【正文】 合富輝煌房地產(chǎn)（安徽） 20230525麗豐一品項(xiàng)目初次交流匯報(bào)優(yōu)秀的營銷策劃應(yīng)該是全面的：有戰(zhàn)略有戰(zhàn)術(shù)、有點(diǎn)也有面、目光遠(yuǎn)大在發(fā)展過程中最終實(shí)現(xiàn) 行業(yè)高度 與 社會(huì)責(zé)任 的企業(yè)愿景！當(dāng)麗豐遇上合富輝煌共同的企業(yè)高度讓一切皆有可能 展示一座城市的精粹，體現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的文化。沒有俯視 ,這里的世界是平的 …u第一章、麗豐一品面臨什么樣的市場u第二章、麗豐一品競爭力分析u第三章、麗豐一品針對(duì)什么樣的客戶u第四章、麗豐一品占位與突破u第五章、麗豐一品整體營銷定位u第六章、麗豐一品開盤前營銷策劃方向建議第一章、麗豐一品面臨什么樣的市場u現(xiàn)階段區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況u主要競爭樓盤分析l宏觀經(jīng)濟(jì)l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個(gè)案l宏觀經(jīng)濟(jì)l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個(gè)案全國重要的勞務(wù)輸出基地阜陽市地處安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁東、潁泉三區(qū)。是安徽省人口最多的城市（ 980萬），是全國重要的勞務(wù)輸出基地。 管仲故里，嵇康桑梓阜陽歷史悠久，名人輩出。這里是春秋時(shí)期政治家管仲故里，詩人嵇康的桑梓。中國文學(xué)史上著名的“ 唐宋八大家 ” 中歐陽修、曾鞏、蘇軾曾在這里為官多年。 交通便捷，四通八達(dá)l鐵路 : 京九鐵路自北向南貫穿全境，與商阜、漯阜、青阜、阜淮四條鐵路在境內(nèi)構(gòu)成 “ 米 ” 字型框架，直接與隴海、京廣、京滬等鐵路干線接軌，形成八線引入、五路交匯的鐵路網(wǎng)，京九鐵路阜陽編組站是京九線上最大的鐵路樞紐。l航空： 4C級(jí)阜陽民航機(jī)場可起落大中型客機(jī)，已開通合肥、北京、上海等航線。l公路： 東連京滬高速、西接京珠高速的界阜蚌高速公路一期工程竣工，二期工程正在建設(shè)；山東東營至香港高速的重要組成部分阜六高速公路將于 2023年建成通車；合阜高速公路也將在 “ 十五 ” 期間建成通車。l航運(yùn)： 境內(nèi)淮河、潁河、泉河、茨淮新河等六條航道可入江達(dá)海，是中原通往華東的水運(yùn)要塞。 城市簡介經(jīng)濟(jì)總量的快速 增長 ， 激發(fā)出房地產(chǎn)市場的 購買欲望，但能力有限l 阜陽經(jīng)濟(jì)在 04年以來增長快速，至 2023年末 GDP達(dá)到 541億元。經(jīng)濟(jì)總量的增加，增強(qiáng)了居民的消費(fèi)能力也激發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)市場的需求。但人均可支配收入依舊偏低，僅 11727元，對(duì)房地產(chǎn)等大宗商品的購買能力依然有限。資料來源：阜陽各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)8004000US$ 40008000US$ 800020230US$高速增長高速增長 平穩(wěn)增長平穩(wěn)增長 衰退增長衰退增長0800US$啟動(dòng)啟動(dòng)人均 GDP水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 :2023年人均 GDP水平處于房產(chǎn)高速增長階段 ，房地產(chǎn) 發(fā)展 長期潛力看好，市場 細(xì)分 將逐漸呈現(xiàn)n 阜陽市 2023年總?cè)丝?987萬人， 人均 GDP不足 1000美元，城市房地產(chǎn)發(fā)展的長期態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。同時(shí)，市場將逐漸進(jìn)入細(xì)分階段。資料來源：阜陽各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)n 2023年 13月份，阜城商品房批準(zhǔn)預(yù)售 m2，銷售備案面積 ㎡ ,銷售比 08年四季度 ㎡增長了 4倍。n 09年一季度住宅價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢(shì)，但這種趨勢(shì)在 4月份得到明顯回調(diào)，基本恢復(fù)到年初的水平。