【正文】 ，生活越精彩； 格林世界，院邸里的露臺(tái)生活，意大利歌劇演習(xí)場。 因此， 90平米戶型，設(shè)計(jì)躍層空間， 挑高客廳上方空間，隨你想象力，任意 DIY 比尋常 90平米戶型，少搬一次家 比 110平米戶型，多一份挑空活力 90M2戶型變 110平米，可發(fā)育的戶型 帶來前有未享的活力感受。 :26:5318:26Jan2330Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 30, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 30日星期一 6時(shí) 26分 53秒 18:26:5330 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 30日星期一 下午 6時(shí) 26分 53秒 18:26: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 1月 30日星期一 6時(shí) 26分 53秒 18:26:5330 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , January 30, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 金地合院洋房，突破傳統(tǒng)思維， 花園洋房二層創(chuàng)新性地?fù)碛辛岁柟獾叵率遥? 在空中實(shí)現(xiàn)了親地理想， 令居住空間擁有無限可能，讓空中與地下溝通無間。 城市院景生活家 圍屋合院，成一方天地，風(fēng)雨不侵而擁自然，是傳統(tǒng)宅院。 客戶樣本： 大戶型創(chuàng)意洋房 孫先生， 35歲 ? 目前在普陀大華板塊居住 ?目前居住在 00年買的老小區(qū)里，房子面積 120平方米，三房兩廳； ?妻子工作穩(wěn)定，孩子準(zhǔn)備上小學(xué)； ?對(duì)于格林世界比較了解也很向往，一直覺得社區(qū)的整體規(guī)劃和居住氛圍都很不錯(cuò)， ?準(zhǔn)備接老人一起住，所以需求 4房的空間，因而準(zhǔn)備換房 ?對(duì)于花園洋房的產(chǎn)品比較喜愛，考慮買一樓，有花園有地下室有別墅的居住感覺，而且也方便老人進(jìn)出 ?自己平時(shí)開車上下班，而妻子的出行問題未來相信依靠軌道交通也能解決 肆、 產(chǎn) 品 研讀 格林世界的 “最后的大院子” 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) ?西中 環(huán) ，百萬平米。 信息渠道： 除中介渠道外，以老業(yè)主、朋友介紹等為主。 本案合院與之相比，在景觀及地下室舒適度上較為欠缺，但戶型尺度上較具優(yōu)勢，舒適度更強(qiáng)。 本案聯(lián)排建議價(jià)格在 1800019000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 方法論 ? 與區(qū)域市場比較分析 ? 與主要競爭區(qū)域比較分析 ? 與白金果嶺比較分析 方法：市 場 法 聯(lián)排 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 區(qū)域市場比較 我們主要參考目前主要在售的保利五月花： －－與五月花相比 從五月花聯(lián)排別墅的銷售情況來看， 14500元 /平方米是被市場所接受的價(jià)格行情。 我們預(yù)計(jì)： 以多層和花園洋房 ： 1的價(jià)格比值計(jì)算，本案花園洋房如在嘉城的位臵上，預(yù)計(jì)售價(jià) 1120011800元 /平方米，再加上 1500元 /平方米左右的地段差價(jià)， 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 我們主要參考緹香灣的花園洋房銷售情況： －－與緹香灣相比 緹香灣的所謂洋房接近多層產(chǎn)品，目前已進(jìn)入尾盤階段，從銷售來看，市場較為接受的價(jià)格行情在 13000元 /平方米左右。 該案合院產(chǎn)品規(guī)劃為 12戶圍合的組團(tuán)形式，對(duì)外宣傳為“類獨(dú)棟的雙拼”。 二、 區(qū) 域市 場研 究：嘉定 項(xiàng)目名稱 總建規(guī)模（萬 m2） 主要產(chǎn)品類型 08年待推體量（萬 m2） 匯豐沁苑 11 小高層公寓 嘉實(shí)上城名都 7 小高層公寓 馬陸清水灣公寓 13 小高層公寓 海上五月花 30 小高層公寓 2 浦發(fā)香舍 13 聯(lián)排別墅 小高層公寓 2 萊英郡城 37 聯(lián)排別墅 多層公寓 1 穎奕博園高爾夫 10 獨(dú)棟別墅 嘉城 90 小高層公寓 合計(jì) 小結(jié) ? 嘉定受宏觀調(diào)控影響相對(duì)較小，供求基本平衡 ? 預(yù)計(jì) 08年下半年嘉定區(qū)有將近 20萬平方的待推體量，以月均去化 5萬平方米計(jì)算，差不多 4個(gè)月去化完，供求仍將保持平衡。 一、整體市 場研 究 小結(jié) ? 