【正文】 聯(lián)排競爭項目較多，各項目由于位置和產(chǎn)品的不同，價格有較大的區(qū)別。 2月成交結(jié)構(gòu)又回復(fù)至以外郊環(huán)間為主，成交價格也有所回落。 2023年 9月 27日 ，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對第二套房貸加強限制，宏觀調(diào)控正式開始 2023年 11月 ，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》。 7， 8兩月成交均價下滑幅度較大，主要是由于成交結(jié)構(gòu)回復(fù)到以中外環(huán)區(qū)域中低價樓盤為主的格局，以及包括萬科等在內(nèi)的部分開發(fā)商調(diào)低售價。 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 開 發(fā) 商： 上海龍湖臵業(yè)發(fā)展有限公司 地理位臵 : 嘉定區(qū) 麥積路雙單路 開盤日期： 預(yù)計 08年底 總 建： 50萬 產(chǎn)品類型： 高層，合院別墅 報 價： 未定，預(yù)計在 1800020230元 /平方米 主力面積： 合院 230250 平方米 主力總價： 440500萬 銷售情況： 目前處于客戶積累階段，先推出雙拼產(chǎn)品 項目簡介： 位于嘉定新城核心區(qū)，龍湖花盛香醍項目一期為低密度西班牙風(fēng)情別墅 和 16棟現(xiàn)代風(fēng)格景觀高層。 高爾夫公館比較 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 結(jié)論 綜合以上三方面考慮： 我們建議花園洋房價格在 13000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺北向景觀聯(lián)排相比 北向景觀聯(lián)排單價 2400025000元 /平方米 ,總價在 550600萬左右 ,推出房源 24套 ,去化率接近 90%,市場接受度高。 ?工作了 2年，在一家咨詢公司上班，工作地點在長寧； ?收入不錯，但由于工作不久，買房基本需要依靠父母贊助； ?女朋友是大學(xué)同行，正商量結(jié)婚，欲購置婚房； ?購房考慮在北區(qū)，距離現(xiàn)在的生活圈近一點，但現(xiàn)住區(qū)域內(nèi)的項目都遠高出心理價格預(yù)期，因而把購房選擇區(qū)域范圍擴大， 1個小時的上班路程都是可以接受的范圍 ?對于戶型比較關(guān)注，現(xiàn)在換房成本上升，因此打算一步到位，能一次性滿足從結(jié)婚到生子的功能需求 ?對于生活品質(zhì)有一定追求，并不特別追求品牌，但十分注重舒適感，小資情調(diào)濃郁。 交通篇－ R11 地下室 兼 地上室 所想即所得 設(shè)法讓 2樓生活與地下發(fā)生關(guān)系， 正是我們打破常規(guī)，釋放空間活性想象力的精神表現(xiàn)。 2023年 1月 下午 6時 26分 :26January 30, 2023 1行動出成果，工作出財富。 18:26:5318:26:5318:26Monday, January 30, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 6時 26分 53秒 下午 6時 26分 18:26: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 18:26:5318:26:5318:26Monday, January 30, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ３篇 入戶花園里的情感劇 生活就是一個劇院 每個情境都是一出戲劇舞臺 舔犢之情 夫妻之情 父母之情 兩代居的情深意濃，入戶花園里天天上演 格林世界，院邸 情感院落，濃的化不開的親情劇場 ４篇 執(zhí)著篇 洋房 案名建 議 （一） 合院洋房 ?此園采用立體疊園手法，兼具合院圍合形態(tài)，在高高的平臺上，層層疊疊的階梯型花園。 職業(yè)屬性：從事制造業(yè)人數(shù)較多，私營業(yè)主和公司白領(lǐng)為主 本案洋房大 戶 型 —— 年 齡 ： 3035歲為 主 家庭 結(jié)構(gòu) ：一家三口，部分有老人 職 務(wù) ：企 業(yè) 中 層 管理人 員 ，高 級 技 術(shù) 人 員 ，私 營業(yè) 主等 來 源 區(qū) 域：普陀、南翔本地及 楊 浦、虹口、 長 寧等中 環(huán) 沿 線區(qū) 域 購 房目的：改善型需求 購 房喜好：四房 購 房需求，功能空 間 上的改善，向往低 層 的 類別 墅生活空 間 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 20％ 普陀 30％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 5％ 寶山 5％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶 物理特征 研 究 白金果嶺 別 墅 —— 來 源 區(qū) 域： 嘉定、普陀、長寧等區(qū)別墅客戶比例較高，其他區(qū)域相對差別不大 信息渠道： 除中介渠道外，以老業(yè)主、朋友介紹等為主。