當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn) 回暖 態(tài)勢(shì)，成交 放量 ，價(jià)格開始 恢復(fù)隨著剛性需求的釋放以及傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場淡季的到來，回暖態(tài)勢(shì)長期維持的可能性不大 …數(shù)據(jù)來源：阜陽市房地產(chǎn)管理局宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)n阜陽近幾年城市經(jīng)濟(jì)高速增長，房產(chǎn)購買欲望得到大幅激發(fā)，但由于目前人均 GDP仍處較低水平較低，購買能力受限n2023年人均 GDP水平處于房產(chǎn)高速增長階段，房地產(chǎn)發(fā)展長期潛力看好，市場細(xì)分將逐漸呈現(xiàn)n當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，成交放量，價(jià)格開始恢復(fù) 08年，全國地產(chǎn)大勢(shì)逆轉(zhuǎn)，而對(duì)阜陽的波及并不明顯，整個(gè)市場并未出現(xiàn)大幅度的降價(jià)、高強(qiáng)度的促銷活動(dòng)，這與阜陽人傳統(tǒng)的購房觀念密切相關(guān)！ 開發(fā)商的降價(jià)并不能贏得阜陽購房者的青睞，反而會(huì)使得阜陽人認(rèn)為 “ 房子降價(jià)即為貶值，千萬買不得 ” ，開發(fā)商并未因 08年房產(chǎn)的逆勢(shì)而瘋狂降價(jià)促銷，使得阜陽地產(chǎn)市場在逆勢(shì)中略微平淡。 蒙城地產(chǎn)開發(fā)公司常務(wù)副總 (阜陽人） —— 丁先生l宏觀經(jīng)濟(jì)l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個(gè)案老城中心板塊穎西南新政板塊經(jīng)開區(qū)板塊穎西北板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路n阜陽房地產(chǎn)市場呈由中心區(qū)不斷向外圍擴(kuò)展的趨勢(shì)，城市板塊逐漸拉開框架；n以老城中心板塊為主，逐漸呈現(xiàn)穎西北板塊、穎西南新政板塊、及東南經(jīng)開區(qū)板塊等幾個(gè)居住區(qū)域。阜陽房地產(chǎn)市場分布格局板塊區(qū)域 案名　規(guī)模（萬平米）物業(yè)類型 （在售）主力面積 均價(jià)（元 /平米）后續(xù)推貨量（萬平米客源老城中心板塊環(huán)球外灘國際城外灘（住宅）多層、小高、高層120兩房、 115140三房、四房 4000 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位高收入者及太和等周邊縣城富裕生意人等東方第一城 18 多層、小高 在售一期 110120尾房，二期未開 4200 企事業(yè)單位職工，太和等周邊縣城 富裕生意人等中央豪景 約 多層、小高、高層 在售 15層以上 140四房 4400 企事業(yè)單位職工，太和等周邊縣城 富裕生意人等，生意人為主、穎西南新政板塊港利上城國際 30 多層、小高 90兩房、 110130三房 38003900 區(qū)域內(nèi)居民為主，及周邊企事業(yè)單 位職工、阜南、太和縣居民易景國際花園 50 多層、小高、高層 80兩房、 108120三房 38003900 政府公務(wù)員、教師、醫(yī)務(wù)人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕生意人、周邊縣城外來私企老板麗豐一品 56 小高、高層 40公寓 110兩房 35004000 56 周邊縣城高收入者（一半以上）市內(nèi)企事業(yè)單位高收入人群、以及醫(yī)務(wù)人員、教師等天筑逸景 30 多層、小高 多： 24~27樓， 80100 小高： 5120三房多層 3000、小高 2800 周邊居民、單位職工、外來鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群天瑞名城 36 多層、小高 100—108 ， 122平米 30004000 周邊居民，職工、部分潁上鄉(xiāng)鎮(zhèn)客 戶龍騰萬霖花苑 多層、小高 80兩房、 120三房小高 3200（小高層 ） 無 周邊居民以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群各區(qū)主要樓盤列表板塊區(qū)域 案名　規(guī)模（萬平米）物業(yè)類型 （在售）主力面積 均價(jià)（元 /平米）后續(xù)推貨量客源泉水灣 約 多層 一期尾房 80110左右兩房、三房 3000 周邊居民、西北商貿(mào)城生意 人、北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群電力名園 20 洋房、別 墅、高層 三期 7120三房 33003400 內(nèi)部職工、周邊企事業(yè)單位員 