受宏觀調(diào)控影響，購房者觀望氣氛濃郁，成交量萎縮明顯 ? 市場成交價(jià)格與成交量變化趨勢相反，自 08年 1月起幾乎一路攀升，主要是由于成交結(jié)構(gòu)中中內(nèi)環(huán)以及內(nèi)環(huán)區(qū)域樓盤價(jià)格漲幅較大，直接拉高了市場平均價(jià)。 由于 2月是傳統(tǒng)淡季，因此，供應(yīng)量與成交量均在此月見底，但成交量相比去年同期仍有近 60%的下降。從 07年起，按照最新稅額標(biāo)準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年 30元 /平方米。 6月 1日 ， 上海市調(diào)整二手房交易稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，在原來稅費(fèi)的基礎(chǔ)上，增加了以營業(yè)稅 1%計(jì)征地方教育附加和按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目計(jì)征的印花稅，其計(jì)稅依據(jù)為商品房銷售合同所載金額的萬分之五。 一、整體市 場研 究 量價(jià)分析 0 7 , 0 8 年全市住宅月成交情況153648596159311670923674246982717921018192341599181939855 9297 983089376063 5759218503780244861367013221170481381714991128011150981558392816191119679987989128981862497128759 891010777030006000900012023150001800021000240002700030000 5000700090001100013000150001700019000成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元）08年 1月大量中外環(huán)間區(qū)域樓盤上市成交，成交均價(jià)均在 11000元 /平方米以上，導(dǎo)致成交價(jià)驟升至 11503元 /平方米。 整 個(gè) 房地 產(chǎn) 市 場 正 處 于“大 調(diào) 整” 階 段 二、 區(qū) 域市 場研 究：嘉定 公寓市場 07 ， 08 年嘉定商品房市場公寓式住宅月供求0 . 6 62 . 5 54 . 3 81 . 4 85 . 2 73 . 9 51 1 . 5 91 . 0 77 . 5 7 7 . 5 25 . 9 19 . 5 94 . 3 65 . 3 88 . 1 61 . 56 . 4 13 . 2 71 7 . 2 20 . 55 . 0 12 . 36 . 9 64 . 5 58 . 2 31 0 . 4 81 1 . 2 71 3 . 7 11 0 . 6 59 . 3 36 . 5 75 . 6 15 . 0 51 . 7 39 . 2 75 . 1 56 . 1 43 . 3 34 . 4 53 . 5 855425748595756795929 596862935872648276098381101067828882596689367105758496 8397924702468101214161820 020234000600080001000012023上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）成交均價(jià)（元/ 平方米）公寓市場走勢同嘉定區(qū)整體市場類似，自 08年 5月起成交量相比去年開始有大幅度下降，但供求基本保持平衡。 緹香灣 23000元 /平方米 中環(huán)線 三、目前主要 競爭對(duì) 手 研 究 聯(lián)排 聯(lián)排別墅未來銷售期分析 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 浦發(fā)香舍 萊英郡 海上五月花 旭輝依云灣 梧桐城邦 大華藍(lán)郡 提香灣 白金果嶺 09年 1季度后，北區(qū)的聯(lián)排競爭壓力會(huì)相對(duì)減輕，建議本案聯(lián)排可在此時(shí)入市。 本案與之相比，在產(chǎn)品力、地理位置及社區(qū)成熟度上都占有較大優(yōu)勢，價(jià)格有較大提升空間。再考慮到格林世界與該區(qū)域 2023元 /平方米左右的地段差價(jià)可以得出： 本案花園洋房價(jià)格預(yù)計(jì)在 13000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 競爭區(qū)域比較 我們主要參考目前主要在售的緹香灣： 與緹香灣相比 從緹香灣聯(lián)排別墅的銷售情況來看， 23000元 /平方米， 400500萬的總價(jià)市場接受度較差。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺南向景觀聯(lián)排相比 南向景觀聯(lián)排單價(jià) 29000元 /平方米 ,總價(jià)在 720萬左右 ,推出房源 35套 ,僅去化 9套市場接受度低，由此可見， 700萬以上的總價(jià)接受度較低。 說 明： 該 部分主要 參