【正文】 18:26:5318:26:5318:261/30/2023 6:26:53 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 1月 30日星期一 下午 6時(shí) 26分 53秒 18:26: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 金地合院洋房，享你所想，與 2倍高爾夫公園的綠色比鄰而居， 是公園也是私園， 穿園而過的清風(fēng)，在居所內(nèi)來去無羈絆，讓心情與自然徹底相融 環(huán)境篇 快車道 兼 慢生活 所想即所得 一條超快捷的城市地鐵 一種超活力的悠慢生活 兩者，突破想象，即將相遇 快行，慢活。 關(guān)注因素： 價(jià)格和房型也是重要的考慮因素，但也增加對于社區(qū)環(huán)境的關(guān)注； 本案 聯(lián) 排 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務(wù)：企業(yè)中高層管理人員、私營業(yè)主等 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域 購 房目的：改善型生活 購 房喜好：城市 別 墅，私密空 間 感 與 尺度的享受感，尤其是本案合院 別 墅的 購買 者 對物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 30％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶 物理特征 研 究 本案合院 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務(wù)：企業(yè)高層管理人員、私營業(yè)主等，為本案購買力最強(qiáng) 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域， 并輻 射至江浙 區(qū) 域 購 房目的：改善型 /投 資 型 購 房喜好： 對 物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 20％ 閘北 15％ 虹口 15％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶結(jié)構(gòu) 金子塔 圖 合院客群 聯(lián) 排客群 洋房客群 中產(chǎn)階層 依靠職位收入、及創(chuàng)業(yè)初步積累進(jìn)行購房的客群 新資產(chǎn)層 依靠高職位收入、及創(chuàng)業(yè)持續(xù)積累進(jìn)行購房的客群 穩(wěn)定資產(chǎn)層 具備資本身份和穩(wěn)定財(cái)富積累的客群 本案目 標(biāo) 客群的定位取向 權(quán)力頂層 財(cái)富頂層 上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層） 中上層（新資產(chǎn)層） 中產(chǎn)穩(wěn)定層 中產(chǎn)初層 市民階層 底層 本案的主力客群將來自于經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的中上層。從該項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況來看，建議將總價(jià)控制在700萬以內(nèi)。 從高爾夫公寓的定價(jià)來看，景觀帶來的價(jià)格提升并不明顯，基本是按照格林世界的區(qū)域行情推導(dǎo)的價(jià)格，因而我們在推導(dǎo)花園洋房的價(jià)格時(shí)忽略高爾夫景觀因素。 聯(lián)排差異性競爭存在 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 安亭版塊 曹路版塊 張江版塊 魏瑪原墅 17000元 /平方米 穎亦高爾夫 28000元 /平方米 萬科深藍(lán) 30000元 /平方米 長城中環(huán)墅 23000元 /平方米 中環(huán)線 我們客源主要來自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭版塊，中環(huán)沿線的曹路和張江版塊。 35月成交價(jià)格漲幅較大，其中中內(nèi)環(huán)間和內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域成交價(jià)格上漲幅度巨大，分別比去年同期上漲約 60%和 58%。 金地格林世界 B區(qū)推廣策略 目 錄 壹、市 場研讀 貳 、價(jià)格 研 究 叁 、客 戶研 究 肆、 產(chǎn) 品解 讀 伍、 概 念及表 現(xiàn) 陸 、 階 段推廣 執(zhí) 行 壹、市 場研讀 一、整體市 場研 究 市場大事記 2023年 8月 22日 ，央行于今年第 4次上調(diào)了金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 6月成交價(jià)格暴漲至歷史最高的 17048元 /平方米，主要是由于尚海灣豪庭、天山怡景苑、御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等中高價(jià)樓盤集中上市成交所致。 