【正文】 活動(dòng)目的： 通過邀請(qǐng)項(xiàng)目專業(yè)合作單位，詳細(xì)講解項(xiàng)目的核心利益點(diǎn)，通過真實(shí)地再現(xiàn)，讓客戶體會(huì)平常之下的不平凡細(xì)節(jié)，同時(shí)促進(jìn)客戶的口碑傳播。建議在一道河路做道旗。216。建議調(diào)整宣傳信息，充分利用宣傳渠道。制造明星開盤效應(yīng)，吸引短期內(nèi)市場的高度關(guān)注，爭取貨量去化的有利時(shí)機(jī)。開盤信息216。 以利潤主力產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)最后高利潤。（ 訴求點(diǎn)：人的尺度 ）目標(biāo)客戶洞悉 理解他們配套“十五中、清光路一小都是很好的學(xué)校了，除了一中之外 ”—— 學(xué)區(qū)房將持續(xù)是房市的焦點(diǎn)；—— 提示：提升社區(qū)幼兒園檔次，考慮建立國際雙語幼兒園，盡早確認(rèn)項(xiàng)目學(xué)區(qū)，增加項(xiàng)目競爭賣點(diǎn)（ 訴求點(diǎn)：打造全程無憂教育體系 ）“菜市場、超市等等都要有啦 ”—— 圖的是生活的便利性；—— 提示：配套先行、持續(xù)配套建設(shè)與完善。對(duì)后期住宅的需求： 三房、小區(qū)環(huán)境要好、出行要方便目標(biāo)客戶描述 認(rèn)識(shí)他們常昊年齡 ： 30歲居住區(qū)域： 阜陽市區(qū)工作： 機(jī)關(guān)單位購房目的： 自住選擇理由： 現(xiàn)在區(qū)政府和其他的市政單位都搬過來了，自己的單位計(jì)劃也在兩年內(nèi)搬遷至附近，未來區(qū)域升值潛力較大，與市區(qū)相比這里的 “ 城市硬件 ” 建設(shè)起來后更為完善。n 學(xué)區(qū) —— 學(xué)區(qū)雖為就進(jìn)入學(xué)，但項(xiàng)目至今為落實(shí)的學(xué)區(qū)，勢必流失為子女購房的群體。n 土地 —— 地塊內(nèi)未拆遷量巨大，后期建設(shè)周期及成本勢必增加。項(xiàng)目 SWOT 分析SWOT 優(yōu)勢n 區(qū)位 —— 項(xiàng)目位于阜陽新區(qū)核心，阜陽新興的高品質(zhì)宜居區(qū)域，居民認(rèn)可度高。項(xiàng)目概況戶型分析項(xiàng)目概況戶型分析大面積贈(zèng)送陽臺(tái)客餐廳空間銜接完整雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)戶型小結(jié)：中規(guī)中矩的 87㎡兩房一廳，南北對(duì)流，全明設(shè)計(jì)，如窗口能處理為飄窗，則戶型又將增色不少。項(xiàng)目概況u外部預(yù)留 4個(gè)商業(yè)廣場空間；u景觀組團(tuán)設(shè)計(jì)采取兩軸一心多組團(tuán)設(shè)計(jì)；u景觀組團(tuán)規(guī)劃動(dòng)靜結(jié)合，組團(tuán)設(shè)計(jì)較為均衡；u三面環(huán)水，親水性強(qiáng)居住景觀條件優(yōu)越。其建設(shè)的氣勢是令人震憾的。p 阜陽在售樓盤以老城中心區(qū)為主，不斷向外擴(kuò)展，形成穎西北、穎西南、穎東經(jīng)開區(qū)幾個(gè)板塊共存的格局，城市格局逐漸拉開；p 板塊差異明顯，各區(qū)域功能分區(qū)明顯，城市向西向南發(fā)展，穎西南板塊未來發(fā)展空間較大，區(qū)域前景廣闊；p 老城中心區(qū)引領(lǐng)整個(gè)市場，各區(qū)價(jià)格層次明顯。資料來源：阜陽各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)n 2023年 13月份，阜城商品房批準(zhǔn)預(yù)售 m2，銷售備案面積 ㎡ ,銷售比 08年四季度 ㎡增長了 4倍。l航空： 4C級(jí)阜陽民航機(jī)場可起落大中型客機(jī)，已開通合肥、北京、上海等航線。