【正文】 會(huì)太吵了—— 認(rèn)同項(xiàng)目的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，但對(duì)習(xí)慣居住安靜的阜陽(yáng)人而言仍有點(diǎn)吵；—— 提示：周邊大環(huán)境與內(nèi)部小環(huán)境得獨(dú)立性（ 訴求點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)資源圍合價(jià)值、我在中心 ）“有朋友、親戚住在一起就更好了，休息時(shí)也可以打打牌、聊聊天 ”—— 喜歡擇鄰而居；—— 提示：關(guān)注社區(qū)持續(xù)建設(shè)、提供業(yè)主溝通場(chǎng)所和渠道（ 訴求點(diǎn)：人文社區(qū) ）目標(biāo)客戶洞悉 理解他們戶型“太小了不合住，最好也要三室的，不過(guò)價(jià)格就貴了 ”—— 追求居住空間和居住品質(zhì)，同時(shí)考慮自身實(shí)際承受能力；—— 提示：注重產(chǎn)品的對(duì)接， 適當(dāng)戶型創(chuàng)新和贈(zèng)送面積能滿足其得利心理（ 訴求點(diǎn)：合理設(shè)計(jì)、額外驚喜 ）“什么是新風(fēng)系統(tǒng)呢？阜陽(yáng)還有別家是這樣的嗎？ ”—— 獨(dú)到的產(chǎn)品的賣點(diǎn)需要獨(dú)到的宣傳推廣—— 提示：更加精細(xì)的從客戶的使用角度出發(fā)，充分詮釋項(xiàng)目已有的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。目標(biāo)客戶定義阜陽(yáng)地區(qū)多次置業(yè)自住兼投資型中高層次消費(fèi)群項(xiàng)目區(qū)域：核心客戶游離客戶偶得客戶區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位中高層管理者 ,如稅務(wù)局、區(qū)政府市區(qū)內(nèi)生意戶周邊市內(nèi)其它區(qū)域中高層收入家庭阜陽(yáng)下屬縣市及重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高收入人群目標(biāo)客戶描述 認(rèn)識(shí)他們于清輝年齡： 41歲居住區(qū)域： 太和 工作： 私營(yíng)老板購(gòu)房目的： 更換居住環(huán)境選擇理由： 縣城生活水平及配套服務(wù)已不能滿足自己的居住需求，為了生意管理的便利性和孩子讀書(shū)的環(huán)境，決定搬至阜陽(yáng)居住。n 政府導(dǎo)向 —— 雖有導(dǎo)向新市政府搬遷地的大致方向，但為落實(shí)的政策永遠(yuǎn)不知道什么時(shí)候才能兌現(xiàn)。SWOT 劣勢(shì)n 規(guī)劃 —— 近 56萬(wàn)方城市綜合體，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不可預(yù)見(jiàn)性風(fēng)險(xiǎn)較大。u高品味城市綜合體形象建立。戶型分析入戶花園、花壇贈(zèng)送餐廳面積局促走道預(yù)留較寬雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)滿足日常所需大面積轉(zhuǎn)角凸窗，放大戶型景觀價(jià)值戶型小結(jié)：大面積的贈(zèng)送，弱化了部分客戶對(duì)高層公攤大的抗性，大幅度提升了戶型附加值。大面積沿街 4層商業(yè)建筑大型星級(jí)酒店28棟高層、小高層住宅項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況石材結(jié)合外墻涂料的外立面色彩鮮明，線條明朗，屬海派風(fēng)格。p推廣主題 ： 精致城市中心生活的享受 ；p在售貨量 ： 40平米商務(wù)公寓、 250左右五房及 E標(biāo)段 114168平米兩房、三房、四房（ 15層以上）；p價(jià)格 ：均價(jià) 4000p產(chǎn)品亮點(diǎn) ：沿河濱路修建高度在 50米 100米之間，長(zhǎng)度約 2公里的高層景觀群。l現(xiàn)場(chǎng)包裝缺乏品質(zhì)感，形象破舊，圍墻多以粉刷為主，且有大部分樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)在公棚里，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷水平停留在初級(jí)階段，有待進(jìn)一步提高。同時(shí)，市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入細(xì)分階段。 交通便捷，四通八達(dá)l鐵路 : 京九鐵路自北向南貫穿全境，與商阜、漯阜、青阜、阜淮四條鐵路在境內(nèi)構(gòu)成 “ 米 ” 字型框架，直接與隴海、京廣、京滬等鐵路干線接軌，形成八線引入、五路交匯的鐵路網(wǎng)，京九鐵路阜陽(yáng)編組站是京九線上最大的鐵路樞紐。