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 區(qū)域 案名 開盤 產(chǎn)品類型 報(bào)價(jià) （元 /㎡ ) 成交均價(jià) （元 /㎡ ) 主力面積 （ m2） 主力總價(jià) （萬元） 月均銷售速度 銷售率 嘉定 魏瑪原墅 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 17000 14293 230380 400650 5 30%（ 49/162） 穎奕高爾夫 獨(dú)棟 28000 22719 450550 10001500 2 79%(41/52) 浦東 萬科深藍(lán) 獨(dú)棟，獨(dú)院 30000 27030 330430 10001300 6 78%(116/148) 長城中環(huán)墅 聯(lián)排，雙拼 23000 24212 220 500550 2 32%（ 7/22） 選取了區(qū)域內(nèi)和中環(huán)沿線別墅，各項(xiàng)目由于位臵和產(chǎn)品的不同，價(jià)格有較大的區(qū)別。 我們以 ： 本案花園洋房價(jià)格預(yù)計(jì)在 13000元 /平方米左右。 建議本案合院總價(jià)低于 700萬，也就是單價(jià)低于 24000元 /平方米。 其迅速積累財(cái)富的能力和魄力，已足以獨(dú)特成群，故我們又將其稱之為： 掌握財(cái)富升力的新資產(chǎn)層 客戶樣本： 合院 楊先生， 48歲 ?目前 住在長寧的多層公寓里，面積在 140平方米左右； ?從事汽車零售行業(yè)，有自己的生意，家里已積累了較多的財(cái)富； ?孩子在讀大學(xué)，希望以后孩子結(jié)婚后能住在一起 ?想要購買獨(dú)棟別墅，比較氣派有面子，但很多別墅一般都比較偏遠(yuǎn)，習(xí)慣了城市生活，很難適應(yīng)，所以最好是城市別墅 ?對于社區(qū)品質(zhì)要求高，注重物業(yè)、保全及鄰居，對于個(gè)人隱私比較看重 客戶樣本： 聯(lián)排 張先生， 47歲 ?目前一家三口居住在普陀曹楊，房間是三房 130平方米； ?從事零配件制造行業(yè)近 15年，現(xiàn)公司不如正軌，家庭年收入 100萬元左右； ?現(xiàn)在兒子在上大學(xué)，家里就是夫妻兩人加上一條大狗 ?現(xiàn)在覺得年紀(jì)大了，老是爬 5樓太累，想要改善下環(huán)境，換套別墅以后養(yǎng)老住 想購買別墅，又希望離現(xiàn)在的生活圈不要太遠(yuǎn)，但普陀區(qū)的別墅太貴，環(huán)境也一般，有朋友住在格林世界，對這里印象不錯(cuò)之前來看過白金果嶺，但覺得戶型尺度太小，而且只有單車位，不能滿足他們家里兩輛車的停車需求 ?想把老人接來一起住，至少要求 3個(gè)朝南臥室，另外也要求別墅的戶型尺度比自己原先住的要更寬敞舒適 客戶樣本： 90平米左右小洋房 王先生， 27歲； ?同父母住在虹口的家中， 01年購買的商品房。易如反掌，轉(zhuǎn)換超越所想。 。 :26:5318:26Jan2330Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , January 30, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :26:5318:26:53January 30, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ?立體戶型的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，使得空間從封閉空間，變成多維擴(kuò)展的立體圍合格局，形成從上到下的疊院格局： Slogan建 議 活立體空間 空中疊院大宅 創(chuàng) 意 視覺 LOGO建 議 形象篇－ 1 形象篇－ 2 公園 兼 私園 所想即所得 如何用 1/2高爾夫公園的房價(jià)，擁有高爾夫公園的鮮活氧氣？ 我們讓兩種可能集于一室。 年齡階段：主力人群集中于 3145歲 購房目的：改善住房條件，二次或多次置業(yè) 職業(yè)屬性：以中高級(jí)主管、企業(yè)主等中高收入層次人群為主。 本案合院與之相比，在景觀及地下室舒適度上較為欠缺，但戶型尺度上較具優(yōu)勢，舒適度更強(qiáng)。 主要競爭區(qū)域比較 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 最后，我們與格林世界自身產(chǎn)品高爾夫公館來做比較： －－與高爾夫公寓相比 高爾夫公館目前售價(jià)帶裝修 12023元 /平方米左右，毛坯 10500元 /平方米左右，取得了比較好的銷售成績， 120150萬的總價(jià)被市場所接受。 三、目前主要 競爭對 手 研 究 聯(lián)排 區(qū)域 案名 開盤 產(chǎn)品類型 報(bào)價(jià) （元 /㎡ ) 成交均價(jià) （元 /㎡ ) 主力面積 （㎡） 主力總價(jià) （萬元） 月均銷售套 數(shù) 成交套數(shù) /推出套數(shù) 嘉定 浦發(fā)香舍 聯(lián)排 14000 13859 170200 238280 10 136/137 萊英郡 聯(lián)排 15000 13729 187215 280320 8 131/184 海上五月花 聯(lián)排 15000 14922 190200 285300 30 239/256 寶山 旭輝依云灣 聯(lián)排 15000 14005 250 380 40 80/91 梧桐城邦 聯(lián)排 26000 25138 200 520 5 17/58 普陀 大華藍(lán)郡 聯(lián)排 28000 28998 200300 560840 5 67/122 復(fù)地美墅 聯(lián)排 18000 17076 175205 315370 10 58/67 提香灣 聯(lián)排 23000 22951 185260 400600 8 62/74