合富輝煌房地產(chǎn)（安徽） 20230525麗豐一品項(xiàng)目初次交流匯報(bào)優(yōu)秀的營銷策劃應(yīng)該是全面的：有戰(zhàn)略有戰(zhàn)術(shù)、有點(diǎn)也有面、目光遠(yuǎn)大在發(fā)展過程中最終實(shí)現(xiàn) 行業(yè)高度 與 社會(huì)責(zé)任 的企業(yè)愿景！當(dāng)麗豐遇上合富輝煌共同的企業(yè)高度讓一切皆有可能 展示一座城市的精粹，體現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的文化。l公路： 東連京滬高速、西接京珠高速的界阜蚌高速公路一期工程竣工，二期工程正在建設(shè)；山東東營至香港高速的重要組成部分阜六高速公路將于 2023年建成通車；合阜高速公路也將在 “ 十五 ” 期間建成通車。n 09年一季度住宅價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢，但這種趨勢在 4月份得到明顯回調(diào)，基本恢復(fù)到年初的水平。p 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來客戶為主導(dǎo)，區(qū)域地緣客戶為輔。新城在泉河邊上形成上海外灘式的景觀樓市，將作為阜陽 市現(xiàn)代化的標(biāo)志性街景建筑群 。項(xiàng)目概況127u據(jù)甲方提供信息，即將推出的樓宇為 7樓。項(xiàng)目概況戶型分析多陽臺(tái)設(shè)計(jì)南北對(duì)流人流動(dòng)線清晰空間尺寸舒適戶型小結(jié)：適合三口之家居住的 E3套型，力求各房間均有居住價(jià)值最大化，全明設(shè)計(jì)、南北對(duì)流戶型功能劃分合理。n 地段 —— 地處新區(qū)政務(wù)軸線的中心，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。n 配套 —— 項(xiàng)目周邊多為 06年以來已建、在建、或未建項(xiàng)目，目前周邊居住氛圍不濃厚，現(xiàn)有生活配套資源欠缺，成熟度低。n 調(diào)控 —— 政府對(duì)房地產(chǎn)專項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的影響加大，但有些政策尚不明朗。對(duì)后期住宅的需求：三 房、小區(qū)環(huán)境要好、戶型合用目標(biāo)客戶描述 認(rèn)識(shí)他們陶磊年齡： 28歲居住區(qū)域： 上海工作： 上海購房目的： 結(jié)婚選擇理由： 在外工作也有幾年了。（ 訴求點(diǎn)：生活就在家門口 ）目標(biāo)客戶洞悉 理解他們住上讓人羨慕的好房子第四章、麗豐一品占位與突破u目標(biāo)、架構(gòu)u項(xiàng)目賣點(diǎn)整合u項(xiàng)目核心理念u項(xiàng)目品牌主張目標(biāo)、架構(gòu)市場目標(biāo)占據(jù)區(qū)域市場獨(dú)特性第一項(xiàng)目 成為阜陽最具居 住價(jià)值社區(qū)公司 建立本土龍頭品 牌開發(fā)商形象架構(gòu)核心概念品牌主張傳播推廣策略媒體投放策略項(xiàng)目賣點(diǎn)整合規(guī)劃層面 56萬城市綜合體建筑層面 品質(zhì)住宅、局部低成本新技術(shù)的應(yīng)用戶型層面 方正、實(shí)用，覆蓋層次廣教育層面 全程無憂教育體系區(qū)域?qū)用?城南熱點(diǎn)未來城市中層聚集地交通層面 成熟路網(wǎng)，未來貫通雙清路環(huán)境層面 人本尺度，景觀共享賣點(diǎn)很多，誰才是真正獨(dú)特的賣點(diǎn)？