐一品項目初次交流匯報優(yōu)秀的營銷策劃應(yīng)該是全面的：有戰(zhàn)略有戰(zhàn)術(shù)、有點也有面、目光遠(yuǎn)大在發(fā)展過程中最終實現(xiàn) 行業(yè)高度 與 社會責(zé)任 的企業(yè)愿景！當(dāng)麗豐遇上合富輝煌共同的企業(yè)高度讓一切皆有可能 展示一座城市的精粹，體現(xiàn)一個區(qū)域的文化。l公路： 東連京滬高速、西接京珠高速的界阜蚌高速公路一期工程竣工，二期工程正在建設(shè)；山東東營至香港高速的重要組成部分阜六高速公路將于 2023年建成通車；合阜高速公路也將在 “ 十五 ” 期間建成通車。n 09年一季度住宅價格呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢，但這種趨勢在 4月份得到明顯回調(diào)，基本恢復(fù)到年初的水平。p 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來客戶為主導(dǎo)，區(qū)域地緣客戶為輔。新城在泉河邊上形成上海外灘式的景觀樓市，將作為阜陽 市現(xiàn)代化的標(biāo)志性街景建筑群 。項目概況127u據(jù)甲方提供信息，即將推出的樓宇為 7樓。項目概況戶型分析多陽臺設(shè)計南北對流人流動線清晰空間尺寸舒適戶型小結(jié)：適合三口之家居住的 E3套型，力求各房間均有居住價值最大化，全明設(shè)計、南北對流戶型功能劃分合理。n 地段 —— 地處新區(qū)政務(wù)軸線的中心，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。n 配套 —— 項目周邊多為 06年以來已建、在建、或未建項目，目前周邊居住氛圍不濃厚，現(xiàn)有生活配套資源欠缺，成熟度低。n 調(diào)控 —— 政府對房地產(chǎn)專項宏觀調(diào)控政策的影響加大，但有些政策尚不明朗。對后期住宅的需求：三 房、小區(qū)環(huán)境要好、戶型合用目標(biāo)客戶描述 認(rèn)識他們陶磊年齡： 28歲居住區(qū)域： 上海工作： 上海購房目的： 結(jié)婚選擇理由： 在外工作也有幾年了。（ 訴求點：生活就在家門口 ）目標(biāo)客戶洞悉 理解他們住上讓人羨慕的好房子第四章、麗豐一品占位與突破u目標(biāo)、架構(gòu)u項目賣點整合u項目核心理念u項目品牌主張目標(biāo)、架構(gòu)市場目標(biāo)占據(jù)區(qū)域市場獨特性第一項目 成為阜陽最具居 住價值社區(qū)公司 建立本土龍頭品 牌開發(fā)商形象架構(gòu)核心概念品牌主張傳播推廣策略媒體投放策略項目賣點整合規(guī)劃層面 56萬城市綜合體建筑層面 品質(zhì)住宅、局部低成本新技術(shù)的應(yīng)用戶型層面 方正、實用，覆蓋層次廣教育層面 全程無憂教育體系區(qū)域?qū)用?城南熱點未來城市中層聚集地交通層面 成熟路網(wǎng)，未來貫通雙清路環(huán)境層面 人本尺度，景觀共享賣點很多，誰才是真正獨特的賣點？項目核心理念核心概念 中央、國際文明綜合體核心詞 典范概念價值 城市、品味、品質(zhì)生活u多元化的消費驅(qū)動力、多維度的利益訴求（核心概念的延展性）u生活導(dǎo)向、社會導(dǎo)向 ≥產(chǎn)品導(dǎo)向、企業(yè)導(dǎo)向（核心概念的持久性）品牌方向 新阜城樣板典范項目核心理念品牌屋新阜城樣板典范新區(qū)位繁華+城市政務(wù)新社區(qū)國際社區(qū)新生態(tài)兩縱一橫水系新建筑超前建筑新科技科技創(chuàng)造健康新教育一站式精英未來城市、品味、品質(zhì)生活區(qū)位 規(guī)劃 環(huán)境 建筑戶型 設(shè)備 配套核心理念品牌方向中央、國際文明綜合體項目品牌主張 — 產(chǎn)品價值對接區(qū)位價值 繁華之上、健康人居尺度建筑價值 健康建筑，局部、低成本新技術(shù)應(yīng)用戶型價值 日照、空氣指數(shù)優(yōu)良，合理功能區(qū)分創(chuàng)造健康空間園林價值 會所、泛會所生活風(fēng)尚空間配套價值 城南最大商業(yè)時尚街區(qū)，前景 “無價 ”教育價值 金牌教育、全程無憂教育體系項目品牌主張 — 客戶需求價值對接物質(zhì)層面健康的住宅是節(jié)能的、環(huán)保的、適宜居住的；新的建筑材料運用提高了房子的品質(zhì)；會所、園林豐富了我的生活空間；全程教育孩子未來有保障；城南最大的商業(yè)集中地，想不升值都難精神層面 這樣的房子在阜陽是沒有的，很多新技術(shù)讓我在介紹房子時會很有面子；住在這樣的社區(qū)里，代表了我的生活取向和品位；在這里我找到了志同道合的鄰居，加入了一個新的圈子，結(jié)交更多事業(yè)上的伙伴、生活上的朋友。具體價格制定應(yīng)根據(jù)當(dāng)時市場、客戶的實際情況并結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)方為合理價格策略n圍繞項目核心品牌價值，根據(jù)樓盤開盤過程的不同節(jié)點，分解出不同的傳播階段及目標(biāo)，并制定相應(yīng)的傳播手段進(jìn)行整合傳播，達(dá)致媒體、專業(yè)人員、目標(biāo)客群關(guān)注、向往、認(rèn)同，最終促成轟動購買。