【文章內(nèi)容簡介】 住宅：本地居民住為主和少量的外地客戶。本地居民主要是外出務(wù)工人員購買占多數(shù)；外地客戶以投資者為主。 福星城 項目地址： 咸寧市長安大道 166號 開發(fā)商： 福星惠譽地產(chǎn) 銷售代理： 合生地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 項目概況： 項目占地面積 32萬 m2，總建筑面積 73萬 m2。其中住宅面積 66萬 m2 ，商鋪建筑面積 5萬 m2 。綠化率 38%，容積率 。一期開盤小高層 6幢共 591戶。 產(chǎn)品特點： 住宅： 81m2 ， 2房 2廳 1衛(wèi)； 99100m2 ， 2房 2廳 1衛(wèi)； 116119m2 ， 3房 2廳 2衛(wèi)； 113128m2 ， 3房 2廳 1衛(wèi)； 125129m2 ， 3房 2廳 2衛(wèi)； 137m2 ， 3房 2廳 2衛(wèi)； 146153m2 ， 4房 2廳 2衛(wèi)。主力戶型為 120130m2 3房。 商鋪：兩層， 1層層高 ， 2層 ；一拖二銷售。 開盤時間： 一期開盤多層于 2022年 11月 29日，小高層 2022年 6月 13日開盤。下期開盤時間未定。 銷售價格：住 宅：均價 2800元 /平方米。 商鋪：均價 9000元 /平方米。 銷 售 率： 住宅：多層已售完，小高層 B27備案銷售率為 80%。商鋪： 9備案銷售率為 33%。 客戶情況： 以返鄉(xiāng)客戶為主。市區(qū)客戶外出務(wù)工人員購買較多和一些公務(wù)員、教師等有固定收入的人群。 御龍花園 項目地址： 咸寧市銀泉大道御龍花園 開發(fā)商： 咸寧市家園置業(yè)有限公司 銷售代理： 自銷 項目概況： 項目占地 280畝，建筑面積約 30萬 m2 。住宅：一期規(guī)劃 6幢多層，共 264戶；二期規(guī)劃 6幢多層， 244戶。三期規(guī)劃為 4幢多層， 5幢小高層，共 300戶左右。當(dāng)前在售房源為三期。四期規(guī)劃產(chǎn)品為 4幢小高層。商鋪：一期規(guī)劃 90多套。 產(chǎn)品特點： 住宅： 110 m2， 3房 2廳 1衛(wèi)； 135m2， 3房 2廳 2衛(wèi)；137m2， 3房 2廳 2衛(wèi)； 140m2， 3房 2廳 2衛(wèi)； 142m2， 4房 2廳 2衛(wèi)；153m2， 4房 2廳 2衛(wèi)； 157m2， 4房 2廳 2衛(wèi)； 171m2， 4房 2廳 2衛(wèi)。主力戶型為 130m2左右 3房。商鋪：兩層設(shè)計，一層高度為 ，二層 3米。開間約 ，進(jìn)深約 11米。 開盤時間： 06年第一期， 07年 7月第二期， 08年 8月三期，四期 09年 7月開盤。 銷售價格： 住宅： 均價 2400元 /平方米。 商鋪：均價 4000元 /平方米，一拖二銷售。 銷 售 率： 住宅一期二期已售完，三期銷售約 73%，商鋪已售完。 客戶情況： 市區(qū)和縣城客戶各占一半，其中外出務(wù)工人員所占比例較大。市區(qū)客戶為公務(wù)員、教師等固定收入較可觀的人群。縣城客戶主要為生意人。 青龍?zhí)煜? 項目地址： 銀泉大道高速入口處 開發(fā)商： 咸寧市金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理： 自銷 項目概況： 項目一期總建筑面積 28000m2 ，由 3幢小高層和 4幢多層組成，共 250戶。容積率 。剩余 40畝地未開發(fā)?！? 產(chǎn)品特點： 住宅： 106m2， 3房 2廳 1衛(wèi)； 107m2， 2房 2廳 1衛(wèi)；110120m2， 3房 2廳 2衛(wèi)； 130m2以上， 4房 2廳 2衛(wèi)。主力戶型為 110120m2三房。商鋪： 2層，層高均為 。進(jìn)深 18米。共 30余套。剩余 40畝地規(guī)劃為 6幢多層與 4幢小高層，具體動工時間未定。 開盤時間： 一期多層開盤 08年底開盤；一期小高層 09年 5月開盤。 銷售價格： 住宅： 均價 2200元 /平方米。 商鋪：一層均價 6500元 /m2 ，二層均價 4000元 /m2。 銷 售 率： 住宅： 95%；僅余少量頂層。 商鋪： 50%。 客戶情況： 以返鄉(xiāng)客戶為主，主要為周邊縣城，城區(qū)客戶所在比例較小。 凱悅 ? 學(xué)府花園 項目地址： 書臺路以東，茶園路以南 開發(fā)商： 咸寧凱悅投資有限公司 銷售代理： 自銷 項目概況： 總占地面積約 120畝，其中一期占地約 60余畝，建筑面積約 8萬 m2 。由 8幢花園洋房和 9幢小高層，高層組成。設(shè)計 780戶。位于政務(wù)區(qū)和學(xué)府區(qū)雙核心交匯處，咸寧唯一的學(xué)院以及省重點學(xué)校近在咫尺。 