項(xiàng)目核心理念核心概念 中央、國際文明綜合體核心詞 典范概念價(jià)值 城市、品味、品質(zhì)生活u多元化的消費(fèi)驅(qū)動(dòng)力、多維度的利益訴求（核心概念的延展性）u生活導(dǎo)向、社會(huì)導(dǎo)向 ≥產(chǎn)品導(dǎo)向、企業(yè)導(dǎo)向（核心概念的持久性）品牌方向 新阜城樣板典范項(xiàng)目核心理念品牌屋新阜城樣板典范新區(qū)位繁華+城市政務(wù)新社區(qū)國際社區(qū)新生態(tài)兩縱一橫水系新建筑超前建筑新科技科技創(chuàng)造健康新教育一站式精英未來城市、品味、品質(zhì)生活區(qū)位 規(guī)劃 環(huán)境 建筑戶型 設(shè)備 配套核心理念品牌方向中央、國際文明綜合體項(xiàng)目品牌主張 — 產(chǎn)品價(jià)值對(duì)接區(qū)位價(jià)值 繁華之上、健康人居尺度建筑價(jià)值 健康建筑，局部、低成本新技術(shù)應(yīng)用戶型價(jià)值 日照、空氣指數(shù)優(yōu)良，合理功能區(qū)分創(chuàng)造健康空間園林價(jià)值 會(huì)所、泛會(huì)所生活風(fēng)尚空間配套價(jià)值 城南最大商業(yè)時(shí)尚街區(qū)，前景 “無價(jià) ”教育價(jià)值 金牌教育、全程無憂教育體系項(xiàng)目品牌主張 — 客戶需求價(jià)值對(duì)接物質(zhì)層面健康的住宅是節(jié)能的、環(huán)保的、適宜居住的；新的建筑材料運(yùn)用提高了房子的品質(zhì)；會(huì)所、園林豐富了我的生活空間；全程教育孩子未來有保障；城南最大的商業(yè)集中地，想不升值都難精神層面 這樣的房子在阜陽是沒有的，很多新技術(shù)讓我在介紹房子時(shí)會(huì)很有面子；住在這樣的社區(qū)里，代表了我的生活取向和品位；在這里我找到了志同道合的鄰居，加入了一個(gè)新的圈子，結(jié)交更多事業(yè)上的伙伴、生活上的朋友。具體價(jià)格制定應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場、客戶的實(shí)際情況并結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)方為合理價(jià)格策略n圍繞項(xiàng)目核心品牌價(jià)值，根據(jù)樓盤開盤過程的不同節(jié)點(diǎn)，分解出不同的傳播階段及目標(biāo)，并制定相應(yīng)的傳播手段進(jìn)行整合傳播，達(dá)致媒體、專業(yè)人員、目標(biāo)客群關(guān)注、向往、認(rèn)同，最終促成轟動(dòng)購買。產(chǎn)品賣點(diǎn)216。我們已經(jīng)做了什么？u售樓部四周樣板區(qū)框架已基本完成u引進(jìn)樂購，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合u5月 16日已經(jīng)開始全城認(rèn)籌活動(dòng)；u儲(chǔ)客達(dá) 410組；u報(bào)廣、戶外大牌、短信、電視廣告已出街；u銷售人員已對(duì)項(xiàng)目儲(chǔ)備客群進(jìn)行了首次數(shù)據(jù)處理；我們還欠缺什么？u新風(fēng)系統(tǒng)、供暖仍未明確到位；u學(xué)區(qū)尚未明確；u推廣信息進(jìn)一步明確；u景觀詳細(xì)節(jié)點(diǎn)尚未明確；u后期工程進(jìn)度尚未明確；u7樓預(yù)售證尚未落實(shí)u開盤細(xì)則u物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)細(xì)則及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍未建立u住宅樣板房尚未建設(shè)完成以上不僅是項(xiàng)目操作的核心所在，更是確保成功認(rèn)籌及認(rèn)籌意向的先決條件！我們需要更加了解我們的目標(biāo)客群項(xiàng)目客儲(chǔ)分析 客源分析項(xiàng)目客儲(chǔ)分析 客層消費(fèi)特點(diǎn)分析政府、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員收入穩(wěn)定，且有一定隱形收入；對(duì)價(jià)格敏感度較低；重視項(xiàng)目是否體現(xiàn)其身份；戶型面積青睞大戶型。項(xiàng)目工地缺乏昭示力目前項(xiàng)目工地缺乏昭示性廣告，如圍墻廣告、樓體幅幔、導(dǎo)示牌等。售樓處內(nèi)部布局、陳設(shè)問題。216?！?麗豐 216。