【正文】 2023年 1月 下午 6時 26分 :26January 30, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:26:5318:26:5318:26Monday, January 30, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 6時 26分 53秒 下午 6時 26分 18:26: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 1月 30日星期一 下午 6時 26分 53秒 18:26: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 18:26:5318:26:5318:261/30/2023 6:26:53 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 1月 下午 6時 26分 :26January 30, 2023 1行動出成果，工作出財富。 18:26:5318:26:5318:26Monday, January 30, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。院 分主題： 01/院邸，鑒賞家的共識 02城市院景生活家 03/大露臺上的意大利歌劇 畫面和文字氣質 ：偏形象，以整體唯美氣質打動客群 第一階段： －－ 形象引導期 第二階段： －－ 強力蓄水期 渠道運用 報紙建議： 新民晚報、新聞晨報、周末畫報 雜志建議： 租售情報、上海樓市 電視建議： 今日房產、第一財經(jīng) 網(wǎng)絡建議： 搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng) 其他： 巡展、派報、彩信、戶外 現(xiàn)場： 售樓處包裝、樣板房與工地包裝 市場聯(lián)動 ： 二三級市場聯(lián)動 老客戶聯(lián)動 江浙市場拓展 思路：繼續(xù)沿用前期渠道，并通過媒體效果評估，調節(jié)其發(fā)布頻率與發(fā)布重點 推廣主題 總形象主題 ： 格外 house 分主題： 總形象篇：格外 house之”格外“ 環(huán)境篇：格林世界，最美麗的社區(qū)（格林世界） 交通篇：便捷交通（地鐵、公交、班車） 配套篇：便利生活，繁華就在腳下 畫面和文字氣質 ：偏理性 思路：繼續(xù)沿用前期渠道，并通過媒體效果評估，調節(jié)其發(fā)布頻率與發(fā)布重點 第二階段： －－ 強力蓄水期 第三階段： 10. 18－－ 11… 開盤及持續(xù)熱銷期 思路： 根據(jù)蓄水情況及開盤情況，確定表現(xiàn)形式，不過總體而言，還是會持續(xù)密集的媒體引導 THANKS 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 產品特色篇 伍、 階 段推廣 執(zhí) 行 （開盤前） 階段主題、媒體建議、活動建議 時間節(jié)點： 樣板區(qū)開放 開盤（洋房） －－ 節(jié)點： 思路： 繼續(xù)密集的媒體轟炸，全面從形象與產品結合，以產品面為住，以形象為輔助。 交通篇－ R11 地下室 兼 地上室 所想即所得 設法讓 2樓生活與地下發(fā)生關系， 正是我們打破常規(guī)，釋放空間活性想象力的精神表現(xiàn)。 ３篇 入戶花園里的情感劇 生活就是一個劇院 每個情境都是一出戲劇舞臺 舔犢之情 夫妻之情 父母之情 兩代居的情深意濃，入戶花園里天天上演 格林世界，院邸 情感院落，濃的化不開的親情劇場 ４篇 執(zhí)著篇 洋房 案名建 議 （一） 合院洋房 ?此園采用立體疊園手法，兼具合院圍合形態(tài)，在高高的平臺上，層層疊疊的階梯型花園。 一城一宅，一家一院，鑒賞家的共識。 ?在當代，根植于深厚的上海海派文化，創(chuàng)新演繹中西結合的院落居住哲，為未來，建筑城市的院景生活。 ?工作了 2年，在一家咨詢公司上班，工作地點在長寧； ?收入不錯，但由于工作不久，買房基本需要依靠父母贊助； ?女朋友是大學同行，正商量結婚，欲購置婚房； ?購房考慮在北區(qū)，距離現(xiàn)在的生活圈近一點，但現(xiàn)住區(qū)域內的項目都遠高出心理價格預期，因而把購房選擇區(qū)域范圍擴大， 1個小時的上班路程都是可以接受的范圍 ?對于戶型比較關注，現(xiàn)在換房成本上升，因此打算一步到位，能一次性滿足從結婚到生子的功能需求 ?對于生活品質有一定追求，并不特別追求品牌，但十分注重舒適感，小資情調濃郁。 