沒(méi)有俯視 ,這里的世界是平的 …u第一章、麗豐一品面臨什么樣的市場(chǎng)u第二章、麗豐一品競(jìng)爭(zhēng)力分析u第三章、麗豐一品針對(duì)什么樣的客戶u第四章、麗豐一品占位與突破u第五章、麗豐一品整體營(yíng)銷定位u第六章、麗豐一品開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷策劃方向建議第一章、麗豐一品面臨什么樣的市場(chǎng)u現(xiàn)階段區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況u主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析l宏觀經(jīng)濟(jì)l阜陽(yáng)整體住宅市場(chǎng)分析l住宅市場(chǎng)微觀分析l典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案l宏觀經(jīng)濟(jì)l阜陽(yáng)整體住宅市場(chǎng)分析l住宅市場(chǎng)微觀分析l典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案全國(guó)重要的勞務(wù)輸出基地阜陽(yáng)市地處安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁東、潁泉三區(qū)。l航運(yùn)： 境內(nèi)淮河、潁河、泉河、茨淮新河等六條航道可入江達(dá)海，是中原通往華東的水運(yùn)要塞。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn) 回暖 態(tài)勢(shì)，成交 放量 ，價(jià)格開(kāi)始 恢復(fù)隨著剛性需求的釋放以及傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季的到來(lái)，回暖態(tài)勢(shì)長(zhǎng)期維持的可能性不大 …數(shù)據(jù)來(lái)源：阜陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)n阜陽(yáng)近幾年城市經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，房產(chǎn)購(gòu)買欲望得到大幅激發(fā)，但由于目前人均 GDP仍處較低水平較低，購(gòu)買能力受限n2023年人均 GDP水平處于房產(chǎn)高速增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期潛力看好，市場(chǎng)細(xì)分將逐漸呈現(xiàn)n當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，成交放量，價(jià)格開(kāi)始恢復(fù) 08年，全國(guó)地產(chǎn)大勢(shì)逆轉(zhuǎn)，而對(duì)阜陽(yáng)的波及并不明顯，整個(gè)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大幅度的降價(jià)、高強(qiáng)度的促銷活動(dòng)，這與阜陽(yáng)人傳統(tǒng)的購(gòu)房觀念密切相關(guān)！ 開(kāi)發(fā)商的降價(jià)并不能贏得阜陽(yáng)購(gòu)房者的青睞，反而會(huì)使得阜陽(yáng)人認(rèn)為 “ 房子降價(jià)即為貶值，千萬(wàn)買不得 ” ，開(kāi)發(fā)商并未因 08年房產(chǎn)的逆勢(shì)而瘋狂降價(jià)促銷，使得阜陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)在逆勢(shì)中略微平淡。p 房產(chǎn)整體市場(chǎng)營(yíng)銷水平一般，亟待于提升。p劣勢(shì) ：產(chǎn)品規(guī)模巨大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部拆遷尚未完畢，戶型 40160平米，跨度較大，客源差異大，較為分散，且項(xiàng)目位于市中心，單價(jià)、總價(jià)過(guò)高；p客源 ：政府公務(wù)員、市政企事業(yè)單位公務(wù)員等及太和等周邊縣城生意人。u共計(jì) 351套房源u戶型面積區(qū)間 米u(yù)景觀資源優(yōu)越，南向沿項(xiàng)目主景觀水系。項(xiàng)目概況戶型分析預(yù)留的儲(chǔ)物空間增加銷售賣點(diǎn)180176。n 交通 —— 鄰一道河路城市東西主干道，交通便捷。