產(chǎn)品特點： 75m2， 2房 2廳 1衛(wèi)空中庭院； 95m2， 3房 2廳 1衛(wèi)雙陽臺； 135m2， 3房 2廳 2衛(wèi)雙陽臺。主力戶型為 75m2和 95 m2總價較低的產(chǎn)品。 開盤時間： 2022年 12月 16日一期開盤。預(yù)計 10年 1月底加推，1幢多層，共 36戶。 銷售價格：均價 2600元 /平方米。 銷售率： 一期銷售 95%；剩余房源以頂層復(fù)式為主。 客戶情況： 市區(qū)客戶為主，其次為縣城客戶。市區(qū)客戶中外出務(wù)工人員所占比例最大，其次為教師和投資者；縣城客戶主要是投資者。教師和投資者主要為了上班方便和小孩上學(xué)或是買房用于出租。 咸寧樓市小結(jié) ? 推地?zé)o節(jié)制，導(dǎo)致市場供需失衡。年千余畝的土地推量以及 300萬平米的市場存量與年消化 100萬方左右的市場形成強(qiáng)烈對比，市場形勢非常嚴(yán)峻。 ? 小宗地塊多，導(dǎo)致市場商品房項目鱗次櫛比，項目檔次參差不齊。 ? 2500元 /平方米左右的商品銷售價格維持三年不見增長，短期內(nèi)快速增長可能性幾乎為零，房價增長空間??；是典型的二湖地域市場特質(zhì)體現(xiàn)。 ? 地段是決定個案售價的最重要元素。 ? 市場在售商品房價格制定自成一體，受整體市場房價影響小。 ? 多層時代逐漸被高層時代所接替， 100140平米三房為當(dāng)前市場主打產(chǎn)品，別墅和小面積公寓及 140平米以上大戶型產(chǎn)品市場接受度較差； ? 自住性需求為主導(dǎo)，“ 8+1”經(jīng)濟(jì)圈即旅游業(yè)的發(fā)展將有機(jī)會帶動部分投資需求； ? 返鄉(xiāng)客戶為客源主流，集資房及自建房的存在很大程度上抑制了當(dāng)?shù)鼐用竦闹脴I(yè)需求。 一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、咸寧經(jīng)濟(jì)分析 三、咸寧樓市分析 四、項目優(yōu)劣勢分析 五、項目整體定位 六、客戶群體定位 七、整合營銷推廣 八、營銷階段劃分 項目地塊認(rèn)識 本案 南部主城區(qū) 北部主城區(qū) 地理位置： 馬柏大道西側(cè)，距離銀泉大道約 5公里，縣城客運站對面。 地塊指標(biāo)： 容積率： 占地面積： 交通狀況： 東面即為城市主干道馬柏大道，是通往通山縣的必經(jīng)之路。對面是縣級長途客運中心。 地塊特征： 項目周邊目前沒有房地產(chǎn)開發(fā)項目，居民居住主要以自建房為主。出租屋較多，是城市外來人口較密集的區(qū)域。 2022/1/4 項目 SWOT分析 S—內(nèi)部優(yōu)勢 W—內(nèi)部劣勢 位于長途客運站點，區(qū)位較好 區(qū)域大交通較方便 背后靠山，有景觀優(yōu)勢 可規(guī)劃較迎合市場的戶型產(chǎn)品 可借助強(qiáng)大的營銷服務(wù)團(tuán)隊 項目缺乏市場形象 周邊配套設(shè)施缺乏，人氣不足 地塊不規(guī)則，部分產(chǎn)品有抗性 距離市中心區(qū)域較遠(yuǎn) 開發(fā)氛圍需要一段時間培養(yǎng) O—外部機(jī)會 T—外部威脅 區(qū)域內(nèi)基本無競爭項目 銷售價格具備一定市場競爭力 距本案一公里內(nèi)有造紙廠 8+1城市圈帶動咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城際鐵路將拉近與武漢的距離 國家宏觀調(diào)控，市場持幣觀望 周邊儲備土地較多，潛在競爭激烈 周邊居民收入較低，購買力低 周邊環(huán)境臟、亂、差 樓市新政不斷，未來走勢不明 改善營銷途徑和方式； 完善項目內(nèi)部配套； 提升建筑的品質(zhì)和親和力。 炒作城市發(fā)展和片區(qū)價值； 打造高品質(zhì)投資、消費和居住 環(huán)境； 利用與城區(qū)的價格差，形成氛 圍利用口碑，提升價值。 OW—利用機(jī)會，克服劣勢 產(chǎn)品適度創(chuàng)新，拉開與競爭對 手的差距； 放大產(chǎn)品覆蓋范圍，擴(kuò)大目標(biāo) 人群； 領(lǐng)先的營銷手法制勝對手。 利用城市發(fā)展及輿論，打造市 場焦點和標(biāo)桿； 抓住園區(qū)發(fā)展的機(jī)遇； 抓住市場空白點，搶占先機(jī)。 W+T—化解劣勢，避免威脅 ST—發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 S+O—發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 SWOT戰(zhàn)略組合 一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、咸寧經(jīng)濟(jì)分析 三、咸寧樓市分析