職業(yè)屬性：從事制造業(yè)人數(shù)較多，私營業(yè)主和公司白領為主 本案洋房大 戶 型 —— 年 齡 ： 3035歲為 主 家庭 結構 ：一家三口，部分有老人 職 務 ：企 業(yè) 中 層 管理人 員 ，高 級 技 術 人 員 ，私 營業(yè) 主等 來 源 區(qū) 域：普陀、南翔本地及 楊 浦、虹口、 長 寧等中 環(huán) 沿 線區(qū) 域 購 房目的：改善型需求 購 房喜好：四房 購 房需求，功能空 間 上的改善，向往低 層 的 類別 墅生活空 間 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 20％ 普陀 30％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 5％ 寶山 5％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶 物理特征 研 究 白金果嶺 別 墅 —— 來 源 區(qū) 域： 嘉定、普陀、長寧等區(qū)別墅客戶比例較高，其他區(qū)域相對差別不大 信息渠道： 除中介渠道外，以老業(yè)主、朋友介紹等為主。 本案洋房小 戶 型 —— 年 齡 ： 2530歲 家庭 結構 ：新婚或新育家庭 職 務 ： 企 業(yè) 白 領 來 源 區(qū) 域： 11號線軌 道沿 線 、中 環(huán) 沿 線 等 區(qū) 域，以普陀、 長 寧、虹口、 楊 浦等 為 主 購 房目的：首次置 業(yè) ，婚房需求 購 房喜好：在有限的 總 價前提下，追求居住的舒適性， 對 于小 區(qū) 居住氛 圍 、房 型舒適性有 較 高要求 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 5％ 普陀 40％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 10％ 寶山 5％ 市中心 5％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 徐匯 5％ 客 戶 物理特征 研 究 格林世界洋房 —— 來 源 區(qū) 域： 以普陀區(qū)為主，其次是楊浦、虹口等中環(huán)沿線區(qū)域。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 與 B區(qū)聯(lián)排比較 合院 －－與 B區(qū)聯(lián)排定價相比 沿路聯(lián)排建議定價 1800019000元 /平方米，合院別墅產品力明顯高于它，這里我們以雙拼與聯(lián)排的價格比值 ： 合院中的雙拼別墅價格預計在 2202323000元 /平方米。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺北向景觀聯(lián)排相比 北向景觀聯(lián)排單價 2400025000元 /平方米 ,總價在 550600萬左右 ,推出房源 24套 ,去化率接近 90%,市場接受度高。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 白金果嶺比較 合院 我們主要參考白金果嶺的景觀聯(lián)排： －－與白金果嶺南向景觀聯(lián)排相比 南向景觀聯(lián)排單價 29000元 /平方米 ,總價在 720萬左右 ,推出房源 35套 ,僅去化 9套市場接受度低，由此可見， 700萬以上的總價接受度較低。 本案戶型面積相對更大，戶型舒適度更強，我們建議與白金果嶺的聯(lián)排錯開銷售期，在它售磬后推出，以同總價但更大的面積，更高的性價比吸引客戶。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 競爭區(qū)域比較 我們主要參考目前主要在售的緹香灣： 與緹香灣相比 從緹香灣聯(lián)排別墅的銷售情況來看， 23000元 /平方米， 400500萬的總價市場接受度較差。 高爾夫公館比較 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 結論 綜合以上三方面考慮： 我們建議花園洋房價格在 13000元 /平方米左右。再考慮到格林世界與該區(qū)域 2023元 /平方米左右的地段差價可以得出： 本案花園洋房價格預計在 13000元 /平方米左右。 本案價格預計在 1270013300元 /平方米左右。 本案與之相比，在產品力、地理位置及社區(qū)成熟度上都占有較大優(yōu)勢，價格有較大提升空間。 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 開 發(fā) 商： 上海龍湖臵業(yè)發(fā)展有限公司 地理位臵 : 嘉定區(qū) 麥積路雙單路 開盤日期： 預計 08年底 總 建： 50萬 產品類型： 高層，合院別墅 報 價： 未定，預計在 1800020230元 /平方米 主力面積： 合院 230250 平方米 主力總價： 440500萬 銷售情況： 目前處于客戶積累階段，先推出雙拼產品 項目簡介： 位于嘉定新城核心區(qū)，龍湖花盛香醍項目一期為低密度西班牙風情別墅 和 16棟現(xiàn)代風格景觀高層。 緹香灣 23000元 /平方米 中環(huán)線 三、目前主要 競爭對 手 研 究 聯(lián)排 聯(lián)排別墅未來銷售期分析 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 浦發(fā)香舍 萊英郡 海上五月花 旭輝依云灣 梧桐城邦 大華藍郡 提香灣 白金果嶺 09年 1季度后，北區(qū)的聯(lián)排競爭