n 品牌 —— 開(kāi)發(fā)商品牌雖在本地積蓄已久，但缺少較大的代表作品，面對(duì)如此規(guī)模，企業(yè)品牌有待提升。比如第二套房貸政策的實(shí)施，直接降低兩類客戶需求：一是投資客，二是改善居住條件換購(gòu)第二套住房的客戶。上海的房子價(jià)格太高，不可能購(gòu)買，想回老家落戶。中央、國(guó)際文明綜合體n “ 政務(wù)區(qū)中央 ” 直接點(diǎn)名項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的核心地位；n 國(guó)際文明即與區(qū)域定位同步，同時(shí)也樹(shù)立項(xiàng)目的國(guó)際化生活風(fēng)尚；n 綜合體則強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目多元、復(fù)合業(yè)態(tài)的價(jià)值互補(bǔ)、共融。 開(kāi)盤(pán)信息216。金融系統(tǒng)工作人員 收入穩(wěn)定且較高，價(jià)格敏感度較低；重視綜合性價(jià)比；戶型青睞中等戶型。建議：用圍墻隔開(kāi)待拆民房，并做圍墻廣告；待在建樓體達(dá)到一定高度，懸掛樓體廣告；在路口設(shè)導(dǎo)視牌。售樓處內(nèi)部風(fēng)格同樣復(fù)雜多樣，無(wú)突出主題。折頁(yè)設(shè)計(jì)內(nèi)容雜論缺乏品質(zhì)感，建議重新做。 一品 產(chǎn)品說(shuō)明酒會(huì)開(kāi)盤(pán)前公關(guān)活動(dòng)產(chǎn)品說(shuō)明酒會(huì)現(xiàn)場(chǎng)示意圖我們?nèi)绾伍_(kāi)盤(pán) —— 開(kāi)盤(pán)暢想借助明星效應(yīng)，制造開(kāi)盤(pán)熱場(chǎng)，通過(guò)邀請(qǐng)明星參與項(xiàng)目開(kāi)售，展示企業(yè)實(shí)力，制造輿論話題，進(jìn)行口碑傳播！明 星 開(kāi) 盤(pán)開(kāi)盤(pán)策略研判：排 隊(duì) 抽 簽 結(jié)論收籌周期 習(xí)慣 在三周內(nèi) 可以 較長(zhǎng) （通常兩個(gè)月） 由于本項(xiàng)目在硬件及市場(chǎng)期望上都有充足的感染力，所以應(yīng)采取迅速的集中引爆方式開(kāi)盤(pán)；但在客戶滿意度及執(zhí)行漏洞方面上考慮抽簽方式，將會(huì)產(chǎn)排隊(duì)的市場(chǎng)口碑好，同時(shí)在優(yōu)惠力度及收籌周期上思考項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)方式應(yīng)考慮為抽簽方式。 活動(dòng)內(nèi)容： 在開(kāi)盤(pán)前期，召集項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)主設(shè)計(jì)師、園林景觀主設(shè)計(jì)師、設(shè)備材料供應(yīng)商、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人等，邀請(qǐng)前期登記的意向客戶共同參加，在星級(jí)酒店舉辦項(xiàng)目產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，詳細(xì)講解項(xiàng)目的各方面優(yōu)勢(shì)與利益點(diǎn)，加深客戶對(duì)項(xiàng)目的理解。建議：聘請(qǐng)專業(yè)保安，負(fù)責(zé)安全和開(kāi)關(guān)門(mén)。從售樓處外圍看，有石象、石獅、歐洲孩童，東南亞風(fēng)格、中式風(fēng)格、歐式風(fēng)格同時(shí)存在，概念混亂。u另 87 ㎡與 45 ㎡合并為 130㎡左右戶型，是高段客戶考慮的一種購(gòu)買方式。一品 ”阜陽(yáng)代言影響力特色廣告 話題活動(dòng) 核心概念 聯(lián)合營(yíng)銷推廣策略高炮、圍墻、車體報(bào)紙、樓書(shū)、單頁(yè)、售樓處第一階段第二階段第三階段 報(bào)紙、短信、電話形象鋪墊、城市規(guī)劃、建立 “ 領(lǐng)導(dǎo)地位 ”形成市場(chǎng)熱點(diǎn)、焦點(diǎn)產(chǎn)品的投資安全性、穩(wěn)定階段主要任務(wù)主要受眾 主要傳播通路全民全民目標(biāo)客戶傳播方式立體覆蓋反復(fù)灌輸點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通以上是媒體選擇的整體思路，由于各階段之間的相互作用，相互滲透，每個(gè)階段的傳播通路選擇會(huì)有所交叉媒體選擇的原則：高形象、高品質(zhì)推廣策略第七章、麗豐一品開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷方向建議首先 ,明確我們的任務(wù) ?