工、北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群穎西北板塊中泰名城 11 多層、小高 小高： 87兩房 120三房 3200 北部太和縣及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及 西北商城生意人百合康城 約 多層、高層 89兩房、 100三房 33003400 區(qū)內(nèi)換房客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來 客戶依泉庭院 20 多層、高層 8090兩房、 130 三房 估 3100左右未開盤 20 ——經(jīng)開區(qū) 富安森活印象 14 多層、小高80兩房、 90三房 2600 周邊居民，職工、部分潁上鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶廣城四季花都 多層 阜陽中端收入人群、周便鄉(xiāng)鎮(zhèn)穎東 御龍灣 約 多層、小高 102108三房 2800 阜陽中端收入人群、周便鄉(xiāng)鎮(zhèn)各區(qū)主要樓盤列表老城中心板塊 —— 老城商務(wù)中心區(qū)環(huán)境：商業(yè)配套齊全，地段優(yōu)勢(shì)明顯，寸土寸金物業(yè)：多以商住綜合為主，戶型偏大，價(jià)格： 40004400左右，消化較慢客源：區(qū)域企事業(yè)單位公務(wù)員、周邊生意人、其它區(qū)域換房客戶以及周邊縣城（太和）生意人穎西南新政板塊 —— 政策導(dǎo)向新區(qū)環(huán)境：處于城市向西、向南發(fā)展軸線，緊鄰規(guī)劃政務(wù)新區(qū)，為居住、文化、科教為主，未來區(qū)域前景廣闊，且區(qū)域內(nèi)無工業(yè)區(qū)，適宜居住，但目前周邊生活配套尚不齊全物業(yè)：多以 20萬方以上大盤為主，多層為主，大規(guī)模高層亦有出現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)樓盤拔高了區(qū)域整體形象價(jià)格： 35004000左右，僅次于老城中心區(qū)客源：多以周邊縣城換房客戶為主，個(gè)別高端樓盤亦有大部分政府公務(wù)員、企事業(yè)單位等高收入追求品質(zhì)換房客戶，亦有部分投資客經(jīng)開區(qū)、穎東板塊環(huán)境：城市發(fā)展較慢區(qū)域，穎東區(qū)域由于布有鐵路，以物流居住為主；經(jīng)開區(qū)為工業(yè)園區(qū)，廠房眾多，環(huán)境較為嘈雜，形象一般物業(yè)：多層、小高為主；產(chǎn)品多以 80100平米中小戶型為主，價(jià)格： 24002800，單價(jià)、總價(jià)相對(duì)較低，客源：多為中低收入人群、及周邊職工，亦有大部分周邊縣城客戶穎西北板塊 —— 北部商貿(mào)新區(qū)環(huán)境：區(qū)域新興樓盤眾多，距市中心較近，以商貿(mào)、輕工為主物業(yè)：多層為主，部分小高層凸現(xiàn)，樓盤規(guī)模適中價(jià)格： 3000－ 3400 客群：周邊單位職工、商貿(mào)城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人老城中心板塊穎西南新政板塊經(jīng)開區(qū)板塊穎西北板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路板塊特征及區(qū)域價(jià)格老城中心板塊穎西南新政板塊經(jīng)開區(qū)板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路價(jià)格穎西北板塊： 30003400老城中心板塊： 40004400穎西南板塊： 35004000穎東、經(jīng)開區(qū)板塊： 24002800阜陽房產(chǎn)價(jià)格以老城中心區(qū)為主導(dǎo)，價(jià)格最高，穎西南板塊及穎西北板塊次之，穎東及經(jīng)開區(qū)板塊最低，區(qū)域價(jià)格層次明顯老城中心區(qū)引領(lǐng)整個(gè)市場，各區(qū)價(jià)格層次明顯客源分析 各板塊除以區(qū)域內(nèi)部少量客戶外，周邊縣城客戶占到一半以上，（太和、潁上、阜南等地）。阜陽太和縣臨泉縣阜南縣 潁上縣阜陽市客源：城區(qū)內(nèi)購房客多以政府人員、企事業(yè)單位等收入水平較高、以二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境、少量投資外來客群為主：太和、臨泉、阜南等生意人購房目的：改善居住環(huán)境、子女上學(xué)、市區(qū)謀生、追求生活品質(zhì)（換房客）u購房者來源：周邊縣城客戶為主，占一半以上u購房者年齡：多數(shù)為 3045歲人士； u購房者職業(yè)：以縣城暴發(fā)戶、生意人、老板等為主，市區(qū)內(nèi)以事業(yè)單位職工、公務(wù)員等具有較穩(wěn)定收入的群體為主；u購房者目的：多以自住為主。