【正文】 面積（萬平方米）成交均價（元/ 平方米）嘉定區(qū)花園住宅項(xiàng)目同樣不多，成交量較大的有魏瑪原墅、順馳蘭郡、嘉怡別墅、穎奕高爾夫等幾個項(xiàng)目， 08年新增供應(yīng)量不多 ,基本在進(jìn)行存量去化。 區(qū) 域供求基本平衡 三、目前主要 競爭對 手 研 究 花園洋房 花園洋房客戶除了項(xiàng)目周邊外，主要在中環(huán)及軌道交通 11號線沿線，因此我們選取了與本案鄰近版塊、軌道交通及中環(huán)沿線的板快作為我們的競爭板塊。 緹香灣 23000元 /平方米 中環(huán)線 三、目前主要 競爭對 手 研 究 聯(lián)排 聯(lián)排別墅未來銷售期分析 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 浦發(fā)香舍 萊英郡 海上五月花 旭輝依云灣 梧桐城邦 大華藍(lán)郡 提香灣 白金果嶺 09年 1季度后，北區(qū)的聯(lián)排競爭壓力會相對減輕，建議本案聯(lián)排可在此時入市。 聯(lián)排差異性競爭存在 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 安亭版塊 曹路版塊 張江版塊 魏瑪原墅 17000元 /平方米 穎亦高爾夫 28000元 /平方米 萬科深藍(lán) 30000元 /平方米 長城中環(huán)墅 23000元 /平方米 中環(huán)線 我們客源主要來自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭版塊，中環(huán)沿線的曹路和張江版塊。 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 開 發(fā) 商： 上海龍湖臵業(yè)發(fā)展有限公司 地理位臵 : 嘉定區(qū) 麥積路雙單路 開盤日期： 預(yù)計(jì) 08年底 總 建： 50萬 產(chǎn)品類型： 高層，合院別墅 報 價： 未定，預(yù)計(jì)在 1800020230元 /平方米 主力面積： 合院 230250 平方米 主力總價： 440500萬 銷售情況： 目前處于客戶積累階段，先推出雙拼產(chǎn)品 項(xiàng)目簡介： 位于嘉定新城核心區(qū)，龍湖花盛香醍項(xiàng)目一期為低密度西班牙風(fēng)情別墅 和 16棟現(xiàn)代風(fēng)格景觀高層。 別墅共 3層，有下沉式庭院設(shè)計(jì)，其他戶型的具體情況還沒有公布。 本案與之相比，在產(chǎn)品力、地理位置及社區(qū)成熟度上都占有較大優(yōu)勢，價格有較大提升空間。 －－與嘉城相比 嘉城目前在售多層房源售價 9500元 /平方米，推出熱銷，價格受到市場認(rèn)同。 本案價格預(yù)計(jì)在 1270013300元 /平方米左右。 本案與之相比，在地段位置上較弱，但在產(chǎn)品力上優(yōu)勢明顯。再考慮到格林世界與該區(qū)域 2023元 /平方米左右的地段差價可以得出： 本案花園洋房價格預(yù)計(jì)在 13000元 /平方米左右。 從高爾夫公寓的定價來看，景觀帶來的價格提升并不明顯，基本是按照格林世界的區(qū)域行情推導(dǎo)的價格，因而我們在推導(dǎo)花園洋房的價格時忽略高爾夫景觀因素。 高爾夫公館比較 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 結(jié)論 綜合以上三方面考慮： 我們建議花園洋房價格在 13000元 /平方米左右。本案從地理位置、社區(qū)成熟度和產(chǎn)品力上明顯占有優(yōu)勢。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 競爭區(qū)域比較 我們主要參考目前主要在售的緹香灣： 與緹香灣相比 從緹香灣聯(lián)排別墅的銷售情況來看， 23000元 /平方米， 400500萬的總價市場接受度較差。 但考慮到緹香灣銷售情況慘淡，以及本案聯(lián)排戶型尺度較大，單價過高容易拉高總價，所以我們認(rèn)為 本案聯(lián)排價格應(yīng)該不要高于 23000元 /平方米左右。 本案戶型面積相對更大，戶型舒適度更強(qiáng)，我們建議與白金果嶺的聯(lián)排錯開銷售期，在它售磬后推出，以同總價但更大的面積，更高的性價比吸引客戶。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 結(jié)論 綜合以上三方面考慮： 我們建議聯(lián)排在 1800019000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺南向景觀聯(lián)排相比 南向景觀聯(lián)排單價 29000元 /平方米 ,總價在 720萬左右 ,推出房源 35套 ,僅去化 9套市場接受度低，由此可見， 700萬以上的總價接受度較低。從該項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況來看，建議將總價控制在700萬以內(nèi)。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺北向景觀聯(lián)排相比 北向景觀聯(lián)排單價 2400025000元 /平方米 ,總價在 550600萬左右 ,推出房源 24套 ,去化率接近 90%,市場接受度高。