【正文】 :26:5318:26:53January 30, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 6時(shí) 26分 :26January 30, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 6時(shí) 26分 53秒 下午 6時(shí) 26分 18:26: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 18:26:5318:26:5318:261/30/2023 6:26:53 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 產(chǎn)品特色篇 外露臺(tái) 兼 內(nèi)書(shū)房 所想即所得 金地合院洋房的建造語(yǔ)法， 堅(jiān)持突破空間界限所帶來(lái)的樂(lè)趣。 金地集團(tuán)，傳承傳統(tǒng)院落精神，并將院落的精致發(fā)揮到極致 在當(dāng)代，演繹經(jīng)典院落語(yǔ)言； 為未來(lái)，建筑城市的院景生活。新 國(guó)際 住 區(qū) ?最美 麗 的社 區(qū) 之一： 80萬(wàn)平米 綜 合 綠 化， 10萬(wàn)平米公 園 ， 2萬(wàn) 棵 大 樹(shù) ， 4條 原生河流 ? 最 齊 全的配套 (生活、 運(yùn)動(dòng) 、休 閑 、 教 育） ?最后的一 個(gè) 大院子：格林世界里最后的一 個(gè) 有天有地的 別 墅群落！ 一 個(gè) 有 米 東 花 園 的大院子 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) 一 個(gè) 360度全立體大院子的家 300多平米的大院子 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) 院子范 圍 ： 南院 60245平米、北院 2372平米 一 個(gè) 270度空 間 大院子的家 200多平米的大院子 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) 院子范 圍 ： 南院 60115平米、北院 2372平米 與 河共吟的大院子的家 200多平米的大院子 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) 院子范 圍 ： 新洋房的活性院子 不只是底 層 才有院子，2F也一 樣 有 70平米的院子 說(shuō) 明： 圖 片 為 示意 圖 ，采自未未 來(lái) 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) 其實(shí)，俯首拾院， 處處皆我大院！ 伍、 概 念及表 現(xiàn) 院 .空間 院 推廣體系 別 墅系 主 導(dǎo) ：合院 將聯(lián) 排 別 墅 并 入合院 概 念 洋房系 主 導(dǎo) ： 1F/2F 將 36F并 入 1F、 2F概 念 不 將 B區(qū) 做整體推廣，而是 兩 大體系的 并 行 合而不分－－以院 為 主 導(dǎo) ， 將兩 體系 結(jié) 合在一起 分而不合－－在院的名 義 下，各自 為陣 別墅 案名建 議 上海合院 案名釋義： ?圍屋合院，成一方天地，風(fēng)雨不侵而擁自然，是傳統(tǒng)宅院。 年齡階段：年齡段較分散，但以 3135歲和 4145歲這兩個(gè)年齡段比例最高?？紤]到合院住宅的產(chǎn)品類型更具優(yōu)勢(shì)，建議本案合院住宅總價(jià)可以高于北向景觀聯(lián)排。 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 聯(lián)排 結(jié)論 綜合以上三方面考慮： 我們建議聯(lián)排在 1800019000元 /平方米左右。本案從地理位置、社區(qū)成熟度和產(chǎn)品力上明顯占有優(yōu)勢(shì)。 本案與之相比，在地段位置上較弱，但在產(chǎn)品力上優(yōu)勢(shì)明顯。 別墅共 3層，有下沉式庭院設(shè)計(jì)，其他戶型的具體情況還沒(méi)有公布。 區(qū) 域供求基本平衡 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 花園洋房 花園洋房客戶除了項(xiàng)目周邊外，主要在中環(huán)及軌道交通 11號(hào)線沿線，因此我們選取了與本案鄰近版塊、軌道交通及中環(huán)沿線的板快作為我們的競(jìng)爭(zhēng)板塊。 ? 6月之后隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展商紛紛打折促銷，價(jià)格有所回落。 08年 3月 6月成交量?jī)H為去年同期水平的約1/3，而同期供應(yīng)量約為去年同期的 1/2，導(dǎo)致成交比降至 的水平，市場(chǎng)觀望情緒濃重。 2023年 5月 ，“假日樓市”房展會(huì)于五一長(zhǎng)假期間舉辦，萬(wàn)科在展會(huì)期間對(duì)旗下樓盤(pán)打出 95折優(yōu)惠，房展會(huì)期間雖然人頭攢動(dòng)，但實(shí)際成交遠(yuǎn)遜去年，顯示市場(chǎng)觀望氣氛濃重。 2023年 6月 ，上海商品房市場(chǎng)平均成交價(jià)達(dá)到 17048元 /平方米，創(chuàng)歷史新高。 7， 8兩月由于中高檔樓盤(pán)推案減少，以及部分開(kāi)發(fā)商打折出售等因素導(dǎo)致整體市場(chǎng)成交量進(jìn)一步下降。 ? 預(yù)計(jì)隨著金九銀十的到來(lái)，以及發(fā)展商進(jìn)一步的讓利促銷，市場(chǎng)將呈現(xiàn)價(jià)跌量增的態(tài)勢(shì)。 