產(chǎn)品賣點216。我們已經(jīng)做了什么？u售樓部四周樣板區(qū)框架已基本完成u引進(jìn)樂購，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合u5月 16日已經(jīng)開始全城認(rèn)籌活動；u儲客達(dá) 410組；u報廣、戶外大牌、短信、電視廣告已出街；u銷售人員已對項目儲備客群進(jìn)行了首次數(shù)據(jù)處理；我們還欠缺什么？u新風(fēng)系統(tǒng)、供暖仍未明確到位；u學(xué)區(qū)尚未明確；u推廣信息進(jìn)一步明確；u景觀詳細(xì)節(jié)點尚未明確；u后期工程進(jìn)度尚未明確；u7樓預(yù)售證尚未落實u開盤細(xì)則u物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)細(xì)則及收費標(biāo)準(zhǔn)仍未建立u住宅樣板房尚未建設(shè)完成以上不僅是項目操作的核心所在，更是確保成功認(rèn)籌及認(rèn)籌意向的先決條件！我們需要更加了解我們的目標(biāo)客群項目客儲分析 客源分析項目客儲分析 客層消費特點分析政府、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員收入穩(wěn)定，且有一定隱形收入；對價格敏感度較低；重視項目是否體現(xiàn)其身份；戶型面積青睞大戶型。項目工地缺乏昭示力目前項目工地缺乏昭示性廣告，如圍墻廣告、樓體幅幔、導(dǎo)示牌等。售樓處內(nèi)部布局、陳設(shè)問題。216?！?麗豐 216。高背椅影響視線、視覺空間局促會客室空間未能充分利用 花卉品種參雜形象展示物料及項目外圍包裝216。建議：從項目整體定位和立面特點，建議圍繞現(xiàn)代簡約風(fēng)格布置外圍景觀、雕塑。項目客儲分析小結(jié)目前項目主要客層主要特點：1234人群綜合素質(zhì)較高；收入較高且收入來源穩(wěn)定；二次置業(yè)比例較高；年齡在 35歲左右；由于前期客戶未做詳細(xì)數(shù)據(jù)梳理，我司僅依據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)做出以上梳理我們需要怎樣的支撐？u推廣力度：持續(xù)前期的廣告渠道投放，并增加派單渠道u現(xiàn)場售樓部氣氛營造不足：燈桿旗＼小品＼圍墻包裝＼看房禮品等尚未到位；u周邊企業(yè)拓展尚未展開；u媒體炒作仍屬進(jìn)一步梳理清晰找到有效渠道；u客戶老帶新的優(yōu)惠活動尚未落到實處；以上工作不僅要提升項目形象，更是確保解籌量的重要基礎(chǔ)！媒體渠道戶外大牌 車體廣告 道旗手機(jī)短息報紙廣告電視廣告雖有多渠道的宣傳，但部分宣傳未能體現(xiàn)最大價值。u首次開盤要做到：輿論領(lǐng)先、銷售領(lǐng)先—— 作為總建面積達(dá) 56萬平米的地標(biāo)樓盤，面對全市的競爭和阜陽地區(qū)整個區(qū)域的客群，我們要做的就是搶先占領(lǐng)媒體話語權(quán)，吸引受眾。高層形象216。競爭策略產(chǎn)品力引進(jìn)國際先進(jìn)理念，奠定項目產(chǎn)品優(yōu)勢突破現(xiàn)有規(guī)劃、用材，打造部分合肥第一合理配置產(chǎn)品比例，推貨節(jié)奏控制適當(dāng)營銷力 推廣：全面覆蓋推貨：搭配出貨，營造產(chǎn)品獨特賣點，提升產(chǎn)品附加值價格：平開高走，搶占市場份額品牌力第一步：通過媒體整合操作，聯(lián)合前期開發(fā)項目，塑造一線品牌形象第二步：細(xì)分市場，鎖定客群第三步：推廣風(fēng)格著重表現(xiàn) “阜陽代言 ”形象第四步：持續(xù)加固項目區(qū)域發(fā)言權(quán)策略 1平開高走、適度進(jìn)取先期入市，各方面配套、進(jìn)度不夠成熟，應(yīng)考慮去貨為主，實現(xiàn)資金的快速回籠策略 2 溢價策略市場比準(zhǔn)價 +品牌溢價 +配套溢價 +產(chǎn)品溢價 +機(jī)會溢價根據(jù)市場供需、適度溢價， 實現(xiàn)均價的攀升策略 3 產(chǎn)品細(xì)分根據(jù)不同的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合位置、朝向、樓層、景觀等因素，合理制定細(xì)分價格?！?提示：產(chǎn)品發(fā)展空間大，適度引導(dǎo)客戶對小高層及高層的居住理念引導(dǎo)（ 訴求點：倡導(dǎo)未來居住趨勢 ）“小區(qū)的水景和景觀規(guī)劃的都不錯，可是后期能按這個做嗎 ?”—— 結(jié)合已建樣板區(qū)框架進(jìn)一步細(xì)化景觀區(qū)及住宅樣板區(qū)；—— 提示：項目展示區(qū)、一期開發(fā)的形象維護(hù)（ 訴求點：現(xiàn)實美好生活唾手可得 ）目標(biāo)客戶洞悉 理解他們環(huán)境“當(dāng)然要有好的環(huán)境啦，有水最好 ”；最好有大片的綠地，可是出門就是購物區(qū)會不