【正文】 :26:5318:26:53January 30, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 6時 26分 :26January 30, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 6時 26分 53秒 下午 6時 26分 18:26: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 18:26:5318:26:5318:261/30/2023 6:26:53 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 產(chǎn)品特色篇 外露臺 兼 內(nèi)書房 所想即所得 金地合院洋房的建造語法， 堅持突破空間界限所帶來的樂趣。 金地集團，傳承傳統(tǒng)院落精神，并將院落的精致發(fā)揮到極致 在當代，演繹經(jīng)典院落語言； 為未來，建筑城市的院景生活。新 國際 住 區(qū) ?最美 麗 的社 區(qū) 之一： 80萬平米 綜 合 綠 化， 10萬平米公 園 ， 2萬 棵 大 樹 ， 4條 原生河流 ? 最 齊 全的配套 (生活、 運動 、休 閑 、 教 育） ?最后的一 個 大院子：格林世界里最后的一 個 有天有地的 別 墅群落！ 一 個 有 米 東 花 園 的大院子 個 性價 值 點 一 個 360度全立體大院子的家 300多平米的大院子 個 性價 值 點 院子范 圍 ： 南院 60245平米、北院 2372平米 一 個 270度空 間 大院子的家 200多平米的大院子 個 性價 值 點 院子范 圍 ： 南院 60115平米、北院 2372平米 與 河共吟的大院子的家 200多平米的大院子 個 性價 值 點 院子范 圍 ： 新洋房的活性院子 不只是底 層 才有院子，2F也一 樣 有 70平米的院子 說 明： 圖 片 為 示意 圖 ，采自未未 來 個 性價 值 點 其實，俯首拾院， 處處皆我大院！ 伍、 概 念及表 現(xiàn) 院 .空間 院 推廣體系 別 墅系 主 導 ：合院 將聯(lián) 排 別 墅 并 入合院 概 念 洋房系 主 導 ： 1F/2F 將 36F并 入 1F、 2F概 念 不 將 B區(qū) 做整體推廣，而是 兩 大體系的 并 行 合而不分－－以院 為 主 導 ， 將兩 體系 結(jié) 合在一起 分而不合－－在院的名 義 下，各自 為陣 別墅 案名建 議 上海合院 案名釋義： ?圍屋合院，成一方天地，風雨不侵而擁自然，是傳統(tǒng)宅院。 年齡階段：年齡段較分散，但以 3135歲和 4145歲這兩個年齡段比例最高?？紤]到合院住宅的產(chǎn)品類型更具優(yōu)勢，建議本案合院住宅總價可以高于北向景觀聯(lián)排。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 結(jié)論 綜合以上三方面考慮： 我們建議聯(lián)排在 1800019000元 /平方米左右。本案從地理位置、社區(qū)成熟度和產(chǎn)品力上明顯占有優(yōu)勢。 本案與之相比，在地段位置上較弱，但在產(chǎn)品力上優(yōu)勢明顯。 別墅共 3層，有下沉式庭院設計，其他戶型的具體情況還沒有公布。 區(qū) 域供求基本平衡 三、目前主要 競爭對 手 研 究 花園洋房 花園洋房客戶除了項目周邊外，主要在中環(huán)及軌道交通 11號線沿線，因此我們選取了與本案鄰近版塊、軌道交通及中環(huán)沿線的板快作為我們的競爭板塊。 ? 6月之后隨著供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展商紛紛打折促銷，價格有所回落。 08年 3月 6月成交量僅為去年同期水平的約1/3，而同期供應量約為去年同期的 1/2，導致成交比降至 的水平，市場觀望情緒濃重。 2023年 5月 ，“假日樓市”房展會于五一長假期間舉辦，萬科在展會期間對旗下樓盤打出 95折優(yōu)惠，房展會期間雖然人頭攢動，但實際成交遠遜去年，顯示市場觀望氣氛濃重。 2023年 6月 ，上海商品房市場平均成交價達到 17048元 /平方米，創(chuàng)歷史新高。 7， 8兩月由于中高檔樓盤推案減少，以及部分開發(fā)商打折出售等因素導致整體市場成交量進一步下降。 ? 預計隨著金九銀十的到來，以及發(fā)展商進一步的讓利促銷，市場將呈現(xiàn)價跌量增的態(tài)勢。 