【文章內容簡介】 城中環(huán)墅 白金果嶺 差異性導致合院亦存在機會 小 結 ?中高端市 場 仍存在 較 大機 會 ? 差 異 性 競爭 仍 將 使之立于不 敗 之地 ?去化價格 與 速度 將 面 臨 挑 戰(zhàn) 機遇 與 挑 戰(zhàn) 對 策 與 思路 ? 放大 產(chǎn) 品差 異 性 競爭 點 ? 根據(jù)市 場 合理制定價格，保 證現(xiàn) 金流 ? 全面 挖 掘潛在客 戶 ?全面 挖 掘和利用信息 傳 播渠道 貳 、價格 研 究 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 方法論 ? 與區(qū)域市場比較分析 ? 與主要競爭區(qū)域比較分析 ? 與高爾夫公寓比較分析 方法：市 場 法 花園洋房 區(qū)域市場比較 我們主要參考目前主要在售的兩個項目 :位于嘉定城區(qū)的保利五月花和位于江橋的嘉城 . －－與五月花相比 五月花花園洋房成交均價 9500元 /平方米 ,推出一搶而空 ,價格受到市場認同。 本案與之相比，在產(chǎn)品力、地理位置及社區(qū)成熟度上都占有較大優(yōu)勢，價格有較大提升空間。 價格建議高于 10000元 /平方米。 －－與嘉城相比 嘉城目前在售多層房源售價 9500元 /平方米，推出熱銷，價格受到市場認同。 本案與之相比，在產(chǎn)品力、地理位臵及社區(qū)成熟度上都占有較大優(yōu)勢，價格有較大提升空間。 本案價格預計在 1270013300元 /平方米左右。 我們預計： 以多層和花園洋房 ： 1的價格比值計算，本案花園洋房如在嘉城的位臵上，預計售價 1120011800元 /平方米，再加上 1500元 /平方米左右的地段差價， 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 我們主要參考緹香灣的花園洋房銷售情況： －－與緹香灣相比 緹香灣的所謂洋房接近多層產(chǎn)品，目前已進入尾盤階段，從銷售來看，市場較為接受的價格行情在 13000元 /平方米左右。 本案與之相比，在地段位置上較弱，但在產(chǎn)品力上優(yōu)勢明顯。 我們將緹香灣的洋房產(chǎn)品歸為多層公寓，假設本案洋房產(chǎn)品在該位置銷售，預計售價以 1： ，在 15000元 /平方米左右。再考慮到格林世界與該區(qū)域 2023元 /平方米左右的地段差價可以得出： 本案花園洋房價格預計在 13000元 /平方米左右。 主要競爭區(qū)域比較 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 最后，我們與格林世界自身產(chǎn)品高爾夫公館來做比較： －－與高爾夫公寓相比 高爾夫公館目前售價帶裝修 12023元 /平方米左右，毛坯 10500元 /平方米左右，取得了比較好的銷售成績， 120150萬的總價被市場所接受。 從高爾夫公寓的定價來看，景觀帶來的價格提升并不明顯，基本是按照格林世界的區(qū)域行情推導的價格，因而我們在推導花園洋房的價格時忽略高爾夫景觀因素。 我們以 ： 本案花園洋房價格預計在 13000元 /平方米左右。 高爾夫公館比較 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 結論 綜合以上三方面考慮： 我們建議花園洋房價格在 13000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 方法論 ? 與區(qū)域市場比較分析 ? 與主要競爭區(qū)域比較分析 ? 與白金果嶺比較分析 方法：市 場 法 聯(lián)排 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 區(qū)域市場比較 我們主要參考目前主要在售的保利五月花： －－與五月花相比 從五月花聯(lián)排別墅的銷售情況來看， 14500元 /平方米是被市場所接受的價格行情。本案從地理位置、社區(qū)成熟度和產(chǎn)品力上明顯占有優(yōu)勢。 考慮本案與五月花 1000元 /平方米左右的地段差價，我們認為 本案聯(lián)排價格至少高于 16000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 競爭區(qū)域比較 我們主要參考目前主要在售的緹香灣： 與緹香灣相比 從緹香灣聯(lián)排別墅的銷售情況來看， 23000元 /平方米， 400500萬的總價市場接受度較差。 本案戶型及社區(qū)環(huán)境均優(yōu)于緹香灣，但區(qū)位條件不如緹香灣，鑒于這兩點本案聯(lián)排均價應當與緹香灣在同一水平上。 