【正文】 聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，各項(xiàng)目由于位置和產(chǎn)品的不同，價(jià)格有較大的區(qū)別。 2月成交結(jié)構(gòu)又回復(fù)至以外郊環(huán)間為主，成交價(jià)格也有所回落。 2023年 9月 27日 ，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)第二套房貸加強(qiáng)限制，宏觀調(diào)控正式開始 2023年 11月 ，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》。 7， 8兩月成交均價(jià)下滑幅度較大，主要是由于成交結(jié)構(gòu)回復(fù)到以中外環(huán)區(qū)域中低價(jià)樓盤為主的格局，以及包括萬(wàn)科等在內(nèi)的部分開發(fā)商調(diào)低售價(jià)。 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 合院 開 發(fā) 商： 上海龍湖臵業(yè)發(fā)展有限公司 地理位臵 : 嘉定區(qū) 麥積路雙單路 開盤日期： 預(yù)計(jì) 08年底 總 建： 50萬(wàn) 產(chǎn)品類型： 高層，合院別墅 報(bào) 價(jià)： 未定，預(yù)計(jì)在 1800020230元 /平方米 主力面積： 合院 230250 平方米 主力總價(jià)： 440500萬(wàn) 銷售情況： 目前處于客戶積累階段，先推出雙拼產(chǎn)品 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 位于嘉定新城核心區(qū)，龍湖花盛香醍項(xiàng)目一期為低密度西班牙風(fēng)情別墅 和 16棟現(xiàn)代風(fēng)格景觀高層。 高爾夫公館比較 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 花園洋房 結(jié)論 綜合以上三方面考慮： 我們建議花園洋房?jī)r(jià)格在 13000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺北向景觀聯(lián)排相比 北向景觀聯(lián)排單價(jià) 2400025000元 /平方米 ,總價(jià)在 550600萬(wàn)左右 ,推出房源 24套 ,去化率接近 90%,市場(chǎng)接受度高。 ?工作了 2年，在一家咨詢公司上班，工作地點(diǎn)在長(zhǎng)寧； ?收入不錯(cuò)，但由于工作不久，買房基本需要依靠父母贊助； ?女朋友是大學(xué)同行，正商量結(jié)婚，欲購(gòu)置婚房； ?購(gòu)房考慮在北區(qū)，距離現(xiàn)在的生活圈近一點(diǎn)，但現(xiàn)住區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目都遠(yuǎn)高出心理價(jià)格預(yù)期，因而把購(gòu)房選擇區(qū)域范圍擴(kuò)大， 1個(gè)小時(shí)的上班路程都是可以接受的范圍 ?對(duì)于戶型比較關(guān)注，現(xiàn)在換房成本上升，因此打算一步到位，能一次性滿足從結(jié)婚到生子的功能需求 ?對(duì)于生活品質(zhì)有一定追求，并不特別追求品牌，但十分注重舒適感，小資情調(diào)濃郁。 交通篇－ R11 地下室 兼 地上室 所想即所得 設(shè)法讓 2樓生活與地下發(fā)生關(guān)系， 正是我們打破常規(guī)，釋放空間活性想象力的精神表現(xiàn)。 2023年 1月 下午 6時(shí) 26分 :26January 30, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 18:26:5318:26:5318:26Monday, January 30, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 6時(shí) 26分 53秒 下午 6時(shí) 26分 18:26: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 18:26:5318:26:5318:26Monday, January 30, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 ３篇 入戶花園里的情感劇 生活就是一個(gè)劇院 每個(gè)情境都是一出戲劇舞臺(tái) 舔犢之情 夫妻之情 父母之情 兩代居的情深意濃，入戶花園里天天上演 格林世界，院邸 情感院落，濃的化不開的親情劇場(chǎng) ４篇 執(zhí)著篇 洋房 案名建 議 （一） 合院洋房 ?此園采用立體疊園手法，兼具合院圍合形態(tài)，在高高的平臺(tái)上，層層疊疊的階梯型花園。 職業(yè)屬性：從事制造業(yè)人數(shù)較多，私營(yíng)業(yè)主和公司白領(lǐng)為主 本案洋房大 戶 型 —— 年 齡 ： 3035歲為 主 家庭 結(jié)構(gòu) ：一家三口，部分有老人 職 務(wù) ：企 業(yè) 中 層 管理人 員 ，高 級(jí) 技 術(shù) 人 員 ，私 營(yíng)業(yè) 主等 來(lái) 源 區(qū) 域：普陀、南翔本地及 楊 浦、虹口、 長(zhǎng) 寧等中 環(huán) 沿 線區(qū) 域 購(gòu) 房目的：改善型需求 購(gòu) 房喜好：四房 購(gòu) 房需求，功能空 間 上的改善，向往低 層 的 類別 墅生活空 間 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 20％ 普陀 30％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 5％ 寶山 5％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長(zhǎng)寧 10％ 客 戶 物理特征 研 究 白金果嶺 別 墅 —— 來(lái) 源 區(qū) 域： 嘉定、普陀、長(zhǎng)寧等區(qū)別墅客戶比例較高，其他區(qū)域相對(duì)差別不大 信息渠道： 除中介渠道外，以老業(yè)主、朋友介紹等為主。