11號(hào)線 緹香灣 16000元 /平方米 上海星港 19500元 /平方米 江南名廬 25000元 /平方米 達(dá)安春之聲 19000元 /平方米 祥和尊邸 20230元 /平方米 象源麗都 17500元 /平方米 中環(huán)線 桃浦 版塊 嘉誠(chéng) 9500元 /平方米 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 花園洋房 案名 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 待推套數(shù) 月均去化套數(shù) 未來(lái)可售產(chǎn)品類型 銷售期預(yù)估 上海星港二期 278 190 88 20 高層 5個(gè)月 江南名廬 320 160 160 20 高層 8個(gè)月 達(dá)安春之聲二期 / / 150 / 小高層 8個(gè)月 祥和尊邸 104 26 78 10 小高層 8個(gè)月 象源麗都 914 716 198 15 小高層 12個(gè)月 提香灣 120 110 10 15 小高層 8個(gè)月 嘉城 1348 1335 650 40 多層，小高層 1年以上 保利五月花 1172 899 1500 90 小高層 1年以上 市場(chǎng)銷售以小高層產(chǎn)品為主，從未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)看，基本沒(méi)有花園洋房供應(yīng) 花園洋房存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì) 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 聯(lián)排 嘉定主城區(qū) 安亭版塊 西城版塊 大華版塊 桃浦版塊 浦發(fā)香舍 14000元 /平方米 保利五月花 15000元 /平方米 萊英郡 15000元 /平方米 旭輝依云灣 15000元 /平方米 梧桐城邦 26000元 /平方米 大華蘭郡 28000元 /平方米 我們客源主要來(lái)自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭和主城區(qū)版塊，鄰近的寶山版塊，大華版塊和桃浦版塊。 分析性小結(jié)： 通過(guò)龍湖的品牌效應(yīng)預(yù)計(jì)合院別墅將會(huì)吸引較多的市區(qū)客戶，而龍湖在南翔口設(shè)置了多塊戶外高炮，未來(lái)可能會(huì)分流本案客戶，需要密切關(guān)注 個(gè) 案： 龍 湖花盛香醍 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 合院 案名 總建規(guī)模 （萬(wàn) m2） 待推面積 （萬(wàn) m2） 月均去化面積 （萬(wàn) m2） 預(yù)計(jì)銷售期 魏瑪原墅 10 0 2年以上 穎奕高爾夫 10 7 2年以上 萬(wàn)科深藍(lán) 43（共三期） 3個(gè)月 長(zhǎng)城中環(huán)墅 1年以上 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 魏瑪原墅 穎奕高爾夫 萬(wàn)科深藍(lán) 長(zhǎng)城中環(huán)墅 白金果嶺 差異性導(dǎo)致合院亦存在機(jī)會(huì) 小 結(jié) ?中高端市 場(chǎng) 仍存在 較 大機(jī) 會(huì) ? 差 異 性 競(jìng)爭(zhēng) 仍 將 使之立于不 敗 之地 ?去化價(jià)格 與 速度 將 面 臨 挑 戰(zhàn) 機(jī)遇 與 挑 戰(zhàn) 對(duì) 策 與 思路 ? 放大 產(chǎn) 品差 異 性 競(jìng)爭(zhēng) 點(diǎn) ? 根據(jù)市 場(chǎng) 合理制定價(jià)格，保 證現(xiàn) 金流 ? 全面 挖 掘潛在客 戶 ?全面 挖 掘和利用信息 傳 播渠道 貳 、價(jià)格 研 究 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 花園洋房 方法論 ? 與區(qū)域市場(chǎng)比較分析 ? 與主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析 ? 與高爾夫公寓比較分析 方法：市 場(chǎng) 法 花園洋房 區(qū)域市場(chǎng)比較 我們主要參考目前主要在售的兩個(gè)項(xiàng)目 :位于嘉定城區(qū)的保利五月花和位于江橋的嘉城 . －－與五月花相比 五月花花園洋房成交均價(jià) 9500元 /平方米 ,推出一搶而空 ,價(jià)格受到市場(chǎng)認(rèn)同。 我們將緹香灣的洋房產(chǎn)品歸為多層公寓，假設(shè)本案洋房產(chǎn)品在該位置銷售，預(yù)計(jì)售價(jià)以 1： ，在 15000元 /平方米左右。 考慮本案與五月花 1000元 /平方米左右的地段差價(jià)，我們認(rèn)為 本案聯(lián)排價(jià)格至少高于 16000元 /平方米左右。 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 方法論 ? 與區(qū)域市場(chǎng)比較分析 ? 與白金果嶺比較分析 ? 與 B區(qū)聯(lián)排別墅比較分析 方法：市 場(chǎng) 法 合院 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 區(qū)域市場(chǎng)比較 合院 我們主要參考即將開(kāi)盤(pán)銷售的花盛香醍： －－與花盛香醍相比 花盛香醍尚未開(kāi)盤(pán)，合院住宅報(bào)價(jià)在 1800020230元 /平方米之間，再加上1000元 /平方米地段差價(jià)的考慮： 本案合院價(jià)格至少高于 19000元 /平方米左右。 建議本案合院總價(jià)可以高于 600萬(wàn)，也就是單價(jià)高于 22023元 /平方米。 購(gòu)房目的：以改善換房需求為主。傳承傳統(tǒng)院落精神，并將院落的精致發(fā)揮到極致。 ２篇 大露臺(tái)上的意大利歌劇 莎翁說(shuō)：世界就是一個(gè)大舞臺(tái) 我們說(shuō)：露臺(tái)就是一處歌劇院 花與草的演出，鳥(niǎo)與風(fēng)的伴奏，星與月的修飾 露臺(tái)越大，劇目越豐富；想象力越大