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺南向景觀聯(lián)排相比 南向景觀聯(lián)排單價 29000元 /平方米 ,總價在 720萬左右 ,推出房源 35套 ,僅去化 9套市場接受度低，由此可見， 700萬以上的總價接受度較低。再考慮到格林世界與該區(qū)域 2023元 /平方米左右的地段差價可以得出： 本案花園洋房價格預(yù)計在 13000元 /平方米左右。 緹香灣 23000元 /平方米 中環(huán)線 三、目前主要 競爭對 手 研 究 聯(lián)排 聯(lián)排別墅未來銷售期分析 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 浦發(fā)香舍 萊英郡 海上五月花 旭輝依云灣 梧桐城邦 大華藍郡 提香灣 白金果嶺 09年 1季度后，北區(qū)的聯(lián)排競爭壓力會相對減輕，建議本案聯(lián)排可在此時入市。 一、整體市 場研 究 量價分析 0 7 , 0 8 年全市住宅月成交情況153648596159311670923674246982717921018192341599181939855 9297 983089376063 5759218503780244861367013221170481381714991128011150981558392816191119679987989128981862497128759 891010777030006000900012023150001800021000240002700030000 5000700090001100013000150001700019000成交套數(shù)（套）成交均價（元）08年 1月大量中外環(huán)間區(qū)域樓盤上市成交，成交均價均在 11000元 /平方米以上，導(dǎo)致成交價驟升至 11503元 /平方米。從 07年起，按照最新稅額標(biāo)準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年 30元 /平方米。 一、整體市 場研 究 小結(jié) ? 受宏觀調(diào)控影響，購房者觀望氣氛濃郁，成交量萎縮明顯 ? 市場成交價格與成交量變化趨勢相反，自 08年 1月起幾乎一路攀升，主要是由于成交結(jié)構(gòu)中中內(nèi)環(huán)以及內(nèi)環(huán)區(qū)域樓盤價格漲幅較大，直接拉高了市場平均價。 該案合院產(chǎn)品規(guī)劃為 12戶圍合的組團形式，對外宣傳為“類獨棟的雙拼”。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 方法論 ? 與區(qū)域市場比較分析 ? 與主要競爭區(qū)域比較分析 ? 與白金果嶺比較分析 方法：市 場 法 聯(lián)排 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 區(qū)域市場比較 我們主要參考目前主要在售的保利五月花： －－與五月花相比 從五月花聯(lián)排別墅的銷售情況來看， 14500元 /平方米是被市場所接受的價格行情。 本案合院與之相比，在景觀及地下室舒適度上較為欠缺，但戶型尺度上較具優(yōu)勢，舒適度更強。 客戶樣本： 大戶型創(chuàng)意洋房 孫先生， 35歲 ? 目前在普陀大華板塊居住 ?目前居住在 00年買的老小區(qū)里，房子面積 120平方米，三房兩廳； ?妻子工作穩(wěn)定，孩子準(zhǔn)備上小學(xué)； ?對于格林世界比較了解也很向往，一直覺得社區(qū)的整體規(guī)劃和居住氛圍都很不錯， ?準(zhǔn)備接老人一起住，所以需求 4房的空間，因而準(zhǔn)備換房 ?對于花園洋房的產(chǎn)品比較喜愛，考慮買一樓，有花園有地下室有別墅的居住感覺，而且也方便老人進出 ?自己平時開車上下班，而妻子的出行問題未來相信依靠軌道交通也能解決 肆、 產(chǎn) 品 研讀 格林世界的 “最后的大院子” 個 性價 值 點 ?西中 環(huán) ，百萬平米。 金地合院洋房，突破傳統(tǒng)思維， 花園洋房二層創(chuàng)新性地擁有了陽光地下室， 在空中實現(xiàn)了親地理想， 令居住空間擁有無限可能，讓空中與地下溝通無間。 2023年 1月 30日星期一 6時 26分 53秒 18:26:5330 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強。 2023年 1月 30日星期一 6時 26分 53秒 18:26:5330 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :26:5318:26Jan2330Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 ２篇