11號線 緹香灣 16000元 /平方米 上海星港 19500元 /平方米 江南名廬 25000元 /平方米 達安春之聲 19000元 /平方米 祥和尊邸 20230元 /平方米 象源麗都 17500元 /平方米 中環(huán)線 桃浦 版塊 嘉誠 9500元 /平方米 三、目前主要 競爭對 手 研 究 花園洋房 案名 開盤時間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 待推套數(shù) 月均去化套數(shù) 未來可售產(chǎn)品類型 銷售期預估 上海星港二期 278 190 88 20 高層 5個月 江南名廬 320 160 160 20 高層 8個月 達安春之聲二期 / / 150 / 小高層 8個月 祥和尊邸 104 26 78 10 小高層 8個月 象源麗都 914 716 198 15 小高層 12個月 提香灣 120 110 10 15 小高層 8個月 嘉城 1348 1335 650 40 多層，小高層 1年以上 保利五月花 1172 899 1500 90 小高層 1年以上 市場銷售以小高層產(chǎn)品為主，從未來市場供應看，基本沒有花園洋房供應 花園洋房存在較大市場機會 三、目前主要 競爭對 手 研 究 聯(lián)排 嘉定主城區(qū) 安亭版塊 西城版塊 大華版塊 桃浦版塊 浦發(fā)香舍 14000元 /平方米 保利五月花 15000元 /平方米 萊英郡 15000元 /平方米 旭輝依云灣 15000元 /平方米 梧桐城邦 26000元 /平方米 大華蘭郡 28000元 /平方米 我們客源主要來自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭和主城區(qū)版塊，鄰近的寶山版塊，大華版塊和桃浦版塊。 分析性小結(jié)： 通過龍湖的品牌效應預計合院別墅將會吸引較多的市區(qū)客戶，而龍湖在南翔口設置了多塊戶外高炮，未來可能會分流本案客戶，需要密切關(guān)注 個 案： 龍 湖花盛香醍 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 案名 總建規(guī)模 （萬 m2） 待推面積 （萬 m2） 月均去化面積 （萬 m2） 預計銷售期 魏瑪原墅 10 0 2年以上 穎奕高爾夫 10 7 2年以上 萬科深藍 43（共三期） 3個月 長城中環(huán)墅 1年以上 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 魏瑪原墅 穎奕高爾夫 萬科深藍 長城中環(huán)墅 白金果嶺 差異性導致合院亦存在機會 小 結(jié) ?中高端市 場 仍存在 較 大機 會 ? 差 異 性 競爭 仍 將 使之立于不 敗 之地 ?去化價格 與 速度 將 面 臨 挑 戰(zhàn) 機遇 與 挑 戰(zhàn) 對 策 與 思路 ? 放大 產(chǎn) 品差 異 性 競爭 點 ? 根據(jù)市 場 合理制定價格，保 證現(xiàn) 金流 ? 全面 挖 掘潛在客 戶 ?全面 挖 掘和利用信息 傳 播渠道 貳 、價格 研 究 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 方法論 ? 與區(qū)域市場比較分析 ? 與主要競爭區(qū)域比較分析 ? 與高爾夫公寓比較分析 方法：市 場 法 花園洋房 區(qū)域市場比較 我們主要參考目前主要在售的兩個項目 :位于嘉定城區(qū)的保利五月花和位于江橋的嘉城 . －－與五月花相比 五月花花園洋房成交均價 9500元 /平方米 ,推出一搶而空 ,價格受到市場認同。 我們將緹香灣的洋房產(chǎn)品歸為多層公寓，假設本案洋房產(chǎn)品在該位置銷售，預計售價以 1： ，在 15000元 /平方米左右。 考慮本案與五月花 1000元 /平方米左右的地段差價，我們認為 本案聯(lián)排價格至少高于 16000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 方法論 ? 與區(qū)域市場比較分析 ? 與白金果嶺比較分析 ? 與 B區(qū)聯(lián)排別墅比較分析 方法：市 場 法 合院 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 區(qū)域市場比較 合院 我們主要參考即將開盤銷售的花盛香醍： －－與花盛香醍相比 花盛香醍尚未開盤，合院住宅報價在 1800020230元 /平方米之間，再加上1000元 /平方米地段差價的考慮： 本案合院價格至少高于 19000元 /平方米左右。 建議本案合院總價可以高于 600萬，也就是單價高于 22023元 /平方米。 購房目的：以改善換房需求為主。傳承傳統(tǒng)院落精神，并將院落的精致發(fā)揮到極致。 ２篇 大露臺上的意大利歌劇 莎翁說：世界就是一個大舞臺 我們說：露臺就是一處歌劇院 花與草的演出，鳥與風的伴奏，星與月的修飾 露臺越大，劇目越豐富；想象力越大