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺南向景觀聯(lián)排相比 南向景觀聯(lián)排單價(jià) 29000元 /平方米 ,總價(jià)在 720萬(wàn)左右 ,推出房源 35套 ,僅去化 9套市場(chǎng)接受度低，由此可見， 700萬(wàn)以上的總價(jià)接受度較低。再考慮到格林世界與該區(qū)域 2023元 /平方米左右的地段差價(jià)可以得出： 本案花園洋房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)在 13000元 /平方米左右。 緹香灣 23000元 /平方米 中環(huán)線 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 聯(lián)排 聯(lián)排別墅未來(lái)銷售期分析 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 浦發(fā)香舍 萊英郡 海上五月花 旭輝依云灣 梧桐城邦 大華藍(lán)郡 提香灣 白金果嶺 09年 1季度后，北區(qū)的聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)相對(duì)減輕，建議本案聯(lián)排可在此時(shí)入市。 一、整體市 場(chǎng)研 究 量?jī)r(jià)分析 0 7 , 0 8 年全市住宅月成交情況153648596159311670923674246982717921018192341599181939855 9297 983089376063 5759218503780244861367013221170481381714991128011150981558392816191119679987989128981862497128759 891010777030006000900012023150001800021000240002700030000 5000700090001100013000150001700019000成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元）08年 1月大量中外環(huán)間區(qū)域樓盤上市成交，成交均價(jià)均在 11000元 /平方米以上，導(dǎo)致成交價(jià)驟升至 11503元 /平方米。從 07年起，按照最新稅額標(biāo)準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年 30元 /平方米。 一、整體市 場(chǎng)研 究 小結(jié) ? 受宏觀調(diào)控影響，購(gòu)房者觀望氣氛濃郁，成交量萎縮明顯 ? 市場(chǎng)成交價(jià)格與成交量變化趨勢(shì)相反，自 08年 1月起幾乎一路攀升，主要是由于成交結(jié)構(gòu)中中內(nèi)環(huán)以及內(nèi)環(huán)區(qū)域樓盤價(jià)格漲幅較大，直接拉高了市場(chǎng)平均價(jià)。 該案合院產(chǎn)品規(guī)劃為 12戶圍合的組團(tuán)形式，對(duì)外宣傳為“類獨(dú)棟的雙拼”。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 方法論 ? 與區(qū)域市場(chǎng)比較分析 ? 與主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析 ? 與白金果嶺比較分析 方法：市 場(chǎng) 法 聯(lián)排 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 聯(lián)排 區(qū)域市場(chǎng)比較 我們主要參考目前主要在售的保利五月花： －－與五月花相比 從五月花聯(lián)排別墅的銷售情況來(lái)看， 14500元 /平方米是被市場(chǎng)所接受的價(jià)格行情。 本案合院與之相比，在景觀及地下室舒適度上較為欠缺，但戶型尺度上較具優(yōu)勢(shì)，舒適度更強(qiáng)。 客戶樣本： 大戶型創(chuàng)意洋房 孫先生， 35歲 ? 目前在普陀大華板塊居住 ?目前居住在 00年買的老小區(qū)里，房子面積 120平方米，三房?jī)蓮d； ?妻子工作穩(wěn)定，孩子準(zhǔn)備上小學(xué)； ?對(duì)于格林世界比較了解也很向往，一直覺得社區(qū)的整體規(guī)劃和居住氛圍都很不錯(cuò)， ?準(zhǔn)備接老人一起住，所以需求 4房的空間，因而準(zhǔn)備換房 ?對(duì)于花園洋房的產(chǎn)品比較喜愛，考慮買一樓，有花園有地下室有別墅的居住感覺，而且也方便老人進(jìn)出 ?自己平時(shí)開車上下班，而妻子的出行問題未來(lái)相信依靠軌道交通也能解決 肆、 產(chǎn) 品 研讀 格林世界的 “最后的大院子” 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) ?西中 環(huán) ，百萬(wàn)平米。 金地合院洋房，突破傳統(tǒng)思維， 花園洋房二層創(chuàng)新性地?fù)碛辛岁?yáng)光地下室， 在空中實(shí)現(xiàn)了親地理想， 令居住空間擁有無(wú)限可能，讓空中與地下溝通無(wú)間。 2023年 1月 30日星期一 6時(shí) 26分 53秒 18:26:5330 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 30日星期一 6時(shí) 26分 53秒 18:26:5330 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :26:5318:26Jan2330Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 ２篇