但考慮到緹香灣銷售情況慘淡，以及本案聯(lián)排戶型尺度較大，單價過高容易拉高總價，所以我們認為 本案聯(lián)排價格應該不要高于 23000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 與白金果嶺比較 最后，我們與格林世界自身產(chǎn)品白金果嶺的沿路聯(lián)排來做比較： 與白金果嶺沿路聯(lián)排相比 從白金果嶺聯(lián)排別墅的銷售情況來看， 20230元 /平方米， 400450萬的總價市場接受度一般。 本案戶型面積相對更大，戶型舒適度更強，我們建議與白金果嶺的聯(lián)排錯開銷售期，在它售磬后推出，以同總價但更大的面積，更高的性價比吸引客戶。 本案聯(lián)排建議價格在 1800019000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 結論 綜合以上三方面考慮： 我們建議聯(lián)排在 1800019000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 方法論 ? 與區(qū)域市場比較分析 ? 與白金果嶺比較分析 ? 與 B區(qū)聯(lián)排別墅比較分析 方法：市 場 法 合院 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 區(qū)域市場比較 合院 我們主要參考即將開盤銷售的花盛香醍： －－與花盛香醍相比 花盛香醍尚未開盤，合院住宅報價在 1800020230元 /平方米之間，再加上1000元 /平方米地段差價的考慮： 本案合院價格至少高于 19000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺南向景觀聯(lián)排相比 南向景觀聯(lián)排單價 29000元 /平方米 ,總價在 720萬左右 ,推出房源 35套 ,僅去化 9套市場接受度低，由此可見， 700萬以上的總價接受度較低。 本案合院與之相比，在景觀及地下室舒適度上較為欠缺，但戶型尺度上較具優(yōu)勢，舒適度更強。從該項目的實際銷售情況來看，建議將總價控制在700萬以內。 建議本案合院總價低于 700萬，也就是單價低于 24000元 /平方米。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺北向景觀聯(lián)排相比 北向景觀聯(lián)排單價 2400025000元 /平方米 ,總價在 550600萬左右 ,推出房源 24套 ,去化率接近 90%,市場接受度高。 本案合院與之相比，在景觀及地下室舒適度上較為欠缺，但戶型尺度上較具優(yōu)勢，舒適度更強?？紤]到合院住宅的產(chǎn)品類型更具優(yōu)勢，建議本案合院住宅總價可以高于北向景觀聯(lián)排。 建議本案合院總價可以高于 600萬，也就是單價高于 22023元 /平方米。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 與 B區(qū)聯(lián)排比較 合院 －－與 B區(qū)聯(lián)排定價相比 沿路聯(lián)排建議定價 1800019000元 /平方米，合院別墅產(chǎn)品力明顯高于它，這里我們以雙拼與聯(lián)排的價格比值 ： 合院中的雙拼別墅價格預計在 2202323000元 /平方米。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 結論 綜合以上三方面考慮： 我們建議 合院， 價格在 2202324000元 /平方米左右， 其中， 雙拼別墅 價格在 2202323000元 /平方米， 獨棟價格 在 2300024000元 /平方米。 合院 叁 、客 戶研 究 以格林世界 E區(qū) 白金果嶺和高爾夫公 館 客 戶為研 究 樣 本，以作 為 本案洋房 與別 墅客 戶 分析的基 礎 。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 客 戶 物理特征 研 究 E區(qū) 高爾夫公 館 —— 來 源 區(qū) 域：自然 來 人以南翔和普陀 為 主，而其他北 區(qū) 目前主要依靠中介 導 入 信息渠道： 現(xiàn)場到訪客戶中以朋友和老業(yè)主的介紹為主，戶外廣告和紙媒為輔 年齡階段：小戶型以 2630歲的首次置業(yè)為主，大戶型產(chǎn)品則以 3040歲的客戶為主 職業(yè)屬性：小戶型產(chǎn)品中以公司白領為主，企業(yè)主和高管則是大面積公寓的主力客群。 本案洋房小 戶 型 —— 年 齡 ： 2530歲 家庭 結構 ：新婚或新育家庭 職 務 ： 企 業(yè) 白 領 來 源 區(qū) 域： 11號線軌 道沿 線 、中 環(huán) 沿 線 等 區(qū) 域，以普陀、 長 寧、虹口、 楊 浦等 為 主 購 房目的：首次置 業(yè) ，婚房需求 購 房喜好：在有限的 總 價前提下，追求居住的舒適性， 對 于小 區(qū) 居住氛 圍 、房 型舒適性有 較 高要求 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 5％