(目標(biāo) )u以 6月中旬開(kāi)盤(pán)為時(shí)間節(jié)點(diǎn)籌備各項(xiàng)工作u確保首期開(kāi)售火爆景象首次開(kāi)盤(pán)放量 351套住宅距初定開(kāi)盤(pán)期不足 20天時(shí)間，儲(chǔ)客量約 410組儲(chǔ)客數(shù)字仍需加大，客戶擠水勢(shì)在必行成功開(kāi)盤(pán)面臨的四大攻堅(jiān)難點(diǎn)u如何在短時(shí)間內(nèi)引發(fā)客戶對(duì)項(xiàng)目關(guān)注高潮？u如何在較短的時(shí)間爭(zhēng)取更多的客戶認(rèn)籌？u如何在開(kāi)盤(pán)前一周再次有效聚集認(rèn)籌客戶 ,同時(shí)防止客戶的流失？u如何在開(kāi)盤(pán)時(shí)保證認(rèn)籌客戶成功選房 ,同時(shí)對(duì)房源進(jìn)行有效、合理的控制？u搶時(shí)間、借勢(shì)媒體活動(dòng)炒作入市的銷售策略—— 就阜陽(yáng)而言雖然與合肥、蚌埠等地銜接較近，但消息仍屬閉塞，如項(xiàng)目組能與媒體聯(lián)合開(kāi)展冠名線下娛樂(lè)活動(dòng)，則受眾必會(huì)在短期內(nèi)集中精神關(guān)注項(xiàng)目。產(chǎn)品輪廓216。策略 2管理先行、服務(wù)現(xiàn)有居民、建立高標(biāo)準(zhǔn)形象第一步：確定物管公司并辦理進(jìn)駐前的相關(guān)手續(xù)第二步：準(zhǔn)備物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理手冊(cè)等資料第三部：利用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過(guò)體驗(yàn)式營(yíng)銷拉升項(xiàng)目品質(zhì)，為項(xiàng)目下期貨量入市價(jià)格空間做預(yù)熱。目標(biāo)客戶提煉 了解他們目標(biāo)客戶洞悉 理解他們區(qū)位“城南是非常適合居住的，空氣啦、環(huán)境啦都比市里面好，而且離老市區(qū)也很近 ”—— 區(qū)域?qū)?“離塵不離城 ”的宜居版塊；—— 提示：營(yíng)銷策略需要強(qiáng)化周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)和城市感（訴求點(diǎn)：城市未來(lái)心脈）“現(xiàn)在附近環(huán)境還可以就是買東西不是很方便 …”—— 當(dāng)前區(qū)域商業(yè)缺乏的形象已深刻銘記在市民的腦海中，渴求時(shí)尚品質(zhì)配套設(shè)施；—— 提示：加強(qiáng)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及居住升值的形象樹(shù)立，強(qiáng)調(diào)未來(lái)區(qū)域潛力（訴求點(diǎn)：未來(lái)居住前景）“道路已經(jīng)修好了，區(qū)政府也要幫過(guò)來(lái)了，未來(lái)這里一定很繁華 …”—— 城市基礎(chǔ)框架已經(jīng)開(kāi)始建立，市政府的輿論導(dǎo)向使市民信心十足；—— 提示：必須敏銳抓住政府的輿論導(dǎo)向 ,不斷播報(bào)利好消息 ,結(jié)合媒體從城市發(fā)展角度進(jìn)行炒作（訴求點(diǎn)：升之有 “道 ”）規(guī)劃“阜陽(yáng)的房子想在越蓋越漂亮了，就是小高層后期的費(fèi)用有點(diǎn)麻煩 …”—— 項(xiàng)目產(chǎn)品雖與周邊的產(chǎn)品拉開(kāi)了差異，但是根深蒂固的多層居住模式仍在影響著一群購(gòu)房人。鼎城 怡和莊園關(guān)鍵詞： 十 年 麗豐品牌力分析品牌力 品牌發(fā)散十年麗豐實(shí)力可靠經(jīng)驗(yàn) 信譽(yù)保證底蘊(yùn) 歷史嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真 務(wù)實(shí) 質(zhì)量品質(zhì)完善安全責(zé)任科學(xué)精細(xì) 完美社會(huì)思考： 表達(dá)出企業(yè)歷程與雄心，可似乎難以直接聯(lián)系地產(chǎn)！品牌力分析本土品牌力 品牌提煉企業(yè)性質(zhì)民企十年積淀務(wù)實(shí)進(jìn)取成功經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)新開(kāi)拓社會(huì)責(zé)任感企業(yè)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn) 人居追求阜陽(yáng)地標(biāo)典范第二章、麗豐一品針對(duì)什么樣的客戶u目標(biāo)客戶界定u目標(biāo)客戶定義u目標(biāo)客戶描述u目標(biāo)客戶洞察界定原則目標(biāo)客戶定