【正文】 金地格林世界 B區(qū)推廣策略 目 錄 壹、市 場(chǎng)研讀 貳 、價(jià)格 研 究 叁 、客 戶研 究 肆、 產(chǎn) 品解 讀 伍、 概 念及表 現(xiàn) 陸 、 階 段推廣 執(zhí) 行 壹、市 場(chǎng)研讀 一、整體市 場(chǎng)研 究 市場(chǎng)大事記 2023年 8月 22日 ，央行于今年第 4次上調(diào)了金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2023年 9月 27日 ，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)第二套房貸加強(qiáng)限制，宏觀調(diào)控正式開始 2023年 11月 ，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》。從 07年起，按照最新稅額標(biāo)準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年 30元 /平方米。 2023年 5月 ，“假日樓市”房展會(huì)于五一長(zhǎng)假期間舉辦，萬(wàn)科在展會(huì)期間對(duì)旗下樓盤打出 95折優(yōu)惠，房展會(huì)期間雖然人頭攢動(dòng)，但實(shí)際成交遠(yuǎn)遜去年，顯示市場(chǎng)觀望氣氛濃重。 2023年 6月 ，上海商品房市場(chǎng)平均成交價(jià)達(dá)到 17048元 /平方米，創(chuàng)歷史新高。 6月 1日 ， 上海市調(diào)整二手房交易稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，在原來(lái)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上，增加了以營(yíng)業(yè)稅 1%計(jì)征地方教育附加和按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目計(jì)征的印花稅，其計(jì)稅依據(jù)為商品房銷售合同所載金額的萬(wàn)分之五。 2023年 8月 ，以萬(wàn)科為首的一批開發(fā)商大幅調(diào)低售價(jià)，以位于三林板塊的萬(wàn)科金色雅筑為例， 08年 5月該樓盤成交均價(jià)約 18000元 /平方米， 8月大幅下調(diào)售價(jià)至 1350015000元 /平方米，降幅約達(dá) 25%。 2023年 8月 13日 ，蘇寧環(huán)球股份有限公司發(fā)布公告，證實(shí)其公司大股東蘇寧環(huán)球集團(tuán)下屬公司南京蘇寧地產(chǎn)，已經(jīng)與黃浦區(qū)房地局解除了原南京東路 163地塊價(jià)值 44億元的土地出讓合同。 一、整體市 場(chǎng)研 究 供求分析 0 7 , 0 8 年全市住宅月供求情況2 0 0 . 0 45 4 . 1 21 2 0 . 2 52 4 9 . 2 71 5 5 . 2 6 1 5 0 . 6 2 1 5 9 . 9 51 9 1 . 82 4 6 . 5 11 8 0 . 1 32 2 4 . 7 42 1 1 . 0 61 2 5 . 0 64 3 . 6 91 2 8 . 5 8 1 2 8 . 6 1 2 9 . 87 3 . 91 7 4 . 89 9 . 5 51 8 8 . 1 81 9 8 . 9 52 6 6 . 2 42 9 6 . 8 52 7 5 . 4 22 8 3 . 6 93 0 5 . 1 42 3 2 . 2 62 0 5 . 6 21 6 4 . 6 79 3 . 1 73 9 . 6 91 1 0 . 4 5 1 0 5 . 1 37 2 . 6 1 6 6 . 29 4 . 9 31 1 2 . 9 41 0 4 . 3 41 1 0 . 4 9050100150200250300350 00 . 511 . 522 . 5上市面積（萬(wàn)平方米）成交面積（萬(wàn)平方米）供求比供求比達(dá)到 的最高點(diǎn)，其后雖然成交量保持穩(wěn)定，但供求比已逐步下滑。 9月成交量達(dá)到最高水平，但其時(shí)從緊的宏觀調(diào)控政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，其后 10月的成交量沒能延續(xù) 9月的水平，開始一路下跌。 由于 2月是傳統(tǒng)淡季，因此，供應(yīng)量與成交量均在此月見底，但成交量相比去年同期仍有近 60%的下降。 08年 3月 6月成交量?jī)H為去年同期水平的約1/3，而同期供應(yīng)量約為去年同期的 1/2，導(dǎo)致成交比降至 的水平，市場(chǎng)觀望情緒濃重。 7， 8兩月由于中高檔樓盤推案減少，以及部分開發(fā)商打折出售等因素導(dǎo)致整體市場(chǎng)成交量進(jìn)一步下降。 