【正文】 壓力會(huì)相對(duì)減輕，建議本案聯(lián)排可在此時(shí)入市。 二、 區(qū) 域市 場(chǎng)研 究：嘉定 花園住宅市場(chǎng) 07 ， 08 年嘉定商品房市場(chǎng)花園式住宅月供求1 . 6 80 . 4 20 . 3 52 . 9 60 . 5 81 . 1 24 . 6 51 . 2 60 . 1 10 . 6 30 . 3 30 . 6 6 0 . 6 71 . 2 6 1 . 2 61 . 0 10 . 9 51 . 4 1 1 . 4 21 . 8 60 . 8 21 . 8 10 . 70 . 5 50 . 0 81 . 5 10 . 6 11 . 20 . 3 6 0 . 3 20 . 1 61610414058104001153911734 11648 117791505213019149521595316297130301769613679131641506514556148491335800 . 511 . 522 . 533 . 544 . 55 5000700090001100013000150001700019000上市面積（萬(wàn)平方米）成交面積（萬(wàn)平方米）成交均價(jià)（元/ 平方米）嘉定區(qū)花園住宅項(xiàng)目同樣不多，成交量較大的有魏瑪原墅、順馳蘭郡、嘉怡別墅、穎奕高爾夫等幾個(gè)項(xiàng)目， 08年新增供應(yīng)量不多 ,基本在進(jìn)行存量去化。 整 個(gè) 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 正 處 于“大 調(diào) 整” 階 段 二、 區(qū) 域市 場(chǎng)研 究：嘉定 公寓市場(chǎng) 07 ， 08 年嘉定商品房市場(chǎng)公寓式住宅月供求0 . 6 62 . 5 54 . 3 81 . 4 85 . 2 73 . 9 51 1 . 5 91 . 0 77 . 5 7 7 . 5 25 . 9 19 . 5 94 . 3 65 . 3 88 . 1 61 . 56 . 4 13 . 2 71 7 . 2 20 . 55 . 0 12 . 36 . 9 64 . 5 58 . 2 31 0 . 4 81 1 . 2 71 3 . 7 11 0 . 6 59 . 3 36 . 5 75 . 6 15 . 0 51 . 7 39 . 2 75 . 1 56 . 1 43 . 3 34 . 4 53 . 5 855425748595756795929 596862935872648276098381101067828882596689367105758496 8397924702468101214161820 020234000600080001000012023上市面積（萬(wàn)平方米）成交面積（萬(wàn)平方米）成交均價(jià)（元/ 平方米）公寓市場(chǎng)走勢(shì)同嘉定區(qū)整體市場(chǎng)類似，自 08年 5月起成交量相比去年開(kāi)始有大幅度下降，但供求基本保持平衡。 7， 8兩月成交均價(jià)下滑幅度較大，主要是由于成交結(jié)構(gòu)回復(fù)到以中外環(huán)區(qū)域中低價(jià)樓盤(pán)為主的格局，以及包括萬(wàn)科等在內(nèi)的部分開(kāi)發(fā)商調(diào)低售價(jià)。 一、整體市 場(chǎng)研 究 量?jī)r(jià)分析 0 7 , 0 8 年全市住宅月成交情況153648596159311670923674246982717921018192341599181939855 9297 983089376063 5759218503780244861367013221170481381714991128011150981558392816191119679987989128981862497128759 891010777030006000900012023150001800021000240002700030000 5000700090001100013000150001700019000成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元）08年 1月大量中外環(huán)間區(qū)域樓盤(pán)上市成交，成交均價(jià)均在 11000元 /平方米以上，導(dǎo)致成交價(jià)驟升至 11503元 /平方米。 9月成交量達(dá)到最高水平，但其時(shí)從緊的宏觀調(diào)控政策效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，其后 10月的成交量沒(méi)能延續(xù) 9月的水平，開(kāi)始一路下跌。 6月 1日 ， 上海市調(diào)整二手房交易稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，在原來(lái)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上，增加了以營(yíng)業(yè)稅 1%計(jì)征地方教育附加和按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目計(jì)征的印花稅，其計(jì)稅依據(jù)為商品房銷售合同所載金額的萬(wàn)分之五。 2023年 9月 27日 ，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)第二套房貸加強(qiáng)限制，宏觀調(diào)控正式開(kāi)始 2023年 11月 ，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》。