考慮到合院住宅的產(chǎn)品類型更具優(yōu)勢，建議本案合院住宅總價可以高于北向景觀聯(lián)排。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 與 B區(qū)聯(lián)排比較 合院 －－與 B區(qū)聯(lián)排定價相比 沿路聯(lián)排建議定價 1800019000元 /平方米，合院別墅產(chǎn)品力明顯高于它，這里我們以雙拼與聯(lián)排的價格比值 ： 合院中的雙拼別墅價格預(yù)計(jì)在 2202323000元 /平方米。 合院 叁 、客 戶研 究 以格林世界 E區(qū) 白金果嶺和高爾夫公 館 客 戶為研 究 樣 本，以作 為 本案洋房 與別 墅客 戶 分析的基 礎(chǔ) 。 本案洋房小 戶 型 —— 年 齡 ： 2530歲 家庭 結(jié)構(gòu) ：新婚或新育家庭 職 務(wù) ： 企 業(yè) 白 領(lǐng) 來 源 區(qū) 域： 11號線軌 道沿 線 、中 環(huán) 沿 線 等 區(qū) 域，以普陀、 長 寧、虹口、 楊 浦等 為 主 購 房目的：首次置 業(yè) ，婚房需求 購 房喜好：在有限的 總 價前提下，追求居住的舒適性， 對 于小 區(qū) 居住氛 圍 、房 型舒適性有 較 高要求 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 5％ 普陀 40％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 10％ 寶山 5％ 市中心 5％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 徐匯 5％ 客 戶 物理特征 研 究 格林世界洋房 —— 來 源 區(qū) 域： 以普陀區(qū)為主，其次是楊浦、虹口等中環(huán)沿線區(qū)域。 年齡階段：年齡段較分散，但以 3135歲和 4145歲這兩個年齡段比例最高。 職業(yè)屬性：從事制造業(yè)人數(shù)較多，私營業(yè)主和公司白領(lǐng)為主 本案洋房大 戶 型 —— 年 齡 ： 3035歲為 主 家庭 結(jié)構(gòu) ：一家三口，部分有老人 職 務(wù) ：企 業(yè) 中 層 管理人 員 ，高 級 技 術(shù) 人 員 ，私 營業(yè) 主等 來 源 區(qū) 域：普陀、南翔本地及 楊 浦、虹口、 長 寧等中 環(huán) 沿 線區(qū) 域 購 房目的：改善型需求 購 房喜好：四房 購 房需求，功能空 間 上的改善，向往低 層 的 類別 墅生活空 間 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 20％ 普陀 30％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 5％ 寶山 5％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶 物理特征 研 究 白金果嶺 別 墅 —— 來 源 區(qū) 域： 嘉定、普陀、長寧等區(qū)別墅客戶比例較高，其他區(qū)域相對差別不大 信息渠道： 除中介渠道外，以老業(yè)主、朋友介紹等為主。 關(guān)注因素： 價格和房型也是重要的考慮因素，但也增加對于社區(qū)環(huán)境的關(guān)注； 本案 聯(lián) 排 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務(wù)：企業(yè)中高層管理人員、私營業(yè)主等 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域 購 房目的：改善型生活 購 房喜好：城市 別 墅，私密空 間 感 與 尺度的享受感，尤其是本案合院 別 墅的 購買 者 對物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 30％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶 物理特征 研 究 本案合院 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務(wù)：企業(yè)高層管理人員、私營業(yè)主等，為本案購買力最強(qiáng) 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域， 并輻 射至江浙 區(qū) 域 購 房目的：改善型 /投 資 型 購 房喜好： 對 物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 20％ 閘北 15％ 虹口 15％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶結(jié)構(gòu) 金子塔 圖 合院客群 聯(lián) 排客群 洋房客群 中產(chǎn)階層 依靠職位收入、及創(chuàng)業(yè)初步積累進(jìn)行購房的客群 新資產(chǎn)層 依靠高職位收入、及創(chuàng)業(yè)持續(xù)積累進(jìn)行購房的客群 穩(wěn)定資產(chǎn)層 具備資本身份和穩(wěn)