高背椅影響視線、視覺空間局促會(huì)客室空間未能充分利用 花卉品種參雜形象展示物料及項(xiàng)目外圍包裝216。建議：從項(xiàng)目整體定位和立面特點(diǎn)，建議圍繞現(xiàn)代簡約風(fēng)格布置外圍景觀、雕塑。項(xiàng)目客儲(chǔ)分析小結(jié)目前項(xiàng)目主要客層主要特點(diǎn)：1234人群綜合素質(zhì)較高；收入較高且收入來源穩(wěn)定；二次置業(yè)比例較高；年齡在 35歲左右；由于前期客戶未做詳細(xì)數(shù)據(jù)梳理，我司僅依據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)做出以上梳理我們需要怎樣的支撐？u推廣力度：持續(xù)前期的廣告渠道投放，并增加派單渠道u現(xiàn)場售樓部氣氛營造不足：燈桿旗＼小品＼圍墻包裝＼看房禮品等尚未到位；u周邊企業(yè)拓展尚未展開；u媒體炒作仍屬進(jìn)一步梳理清晰找到有效渠道；u客戶老帶新的優(yōu)惠活動(dòng)尚未落到實(shí)處；以上工作不僅要提升項(xiàng)目形象，更是確保解籌量的重要基礎(chǔ)！媒體渠道戶外大牌 車體廣告 道旗手機(jī)短息報(bào)紙廣告電視廣告雖有多渠道的宣傳，但部分宣傳未能體現(xiàn)最大價(jià)值。u首次開盤要做到：輿論領(lǐng)先、銷售領(lǐng)先—— 作為總建面積達(dá) 56萬平米的地標(biāo)樓盤，面對(duì)全市的競爭和阜陽地區(qū)整個(gè)區(qū)域的客群，我們要做的就是搶先占領(lǐng)媒體話語權(quán)，吸引受眾。高層形象216。競爭策略產(chǎn)品力引進(jìn)國際先進(jìn)理念，奠定項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢突破現(xiàn)有規(guī)劃、用材，打造部分合肥第一合理配置產(chǎn)品比例，推貨節(jié)奏控制適當(dāng)營銷力 推廣：全面覆蓋推貨：搭配出貨，營造產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)，提升產(chǎn)品附加值價(jià)格：平開高走，搶占市場份額品牌力第一步：通過媒體整合操作，聯(lián)合前期開發(fā)項(xiàng)目，塑造一線品牌形象第二步：細(xì)分市場，鎖定客群第三步：推廣風(fēng)格著重表現(xiàn) “阜陽代言 ”形象第四步：持續(xù)加固項(xiàng)目區(qū)域發(fā)言權(quán)策略 1平開高走、適度進(jìn)取先期入市，各方面配套、進(jìn)度不夠成熟，應(yīng)考慮去貨為主，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠策略 2 溢價(jià)策略市場比準(zhǔn)價(jià) +品牌溢價(jià) +配套溢價(jià) +產(chǎn)品溢價(jià) +機(jī)會(huì)溢價(jià)根據(jù)市場供需、適度溢價(jià)， 實(shí)現(xiàn)均價(jià)的攀升策略 3 產(chǎn)品細(xì)分根據(jù)不同的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合位置、朝向、樓層、景觀等因素，合理制定細(xì)分價(jià)格?！?提示：產(chǎn)品發(fā)展空間大，適度引導(dǎo)客戶對(duì)小高層及高層的居住理念引導(dǎo)（ 訴求點(diǎn)：倡導(dǎo)未來居住趨勢 ）“小區(qū)的水景和景觀規(guī)劃的都不錯(cuò)，可是后期能按這個(gè)做嗎 ?”—— 結(jié)合已建樣板區(qū)框架進(jìn)一步細(xì)化景觀區(qū)及住宅樣板區(qū)；—— 提示：項(xiàng)目展示區(qū)、一期開發(fā)的形象維護(hù)（ 訴求點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)美好生活唾手可得 ）目標(biāo)客戶洞悉 理解他們環(huán)境“當(dāng)然要有好的環(huán)境啦，有水最好 ”；最好有大片的綠地，可是出門就是購物區(qū)會(huì)不