從 07年起，按照最新稅額標(biāo)準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年 30元 /平方米。 2023年 8月 ，以萬(wàn)科為首的一批開(kāi)發(fā)商大幅調(diào)低售價(jià)，以位于三林板塊的萬(wàn)科金色雅筑為例， 08年 5月該樓盤(pán)成交均價(jià)約 18000元 /平方米， 8月大幅下調(diào)售價(jià)至 1350015000元 /平方米，降幅約達(dá) 25%。 由于 2月是傳統(tǒng)淡季，因此，供應(yīng)量與成交量均在此月見(jiàn)底，但成交量相比去年同期仍有近 60%的下降。 2月成交結(jié)構(gòu)又回復(fù)至以外郊環(huán)間為主，成交價(jià)格也有所回落。 一、整體市 場(chǎng)研 究 小結(jié) ? 受宏觀調(diào)控影響，購(gòu)房者觀望氣氛濃郁，成交量萎縮明顯 ? 市場(chǎng)成交價(jià)格與成交量變化趨勢(shì)相反，自 08年 1月起幾乎一路攀升，主要是由于成交結(jié)構(gòu)中中內(nèi)環(huán)以及內(nèi)環(huán)區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格漲幅較大，直接拉高了市場(chǎng)平均價(jià)。直到 7月大批房源上市供應(yīng)，但其中大批房源都只是拿了預(yù)售證而未開(kāi)盤(pán)銷售，預(yù)計(jì)這部分房源都將在 9月集中開(kāi)盤(pán)。 二、 區(qū) 域市 場(chǎng)研 究：嘉定 項(xiàng)目名稱 總建規(guī)模（萬(wàn) m2） 主要產(chǎn)品類型 08年待推體量（萬(wàn) m2） 匯豐沁苑 11 小高層公寓 嘉實(shí)上城名都 7 小高層公寓 馬陸清水灣公寓 13 小高層公寓 海上五月花 30 小高層公寓 2 浦發(fā)香舍 13 聯(lián)排別墅 小高層公寓 2 萊英郡城 37 聯(lián)排別墅 多層公寓 1 穎奕博園高爾夫 10 獨(dú)棟別墅 嘉城 90 小高層公寓 合計(jì) 小結(jié) ? 嘉定受宏觀調(diào)控影響相對(duì)較小，供求基本平衡 ? 預(yù)計(jì) 08年下半年嘉定區(qū)有將近 20萬(wàn)平方的待推體量，以月均去化 5萬(wàn)平方米計(jì)算，差不多 4個(gè)月去化完，供求仍將保持平衡。 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 聯(lián)排 區(qū)域 案名 開(kāi)盤(pán) 產(chǎn)品類型 報(bào)價(jià) （元 /㎡ ) 成交均價(jià) （元 /㎡ ) 主力面積 （㎡） 主力總價(jià) （萬(wàn)元） 月均銷售套 數(shù) 成交套數(shù) /推出套數(shù) 嘉定 浦發(fā)香舍 聯(lián)排 14000 13859 170200 238280 10 136/137 萊英郡 聯(lián)排 15000 13729 187215 280320 8 131/184 海上五月花 聯(lián)排 15000 14922 190200 285300 30 239/256 寶山 旭輝依云灣 聯(lián)排 15000 14005 250 380 40 80/91 梧桐城邦 聯(lián)排 26000 25138 200 520 5 17/58 普陀 大華藍(lán)郡 聯(lián)排 28000 28998 200300 560840 5 67/122 復(fù)地美墅 聯(lián)排 18000 17076 175205 315370 10 58/67 提香灣 聯(lián)排 23000 22951 185260 400600 8 62/74 聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，各項(xiàng)目由于位置和產(chǎn)品的不同，價(jià)格有較大的區(qū)別。 該案合院產(chǎn)品規(guī)劃為 12戶圍合的組團(tuán)形式，對(duì)外宣傳為“類獨(dú)棟的雙拼”。 價(jià)格建議高于 10000元 /平方米。 我們預(yù)計(jì)： 以多層和花園洋房 ： 1的價(jià)格比值計(jì)算，本案花園洋房如在嘉城的位臵上，預(yù)計(jì)售價(jià) 1120011800元 /平方米，再加上 1500元 /平方米左右的地段差價(jià)， 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 花園洋房 我們主要參考緹香灣的花園洋房銷售情況： －－與緹香灣相比 緹香灣的所謂洋房接近多層產(chǎn)品，目前已進(jìn)入尾盤(pán)階段，從銷售來(lái)看，市場(chǎng)較為接受的價(jià)格行情在 13000元 /平方米左右。 主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 花園洋房 最后，我們與格林世界自身產(chǎn)品高爾夫公館來(lái)做比較： －－與高爾夫公寓相比 高爾夫公館目前售價(jià)帶裝修 12023元 /平方米左右，毛坯 10500元 /平方米左右，取得了比較好的銷售成績(jī)， 120150萬(wàn)的總價(jià)被市場(chǎng)所接受。 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 方法論 ? 與