一、整體市 場(chǎng)研 究 量?jī)r(jià)分析 0 7 , 0 8 年全市住宅月成交情況153648596159311670923674246982717921018192341599181939855 9297 983089376063 5759218503780244861367013221170481381714991128011150981558392816191119679987989128981862497128759 891010777030006000900012023150001800021000240002700030000 5000700090001100013000150001700019000成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元）08年 1月大量中外環(huán)間區(qū)域樓盤上市成交，成交均價(jià)均在 11000元 /平方米以上，導(dǎo)致成交價(jià)驟升至 11503元 /平方米。 2月成交結(jié)構(gòu)又回復(fù)至以外郊環(huán)間為主，成交價(jià)格也有所回落。 35月成交價(jià)格漲幅較大，其中中內(nèi)環(huán)間和內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域成交價(jià)格上漲幅度巨大，分別比去年同期上漲約 60%和 58%。 6月成交價(jià)格暴漲至歷史最高的 17048元 /平方米，主要是由于尚海灣豪庭、天山怡景苑、御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等中高價(jià)樓盤集中上市成交所致。 7， 8兩月成交均價(jià)下滑幅度較大，主要是由于成交結(jié)構(gòu)回復(fù)到以中外環(huán)區(qū)域中低價(jià)樓盤為主的格局，以及包括萬(wàn)科等在內(nèi)的部分開發(fā)商調(diào)低售價(jià)。 一、整體市 場(chǎng)研 究 小結(jié) ? 受宏觀調(diào)控影響，購(gòu)房者觀望氣氛濃郁，成交量萎縮明顯 ? 市場(chǎng)成交價(jià)格與成交量變化趨勢(shì)相反，自 08年 1月起幾乎一路攀升，主要是由于成交結(jié)構(gòu)中中內(nèi)環(huán)以及內(nèi)環(huán)區(qū)域樓盤價(jià)格漲幅較大，直接拉高了市場(chǎng)平均價(jià)。 ? 6月之后隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展商紛紛打折促銷，價(jià)格有所回落。 ? 預(yù)計(jì)隨著金九銀十的到來(lái)，以及發(fā)展商進(jìn)一步的讓利促銷，市場(chǎng)將呈現(xiàn)價(jià)跌量增的態(tài)勢(shì)。 整 個(gè) 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 正 處 于“大 調(diào) 整” 階 段 二、 區(qū) 域市 場(chǎng)研 究：嘉定 公寓市場(chǎng) 07 ， 08 年嘉定商品房市場(chǎng)公寓式住宅月供求0 . 6 62 . 5 54 . 3 81 . 4 85 . 2 73 . 9 51 1 . 5 91 . 0 77 . 5 7 7 . 5 25 . 9 19 . 5 94 . 3 65 . 3 88 . 1 61 . 56 . 4 13 . 2 71 7 . 2 20 . 55 . 0 12 . 36 . 9 64 . 5 58 . 2 31 0 . 4 81 1 . 2 71 3 . 7 11 0 . 6 59 . 3 36 . 5 75 . 6 15 . 0 51 . 7 39 . 2 75 . 1 56 . 1 43 . 3 34 . 4 53 . 5 855425748595756795929 596862935872648276098381101067828882596689367105758496 8397924702468101214161820 020234000600080001000012023上市面積（萬(wàn)平方米）成交面積（萬(wàn)平方米）成交均價(jià)（元/ 平方米）公寓市場(chǎng)走勢(shì)同嘉定區(qū)整體市場(chǎng)類似，自 08年 5月起成交量相比去年開始有大幅度下降，但供求基本保持平衡。直到 7月大批房源上市供應(yīng)，但其中大批房源都只是拿了預(yù)售證而未開盤銷售，預(yù)計(jì)這部分房源都將在 9月集中開盤。 二、 區(qū) 域市 場(chǎng)研 究：嘉定 聯(lián)排市場(chǎng) 07 ， 08 年嘉定商品房市場(chǎng)聯(lián)列式住宅月供求0 . 7 40 . 4 30 . 6 60 . 4 22 . 0 80 . 6 41 . 4 71 . 9 35 . 0 70 . 9 60 . 3 61 . 1 53 . 9 72 . 4 30 . 3 20 . 5 2 0 . 50 . 9 81 . 82 . 1 91 . 4 21 . 1 70 . 4 51 . 4 71 . 4 13 . 6 10 . 5 10 . 6 80 . 1 90 . 6 60 . 9 71 . 5 61 . 2 20 . 7 50 . 5 69707922087809713923383438550 8482900316761139191616710611177001367914782130391826116156 162900123456 02023400060008000100001202314000160001800020230上市面積（萬(wàn)平方米）成交面積（萬(wàn)平方米）成交均價(jià)（元/ 平方米）嘉定區(qū)域聯(lián)排項(xiàng)目不多，成交量較大的僅金地格林世